偶看新闻内蒙古的人Zip code:2011-2012（南京站）中国房地产形势报告会
来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/04/29 08:34:12
在严峻的背景下，未来的房地产市场发展趋势将如何？未来房地产宏观调控政策走向？新形势下，中国房地产行业如何透视现状、锚定未来、战略前瞻、科学规划，寻求技术突破、产业创新、经济发展，为引领下一轮发展打下坚实的基础呢？中国房地产企业将如何持续发展？2011年11月-12月，由中国指数研究院和搜房网联合主办的2011-2012中国房地产形势报告会盛大启动，国内知名房地产业专家学者、地产大腕、投资机构齐聚一堂，共话2011-2012中国房地产发展形势及应对策略。
复旦大学房地产研究中心主任、博导尹伯成教授【尹伯成】：先说2011年现在的趋势和情况，有这样几点，我们说一下当前的特征，第一就是房子和土地的成交量不断的萎缩，特别是住房的成交量严重的萎缩，南京的情况我不是很清楚，我们上海11月份商品住宅成交49万平方米，49万平方米是什么概念呢？是在06年来创的新低，所以成交的萎缩跟土地拍卖成交的萎缩是一大问题。第二个房价开始有局部的松动，上海是很明显的，但是还不是整体的，是少数的楼盘，少数的地区。这个松动这一次有一个特征，大开发商带头，特别是恒大，绿地等，这些大开发商的楼盘价格有调整，调整的幅度不等，有的跌20%-25%，有的小一点10-15%，开始局部的，不是整体的。当然北京，广州，深圳等也有这样的情况，南京的情况我不清楚。第三个特点就是我们现在开发的规模和速度开始下降，这也是一个特征。总体来说，现在的市场比较冷，就像我们刚刚主持人说的，今天是大雪节气，大雪就是冬天要来了，不过今天天气温度还可以，并不是太冷，就是现在的楼市比较冷。
造成这个现象的直接原因是调控，大家很清楚，我们这个调控我谈几点，一调控的目标，过去国务院总讲调控是为了促进楼市平稳健康的发展，他从来没有讲房价的问题，但是上个月29日国务院的常务会议第一次明确以文件的形式，报纸上面公布了，要促进房价调整，后来温家宝总理又明确提出了要促进房价往下合理调整，并不说调整房价是政府的一半的政策。这样就把过去政府调整楼市的目标，现在是赤裸裸的讲出来了，但是这个问题也不能光听一两个领导的。
最近我看到李书记也讲了，他说我们坚持楼市调控不放松，促使房价不能过快上涨，他的提法又不一样，房价不能像过去那样涨，他没有讲一定要下调。但是我们看一些文章跟上个月29号公布的政策消息是这样的提法的，现在看调控的目标是要促进房价的合理调整，看来可能是比较符合实际的。为什么一定要这样，我研究主要是有这样的几个原因。一个是挤房价的泡沫，我们现在这个房价有没有泡沫主要是根据什么呢？主要是根据房价跟大多数购房人的收入的关系，叫房价收入比，第二个房价跟租金回报率比，主要是07年，09年这两年涨幅偏大造成的，所以中央政府决心要挤掉一些泡沫，来解决民生问题。刚才我们主持人讲，我们楼市调控五大利器，其中有一个是保障性住房，我们说即使3600万套保障性住房全部都造起来了，只能解决20%的城市的住房的问题，80%还是要靠商品房，因此政府认为商品房的房价不能让它涨得太高，涨得太高了就不行。房价为什么要这样涨呢？
政府弄清楚了，主要是投资投机性住房搞上去的，因此他们现在采取的政策是限购，另外一个问题就是我们调控有一个既定的目标，是跟我们国家十二五开始，特别是下一届政府要做的事有关系，要转变发展方式。同志们看问题不能光从楼市看，如果光从楼市看就是就事论事，看不清楚，我们一定要从转变发展方式，调整经济结构上面去认识问题。我认为房价至少是不能涨，还要有适度的调整，关于民生问题我们就不要说了。
我刚才说了，我们建设部的姜部长说了，说调控，老百姓的投资性都把它抑制住了是不行的，姜部长说什么办法都用了，都不行，限购是要取消的，因为限购的性质我认为是一种行政命令的办法，不是市场经济的办法，市场经济要用财政政策和货币政策的办法来解决，所以限购是肯定要取消的，但是什么时候取消呢？没有讲。
住建部通知现在不退出，什么时候退出呢？有一句话值得我们深思，什么话呢？他说等到全国的老百姓的住房的需求系统建立了以后再退出，他说住房信息系统的建立比我们预想的要困难，因此我们的限购的时间要比我们预想的要长。刚才有人问我，什么时候取消？我说我说不清楚，但是我可以说估计上半年是不会取消的，下半年会不会取消不知道。人民大学有一个报道，说第二季度会逐步的退出，我不敢苟同，如果这样的话，反而对取消限购不利，所以呢，限购我认为取消是肯定要取消的，是一个时间的问题。什么时候取消呢？根据姜部长的意思，就是等到房产税开征的时候。这会逐步的向全国推开，明年是不会推开吗，我觉得不会，只是少部分的地区先推开，先推开了以后，限购肯定会取消了，我觉得限购不用等到推开的那一天取消，因为只要有政府的明确的信息出来，即使市场没有说，投资投机性的需求就不来了，因此我们就讲第二个问题，明年趋势的预判。
我觉得趋势的预判首先要对国内的环境要重视，要有分析，我认为明年国际上的形势是很严峻的，欧债危机短期不会解决，不仅短期不会解决，很难解决，为什么？欧债危机的根据的原因，希腊也好，之所以有那样多的债务，我的总结就是好吃懒做，老百姓要那么高的福利，二次大战以后搞出来的，我问为什么北欧也高福利，为什么没有呢？欧盟有一个欧元，说现在不行了，要退出，退出不行，假定说随随便便的救的话，造成了大的风险，现在讲一定要财政紧缩，财政制度严格，这样才能解决。
不管怎么样，欧洲的形势不好，美国的经济形势也不好，好了一阵子现在也不行，所以我们明年的外需出口肯定不行的，都要扩内需。我们明年国内的形势我的考虑是明年是新政府开局之年，又是十二五计划开始的第二年，一定要打下基础，我预测明年的政策一定是维持目前的样子，肯定是这样的，在楼市上面不会出台更紧的政策，也不会出台更松的政策，但是会有一些微调的政策，我认为在楼市上面会在消费型需求的基础上搞一点政策。
