北京科净源公司差:房市泡沫的破灭为期不远

回顾2008金融动荡的发展过程，危机的起源是美国房地产市场投机行为盛行，而且是华尔街银行支持并担保造成的。中国这十年房市的巨大泡沫，首功当推银行。商品房的按揭、炒房者的套现，KFS的抵押贷款，都是银行提供了资金。真正的民生自住房全款购买的，在这十年所占的购房比例极小。因此，是银行推动了这次为期十年的房市的热闹。银行沉淀在房地产的资金是多少？十万亿，抑或是更多？正是这场热热闹闹的房市泡沫，KFS为了满足银行对抵押物价格的需要，在有关方面的积极配合下，拼命做大、做高房市。一旦房市的价格滞涨，银行这架发动机立即就熄火了。由银行信贷推动的房地产开发、建设，再由银行通过按揭、抵押贷款回购商品房的游戏再也玩不下去。抵押物价格的利润空间不足。2008年初，银行对房地产公司严格的放贷控制，08年四月全国就有五个城市的房价下跌，到11月达到49个城市。当初设计这个信贷推动，银行回购，循环往复，以至无穷的永动机似的游戏。必需满足的唯一条件就是商品房价格不停的上涨。但是没有只涨不跌的房市。这个游戏从它诞生的第一天，就决定了它的宿命。质疑这个游戏的设计者居心叵测，他要把中国经济拖入怎样的深渊。又拿小日本来说事儿。上世纪九十年，日本爆发了经济危机，股市崩盘。而房地产在九二年开始下跌，这一跌就是十八年，到现在还在低位徘徊。上世纪九十年，日本资产泡沫破灭，经济衰退，企业大量死亡，失业人口猛增，银行破产倒闭。如果不是将大量存货倾销到中国市场，彼时小日本将蹈入万劫不覆的深渊。小日本虽然由于将大量存货销往海外市场，增加了经常项目的流动性，转嫁了危机，但它并没有从长期衰退中走出来，如果说它苟延残喘了十八年，这一次的大衰退，将给予小日本沉重的打击。回顾上世纪三十年代世界大萧条，小日本发动侵华战争，转嫁危机；九十年代倾销存货到中国，转嫁危机，这第三次呢？在日本九十年的经济危机中，有个现象值得我们重视，哪就是房市是在股市崩盘两年以后下跌。2008年，深沪股市下跌了70%以上，居全球第三位。就我国的情况来说；股市变现快，退出机制便捷。而房地产就不同了，变现慢，在行业下行时，变现困难。退出机制几乎只有清算一途。由于没有合理的退出机制，那就死撑吧，以博取最大的破产成本。这就成了所谓的僵尸企业，它在清算边缘挣扎的时间越长，形成的债务链越庞大、复杂，甚至会把几十上百个企业拖下水。在这个过程中，形成的债权债务极为复杂，还有虚假资产，虚假资本，多头融资等现象发生。甚至于烂尾楼一房多卖，KFS卷款跑路的也不鲜见。在房地产繁荣时期，象这样错综复杂的债务链，虚假资本，虚假资产，多头融资的现象具有很强的隐蔽性，当行业下行，隐蔽的财务风险就暴露出来，往往给银行造成巨额损失。房市下降的周期很长，这是因为债务链的庞杂巨大，清算费时费力；另外经济不景气给老百姓的购买力冲击很大，存量的消化需要时间。香港九七以后，房市下跌，到04年初跌去了75%。随着五月的经济回暖，香港股市曾超出九七年的历史高点两倍，而房市从未超过九七的高点。2009年1月23日，中新地产没有按期为一笔4亿美元的债券支付高大1.5亿人民币的票息。中新地产的发言人说；因为春节长假。就算这笔票息事件如期解决，中新地产在今年6月还将面临赎回约11亿港元的可转换债券。中新地产在2007年，大举扩张土地储备。土地储备在一年间大幅增长了90%，包括31亿取得珠海淇澳岛项目。至2008年10月31日，中新土地储备已达1480万平米。过于快速的扩张和高息负债，可能令中新地产在以后遭遇更大的困难面临高息可转债压力的还有多家大型地产包括绿诚控股、和生创展、碧桂园等，均发过数额巨大的可转债或高息债。一些公司的债息甚至高达40%以上。显然，任何一项到期无法偿还的债务，都有可能导致一家大型地产公司“粹死”。2008年底，昌盛中国地产有限公司公开抛售其下的中华广场项目权益。2008年3月，随着恒大地产上市折戟，共有五十多家已经通过聆讯的地产公司，被挡在香港联交所门外，这50多家准备上市的公司，有近一半进行了上市前私募。昌盛中国地产有限公司是其中之一。2006年昌盛与高盛旗下的一家创投基金鉴定了协议，以20%的股权抵押，发行可转债。上市无门，昌盛只得销售项目。尽管至今还没有一家地产商因此而倒下，但种种迹象表明，由于在房地产开发过程中，有一些资金瓶颈很难过关，特别是2008年4月以后，银行业对房地产开发严格控制放贷，KFS只得寻求非银行融资。因此，与投行签下“城下之盟”的地产商，随时都有可能因为一项到期无法偿还的债务、票息、导致资金链断裂。协议纠纷，票息危机，到期赎回，更为麻烦的是那些与外资投行签下对赌协议，进行上市前私募却被挡在门外的地产公司。对于很难偿还的债务，外资投行只能对其展开资产重组，就是对这些公司的地产项目进行估值，并以此抵债。投行会将债务转为项目股权，再寻找接盘者。其实，在2008年底，已有国内银行进行了此类操作，将打包抵押的商品房趸卖给接盘者，以回笼现金流。