光子的动量和能量:买房降价补偿潮蔓延全国 大型房企作壁上观

　　阴雪

　　宏观调控持续作用下的楼市，降价已如星星之火。随降价潮一同蔓延的，还有一股降价补偿潮。

　　“如果您发现后期楼盘的价格比现在低，您可以选择补差价或退房的形式补偿。”12月1日，位于房山的金地朗悦项目销售员对《第一财经日报》表示。

　　拉动销售？

　　目前这股降价补偿热潮正在全国范围内扩散。

　　11月21日，南京宏图上水庭院39号楼即将开盘销售。和之前不一样的是，开发商将和购房者签订一份特别的“承诺书”，承诺在开盘后的一年时间内“如果价格下调，购房者可以享受到与下降幅度同等的差价补偿”。

　　11月17日，鄂尔多斯当地媒体上出现了一则通告，当地项目天誉国宝宣布，买房子的新业主可以享受最低6.6折的优惠，而对于过去买房子的老业主，也会按照优惠后的差价全额赔偿。与此同时，他们还推出一项持续到2012年5月1日的购房保障计划。也就是说，如果明年“五一”之前，该项目再次降价，开发商还将再次对业主差额补偿。

　　作为现房的天誉国宝项目，之前的均价为15000元/平方米。根据户型和朝向的不同，老业主最高将退差价近100万元，少的也在20万~30万元之间。天誉国宝项目营销总监曾江表示，近期公司已准备好3000万元的现金，分期分批地通知业主到售楼处前来办理差价补偿。

　　此前，上海新城公馆、深圳龙华花半里、杭州华元房产旗下7个楼盘等先后推出了全线降价且对购房者补偿差价的促销活动，长沙的星语林阿普阿布项目甚至承诺降价双倍赔差价。

　　根据链家地产市场研究部统计，自11月中旬少数城市“降价补偿潮”初现至今，短期内已迅速蔓延至青岛、合肥、成都等各地二三线城市，甚至个别城市在售项目还推出降价补差价的“升级版”，不仅着力于项目保值，还承诺未来一定的升值空间。至12月1日，全国至少有20个城市30余个楼盘加入降价补偿潮。

　　一位不愿透露姓名的开发商表示，房企要生存，现金为王，房地产销售市场近期的低迷，加之银行个人住房抵押贷款的不给力，其他渠道已无法获取现金流，打折无疑为最佳的快速回笼资金手段之一。“而承诺降价补偿既是为了避免老业主闹事，也是为了给购房者吃一颗定心丸，让他们对于今后的房价变动没有后顾之忧，以尽可能地促进成交。”

　　种种迹象显示，各城市承诺“降价补差价”的楼盘，已取得阶段性成果。如上海嘉定新城公馆，开盘销售的100套房源已全部售罄，回笼资金4亿余元；深圳龙华花半里，11月以来一直保持当地的销售冠军。

　　“这种潮流将加速推动楼市天平向买方市场倾斜的态势，确保购房者尤其是刚需群体，在既有购房能力下的居住需求得到最大化满足。”链家地产首席分析师张月认为，这种保值销售方式，势必给各地其余促销楼盘带来成交信号，引致更多在售项目效仿，以扭转成交僵局。

　　风险仍存

　　与此形成鲜明对比的是，承诺降价补偿的开发商中，几乎看不到全国性大型房企的身影。

　　不久之前，万科总裁郁亮就明确表态：“不会对价格做出任何承诺。”

　　对此，曾江表示，对于较大的开发商来说，同时运作的项目会很多，所以资金链也不能保证稳步流动，而在这一方面，小开发商操作起来要更加灵活。

　　“不遵守契约，社会将没有秩序可言，会陷入混乱之中。”对于这一行为，北京房地产协会副秘书长陈志强调，市场经济一定是法制经济，市场经济就应该按照市场规律办事，买卖双方都应该遵守契约精神。“如果大家都不遵守，都可以随意撕毁合约，有了争议，双方比拼的是什么？只能是拳头。”

　　但陈志也表示，在目前市场不太好的情况下，个别企业在自身状况允许的条件下，从维护客户利益的角度出发，降价的同时给老业主一定的补偿，也不是不可以。“总而言之一句话，不提倡，不反对。”

　　北京市盛廷律师事务所毕文强律师认为，开发商在同一个楼盘出现价格波动的时候，愿意对房价进行调整，有利于缓和已购房业主的情绪，有利于增强潜在购房者对项目的信心，但这不是开发公司必然的法律义务，只是一种商业行为。

　　北京仁和律师事务所房产律师孟宪生也认为，“降价补差价”是一个商业促销行为，与法律没有直接关系。在买卖合同关系中，坚持协商一致原则。只要双方达成一致，就应当按照约定履行。房屋降价，是市场风险，不是法律风险。

　　不过，张月分析认为，“降价补偿”实际上仍然存在一定的风险。“首先，部分楼盘此承诺未添加至购房合同，单纯‘降价补偿协议’的法律效力难免会有所折扣；其次，即使购房合同仍有所载明，购房者仍需就相关细节进行确定，比如仅为一次性补差价，还是连续降价连续补偿；差价补偿款是即时到账还是延迟至交房结算前后；同质性房源如何界定等等。”

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