现在的银行搞那么多的利润，这肯定不对，肯定会松，这个方面的政策肯定是会调整的。但是限购我不敢随便说，我短期内不看好，这是一点，我们要认清大形势，明年的楼市短期内的调控，大松动的余地好象是没有。正因为这样，因此明年至少上半年我认为全国的房价逐步下调是一个趋势，成交量的逐步上来也是一个趋势，房价的下调和成交量的上来是一个时间点的两个方面，因为楼市价格下来了，自己的消费需求提高了，有许多的购房的人他是刚性的需求觉得房价有明显的松动，成交量就上来了。
这是我的一点看法，但是究竟调整多大，我是不主张用一个数字来说明的，因为各个地区不一样，各个楼盘也不一样，我前一段时间在一个地方去，他们的房子刚造成，让我去给他们揭牌，他们说我们这里的房价三年一减，现在到了7000元一平方了。
他说最主要的是09年，我说问题是看你这个地方的经济发展如果跟老百姓的收入相关联，如果相适应就不怎么调整，如果不适应的话肯定要大调整，这个东西很难讲，但是调整是大趋势，而且一线城市调整影响二线城市，二线城市影响三线城市。从长期的趋势来看的话，我认为我们国家城镇住房发展要实现五个平均，五个为主的模式的转变。
第一发展目标是拉动经济增长跟改善并举，但是以改善民生为主，二是发展的平台，保障性住房和市场性商品房并举，以商品房为主，或者我们不叫住房改革，住房改革是市场化的趋势，不会是保障性住房为主，正因为商品房为主，因此我们国家不会允许房价过快的上涨。
第三需求结构，今后我们城市的需求结构一投资性需求跟消费型需求并举，肯定要两条腿走路，但是以消费需求为主，就是以住为主。第四，供应结构，供应结构是大中小，高中低并举，以中小套型为主，为什么？我们国家的人均占有面积世界的二分之一，我们的人均耕地面积是世界十分之一，我们国家不可能容许以大套型为主，大型是要的，高档的也是要有的，但是不是以它为主，而且我们国家的城市化是不逆转的，城市相强发展，农村的城市跑到城市里面来，只能以中小型的为主。
最后我讲一下，根据这样的预测，我们企业，我们开发商的战略和策略、基本原则。因为我不是搞企业的，但是我也跟他们谈，我说有几种原则可以考虑，第一要认清大势，先知先觉，什么大势，国家宏观经济的经济走势的大势，楼市的走势的大势。
世界上三种人先知先觉，后知后觉，不知不觉，楼市上面还是讲性价比，开发商少赚一点，第二个叫后知后觉，就是我跟着别人来，你跟着别人走，后知后觉，但是他还可以稍微吃亏一点，还有一种叫不知不觉，我坚决停步，我说三个字叫“死定了”，根本不行。
第一叫认清大势，先知先觉最重要。
第二就是要控制风险，我们房地产是高风险行业，我们要逐步的发展，有人说去年高价买的地，今年低价卖了，不是亏吗？我说亏就亏吧，政府搞这样的政策，就是让我们知道你有赢有亏，保涨不亏的时代已经过去了，另外也要让大家知道房价有涨有跌，只涨不跌的时代也已经过去了，不可能的，所以我们要学会在市场经济过程当中控制风险，逐步发展，我认为这个是很重要的。
第三点，我主张要提高品质和性价比，我们说如果这个房子造得好，性价比比较高，我抗风险的能力就比较强，你要给老百姓实惠。最后是多方融资，我们现在的资金困难，我们要想办法怎么来解决。
要渡过这个难关，有一个大文学家叫雪莱，冬天来了，春天还会久吗？现在我们的楼市是冬天，我相信经过这一次的调控和调整，我们的楼市会迎来一个更加理性，健康，稳定发展，光明的前途，还有一个很好的前景，不是说我们楼市今后就不行了，有人说调控之后楼市会打跨了，我完全不同意，楼市的基础很扎实的，发展的步伐也是很扎实的。
我简单的说一下，我这个人毕竟70多岁了，我不喜欢讲假话，到哪里都喜欢讲真话，就说这些，谢谢大家。南京大学社会学院院长、博导【周晓虹】教授：《凄风苦雨下的南京房地产市场》，我们大家今天过来的感觉就是凄风苦雨的感觉，我的副标题是关于房地产市场及其转变的观点和看法。我想说明的是，我的讲演希望可以站在相对中立的立场上，所以我中间会涉及到一些，比如说讲房地产商，也比如我们的媒介朋友，我对这些涉及是鉴于我们对真相的探讨，大家不必介意。
我的第一个看法，房地产市场的改革既带来了中国经济的繁荣，也造成了新的社会问题。我们大家知道，中国房地产市场的发展和中国人居住条件的改善，和1998年中央政府宣布停止住房的实物分配，逐步实现住房分配的货币化政策有着极大的关联，改革开放的前20年，也就是从1978到1998年，中国城市的人均住房面积仅仅增加了3平方米，从6.7上升到9.3。
但是从1998年的市场化改革以来，中国的商品房市场开始步入了快车道，到2009年的数据，短短11年间，中国的城市人均住房面积迅速的从9.3平方米上升到了30平方米。我们大家可以看到市场化的力量，房地产市场的发展在极大的改善中国人民的物质生活条件的同时，也带来了一系列的社会和经济问题，其中包括，在人均面积增加的同时，不同社会阶层的住房面积和条件差异拉大了，为贫富差距提供了佐证，我们切实的感受到了什么叫贫富差距。
中国独特的土地供应制，以及地方政府对GDP及其增长的过度依赖，形成了全球鲜见的土地财政，我们知道有些城市的房地产业对地方的GDP的贡献率达到了四分之一，或者是三分之一，地方政府不可避免的成为了高房价的推手之一。
第三房价的不断攀高提高了中低收入群体的生活成本，降低的生活水平，我们知道房价越来越高，更多的人进入成如越来越难。第四，造得越来越多的房子没有提高中产阶级的幸福感，大家可能会有怀疑，为什么没有提高？我在很多的地方论述过，社会变迁过快会影响人们的幸福感。
我举一个简单的例子，在80年代甚至90年代，如果你在单位里面分到了一个60或者90平米的房子，你的满意感非常高，但是现在我们在房地产市场这样的迅速变化的过程当中，我们说当你住到了150平方米的房子里面的时候，你实际上是没有满足的，你的脑子里面会立即跳出的下一个概念是我什么时候换别墅？
所以我们讲快速的社会变迁降低了人们的幸福感。但同时却提高了草根阶级的不满感，增加了改革开放的负面感，因为我们知道草根阶级和中产阶级的不满感会增强，这也就是为什么这几年我们听到对改革开放负面的评价增长的很重要的原因之一。
第二我觉得房地产泡沫是政府，银行业，开发商，媒介，以及公众共同合一的结果。这里我们简单讲一下金融业，金融业这10年过度的支持，宽松的货币政策造成了房价的不断虚高，其中的两个主要的手段是宽松的信贷和低利率。
