经济民粹主义是抑制房价的大敌

    其实，我批评的那些关于房价的错误认识，以及基于此推出的一个个错误政策，很多都带有很强烈的民粹主义色彩。在当前的中国，没有哪一个领域比在讨论房价的时候，基于民粹主义基础上的错误言论更多。

    “如果你压制住一个失衡现象，必然引发一系列的其他失衡现象”。这是前美联储主席格林斯潘在阐释经济民粹主义危害时所讲的一句话。这句话其实离我们很近。

    如我前文所论述的，当前房价全然不理会调控政策而屡攀新高，实际上就是因为受经济民粹主义影响而出台的一个个调控政策，严重地打击了供给而造成的。

    当然，应当说很多人呼吁房价降低的动机并没有错。近年来节节升高的房价已成为公众不断声讨的对象。

    这原本是可以理解的，当中国的房价甚至已经可以与发达国家的美国、西欧、日本等相提并论了，而中国人的收入却只是人家的十分之几的时候，不断高企的房价确实应该花大力气来进行平抑。

    但是，在网络民粹主义的煽动下，很快舆论就将房价的升高归咎到房地产商的贪婪和投机客的炒作上，这就有些不对了。

    一些人举出一些确实发生过的事实：“在开发的初期，开发商协同地方政府，用低于市场的价格从农民和城市居民手中征得大量的土地，这是对普通百姓的第一次掠夺；在房地产开发的后期，地方政府和开发商又通过操纵开发规模来操纵房价，利用普通百姓对楼市信息的不了解，采用和传销类似的市场操作手法将商品房以高于市场价值的价格卖给老百姓，从而实现对其财富的第二次瓜分。”

    然后，我们就总能看到一些这类的言辞：“处于割据时代的房地产开发商岂有不利用如此大好时机进行疯狂的利益掠夺！”

    “掠夺、操纵、暴利、黑幕”！人们总习惯于将房价的攀升与这些词联系到了一起。

    于是，许多人开始呼吁，要抑制国内房地产价格疯涨，首当其冲的就是要打击国内房地产炒作与投机，对这种房地产投机课以重税。

    实际上，就在最早的时候，就征税抑制房价说的政策效力，张五常先生就已经讲的非常明白了：“我还从来没有听说过给买卖双方加税能让价格降低的事情发生！”很明显是违背经济规律的。但是，这样的征税言论却受到了当时受民粹主义影响的舆论的一片好评。

    许多人将房地产市场存在的主要问题归结为：“房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，商品房结构不合理，房地产市场秩序比较混乱。”

    而对能够理性认识房价问题的人，他们却进行了非常严厉的谴责：“并不在少数的学者包括经济学家，已经沦为某些利益集团的代言人。他们为获取一些个人私利而置公众利益于不顾，胡言乱语、指鹿为马,早为公众所不齿。我们可以看到,现今一些不当得利商人的欺骗行为所以能够得逞，很大程度上离不开一些‘为稻粱谋’的专家学者的为虎作伥。这是社会的悲哀，也是这些专家学者自身的悲哀。”

    并鼓吹：“如果说,对一笔交易的净收入20万元课以100%的税，使这种交易不仅无利可图，而且还要亏损(因为这笔交易还得贴上其他交易费用)，那么这种房地产炒作就会停止”。

    事实上，这样的言论在当时并不是孤立的，而是代表了一大批人的心声。显然这些人认为，只要抑制了投机客的炒作，就可以平抑房价了。

    于是，从2005年开始，建设部接连出台了一系列调控政策，如国八条、国六条，再到建设部、发改委等九部委的十五条政策，再到土地增值税政策。包括自2009年底开始的这轮调控，中央的决心不可谓不大，甚至一国总理都站出来声明要将控制房价的涨幅与城市首脑的行政问责联系起来。

    在“国八条”刚出台的时候，的确让房地产开发商感到恐慌、让消费者感到兴奋。但最终在调控效果来看，虽然上海的房价在“国八条”刚开始实施的时候，曾经出现过短暂的下降，但很快就出现了急速的反弹。而处在调控重点的一线城市如北京、广州、深圳等地方的房价不仅没有下降，反而继续飙升甚至还出现排队摇号依然买不到房子的局面。

    如今我们可以看得非常清楚了，这些政策并没有任何有利于消费者，相反，有报道指出，在调控政策执行两年后的2007年上半年，各主要城市房价已经相对于2004年初翻了一倍还要多。

