国家统计局近日公布数据，8月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.3%，环比连续第二个月持平。当前房地产调控已经到了关键时期，能否取得成功，不仅关系房地产市场发展本身，更关系到住房这一重大民生问题和政府的公信力。

二次调控风声再起

国家统计局近日公布数据，8月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.3%，环比连续第二个月持平，销售面积同比下降10.1%，统计数据继续呈现“量跌价滞”的局面。

传统的楼市销售旺季“金九银十”已经到来，在国家对房地产市场的调控已经持续近半年的情况下，调控效果能否进一步体现？房价是否会出现明显下降？许多疑问或许将在这个“金九银十”见分晓。

一线城市成交纷纷回暖

最近，北京通州区的一些楼盘纷纷以较低价格入市，几个最高曾涨到每平方米约2.5万元的项目，通过各种形式的优惠，实际成交价格降至每平方米1.6万元左右，单价下调近1万元。临近朝阳区东四环附近的某个项目，也推出了毛坯房加送精装修的优惠，相当于每平方米降价约200元。

“现在买房的只有两种人，一种是买低价房的，一种是买降价房的。”链家地产某门店一位工作人员告诉记者，“凡是价格明显回调的地区，成交量就有反弹。”

随着这种价格“明显回调”的例子逐渐增多，8月中旬以来，北京商品房成交量接连上涨。北京房地产交易管理网统计显示，8月份北京新建住宅期房网签总成交量9211套，其中住宅5565套，环比上涨12.7%。商品住宅成交均价21008元/平方米，环比上涨10.6%，创调控以来最大涨幅，也是楼市新政后均价首度回到2万元以上。8月30日至9月5日，期房成交1858套，周环比涨幅达到16.7%。

北京商品房成交量上涨的同时，超过九成的楼盘成交价低于预售价。据中原地产监测，楼市新政后北京新开盘的约80个项目中，95%的楼盘都处于成交均价低于预售均价的状况。

类似的情况也出现在其他一线城市。中国房产信息集团数据显示，9月第一周上海新建商品住宅成交量出现“井喷”，达到23.9万平方米，环比大幅上升40.3%，创下了新政20周以来的最高水平。

“其实，上海从6月份起，成交量就有所回升。”中房信高级分析师付琦表示，回升的最主要原因是楼盘降价。由于房产新政，上海楼市的成交量明显下跌。部分开发商审时度势，开始降价销售。开发商的降价手段通常有3种，一是“买房送面积”，比如送阳台；二是新开盘低价入市，这最普遍；而第三种办法——在售楼盘直接降价，则比较少见。

降价楼盘的出现，推动了上海商品住宅的成交量。到了8月份，由于商品住宅新增供应量大幅上升，达78.8万平方米，相应的，可选择的降价楼盘也有所增加，因此成交量达70.1万平方米，环比上升超过了60%。

在南方，8月广州网签接近7000套，环比增幅超过六成，创下新政实施以来的新高。而成交均价也回升6.39%。与此同时，广州二手房价格也出现上涨趋势，满堂红地产发布的研究数据，8月，二手住宅成交连续第三个月上升，并且幅度加大，8月成交大幅增长了46%，达到今年的最高水平，成交均价环比也小升3%，达12743元/平方米。合富辉煌首席分析师黎文江认为，广州楼市出现回暖迹象，是因为经过了4个月的沉寂以后，大量的购房者在看到房价没有再低的情况下就要出手了。 “

市场调整进入“第二阶段”

一线城市的房地产市场回暖，究竟是长期趋势还是短期反弹。记者采访多位业内人士均表示，当前市场的成交量上涨，并不能支持价格的持续回暖。

“最近一个月以来成交数据的调整,被部分人解读为市场回暖甚至反弹,其实市场并未回暖,最多可以看成是假性回暖。”北京中原三级市场研究部总监张大伟表示,从实际的项目销售情况可以看出,多数开发商业绩并不理想。

据北京中原统计，以宏观调控的4月14日为界，新政后的4个半月时间内，北京期房市场取得预售项目合计82个，供应住宅总套数为29468套。截至8月31日，签约套数仅为11956套，签约率不足40.6%。从销售面积来看，82个项目合计供应面积为324万平方米，4个半月签约面积仅为126万平方米，积压面积约为198万平方米，积压率达到了61.1%。

在82个项目中，均价超过30000元/平方米的项目总数为11个，签约率仅为15.5%。

“由此可以看出,8月楼市大环境仍以楼盘滞销为主,仅有少数对市场反应灵活的企业,迅速下调项目价格而取得了市场与口碑的双赢。”张大伟如是说。

谈到广州楼市回暖，广州寒桐咨询公司总经理韩世同表示，目前房地产成交回暖和房价有所回升是毋庸置疑的事实，但同样的现象可以有不同的解读，不能认为楼市已进入上升通道。目前广州楼市量升是因为在几个月的销售淡季后，到了传统的销售旺季；价升是因为市中心楼盘、中高档楼盘销售比例增大。