第三，开发商谋取最大经济利益的本能和他们对房地产市场资源的垄断能力使得他们在主观和客观上都欲求并且也能够提高房价。第三，媒介，传播媒介在这点上我在会前跟一个媒体的从业人员刚才因为了沟通，我觉得最重要的一点就是中国的广告代理的，和媒介本身没有彻底的割断脐带，中国的很多广告代理都是由媒介自己设置的下属机构，包括我们现在所有的房地产的报刊都设有房地产部，这一点使得媒介不可能中性，媒介多多少少成为利益链上面的一环，因此他们事实上也成为高房价推手或者同谋。
第四，消费者，消费者实际上也在被动或主动的推高房价，从主动而言，房地产商品所具有的金融资产的属性使得这一领域成为投资者的天堂，我们知道在这10年中，因为投资房地产而富起来的人不计其数。
就被动而言，一般中低收入群体恐惧房价步步攀高而导致的市场追逐行为也同样具有推高房价的潜在力量，因为买的人越多，房地产商的自我感觉当然也就会越膨胀，政府打造自己城市的形象的想法自然也会越高，所以事实上也参与，但是他是被动的。
第五，我想也是最重要的，中国特殊的土地供给制度，常常使得地方政府成为高房价的主要推手，三个原因。一地方政府对土地财政的依赖，这是大家众所周知的，第二土地及其相关收入构成了GDP的来源，并因此有利于地方政府的政绩考量。第三，房地产市场的繁荣关乎城市形象的塑造，所以这些因素都决定了政府将严格意义上面来说就是推手。第三，虚高不下的房价不仅会对中国的经济构成威胁，成为城市化的壁垒，也会成为草根阶级不满的地方，从单纯的经济问题变成了社会问题也变成了政治问题。
所以很多人不理解在中国为什么政府要干预房价？或者说主要是中央政府，因为就中央政府和地方政府而言，他们在政治层面上的考量，从政治合法性的角度的考量会远远高于地方政府，所以他们对草根阶级，就是我们讲的一般的中低收入群体的失意和不满有着比较敏锐的感受，而地方政府在这一方面相对来说他们对利益的追求更加冲动，所以这是第三点。
第四点，自2005年起，中央政府对楼市的一系列调控政策是对2004年和谐社会建设的一种呼应，大家回想为什么2005年开始房地产市场出现了一系列的调控政策，我个人认为实际上是和2004年十六届四中全会提出和谐社会的建设密切相关的。
换句话说，它是中央政府建设和谐社会的一种手段。当时的手段一直到去年为止，我们大家都知道，包括货币信贷政策，贷款利率以及首付利率的提高，对开发商自有资金的限制，以及财政政策，房地产相关税率的调整等等，这些都是政府用来调控房价的，一直到今年限购令的颁布。
很多人说到限购令是非市场的手段，是的，它是行政手段，但是对于中国的政府来说，它原先就脱开于一个全能型的政府，它对市场的手段一本身就陌生，二使用了以后效果有问题的情况下，它回头寻求行政手段就是我们通常说的依赖，一点都不令人奇怪。
那我们大家知道最重要的是限购令，这个家庭的限购政策现在在很多城市都已经实行了将近一年，所以这也就是为什么一进入12月，媒介就开始讨论限购政策究竟是否再延续下去。当然我们最近也提到了，住建部毫不含糊的说会延续下去。
第五，限购令已经迫使房价拐点出现端倪，所以大家注意住建部的用词是初现端倪，换句话说就是在下行，我们很多人解释是下行又出现了向上的拐点，但是实际上在这方面政府部门或者主流媒介的解读都是只是下行的开始，所以我们在结合现代住建部说的限购令将继续实施，那我们可以设想房价将不可避免的继续下降，但是下降多少才是温家宝总理讲的合理的价格？
很多人在讨论，究竟什么是合理的价格？有人甚至以具体可感的2009年或者是2008年的价格作为参照，我觉得很难有一个具体的合理的价格的标定。鉴定说，市场对房价下行的积极反应，所谓积极反应就是有人买房了，而且买的人很多了，那么就是人民群众满意的风向标，我想这只能是这样的一种操作性的解释，温总理不可能给出到几千是合理的，而且合不合理是未来一年甚至两年中刚才我讲的，几方博弈的结果。
换句话说，如果当市场的力量强了，上升的趋势出现的时候，老百姓可能就会觉得该出手了，差不多了，合理了，按照如果政府的姿态进一步强硬，市场的调控继续不放松，老百姓就会继续在合理的路上要求更大的权益。所以我觉得未来同样是博弈的结果。
第六，限购令的去留，这也是人们经常谈论的一个问题，我觉得限购令的去留一方面取决于市场或普通民众的态度和反映，这个态度和反映我刚才也说了，就是对市场的积极的态度，有开始买房了，或者有很多人开始买房了，他们觉得这个房价可以出手了，能够承受这个房价的压力了。
但另一方面我觉得它也取决于政府后继的替补性政策的完善和效应，在这一点上我们过去大家都知道，一再出现的怪圈就是房价越调越高，所以我想这一次中央政府一定会在一定程度上吸收越调越高的经验教训，在后继性的政策出台之前，他不会突然在一天宣布限购令的解除。
因为这毕竟不是军事管制，所以，他不会用这样的方法，我想未来的后继性的政策包括房地产信息系统的健全，健全的信息系统对政府了解城市居民的住房状况以及他们的购买能力会提供相当有力的判断的帮助，在此基础上建立的房产税制以及作为替代措施的限价政策，事实上我们大家知道限价未来作为一种可能性，我觉得是和先前的房地产市场的人们的抱怨密切相关的，因为人们抱怨的是高房价，所以限价正好可以对高房价进行限制。
第七，我想房地产的暴利时代接近尾声了，在这种情况下，房地产商的举措一方面取决于他们对市场的敏感度，另一方面也取决于他们自身的市场情况。
敏感度就是说他们在某种程度上意识到整个的房地产的大势，而且他们自身的情况，包括他们资金的情况的好坏也是他们能不能和公众打一场持久战的前提条件，如果他们的资金状况比较危险，那我们想象他们做出让步的可能就会大，所以我觉得同样也是博弈的结果。
第八，在全国性的限购和市场箫条的情况下，南京房地产市场的全面复苏现在看不到曙光，或者仍然待以时日，但是从南京所面临的各种具体的问题的独特性而言，包括我们大家知道2014年南京将举办青奥会，包括南京在改革开放以来人均住房面积一直在全国和全省的城市里面都处在低位，都没有达到平均数.从这个角度来说，南京市民的刚需的程度我们也可以说在一定程度上可能比别的城市更加的旺盛。
