酿白葡萄酒的葡萄品种:打物业管理纠纷官司的诉讼技巧

住房商品化和住房管理商品化是经济发展的必然趋势。随着我国住房制度改革的不断深入，在住房"两化"过程中，产生了许多新的矛盾和纠纷，物业管理纠纷就是其中之一。近年来，诉至法院的物业管理纠纷案件呈明显上升趋势。

当前的物业管理纠纷主要发生在城市住宅小区的物业管理中。物业是指住宅小区内的土地、房屋及其附属设备、共用设施以及其他用以满足居民生活需要的项目。物业管理是指物业管理单位接受房地产产权人、使用人(合称业主)的委托，对住宅小区的土地、房屋及其附属设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等管理项目进行维护、修缮和整治。物业管理纠纷是物业管理单位与业主因物业管理权利、义务而发生的争议。物业管理纠纷多种多样，概括起来主要有两类：一是合同纠纷；二是侵权纠纷。

第一，物业管理合同纠纷。物业管理合同是物业管理单位与业主就物业管理的项目、内容、费用、双方的权利和义务、管理期限、违约责任等达成的协议。常见的物业管理合同纠纷主要有：物业管理单位单方面提高收费标准，随意增加收费项目；任意减少管理项目和内容；公共设施不到位；对房屋及附属设备、公用设施等修缮不及时；不履行或不按约履行其他管理职责等。业主以种种理由拖欠管理费用；单方面要求降低管理费用；在合同外要求履行管理义务等。

第二，物业管理侵权纠纷。物业管理侵权行为，是指物业管理单位或业主违反法律或小区管理办法而侵害他人财产或人身权利的行为。物业管理侵权纠纷主要因物业管理单位或业主擅自改变小区内土地、房屋和公用设施的用途而引起，具体包括：物业管理单位乱搭乱建造成业主损失；违法出租甚至出卖公用设施和居民住房公用部分给业主造成损失；业主擅自改变房屋、配套设施的结构、外观，毁损了设施、设备，危及房屋安全；业主乱搭乱建、随意占用，破坏绿化、污染环境、噪声扰民等等。

上述两类物业管理纠纷，常常发生竞合，是提起合同之诉抑或侵权之诉，当事人依法具有选择权。但当事人一旦以某种诉因提起诉讼，则不能以另一诉因再提起诉讼。

一、花园怎能变成车棚

【案情】

1998年12月的一个早晨，某市等驾坡小区的居民们，忽然听到楼外面一改以往的平静，变得一片嘈杂。居民们很快发现，是该小区的物业管理公司雇来了民工，要铲除居民楼之间的花园，准备在三座居民楼之间，建两座水泥结构的停车棚。小区居民纷纷出来阻拦，他们认为"我们买这个楼房的时候，这儿就是花园，相当漂亮，到春暖花开的时候，那确实不一样"。原来10多年前．这里的居民陆续从某城市建设开发总公司手里买下了这三栋商品楼。如今这家物业管理公司突然采取这样的行动，居民们无法接受，认为当初就是看上这个花园，才到这里买的楼。于是，他们向某区建设局等单位进行了投诉。1998年12月22日，该区建设局根据《某市城市绿化管理条例》，给该物业管理公司下达了处罚决定书，要求其拆除车棚，恢复花园，并对其罚款33900元。但是，物业管理公司对此却一直没有予以理睬，居民们一怒之下，将该物业管理公司告上法庭。

【诉前思考】

本案是一起因物业管理单位破坏绿化行为引起的物业管理侵权纠纷。根据我国法律的规定，城市的土地属于国家所有，所以，开发商拿到土地，买来的是使用权。通过开发行为，开发商建成了住宅小区，里边有住房、绿地、公用设施等。这些设施绝大部分是随着住房把投资摊到每个住宅的建筑平米里面卖给了住户。就是说，买房者买了这个房子，不仅仅是买了自己的住房，也买了马路，买了楼梯，买了绿地，包括里面的水面，还有它的一些必要的公用设施。对于一个建成的小区，这片土地的使用权应该是已经转让给了这些业主，已经不是房地产开发公司和物业管理公司的了，所以，怎么用已经不是你房屋开发公司和物业管理公司的权利了，相反，开发公司和物业管理公司却有不得侵犯居民使用的义务和按照物业管理的协议规定履行协议的义务。既如此，告他没商量。

