偶看新闻重庆富淞电子:华生：破解中国房地产调控困局
来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/04/20 20:53:29
华生教授在“CMRC中国经济观察”第25次报告会上发言华生博士将中、日、韩三个国家的城市化进程进行了对比。中日韩作为亚洲的后发国家，在人口密度和人均可耕地面积方面较为相似。在人口转型加速时期，中日韩的人口密度分别为139人每平方公里、221人每平方公里和251人每平方公里，中日韩的人均可耕种面积分别为1.37亩、1.05亩和1.2亩。
虽然具有这些相似的特点，但中日韩三国城市化进程存在一定差异，中国的城市化率从1978年的18%上升到2010的47.5%，大量的农村人口转移到了城市之中，但其中一个重大问题是，这其中还有13.5％即近2亿移动人口因没有住房无法安居，如果不考虑这部分移动人口，那么2010年的城市化率只有34%，可以认为中国的城市化进程还远未完成。日本和韩国用短短三十年左右时间便完成了从农业国向工业国的转变，日本1950年的城市化率就已经达到了37.4%，到了1975年，城市化率达到了78.6%。韩国1960年的城市化率是27.7%，到了1990年，城市化率便上升到74.4%，年均增长速度比中国快一倍。
值得注意的是，日本和韩国不仅完成了从农业国到工业国的转变，而且在城市化进程中，也没有出现拉美国家的“福利陷阱”，也没有出现贫民窟，绝大部分外来移民都安置进了大都市圈。另外，日本和韩国的收入分配状况也优于中国，其基尼系数均在0.3以下，相当于中国计划经济时代的水平。这些情况都要归功于日本和韩国在城市化过程中对房地产市场实施的调控政策和措施。
为了更为直观的了解中日韩在房地产市场上的差异，华生博士对中日韩大城市房价收入指标和住宅面积指标进行了对比。中国虽然是经济强国，但是人均收入依然比较落后，其人均收入水平仅仅为日本十分之一，韩国五分之一，但是北京和上海的房价与东京和首尔房价不相上下。现有的统计数据表明，北京和上海的房价收入比都在35以上，而东京的收入房价比仅仅为8.7，首尔的收入房价比也仅仅为11.6。这说明，中国房价偏高。由于城市化过程便是农村人口向城市迁移，中小城市人口向大中城市迁移的过程，因此房价收入比过高将会引起社会的极大关注和社会的不稳定。
另外，与房价高企形成鲜明对比的是中国新建住宅单套面积迅速扩大。中国新售商品房户均建筑面积2005年已超过117平方米，许多住房还采取一套住房多个房产证政策规避政府对户型面积的限制。日本住宅平均面积是94.13 平米，韩国住宅平均面积为86.5平米。可见，我国虽然有约2亿城市就业人口无住房，处于人均2000-4000美元的城市化起步阶段，就在房价和新建房屋面积方面就已经赶超日韩，可以与它们在高度发达的后城市化时代水平相比。
华生博士认为中国房价高企主要是房地产制度设计出了问题。由于中国仍处于高速城市化进程中，中国急需改变现状，在一系列制度上进行根本性重新构造。借鉴日韩经验提出主要应用三方面措施来对房地产市场的投机需求进行调控。
第一、从重视交易税和流转税转移到重视所得税上来。比如，个人转让住房应当征收20%的所得税，但由于成本信息的不对称，一般按照房屋交易额的1%征收交易税和流转税。譬如一套原价5万元房改房现在卖300万，所得额是295万，按照交易额的1%只需要交3万。事实上这部分所得应当作为个人所得而征收个人所得税。如此低的税率将无法阻止房地产投机行为，这也反映中国税收制度中存在一定的扭曲。日韩通用做法是保护自住房交易，自住房交易在一定额度以内，特别是普通自住房基本是免税的，如果不是自住房就要交个人所得税。这一方面遏制了投机空间，另一方面保障了最基本的住房供给。
第二、设定固定资产保有税。日本韩国基本上都有固定资产保有税。日本对120平方米以下的普通住宅征收0.7%的固定资产保有税，对超过120平方米以上住房征收的固定资产保有税则翻倍为1.4%。韩国则对高档公寓楼、商住两用房征收保有税，对别墅高档住房征收高达5%-7%的保有税。这也有效的打击了房地产市场的投机行为。
第三、将房屋作为遗产的一部分，在一定条件下对该部分征收遗产税。日本和韩国的遗产税都很高，均超过了50%。在日韩的遗产税征收制度中，有一个规定值得中国借鉴，即子女继承父母住房的时候，如果是子女是无房户，并且继承的是普通商品房，那么他们便可以免交遗产税。所以，如果父母有房，子女重新购房的动机就会下降，这样便又省下一大批房源，有效减少了购房需求。