从这些角度而言，我觉得如果政府的引导，地产商的让步，消费者的理性的决断，在限购实施一年或一年半后，所谓的一年就是到明年2月14日.南京正式限购一周年的时候，实际上也是到一年半就是到明年的秋天也是十八大召开的时候，我想南京还是有可能迎来局部的复苏，这是我的八点看法，不当之处请大家批评，谢谢。中国房地产研究会副会长、南京市房地产学会会长【胡志刚】研究员：（曾经担任过南京房产局局长）《房市已入冬 调控促回旋》。从目前来讲，我们房地产的调控这一轮的时间比较长，已经一年半了，中央对于调控的政策仍然不放松，过去调控我们房地产商半年时间就能调过来，用不恰当的比喻，就是哭也是哭半年的时间，这一次调控，我们开发商哭了一年半，到现在还不知道什么时候能破涕为笑。所以大家都关注什么时候让我们开发商脸上有笑容？我想今天就这个问题谈一下我的粗浅的看法。
我想讲四个问题，第一通胀凶如猛虎，第二滞胀险如饿狼，第二市场冰如寒冬，第四前景势为回旋。
第一个问题，通胀凶如猛虎，为什么讲这个问题，刚才前面的两个教授也讲了，不管是中央政府，地方政府，开发商，购房人，这么多的手来推，其中最关键的问题，房价高是一种货币扩张的现象，因为金融是房地产的血液，大家谈房价高，不能不谈金融，我想举几个数据，从99-09年，我们的货币增长的6.5倍，广义货币M2我们拿去年相比，中国与美国的广义货币，我们中国发行了72.58万亿，而美国只发行了60万亿，我们是美国的1.2倍，但是我们中国同样的货币所创造的GDP是40万亿，而美国虽然货币比我们少，但是它创造的GDP是97.5万亿，美国人是我们的2.4倍。
通俗的话说，我们中国的经济是一碗稀粥，美国人的经济是一碗干饭，我们的水的成分比较高，美国的米比我们多。尽管美国遇到了通胀，金融危机，我们拿去年比就是这样的一个现象。然后我们国家还有一个第二货币发行渠道，为什么还有第二个呢，按照我的理解还有第三个渠道，第二个就是地方的土地，第三个就是外汇储备，我们搞了3.2万亿，信贷我们2000-2010年从1.33万亿增加了9.5万亿，你看这个数字就可以看出来了。
这些货币反映了房地产1998到2010年末，房地产贷款的余额从3106亿元上升到了9万多亿元，翻了30多倍，其中房地产人民比贷款新增量占人民比贷款的新增率四分之一，投放到市场的货币有四分之一流到了房地产，包括我们的4万亿的刺激经济也有相当一部分流到了房地产。虚拟经济和我们实体经济相对应的，当今国际虚拟经济是实体经济的14.2倍，但是按照我刚才拿中国和美国来比，我们的比值远远高于14.2倍，因为我查了。
然后在虚拟经济里面，股票不谈，其他的不谈，就谈我们银行是发大财了，2003年以来，金融部分的高速扩张，显著超过了经济总量的影响，在同期经济总量的增长为2.3倍，大家看左边一个央行，全国各个银行的资产2002年是23万亿，到了2010年猛涨了94万亿，我想用最近我们民生银行行长一个讲话，我们赚钱转的太快了，有一点为富不仁的感觉。还有一个是土地的财政，我们不讲了。
还有一个就是有大量的投资流到了房地产，这种我们货币扩张的情况之下，CPI就得到了传导，由货币发行导致了资产泡沫，导致了生活成本上升，最后倒逼工资，引发了通胀，CPI增长，CPI上来了吗？最高的时候到了6.5，现在是到了5.5，有可能这个月还要下跌。但是不管怎么讲，只要是在5的区间，仍然属于通胀的区间。
我们经济学的说法，实际上老百姓口袋里面感觉的CPI是应该按照国家统计局的数据乘以2，明年的通胀至少在5%以上，最近还有一个新的因素，比如全国的缺电的形势严重，煤炭也影响了各行各业，最近事业单位加工资闹得沸沸扬扬，我们江苏也表态，十二五要涨价以后成倍涨工资，这是好事，但是货币有一个螺旋机制，你涨了一倍，市场上面的东西也就贵了，同步上涨，劳动力的成本大大增加，然后全球的流动性泛滥，都会影响我们。
所以这个通胀，这个老虎是谁放出来的？我们温总理讲通胀这个老虎放出来，再进去就不容易了。我认为是我们前银监会主席刘明康放出来的，他多次说银行抗压，他就不管宏观经济能不能抗得住，我个人认为房地产说到底就是扩张，是我们不该刺激的刺激，不该收缩的时候收缩，08年的时候银行都疯了，现在收缩也是银行在收缩，所以我认为他应该是华人经济的杀手，确实在银行对我们房地产的打压上面，其实房地产商也不愿意把房价搞得这样的高，完全是金融，主要是金融。
第二，滞胀险如饿狼，现在又出现了一个滞胀，一边物价在上涨，一边经济上不去，产品生产出来压库，失业的现象增当，这种并发症一边在发烧，一边在打摆子，因为我们经济首先是受到了美欧经济的影响，现在我这里有很多的数据，就不举例说了，美国的经济现在很糟糕。美国人过去一年穿三条牛仔裤，现在一年只敢穿一年了，美国已经有4个州申请破产，美国已经有的州释放了4万多轻罪的犯人，还有的州裁减了三分之一的警察。
美国奥巴马说我们美国的经济患了心脏病，而且下一个十年美国的经济仍然是低迷的时代，然后再讲欧洲，这里面还有一个“占领华尔街”，是美国经济出现问题的一个象征。现在美国占领华尔街还在和美国的政府博弈。
欧洲刚才我们前面的教授也说了，欧洲人好吃懒做，我同意这个观点，确实是的，因为欧洲是高福利，包括美国也有这样的情况，我们过去讲生产涨一尺，福利涨价一分，就是生产大发展了，福利才有大发展，我们到国外的人都知道，欧美人太舒服了，站在海边晒太阳，享受很高的社保待遇，但是他们创造的社会财富很少，所以现在英国200万人大罢工，英国33年来最大的一次罢工，现在英国也瘫痪了，其他的各个国家这个上面都有，从希腊，瑞典等等，一直到意大利这些国家都在遇到问题。
现在欧美这个问题还解决不了，因为这个和欧美的资本主义的制度是分不开的，所以就这个问题来说，我个人再讲一点，美国的民主制度是好，我们曾经也有这样的想法，现在看来世界上没有最好的制度，只有相对的制度，美国的制度都是老百姓选总统，他是爱民，但是他不敢反对，不敢让老百姓勒紧裤带，每一个总统上台都是把福利提高，所以欧美的问题他就是不了，索罗斯讲了，全国的经济已经处于崩溃的边缘。传到了我们国家，三架马车乏力。
出口严重的下滑，三条裤子不穿，穿一条裤子，那裤子都是我们中国人做的，消费我们现在也低迷，投资，房地产是一大块下来了，其他的相应的都下来了，这个数字我们不报了。股市，讲一个笑话，赖昌星判刑的时候说当年股市10多个点，现在回来了还是10个点。
今年我们的CPI三季度9.1，四季度估计八或者8八点几，我们的CPI在下楼梯。最后还有一个信号，11月份中国制造业的指数PMI为49%，汇丰银行的统计是48%，有一个荣枯分界线，50%以上信息指数比较好，50%以下信息指数下跌，现在反正是到了信息指数以下了。制造业不行.
