蜂蜜和蜂王浆的功效:一份静态的成本清单

来源:百度文库 编辑:偶看新闻 时间:2024/03/29 06:10:13
凤凰财经 > 大中华经济 > 正文一份静态的成本清单2008年11月11日 16:19新华网【 】 【打印一份静态的成本清单

 

这是一个位于上海中心区的房产开发项目。项目包括9幢住宅楼、1幢办公楼和200个地下车位。总建筑面积约为10万平方米,住宅楼已经全部售完。

这一项目2001年取得商品房预售许可证,2002年开始产生经营收支,在该公司的内部报告中,收入情况是房地产经营收入,包括售房收入和出租房收入,为432535284元;其他业务利润(出租房收入减去其他业务支出,如税金等),为98446元;营业外收入(如罚款等),为30995元。自2002年度至2006年8月31日止,收入合计为432664725元。

成本方面,取得土地使用权所支付的土地出让金为9560665元。房地产开发成本中,土地征用及拆迁补偿费93426489元;前期工程费为6677163元;建筑安装工程费为169329543元;基础设施费为24309503元;公共设施配套费 41259682元;开发间接费(包括银行借款利息)为12901826元。

房地产开发费用中,销售费用为4682809元;管理费用为8631582元;财务费用(存款利息)为-1810260元。

另外,税金及附加为24199680元;营业外支出计涉税滞纳金为13869元。按照报表,该项目的利润总额为39482168元

整个项目中,写字楼项目并未出售,而是以租金形式获取稳定的现金流。

因此,开发总成本为371501074元,减去未售出房产成本18932415元,即为已售房经营成本。

未出售的房产的18932414元成本中,包括土地出让金和土地使用权费3631641元、建筑安装费5541792元,开发间接费为774359元。剩余地下车位的总成本为8984622元,未售出的办公楼成本为9947793元。

另一方面,根据已售房面积计算的运营成本则确认为352568659元。其中,取得土地使用权所支付的土地出让金为8997631元;房地产开发成本,为343571027元。开发间接费中,财务费用20536687元为工程完工前借款利息,其中,关联企业借款利息为19052308元;金融机构借款利息为2623278元;存款利息为-1138898元。

房地产开发费用中,销售费用为4682809元;管理费用为8631582元;财务费用(工程完工后借款利息)为6638242元;税金及附加为24199680元;营业外支出为13869元。

按照这份报告,以开发总成本为371501074元,利润总额为39482168元,开发商在整个项目中的账面净利率是10.63%;外加一幢办公楼和一百多个车位;以及写字楼和车位自2002年至今的租金收入。

仅仅从这份静态成本清单上看,这个项目的利润还不算暴利。

但是,“如果不垫资,建筑承包商是拿不到项目的”,王诚告诉《望东方周刊》记者,在这个成本清单中,开发商真正从自己口袋中拿出的资金,实际上只有土地出让金9560665元,土地征用及拆迁补偿费93426489元,销售费用4682809元,管理费用8631582元。

也就是说,单从资金流角度上说,开发商实际投入的资金只有116301545元,以此测算,项目的净利润就超过34%。

而且,在这份内部报告中还明确写出,该项目由公司下属的项目公司运作,而项目公司则是在1999年注册成立,注册资金只有1000万人民币,“主要资金来源是母公司通过银行融资贷款提供开发资金”。

也就是说,这个项目公司自己拿出来的1亿多资金,也不完全是自己的。其中,有关联企业的借款,也有银行贷款。

由于时间跨度太大,王诚自己也不能完全讲清楚其中的资金结构。但是“按照开发商的惯例,我们的自有资金比例一般在30~50%之间”。

分别取30%和50%的比例作一推算,那么,这个项目中,王诚所投入的自有资金就是34890463元或58150772元,产生的利润则分别达到113.16%或67.89%。写字楼不断攀升的价值、写字楼和车位多年的租金收入,还不包括在内。

所有数据的推算,到此已经难以进一步深入,但这并不代表开发商的“奇招”也到此结束。

“2006年的时候,一块地半年就能升值20%,所以,半年前,我这块地评估下来是6亿,我可以贷款3亿,那现在,我就从别处找钱,把这3亿贷款还掉,然后再重新评估地价,这时候评下来是8亿,我再到银行贷4亿,多得了1个亿,我就再去拿地,再开一个项目。”

王诚告诉本刊记者,在2004年之前,拿1个亿的自有资金操作一个10几个亿的项目,在上海房地产市场中,只是“小儿科”。开发商拿着钱滚动性地发展,“很多人到最后都搞不清楚自己的资金链情况,一定要把房子卖掉才算得出自己赚了多少钱”。很多时候,“也许一个项目开发下来,所有的钱都是借别人的,你说开发商的利润是多少呢?”

更夸张的是,2003年以前,在很多二线城市,“开发商启动一个项目,只需要先交5%的土地出让金,剩余的就类似于分期付款,那个时候,开发商的资金周转要精确到天,也许今天从银行拿到贷款,明天就要付土地出让金,这个月底购房款到位,下个月初就被还给了银行”。

只是,这种被业内戏称为“五个杯子三个盖,谁盖得快谁发财”的资本运作模式已经难以为继了,主要原因就是“银行贷款收紧,即便是贷款利率上浮50%,开发商都很难拿到,而基金的贷款利率则最少也达到月率9%”。王诚说,若以项目公司为主体进行测算,那么目前上海房产开发的利润率,已经从2005年的30%以上,降低到了现在的10~15%。

至于上海的房产究竟价值几何,王诚提供了一个最为简便的计算方法:就单个项目而言,土地成本在总成本中的占比在40~60%之间,在上海市中心,高层住宅的建筑安装费用大约在每平方米2600元左右,多层的建筑安装费用在每平方米1200-1600元之间。