偶看新闻地心轨道坐标系ppt:地下停车位名“卖”实“租”
来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/04/21 00:33:35
地下停车位的价格是伴随着私家车的拥有量增多而水涨船高。记者调查发现，南昌卖地下停车位的楼盘基本上都是出让使用权，而没有产权，有些开发商所销售的地下停车位甚至是人防工程。按有关规定，对于人防工程改作地下停车位的，开发商可以用于出租，但不能将之售卖。业内人士和律师认为，开发商出售的地下停车位无论其属于人防工程与否，实际都是高价出租地下停车位使用权。
地下停车位无法办理产权证
据业内人士介绍，就南昌房地产市场来说，地下室、地下停车位、人防工程等一般不列入楼盘的容积率和公摊面积中，这部分建筑是无法办理产权证的。2007年以前，由于车辆还不算多，加上规划设计方面的欠缺，那时带地下停车位的楼盘并不多。近几年随着私家车保有量的快速增长，特别是硬性规定新建民用住宅必须按标准修建防空地下室以来，绝大多数楼盘建有地下人防工程或地下停车位。有些开发商为满足业主停车位需求，超出人防工程要求的面积多建了地下停车位。随着地下停车位的行情看涨，一个停车位动辄要10万元。一些开发商见有利可图，便将人防工程改作地下停车位出售，由此引发纠纷。
人防工程不可出售
江西商海律师事务所魏亮律师告诉记者，以前开发商缴纳一定的款项，人防工程可以不做，但现在有硬性规定，商品房验收环节之一就是人防工程的验收。对于硬性规定实施以前就建有地下停车位的楼盘，以及超出人防工程要求面积多建的地下停车位，如果开发商拿出证据证明不属于人防工程，那么按“谁投资、谁受益”的原则，开发商享有使用权、管理权和收益权，其是有权利决定地下停车位到底是出租还是出让使用权。
如果是由人防工程改建的地下停车位，根据国家和我省相关规定，人防工程不可出售，可用于出租，租金收益归开发商，非战备时的出租要经过南昌市人防办的审批，其使用应由开发商和业主委员会（或业主代表）共同商定使用办法，共同委托物业管理单位，由物业管理单位按规定到人防部门办理人防工程平时使用证，使用证有效期五年，每年进行年检。按照《人民防空工程维护管理办法》的规定，业主有偿使用人防工程。
地下停车位的“售价”多为长期出租的租金
记者从南昌市人防办了解到，未经批准、未取得人防工程平时使用证的情况下，出售、租赁人防工程使用权是违规的，但擅自将此类地下停车位出租出售的楼盘不在少数。尽管有法规规定，未经人民防空主管部门批准擅自占用、转让、抵押、租赁人防工程的，可予以警告，责令限期改正，拒不改正的，最高可处以3万元的罚款。不过，相对于出售地下停车位使用权的获利，即使罚款也对开发商产生不了多大的约束力。
江西朗贤置业有限公司营销总监吕航表示，就南昌市场而言，地下停车位无论其属于人防工程与否，都是无法办理产权证的，在没有产权的情况下，开发商出租、出售的是地下停车位的使用权。严格讲，出售的概念是将产权转移给他人，而不属于人防工程的地下停车位，以及由人防工程改建的地下停车位，都是不具有产权证的，因此买卖双方只能通过出租的方式进行交易。开发商很有可能是与业主签订了长期出租合同，这就解释了为什么一个地下停车位要10多万元，甚至更高的价格。吕航说，很多所谓的“出售地下停车位”，实际上是开发商与业主签订一个类似于租赁停车位使用权的协议，长期出租停车位的使用权给业主，一般的地下停车位都是按年出租使用的，开发商为了更快地回收成本，就以几十年为期限出租给业主。也就是说，“地下停车位的售价”即地下停车位使用权的长期出租租金，开发商以此规避法律上的风险。
吕航提醒，租赁协议的租期最多为20年，期满后，承租方有权再续约。因此，长期租地下停车位的业主要看清合同协议上的租期年限，如果年限超过20年，就存在一定的问题了，应该再签订一份补充协议来约定双方的责任与权益。