最近我们有一些情况大家要注意，总体经济增长趋缓，根据经济合作与发展组织的经济报告，2012年中国国民经济增速可能从9以上到了8.5，如果再下滑到8以下，我们国家的承受能力就在8，到了8以下，社会就难以稳定，所以财政部副部长祝光耀有一个讲话，当前的经济形势比2008年那一次还要严峻。
各位要有一个思想准备，我下面还要讲，确实是严冬来了，而且是非常寒冷，原来我们中国四万亿下去了，救了中国也救了世界，结果我们中国也带来了一系列问题难以解决，而且世界经济还指望中国来救，包括欧盟，胡锦涛总书记去访问，萨克奇也向我们胡锦涛讨好，希望我们中国救欧债，我们中国表态不救，自身难保了。而且中国这一次不但不是世界经济的救星，反而有可能是全球危机，房地产下来了，宏观经济下来了，澳大利亚的东西出口到我们重要来，现在我们中国不要了，钢铁要不了那么多了，上一次的刺激是拉动世界经济，这一次把世界经济拉下来，所以是市场到了寒冬了。
这个冰如寒冬我想讲一下现象，首先由于紧缩的政策进行了这么长的时间，企业的经营环境不好，前一段时间温州老板跑路，总理去解决了，跑出去又回来了，过了个把月又跑了，现在温州又出现了二次跑路潮。我们的铁路大跃进，大概全国有1万多里的高铁在施工，现在下马，其中有5.4公里的隧道，这一下马，铁路失业大军就闹事了。
然后我们的房地产的房价的下跌，数字大家都知道，我就不报了，现在企业确实到了严冬，绿城，易居中国都在应对，而且绿城已经濒临倒闭，我不敢说，但是最起码是日子不好过，绿城这样的企业破产了是我们中国房地产的悲哀。
由于紧缩调控政策抑制通货膨胀环境，加息等，整个房地产市场进入了寒冬，整个的房价已经有了下跌，但是真正的严冬可能还要到明年春天，巴曙松讲了房价要下跌30%，我们的开发企业确实缺钱。这里我想讲一个观点，刚才尹教授不赞成用比例来说，但是不用比例难以说明几个幅度，我说一个，李道魁讲了不会超过15%，刘明说下降50%不会有问题，叶檀讲了下降30%，刚才记者问我了，我说顶死了20%不能突破，要不然要崩盘，这是我讲的。
最后一个问题，前景势如回旋，为什么我讲回旋呢，因为这个调控已经一年多时间了，哭也哭了一年多了，什么时候才能笑呢，我想不能让它永远下去，没有不散的宴席，从经济上讲也有一定的周期和阶段性，而且姜部长讲了，现在的限购不得以而为之，将来条件成熟了还是要退出了。
从这些可以看房地产市场是一个回旋，这些回旋是一个反抛物线，当然这个反抛物线的翘尾不一定像以前那样的暴涨，或者反弹那样高，最起码是作为一个现象，反抛物线，但是这个反抛物线时间拉得很长，就是一个长回旋，如果是短，它就是一个短回旋。
那么我们现在的房地产市场实际上面临着两种趋势，究竟是长回旋还是短回旋？按照温总理讲的话，李克强副总理讲的话，我认为实际上是一种长回旋，就是坚定不移中央调控楼市的决心，方向，力度不变，这肯定要到十八大才能有所缓解，这是一个长回旋，但是我们研究问题，中国市场经济是计划指导下的市场经济，是政府管控下的市场经济，比如说前一段时间大家都在讲，大建保障房，我们广东省委书记就说了一句，他说反对用搞运动的方式搞保障，他说搞保障既要全力以赴，又要量力而行，要根据国情省情，市情，房情来决定，对于这个问题我有专门的演讲材料，今天在这儿不说了。
最近有一些信号，我觉得出现了短回旋的信号，第一世界经济连续低迷，然后传到了我们中国，尤其是外贸迅速的下滑，有这样的几个情况，在一个月之前，我们有关领导的表态还是说稳定物价是第一位的，因为防通胀，这就意味这还要继续收缩，但是后来又提出了要“超调”和“微调”，门就开了一点亮光，包括我们央行的报告也说，稳定物价是第一位的。
但是在国际形势急转直下的情况下，我比喻就像抗日战争，日本人来了，国民党和共产党要赶快抱团，要赶快抗日。现在我们的王岐山副总理，我认为他主管中国的经济，他的话还是有分量的，他说现在保增长复苏是压倒一切的，一个月之内就发生了方向性的变化了，而且总书记也说了，他说要减少政府的行政干预，这两句话我用领导的讲话来讲，我不能自己讲。总书记说减少行政干预，请问房地产市场是不是行政干预，总书记的话是不是涵盖房地产市场，大家去意会不要言传，然后我们的王岐山讲了，经济复苏是第一位的，因为要防止经济二次探底，要压倒一切，我们中国就是要稳定压倒一切，如果现在的经济不发展也会影响到稳定。既然是经济复苏压倒一切，请问包括不包括我们的宏观市场调控也在被压倒一切的逻辑概念里面？我不敢做决定，大家去意会。
这也就是说我们现在经济确实有这样的一些信号，我的预测就是长回旋是肯定的，短回旋是有可能的，而且可能性很大，因为现在国际经济形势不好，当然这个回旋的结果并不是像以前说的反弹，而是用一系列组合政策来替代我们行政手段，而且促使我们考虑短回旋的一切问题还存在，比如说优胜劣汰原则，我们现在的市场调控按照本意上讲是要把小企业提高行业集聚度，中国有90%是小企业，要提高我们企业的产品质量。
但是现在像绿城这样的企业如果倒下去，这不是悲哀吗，这说明一个什么问题呢？绿城这样的企业倒下去，北京上海我都看了，南京也看了，确实非常的优质，这样好的企业为什么要倒呢，不是市场规则要它倒，就是打拳击不是给泰森打下来了，是给政策打下来的。
第二个气侯原则，现在我们的调控已经决定了我们市场经济的灵魂，房价下跌客户就要闹事，甚至有的开发公司还这样做，说你原来买了90平米的房子，现在房价跌了我要补偿你，不补偿的话，我给你换110平米的房子，这样能做吗？现在法院的诉讼也比较多，所以这样的调控，讲一句心里话是不得已而为之。