【怎么告】

如上所述，城市的土地是属于国家所有，所以，物业管理公司的行为侵犯的不是居民对土地的所有权，而是对这个花园的使用权。这个花园既然没有规划成自行车棚，它实际上就应该是小区居民的公用设施；物业管理公司现在擅自改变了花园的用途，就是侵犯了小区全体居民对公用设施的使用权。所以，小区居民告诉的是使用权而不是所有权。

【告什么】

小区居民要求法院依法判决被告房产开发公司拆除自行车棚、恢复花园(恢复原状)，并承担本案的诉讼费及其他一切费用。

【到哪儿去告】

由于是侵权纠纷，所以，根据《民事诉讼法》的规定，侵权行为引起的诉讼应该到侵权行为地或被告住所地的人民法院起诉。对此，当事人可以选择上述一个法院起诉。

【怎么赢】

要打官司就必须要有证据，而要打赢官司更得有能够支持自己主张的证据。对于此案，一般来说，居民要提供买房合同、开发公司的一些广告资料、房屋使用说明书和房屋质量保证书、现场情况的真实照片和录像资料、设计图纸和城市规划图纸。如果自己保存证据困难，也可以请公证部门出现场证实事实情况。就本案而言，居民提供的花园照片和录像资料，规划部门提供的城市规划图纸等，对打赢官司起着十分重要的作用。

【法院判决】

2000年6月18日，某区法院作出一审判决，认为三栋楼之间并非规划的花园，而且自行车棚并没有妨碍居民的通风采光，因而，判定居民败诉。

居民不服，向该市中级人民法院提起上诉。中院经过再审后作出终审判决：撤销一审判决，要求被告拆除自行车棚，恢复花园。

【律师提醒】

根据建设部《城市新建小区管理办法》的规定，房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担小区住宅管理，并与其签订物业管理合同。因此，现在许多的住宅区都有了物业管理公司，物业管理公司是为整体的小区的居民来服务的。作为一个服务和被服务的关系，实际上它真正的主人是业主，就是里边的住户。如果它对这个小区做一些改动、改造，或者是有些什么变化，应该在尊重小区业主权利的前提下才能进行。要改变一个现在已经是花园的这么一块土地的用途，首先要征求大家的意见。如果大家都同意，这个地方可以改，但仍然应该通过设计报请规划部门或者园林部门审批；如果是大一点的工程，还要经过建设管理部门的批准。

同时，居民们应该明白这样的道理：我们是小区的主人，我们对小区公共设施的土地有使用权，物业管理公司是为我们服务的。小区居民应该通过建立自己的自治组织--业主委员会，使物业管理公司所作的一些重大的决定必须通过业主委员会的许可或授权，从而使自己的权益得到彻底的保护。

当然，由于我国物业管理立法不足、滞后，尚未形成完整、系统、统一的法律规范体系，所以，有些问题无法可依，解决起来就比较困难一些。因此，我国应该尽快制定统一的《物业管理法》，把物业管理纳入法制的轨道。

