梅乐红葡萄酒:未来100年房地产行业都是朝阳行业

来源:百度文库 编辑:偶看新闻 时间:2024/03/28 17:21:03
  • 未来100年房地产行业都是朝阳行业

    对“朝阳产业”的一般理解是,这些行业应该是新兴的,具有强大的生命力,是通过技术的突破或模式的创新带动企业发展的产业,代表未来社会发展的趋势,市场前景广阔,一定条件下可演变为主导产业甚至支柱产业。但是风险依然存在,有时候风险是非常高的,如果处置不当,就可能误入技术陷阱,使投资血本无归。

    最近楼市虽然处于舆论漩涡里,处在逐渐不被看好的边缘,宏观调控政策严、市场观望气氛浓、市场交易量局部萎缩、开发商资金链绷紧等状况。如何看待房地产业的过去、现在与将来,成了一个复杂的问题。 前段时间,《樊钢:未来三十年中国仍将快速增长》这篇文章引起了不少的转载与关注,参照这种观点,如果说中国经济的未来至少还有三十年的快速增长空间,我们不仅可以认为中国房地产业至少也有同样长的增长时间,而且在100年内都是一个朝阳产业。

    下面对这个观点列出了六大原因,并对其三大“朝阳产业”的表现进行了预期。 六大“朝阳”原因:

    1、居住需求与居住生活品质提升需求双旺盛 这是由人们本身的居住与生活需求决定的,这个需求主要由对“渴望更好的住房”这种元素构成,马斯洛的需求层次理论能够很好地说明这一点。 一方面,高收入者、已拥有住房者,都想拥有更好的房子,更有品味的房子,建筑质量、配套设施、先进程度更高档的房子,这种需求会促使房地产企业不断创新,不断设计新结构、新户型、新景观,不断改进人类的居住生活。目前,中国城市人均住房面积约26平方米,还有提高的空间。 另一方面,还没有购房或者说没有进入城市的居民,都希望拥有一套属于自己的房子,这相当于是人类的一种基本需求,这种基本需求的存在,也会让房地产企业一直相对地处于“不愁产品卖不出”的优势地位。换句话说,房地产需要一直不停地满足人类的居住需求与生活品质改进需求,一直引领着家居生活的潮流。

    2、国民经济环境因素 中国经济已经持续多年呈两位数增长,经济的持续增长必然带来城市发展、投资增加、住房供应扩大、需求走旺等利好。同时从国民收入上看,平均收入几乎每4年就会增加一倍,3000美元的目标开始在一些城市获得实现,人们购房和投资能力增加,而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级正在形成,这将构成房地产朝阳产业的重要基础。

    3、投资意识觉醒并且行动频繁 针对楼盘的投资意识已经觉醒,并且投资行为已经很普遍。只是需要一种疏导与规范机制,以便更好地利用这些投资,避免其潮流成为短期行为造成行业不稳。 目前,国内进行理财投资的有效渠道并不多,股市是一个比较容易操作的渠道,但股市的波动使得不少人仍然对不动产的投资更有兴趣。在未来数十年间,楼市的投资额会扩大,会有更多的投资主体加入这场投资盛宴中。

    4、地方发展与城市化 国家的发展基于地方的发展,地方发展最主要的原动力之一是土地利用和土地价值变现。目前,地方财政收入中土地出让收入的比重高达50%左右。故各地房地产发展的背后有着充足的政治动力。当然,这种动力也需要一定的约束,尤其是保护耕地方面。但房地产业发展的土地资源还是相当丰富的,在大中城市的核心地带之外,还有更广阔的区域可供开发。 另外,中国城市发展的空间还很大。30年前,中国的城市人口仅有1.72亿,如今已达5.77亿。目前中国的人口城市化率约45%,而中等发达国家平均为61%,高收入国家则平均为78%。南美大国巴西属于发展中国家,城市比率也已达到86%。人口城市化率每增加1%,就意味着新增城市人口约1300万,新增住房需求约3.25亿平方米。 在中国的不少地方,“城乡一体化”正在成为一种新的发展方向和模式,农村长期形成的自然村正在向中心村和小城镇进化。城乡一体化的发展为商住型建筑群带来巨大的机会。

    5、住宅产业化及房地产业本身的改进 中国建筑业的技术进步是相当快速的,国家建设部也一直在推广“住宅产业化”,这个计划将改善住房建筑的建造工艺、速度和效益,一旦成功将大大改进和加速各类住房的建设。技术的进步,加上住宅产业化、建筑流水线等计划的实施,必将催生房地产界建造更加迅速、居住更加舒适和用材更加节约的居住空间;

    6、特别因素 如大型工程移民、灾后重建等,类似长江三峡库区移民这样的大规模移民在中国并非是唯一的,重大工程引起的移民会带来非同一般的新城市建设商机。另外,中国幅员辽阔,每年中都有地方受到地质类或气候类灾害,灾后重建正在从以往的简单重建型向统一规划、市场参与的方向发展。

    三大“朝阳”表现:

    1、不断有新的创业者或投资者进入房地产,组建房企。不仅目前房地产行业已有数万家企业,而且每个月、第个季度、每年里,这个数字都在不停地增长。同时,IPO首发上市的企业也越来越多。这些现象说明房地产行业的发展空间还很大,机会还很多,不然大家往里面挤干什么。

    2、房地产开发将“纵横驰骋”,纵的方面,主要是指房子的种类、建筑材料、设计等;横的方面,主要是指地域的扩展,从北京、上海、广州、深圳等一线城市到沈阳、太原等二线城市,再到三四线城市,以及最后在大多数乡镇也会开始城市化。 3、房地产在产品与营销、服务、建筑技术、建筑材料等方面的创新将会继续推进。这个领域可以是无限的、无止境的,目前这方面的工作还很不够,只能算是刚刚起步。只要更多创新涌现,房地产行业的增长会更快速,相应地,城市化进程会更快。对国民生活品质的改善会有不小的推动。 随着中国城市化的不断发展,未来还将有数亿的农村人口要进入城市,住房的需求依然是庞大而且刚性的,这也不能仅仅依靠政府去解决,更多还是要留给市场。同时,我们不可否认的是,伴随激烈市场竞争而成长起来的房地产行业,已经越来越成熟,在这个社会的影响力也越来越大,所能依靠的渠道也越来越多。调整之后,这个行业将会重新崛起。 无论公众对房价持或褒或贬的看法,无论对开发商的印象与认可度如何,至少在100年里,房地产作为朝阳产业,都是无疑的