第三城市竞争的原则，大家知道一个城市的房价高，没有竞争能力，但是搞限购也没有竞争能力啊，限购什么呢？就像我们的化疗，白细胞，好细胞统统杀死，我们一个城市如果要想有很多的人才进入这个城市，要买房子的话买不起，有限购，要该改善也不行，最后我们的限购阻止了人才，资金，产业的市场化的流动，这个原则也决定了我们的调控拖不长的。
第四，保障性的市场向协调性发展，大建保障性我觉得不必如此，我的老朋友在贵阳，刚开始不被认可，实际上他今年干了一个很漂亮的事，得到了李克强的批示，要求在全国推广，他就是用存量房搞的，和政府成立了一个公租房有限公司，包括你空租房，二手房都可以拿过来，然后转手交给保障房中心，不到一个月的时间，贵阳收到了7728套，我们为什么一边大量的积压，一边在建设？现在的考量是什么呢？
房地产这块的投资没有了，投资要靠我们保障房把这个弥补，但是这样做会造成社会财富的大量的浪费，我们本来有这样多的房子，为什么不能让他们去住呢？
我觉得我们的调控要精致化，调控时间长了，房价下来了以后，索罗斯现在就准备抄底中国的房价了，第一买你的低价低，低价楼，第二就是我们的开发企业嗷嗷待哺，给我们的开发企业贷款，大赚一笔，所以我觉得我们的国内的调控阶段性的，短回旋有可能要把我们的组合拳推出来。
还有一个是我们地方财政这块现在太困难了，公布的数字是17.7万亿，实际上包括我们的社保基金的推动，现在一共是30万亿，这样大一个口子，而且我们土地出让现在也没有钱，一边做保障房要有大量的资金，一边土地这边也没有钱，政府没办法，现在我们知道北京，上海，海南，浙江，辽宁，甘肃，这些地方的财政都不是太好。
我举一个例子，广东一个镇，它的年财政收入60万，不计利息要还款400年，我们上海很牛，前一段时间传出一个信息，我就笑了，他说我们上海不搞土地财政，我们上海的财政不靠房地产，结果这一次中央允许发国债，上海第一个。这说明一个什么问题呢，实际上他锅已经揭不开了，等着政府给他发地方债，父债子还。
调控以后会怎么样呢？我讲的长回旋，短回旋，结果是什么？国务院有一个参数化我比较赞成，金融专家夏斌表示，中央政府必须做好短期行政措施，和长期税收有关的市场经济的准备工作，中国将把中国房地产以居住为主，把思路长期化，我再加一个法律化。
我的想法和前面的两个教授有不同的观点，大家都讲房产税很重要，我认为房产税并不重要，事实上吴晓明在人大上面的讲话，你们一点就知道了，他说房产税应该是征的，为什么？其实我们宏观调控如果早一点实施就已经解决问题了，因为我们现在不就是投机成本过高，就是买了房炒，如果流转税第一年你买了就炒，我征你70%,你去炒？就这样把市场净化了。
这样做对市场有什么好处呢?房产税并不是不要，也是要的，反过来，我们还要培育租赁市场，因为我们还有那么多的穷人，崩溃现在对我们有什么好处呢？我觉得用房产税有可能会滞后，那样一搞以后，有两套三套的房子立马就要抛售，这样抛售市场就慌了，我觉得用流转税，你买了，前面的就让他自己慢慢的消化，转化为租赁房，只有这样我们的市场才能得到平稳的过度，平稳的保障。
我讲我们的房地产作为支柱产业，你现在要把它弱化可以，但是必须在旁边造新的桥，但是新的还没有造成，就像第一支火箭上去了，在第二支火箭没有发射的情况下，第一支火箭就摔了下来肯定是不行的，我们要让火箭持续交替的发射，市场才能平稳的发展，我今天的演讲就到这里，谢谢大家。
中国指数研究院南京公司总经理【陈佳】女士：用最权威的数据来为我们详细的分析《2011-2012中国房地产市场形势》指数研究院是以数据说话，我现在以数据的角度跟大家分析一下中国的房产形势，我的演讲分为三个部分，第一个部分是政策走势，首先讲政治，我们都知道中国的房地产市场说白了就是一个政策的市场，发展过程当中对房地产影响是政策的影响。
另外一个是GDP的增长，这一块对市场的影响是达到了30%，而房地产内部的影响因素像供求，价格，仅仅对房地产市场来讲影响占不到20%，所以在中国的房地产市场我们一定要去研究政策，其实刚才胡会长包括尹教授讲了中国的房地产政策，货币的政策。
从09年到10年，货币政策的紧缩是相互叠加对市场有影响，而且目前的政策环境跟07年和08年市场环境的宏观形势是极其的相似，我们也面对房地产市场的调控和货币政策的叠加，但是在08年由于是世界金融危机的一个影响，国家对宏观经济的货币紧缩也是出现了突然的放松，所以09年出现的市场的反弹。
未来的形势到底怎么样？我们从目前来看，货币市场虽然近期各个部委表达了很多的观点，我们认为货币政策的紧缩的可能性是存在的，长期的趋势和政策我们觉得不会发生太大的变化，第一我们看一下国内外的经济形势，我们国家受到了外部经济环境的复杂多变的影响，出现了外部的风险因素，但是内部通胀的压力的高位运行导致了货币政策紧缩的态势，我们觉得不会有太大的变化。
但是货币紧缩的这种发展趋势以及它的松紧的结构与上一年相比出现了明显的松动，因为今年第三季度我们可以看到我国的经济运行是相对的平稳的，通胀的压力依然严峻，外部的因素有一定的影响，但是政策的收缩有一定的放松。
以后出现了微调，但是我们宏观的通货膨胀，高涨的压力决定了我们未来中长期来说，货币的紧缩趋势是不会发生变化的。就算是货币紧缩了出现的微调，最近也有领导讲了货币的政策会不会对房地产市场的调控有放松，我们认为如果有微调，相当长的一段时间内突然放松的可能性还是比较小的。
我们再看一下房地产的调控，看政策的走向，我们认为调控的力度是不会放松的，影响不会加大，因为从近期的市场来看，房地产的效果已经有了初步的显现，如果在这个时候放松的话，中国的房地产市场可能会会像以前一样，目前不可能放松的，会从紧不变。
我们看一下今年房地产的另外一个试点，就是供求领域的限制，还是对消费者需求的压抑，这对消费者需求压抑的过程当中，最重要的政策就是限购，限购从目前来看是从深度和广度的延伸，继续坚持从紧的趋向。