二、物业维修基金纠纷案

【案情】

某市南昌路10号的北方公寓项目系以某市某区公房资产经营管理有限公司(以下简称公房公司)名义立项开发建设的高层商住综合楼，属内销商品房。公房公司与某巨鹿实业发展总公司房地产开发公司(以下简称巨鹿房产公司)签订有联建协议，但未办理联建报批手续及土地使用权的变更登记。1996年初，公房公司与永久企业集团物业管理有限公司(以下简称永久物业公司)签订《北方公寓物业管理委托合同》，由公房公司将其投资建设的北方公寓委托永久物业公司管理，并约定由公房公司向永久物业公司一次性交纳上述楼宇的维修基金共计人民币300万元，永久物业公司向业主收取出售合同购房总价款的1％作为维修基金，所交纳的维修基金由永久物业公司专户存入银行专款专用，使用情况定期公布。合同期为两年，从1996年2月1日起到1998年1月31日止。1998年7月27日，北方公寓业主委员会成立，并于1998年8月18日在中国建设银行某市某区支行文汇路办事处设立了物业管理基金专用存款账户。两原告又签订了《物业管理服务合同》，由北方公寓业主委员会委托永久物业公司对北方公寓实行物业管理，委托期限从1998年8月1日至2000年7月31日。因某区公房资产经营管理有限公司和某巨鹿实业发展总公司房地产开发公司未交纳物业维修基金，某区北方公寓业主委员会和永久企业集团物业管理有限公司向法院提起诉讼。

【诉辩】

两原告诉称：两被告共同投资开发北方公寓。两原告与两被告签订物业管理委托合同，根据合同约定，被告应当向原告永久物业公司一次性交纳维修基金人民币300万元。1998年7月，北方公寓业主委员会成立，继续委托原告永久物业公司管理北方公寓，并多次向两被告追讨未果，故提起诉讼，请求判令两被告立即支付原告物业维修基金人民币300万元，并承担延期付款违约金计人民币43．5万元。

被告公房公司辩称：物业管理委托合同的期限是1996年2月1日至1998年1月31日，故委托时间已经过，且当时物业人住户亦未达到。维修基金应当按照现行有关法规所规定的标准交纳，不同意原告的诉讼请求。

被告巨鹿房产公司辩称：其非北方公寓的主建单位，不应当作为本案的被告。

【怎么告】

要告诉首先就得分析清楚本案所涉及的法律关系，然后根据法律关系的内容来确定当事人之间的具体权利和义务到底是什么，以及究竟是谁没有履行义务，侵犯你的权利，这是确定到底告谁的基础和前提。从本案的事实看，本案涉及两个法律关系：一是公房公司与巨鹿公司之间的"北方公寓"联建协议；二是公房公司与永久物业管理公司之间的就"北方公寓"所签订的物业管理合同。而这两个合同本身是各自独立的法律关系，只对签订合同的双方当事人有法律约束力。

【告谁】

从事实上看，北方公寓项目系以公房公司名义立项开发建设的高层商住综合楼，公房公司与巨鹿房产公司签订有联建协议，本案似乎和巨鹿公司有着事实上的联系，告公房公司和巨鹿公司没有什么问题。但问题是公房公司和巨鹿公司之间的联建协议未办理联建报批手续及土地使用权的变更登记，被告巨鹿房产公司也未曾签订物业管理委托合同。根据《合同法》第八条的规定："依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。"这就是说，合同只对当事人之间有法律效力，而一般不能约束与合同无关的第三人，这就是通常所说的"合同的相对性"原则。既然是公房公司与永久物业公司签订《北方公寓物业管理委托合同》，由公房公司将其投资建设的北方公寓委托永久物业公司管理，并约定永久物业公司向业主收取出售合同购房总价款的1％作为维修基金，由公房公司向永久物业公司一次性交纳上述楼宇的维修基金共计人民币300万元。现在，公房公司没有按照约定将已收取的维修基金交给永久物业管理公司，当然是公房公司违约，对此后果也只能由公房公司承担。所以，要告只能告公房公司。

当然，如果当事人认为自己分析不清楚法律关系，可以从事实出发，认为和谁有联系就起诉谁也是可以的。但有时把不该拉进的人拉进来，可能要影响案件的审理，甚至可能节外生枝，给自己带来不应有的麻烦。