如果此类操作形成规模，银行就会争先恐后。因为，越到后面，预计流入的现金流越少。这样就形成了所谓的“反身挤压”，穿越了止损点（商品房全款价的30%）房价就会跌势滔滔，漫漫长路不回头了。参考一下2008年，深圳成分指数的走势图，做了一个双顶：上海综合指数走势图的第二波峰没有第一个高。如果炒股者在深圳的双顶接货；在上海的第二各波峰上进货。呵，那他肯定就是股神巴非特。“谁是市场的傻瓜”。 王石说：“作为万科来讲，我们前两年也同样丧失理智犯忌，拿了好几个地王，搞得来当前资金链紧张。”迫于资金压力以及市场拐点的出现，为了快速回流现金，万科于2008年下半年在全国不同地区开始了不同幅度的打折促销。一度谋求退地的广州恒大地产公司，在2007年分别以高价获取了上海、重庆、广州三块地王，共涉金额80亿元。由于上市未果，急于套现的恒大地产在南京某项目上随万科降价。在沈阳等城市出手甚重，竞争对手无不避让。2007年9月，保利以42亿元的高价夺得两块金沙洲地王，据广州中原地产项目部总经理黄涛透露：“其中一块的20亿元已经缴清，但是另外一块仍然没有说法。”大凡炒股票进了门槛的都知道“逃顶”一词，而以上房企在尖峰时刻恶性扩张土地，其经营智商之低下，由此可见一般。进入2009年资金紧张的富力地产就马不停蹄地为其广州的富力君悦大酒店中的写字楼寻找买家。但至今尚无接盘者。出售资产未果，急于保证现金流的富力董事长李思廉联合高层在去年四季度，自掏腰包，支出金额达2亿港币。在房地产开发企业资金链紧绷这个问题显性化以前，利益关联方都会主动掩盖，因为它牵涉的面太大，层次很深。最近，北京清河新城、世纪星城以及沸城等多个楼盘出现了延迟交房的现象。业主们焦急的等着KFS的解决方案，但KFS的推委几乎让交房时间成了不见底的迷。 房地产企业资金链断裂或在年中。一般房地产项目在年底竣工的多，六月以后是主体结构完工的集中期。届时，将是房企资金链紧绷的问题浮出水面的时候。2008年，是房地产KFS日子非常难过的一年。他们无法从银行得到贷款，并且全国房地产成交量一直在下降，下降的速度还很快。潘石屹表示：“总体来说，中国房地产企业的资金链非常紧张。从去年12月份开始，银行给房地产企业延长了大量的短期贷款，使他们度过了去年年底的危机。但是，银行的贷款不是解决房企资金链状况的根本措施。最根本的还是靠市场。如果市场持续萎靡，资金链从长远来看是接不上的。”如果要改变市场的持续萎靡，就必须有持续、旺盛的购买力。可是购买力哪儿来呢？我国虽然实施了积极的财政政策、宽松的货币政策，可是不管是4万亿，还是1.62万亿加8000亿都与提升老百姓的购买力没有直接关系。因此，持续萎靡是必然的。潘石屹说：“2008年我国房地产行业出现了巨大的资金缺口，约达7000亿元。”在2008年一年间，地产类H股大幅缩水，市值缩水超过了75%。合生创展、富力地产和高盛置地三只股票市值缩水超过90%。富力市值缩水1000亿元，碧桂园缩水1300亿元。在资本市场地产类股票的公允价值如此大幅的降低，不但使得房企丧失了资本市场的融资功能，而且也使得今后的破产清算和资产重组处于相当不利的地位。银行的断供，资本市场融资功能的丧失，市场的持续萎靡都从源头活水上掐断了房企的资金供应链。又由于房地产企业资金需求的巨大缺口，使得房企不得不求助于投行融资和民间借贷。关于投行陷阱，前文已作了分析。那么民间借贷是否就是房地产KFS的救命稻草呢？2008年，在巨大的资金需求下，江浙一带的民间利率节节攀升。一般月利为七八分，甚至更高。很多KFS借高利贷。据担保公司的人说：KFS借高利贷并非用于短期资金折借，而是投入到项目开发中。KFS明白，借高利贷是在找死，但不借高利贷死得更快。在江浙、江苏等地，去年出现了多起KFS借用高利贷导致资金链断裂的大案。春节来临，为支付工程款、材料款和应付职工薪酬，一些资金链已非常紧张的KFS只能千方百计地进行民间借贷。南京一家KFS不得不以几套房子作抵押筹集资金，月利率竟高达两角。去年下半年，上海、北京、太原等地的一些KFS通过各种渠道寻找温州民间借贷。在中介机构的协助下，雄厚的温州民间借贷资金，以不低于六分的月利率进行放贷，KFS拿项目作抵押。据介绍，这些抵押项目估值往往较低，一般为市价的六折，有的甚至只有三四折。双方约定，KFS届时不能还本付息，债权人将接手项目，或是转为正式股东。民间资金利率之高，一般的企业根本无法承受，尽管KFS的利润比较丰厚，但这样作也无异于服毒自杀。浙江金华市，当地知名房企中港集团也卷入了高利贷陷阱，盛传导火索是一笔4000万元的民间高利贷，最终引发公司高层集体出逃。今年1、2月份，迎来了信贷“天量”。1.62万亿，8000亿，是去年信贷总规模的一半，银行的门槛松动了。时下，一些KFS正千方百计地还掉民间资金，改由银行贷款以转嫁风险。由于银行也在这条利益链上，KFS多少能找到一些门径，但由于2008年，他们中的许多已经留下了致命的硬伤。