我们可以看到从佛山限购出现的反弹，珠海出现了限购限贷，标志着国家的限购政策不怎么可能放松。接下来我们看一下全国的市场走势，首先我们看一下全国的土地市场，住宅地的量价水平是低于区别同期的，十大城市的降幅是非常的显著，我们先看一下土地的供给，可以看到11月份住宅当月以及累计的供应量是低于区别的同期的水平，10月份住宅面积的供应量的环比没有什么变化，同比来看，住宅用地的供应面积下降了18.5%，商办面积是增加了20%。我们再看一下10月份的成交情况，住宅和商业用地的成交是急剧下降了，住宅和商办的成交量降幅达到了17.6和35.1%，达到了历史的低位。我们接下来看一下地价。我们可以看到11月份的住宅用地的低价是有所上涨了，但是同比是下降的，平均的地价是回落的，环比是上涨了14.2%，同比是下降的7.7%，商办用地17.85。住宅用地的低位小幅的回调，11月份住宅用地的溢价水平有上升，是5.2%，但是处于历史较低的位置。
但是1-11月份，只是去年同期的一半，去年同期是32.1%，商办用地的溢价率是17.3%，我们看一下全国的新房市场，成交比较低迷的，库存量和出现的周期是持续的攀升，更多的城市的价格是出现的调整。
这是我们对于20个代表城市的整个成交量，成交是939万平，环比下降的8.3%，这也是最高的跌幅，同比扩大了33.3%，一线城市的11月份的成交量是小幅增长了33.6%，20个代表城市的总成交量不管是同比还是环比都是继续扩大的。
我们看一下住宅的成交，我们从当月平均的成交量来看的话，它是处于历史较低的水平，仅仅是高于去年，跟去年相当。我们2-10月份，成交量是99万平，比去年的国十条出台的5-8月份是略微增加了9.8%，这是住宅成交的情况，我们看一下住宅的供应。我们选择的是北京，广州，深圳，武汉，上海，5月份环比上浮了16%，当月的新增供应是出现了分化。我们再看一下房价，11月份对100个城市的平均价格做了一个数据的统计，看一下2011年11月份，全国100个城市住宅的平均价格是8832元，相比上个月是下降的0.28，其中33个城市的环比是上涨的，57个城市的环比是下降的，相比来说，本月的价格和上月基本是持平的。我们另外看一下11月份，环比涨幅居前的城市是威海，太原，包头等城市是国家统计局没有统计到的城市。
其实我们应该就是在前几天，我们也在统计一个全年各个城市完成目标的情况，我们通过我们指数的统计，也可以看到年初国八条出台之前的几个月，大概在4-6月份之间的时候，我们价格指数涨幅具前的还是在一二线城市居多，我们现在看11月份价格涨幅具前的基本都是三线城市。我们可以看到包括环比的跌幅居前的都是二线城市，包括宁波，南京，无锡，这些都是长三角的一些城市。
另外我们再看一下10月住宅的跌幅的分析，多数的城市涨幅是缩小的，11月份住宅价格指数比11月份达到了11.06%，缩小的1.15个百分点。我们再看一下10大城市，北上，广深，天津等城市，同比价格是降到了二月以来的底线，看一下均价15630，具体来讲，本月的十大城市住宅的价格全面的环比下降其中南京和成都的降幅是最大的，分别降幅是达到了1.2和1.9，上海武汉和深圳是其次。
我们看了新房市场，看一下二手房市场，10月份的跌幅是在增大，下跌的范围是在不断的增大，我们统计了一下全国大概有10多个一线二线城市，二手房下降的环比的排行，从10月份开始，主要的城市的二手房的价格环比是越来越多，9月份是增加了9个城市，10月份的主要的城市都是一个环比下跌的状况，平均的跌幅是达到了0.9%，10月份是达到了历史的新高是1.8。
我们这个研讨会是在南京做的，我分析一下南京的市场，供应的土地面积是同比上涨的，1-10月份推出了住宅用地是在80万方，同比10年是上涨了21.96%，推出的住宅用地达到了85.94万方，供应的波动还是比较明显的。
像1月份，大家从这里可以看到，供应市场是比较冷清，同比是下降的37.82，2月份供应量又回升了，3月份又是大幅的回落，每个月的波动很明显。我们看一下9月份，供应量上涨了23.95%，
10月份的住宅面积的供应量是高达29.8万方，增加了44.64，仅低于1月份的水平。我们再看一下住宅用地的成交，同比下滑了4.21，据我们统计，南京共成交的住宅用地大概在389.5万方，同比2010年下降了2.21。三月是宅地成交的高峰期，4月份又持续的回落，3-5月份又回升，10月份是小幅的攀升，10月份一共成交了11.4万方，都是以底价成交。
我们再看一下均价，同比是下降了29.75，1-10月份是低于去年的同期的水平，仅仅2802元每平米，下降了9.75，我们可以看到平均的溢价，每个月平均的溢价红线表示的，其实每个月的溢价还是比较明显的。
从1月份开始，溢价率持续的走低，5-9月份溢价基本上0，除了5-9月份以外，溢价也降到了今年的最低的水平，我们再看一下南京的新房市场，新房市场我们从它的成交来看，成交量也是走低的，从楼市向买房市场的过渡，开发商的推盘的力度加大，南京1-10月份新增的供应面积632万平，比去年同期下滑的14.2%。
同比来看，2012年南京商品住宅的新增供应是呈现了上升的趋势，可能是受到了上半年的趋势，住宅一直维持在全年较低的水平，上涨了1.14，到了8月份以后同比有增长，达到了121%。尤其是在金九银十和房博会的推动下，住宅的供应是大幅度的增加，9月份增加的环比是上涨了74%，10月份是达到的最高峰，环比达到了29%。但是10月份的供应面积是84.3万平。