对于上海成交价的上涨，付琦表示“主要是成交结构所致”。前期，上海新推楼盘基本以中低价位为多，因此成交均价相对较低。8月，有两个高档楼盘推出，一个为大户型豪宅，一个是独栋别墅。这导致上周成交均价有所攀升。除去结构因素，从总体上看，上海目前并未出现明显的房价反弹现象，反而是楼盘降价的趋势仍有所继续。有数据表明，6月份是部分远郊新盘出现价格回调，随着更加靠近市区楼盘的集中上市，降价趋势可能向市区蔓延。

“房地产市场的调整正在进入第二阶段。”国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松表示，在调控政策作用下，前几个月市场量跌价滞，处于调整的第一阶段。从开发商的角度看，在资金流的紧缩达到临界状态之前，没有降价销售的动力。而从购房者的角度看，由于房价下跌趋势没有形成，或者下跌预期不明朗，需求释放缓慢。

然而，随着近期调控政策的落实引向深入，开发商的资金流压力逐渐加大，降价销售的动力逐渐强化，市场调整进入第二阶段，表现为房价明显下降，而成交量逐步回升，市场将从大幅波动中逐渐企稳。

“金九银十”将确认房价走势

业内人士普遍认为，楼市新政实施数月，市场低迷，积压了大量供应量和购买力。如果市场走热肯定有所释放。当前正值“金九银十”交易旺季，成交量继续上涨的话，二手房业主及开发商有可能提价。但当前市场正处于宏观调控关键期，假如政策被消化，很可能会出台更有力的措施。因此9月楼市是下调与反弹的压力并存。市场是否真正回暖还有待观察。市场调整的第二阶段究竟会有怎样的表现，扑朔迷离的房价将往哪走，都将在这个“金九银十”得到确认。

“由于房价具有一定的粘性，一般在成交量持续下降5个月左右，房价的下跌就会比较明显。”北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为，随着部分多套房拥有者担心资产缩水而抛售，部分开发商降价出货，以及去年的新开工项目陆续竣工，调控半年以后市场供应将明显增加，部分城市房价会出现明显的震荡回落。但就全国、全年情况综合看，可能仍处于上涨状态。

从供需面上看，不断增加的存量房，将可能加剧市场短期的供过于求。以北京为例，北京市场已建待售的存量房，于9月1日突破十万套大关，创下历史上最高水平。巴曙松认为，除了过去的存量，今年第三、四季度将是新增库存大量形成的时期，楼市面临去库存的压力不断增加。而需求面上，仍然处于历史高位的房价，把大量自住型需求挡在门外。投资性需求受制于调控政策，继续被压抑。只有在价格有所回调的情况下，需求才可能逐步释放。链家地产市场研究部表示，尽管是“金九银十”的传统旺季，但如果新项目没有价格优势，依然不排除爆冷的现象。

而政策面上，8月份住房城乡建设部等有关部门反复强调，将继续坚持楼市调控不动摇，相关配套政策也在逐渐出台并落实。国务院有关部门负责人日前表示，尽管调控正在向着预期的方向发展，仍应看到调控的效果只是刚刚显现，还不充分。在房地产调控的落实过程中，一些地方政府对房地产调控的认识也还有误区，落实政策顾虑重重、不够坚决，调控的任务仍然艰巨。当前房地产调控已经到了关键时期，能否取得成功，不仅关系房地产市场发展本身，更关系到住房这一重大民生问题和政府的公信力。因此，必须继续坚持调控不动摇，并根据市场形势变化及时进行政策微调。

从宏观环境看，国民经济继续保持回升向好势头，近期各大银行对房价大幅下跌进行的压力测试结果也比较乐观，也减轻了政府继续进行楼市调控时投鼠忌器的压力。业内人士认为，如果调控长时间不能见效，政府有可能出台进一步的措施。

“目前市场调整的程度，无论离调控政策本身追求的目标，还是老百姓对调控效果的预期都还有距离。”中国房地产协会副会长朱中一表示，房地产新政不仅力度大，直接影响供求关系，也表明了中央政府抑制房价过快上涨的决心和信心，扭转了市场各方的预期。应该继续督促相关部门和城市政府严格落实现有政策，进一步加强政策落地的监督、检查和问责。特别要对那些房价上涨过快的城市实行重点监控。住房城乡建设部有关负责人也表示，如果地方政府落实不力，将对有关城市进行通报。