    其实，不用这些数据统计，普通人也足以感觉到各个城市房价的上涨了。这都足以显示，政策的实施并没有达到预期的效果，甚至被业界指责为调控失败：三年的宏观调控，不仅没使房价降下来，有些城市房价上涨速度更是达到了令人瞠目结舌的程度。

    以至于一名购房者哀叹：“宏观调控快一年后，北京房地产产品的销售价格非但没有下降，而是出现了惊人的上涨幅度和速度。假如持币待购是购房者和开发商博弈的表现形式的话，很显然在这次所谓的博弈过程，最后失败的还是购房者。在不到一年的时间内，他们为此付出了每平方米上涨了上百元的购房款。”

    民粹主义房价政策的一个错误逻辑是：因为某个环节大获其利，就要给予严厉惩罚。

    比如，因为这些主张，各地开始不断出台一个个加税的政策主张，最后我们看到的结果却是房价越干预越升高到了天价。

    也有有识之士指出，房价上升的罪魁祸首其实是调控后，住房的供给遭遇到了沉重打击的缘故。那么供给是如何被打击的呢？

    首先，回顾这几年的房地产调控，每当房价大幅上涨而出台调控政策时，其中必包含控制土地供应、控制房地产投资的措施。过去，在房价上涨时，与此相伴随的，房地产投资也一直在快速的增长中，一直保持在30%左右增速。因此在那几年，几乎所有关于房地产的官方表述中都有“房地产投资增长速度过快”的结论。

    于是许多人就将房价上涨归因于房地产投资过热，并且认为这种“过热”还是造成通货膨胀压力增加的罪魁。所以，调控政策重点一直是竭力压低房地产投资，为此在一段时间里一直在减少给房地产业的贷款和土地供应。“国八条”的主要措施就是严控土地和信贷“两个闸门”，打击房地产投机，目的是降低房地产投资增长速度和房价上涨速度。

    土地供应减少、投资减少的结果是商品房供应减少。但是需求并未减少多少，原因之一是人们预期房价会更快上涨而加快进入需求行列，也就是“买涨不买落”。最后结果必然是导致房价更快上涨，这也就是为什么这几年房价越调控却越高的最根本原因。

    其次，自2004年规定的“8·31大限”后，房地产市场上盛行的协议出让方式被正式叫停。土地必须全部以“招拍挂”方式来拍卖。据说，“这一措施在规范交易行为的同时，实现了市场化和公开化，最大限度地堵住了暗箱操作可能产生的腐败，为房地产市场的规范、可持续发展敞开了一条新路。”但这条政策很要命的一点却是堵死了除政府相关部门外，其他部门供应土地的门路。导致所有的开发商都必须挤狭小的政府供给的小门。

    另外，近年来，随着国家房地产宏观调控越来越严，特别是信贷紧缩造成的资金供应紧张，再加上不断严厉的土地政策。这些主要都是在限制中小开发商，使得中小开发商由于实力不足而大量出局。与此同时，一批实力强大的地产开发商却开始南征北战，跑马圈地，抬高出让土地价，“地王”频现。

    几乎每个实力雄厚的开发商在成功拿地之后都不急于开发，有的开发商还公开声称土地储备足够开发三四年以上。造成紧张的土地供应愈加紧张（既然预期房价会上涨，那么任何一名理性的经济人都会做出囤地这样的决定）。

    有舆论在当时评论道：“之前39号令的出台，提高了房地产企业购地成本，改变了过去开发商只要缴一部分土地出让金就可以取得土地使用权证。而39号令的出台‘直指那些影响市场公平、损害国家利益的投机和投资行为。’‘39号令’的出台加大了开发商融资的难度，房地产市场因而面临了一场残酷的‘洗牌’。”许多小开发商消失了。

    多一些开发商拥有开发土地的权利，就会形成百花齐放的局面。如果有中小开发商提供小规模项目，由于其实力不强，为了谋求资金的快速回笼，通常都会要求快速销售，迅速推向市场。而在这个时候，通常都会选择以更低的价格销售。这些项目就可以相应低价吸引部分弱势的需求，对房价也相应地起一定的平抑作用。

    而损失掉这些中小房地产开发商之后，市场上那些低价的供应主体很大程度上也就消失了。

    作者：苏东