看一下住宅的成交市场，是持续的冷清的，成交量是下滑了18.7%，受到了国家的调控政策的影响，南京市的商品住宅的市场是非常的冷清，据我们统计，2011年的1-10月份，共成交的商品住宅的面积是362.25万方，比去年下滑了22.82%。
我们从月度走势来看，其实每个月的波动还是比较大的，我们看一下1月份的住宅成交量是高开，达到了75.52%，但是2-4月份是有是下行，10月份也是进入的下行的通道，我们再看一下住宅的供销品的情况，是持续走低的现象。
我们看一下1-10月份南京的成交量走低，从2月份以来，每个月的销供比的都是低于1的。我们可以看到每个月的波动还是比较明显的，从2011年以来，达到了最低点，10月份的供销比是0.32，可以看到南京的楼市在发生逆转。再看一下住宅的存量，可售的房源6.2%，出新的周期也是增加到了18个月，从原来的楼盘在开盘以后，就开始抢购，包括摇号也摇不到，到现在的出新周期要达到18个月，说明了房企的回款的压力非常的大。
我们看一下住宅的价格，我们可以看到上半年的价格指数，1-10月份，南京商品住宅的均价达到了12154，高于2011年整体的水平，从月度的走势来看，2011年上半年住宅的价格也是呈现微幅的上涨，而到下半年的时候随着越来越多的开发商的降价，我们的均价也开始走低，这也表明了一系列的政策的效果在显现，南京的房价快速上涨的势头也得到了抑制。
我们看一下南京的热销的楼盘，在目前的政策的打压下，我们也统计了一下，南京市排行前十的项目具备以下的几个特征，第一个就是它的总价比较低，性价比比较高，这成为楼盘成交的火热，比如说像天润城，旭日爱上城等等，低价的趋势使热销的关键，包括还中海的项目也是作为南京高端豪宅市场的标杆，它的品质也体现出抗跌性，可以得到充分的体现。还有其他的几个盘就不多说了。
接下来我们看一下南京的二手房的市场，它的成交量也是下滑超过30%，达到29.9%，1-10月份，溧水和高淳同比是下滑的29.9%，我们可以从单月的走势可以看到，我们再看一下二手房市场的价格，从2011年1月份开始，南京市二手房的价格是一路的上扬，可以看到2011年6月份的时候是2435点。
到了7月份的时候，在调控政策的深度影响之下，住主城区的价格在下滑，从2011年的7月份开始，二手房的价格在下跌的，不包括溧水和高淳。我们刚刚讲了从整个的政策市场以及从全国的新房市场和统计市场，包括我们从南京的新房市场和二手房市场做了展望，接下来我们对企业，对目前的政策形势下，我们也有一些小建议，供大家参考。
我们可以看到从整体的经济环境来看，整个的CPI下行的风险不大，通胀的压力也没有明显的缓解，刚才教授也讲了，CPI也是影响了房地产市场重要的因素，只要经济，企业稳定的大条件不变，投资依然是保持着高位的增长，像调结构，包括控制通胀密切相关的房地产政策也不会出现放松的可能，我们看一下近期的房地产市场，看一下土地的市场。
土地市场的力度是持续的加大，但是全年的供应计划是难以完成，1-10月份全国土地仅完成了年初计划的一半，预计12月份地方政府将会加大推进的力度，由于住宅成交量的低位的运行，开发企业也有资金的压力，因此全年的供地计划是难以完成的。我们看一下房地产市场，上海，广州深圳也是一样的，打折促销的楼盘非常多，但是成交量仍然是处于低位运行的，四季度我们调查的，越来越多的开发商认为调控的效果会持续，市场会进一步的调整。
年初的时候有很多人会问我，政策什么时候会放松，但是我发现在到年底的时候就很少有人这样问我了，他们现在都已经认为调控可能会成为一个常态，政策也会持续的走下去，会深入的执行。这也是房地产市场的一个现象。
另外我们再看一下开发企业，我们统计了一下去年做百亿的开发企业，万科，恒大，碧桂园，他们今年的完成任务基本上都可以按照既定的目标完成，我上个月跟他们老总沟通的时候，他们10月份完成了100个亿，年初的时候是既定要完成1400个亿，10月份完成100个亿非常的艰难，年初做计划的时候，北京和上海的团队跟老板报完计划以后就以后超过了1400亿，年初的预期都是非常高的。
根据他们现在实际要完成的情况来看，肯定不可能达到1400亿。像这种龙头企业资金的压力也比较紧张的情况下，对于中小型的企业来说，快速回笼资金也是比较好的方式。
我们做了一个图，从2011年的销售情况来看，因为2011年的销售状况都比较好，在2012年定计划的时候都比较高，2011年出调控以后，完成的不是很好，像万科和碧桂园现在采取的对策第一个就是应和市场的需求，回笼资金，第二就是抓住市场的反周期，去增加储备。因为现在各个地方政府的土地供应也比较难以完成，我觉得这个时间也是开发商比较好的时机，另外我们也要适当的关注一些企业的动态，获取一些项目，对于2011年的销售状况不好的情况下，资金压力比较大，也有企业给了建议。
第一个在房地产保持时刻的关注，快速的回笼资金，刚才胡会长包括尹教授提到了绿城资金链的问题，其实绿城这个项目都非常的不错，品质也非常的棒，但是它如果像龙湖一样快速的回笼资金的话，也比较好，我们要抓住一个好的窗口期，快速的回笼资金。另外我觉得还要做好产品的品质，树立一个良好的品牌的形象，南京现在很多的企业，包括万科，保利中海，他们的楼盘可以把周围的楼盘溢价推高，他们的产品的品牌和品质给项目的溢价带来了很大的帮助。
另外我们从中长期的展望来看，其实像刚才通过我们价格指数的上涨的幅度可以看到，现在价格指数涨幅排在前十的基本都是三四线城市，我们觉得对于广大的三四线城市对房地产提供巨大的发展空间，从05年到11年的前三季度，一线城市是占全国的比重是16%，二线城市的前面比重是37%，三线城市的占比从05年的17%提升到今年的64%，再加上城市化的加速进程，我觉得三四线城市的发展的潜力是非常大的，我从数据进行分析，就是这些了，谢谢大家。