【应诉】

如果像本案原告这样把巨鹿公司也一起告上法庭，作为被告的臣鹿公司不应置之不理，而应该积极应诉，阐述自己的意见。但不应像他们那样进行答辩："其非北方公寓的主建单位，不应当做为本案的被告。"这样的答辩理由是站不住脚的。因为你虽然不是北方公寓的主建单位，但你是联建单位，至于地位上的主次是没有关系的，更不影响你当被告。既然当事人告你，那么，你就是被告，但当被告并不意味着就一定负责任，所以，答辩时关键不是你该不该当被告，而是我这个被告该不该承担责任。因此，被告巨鹿公司应该以自己不是物业管理合同的当事人，不应该承担责任作为抗辩理由，这样，实体上权利的排除，自然程序上的被告也就失去了意义。

【告什么】

原告请求法庭判决被告按照约定交纳维修基金300万元，并按照法律规定的利率赔偿利息损失。 为什么原告没有提出要求被告支付违约金呢?因为维修基金应当由开发商与购房者以管理公约确定，有关当事人未提供相应的约定依据，公房公司系依其资产的承诺对其业主而言负有交纳之义务，所以，对有关违约金的主张即使提出，也不会得到法律的支持。

【判决】

根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条之规定，某市中级人民法院作出如下判决：

一、被告某公房资产经营管理有限公司应当于本判决生效之日起10日内，支付有关维修基金人民币300万元，并按照银行同期城乡居民存款利率支付利息，从1998年2月1日起计算至本判决生效之日止。上述款项应当存入有关上海市某区北方公寓业主委员会在金融机构开设的物业管理基金的账户下。

二、有关其他诉讼请求不予支持。

【律师评说】

本案判决被告支付维修基金的依据是《民法通则》第四条、第五条。其中第四条规定"民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则"，第五条规定"公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯"，可见是直接适用民法的基本原则。之所以如此，是因为我国的物业管理立法不足、滞后。纵观我国房地产业整体，物业管理是最薄弱的一环，立法上尚未形成完整、系统、统一的法律规范体系，甚至尚无物业管理法，城市房地产管理办法是物业管理法规中的重要依据，该办法广泛借鉴了国际上的普遍做法和成熟经验，并结合我国现有房地产业发展水平和房屋管理体制，规范了有关的法律关系而作出的有益的探索，但这毕竟是行政规章，法律效力较低，适用范围狭窄，为此，亟需国家早日制定和出台统一的《物业管理法》。

这就告诉我们，有时可能找不到具体的法律依据，但不等于说彼此间的纠纷就无法得到法律的救济。既然人民法院能够以民法基本原则作为定案的依据，当然民法基本原则也可以成为我们主张自己诉讼请求的法律上的根据。所以，在一定意义上，不是能不能得到法律的支持，而是我们能不能找到支持我们诉讼请求的理由--法律。

基于物业管理维修基金的性质，维修基金系物业管理的专项基金，作为全体业主代表的业主委员会以及受业主委员会委托对物业行使管理权的物业公司，均有权代表业主主张该权利。物业维修基金之权利属于全体业主共有，应当设立专项账户管理使用，现行有关法规已经明确规定物业管理维修基金"在业主委员会成立后，以业主委员会名义存入金融机构，设立专项账户"，故应当按照有关规定办理，此款项应当存入北方公寓业主委员会在金融机构开设的物业管理基金账户。

【律师提醒】

如上所述，由于我国目前对物业管理的法律、法规还不完善，因此，这就要求业主、业主委员会在与物业管理公司签订物业管理合同时，应该在现有法律、法规允许的范围内，本着自愿的原则在合同的具体内容上尽量详细而又明确。对交多少，什么时间交纳，不及时交纳违约怎么办等都应该仔细研究，切不可草率行事，否则将给业主自己带来不必要的麻烦和难以弥补的损失。本案中由于双方当事人只是约定被告公房公司交纳300万元作为维修基金，未明确何时应予交纳，最后法院在计算利息损失的时候，只能以合同期满为最后的期限标准按照城乡居民存款利率计算利息，使业主的应得利益受到一定损失。