减肥为什么不让吃米饭:如果房价下跌70%会怎么样?

《中国企业报》记者获悉一条爆料信息：鄂尔多斯新城康巴什楼市全面崩盘!据一位长期生活在鄂尔多斯的人士透露：继高利贷危机之后，康巴什楼市大面积降价，从2010年的均价10000元暴跌至现在3000多元。以当地“金信翰林苑”项目为例，其二手房价此前都在10000元左右，而现在市价仅3750元。“房子卖不出去，开发商扛不住了。”消息人士说，因为从银行无法获得贷款，从民间借高息借款进行房地产开发是鄂尔多斯许多房地产商的通行做法。“几乎所有的高利贷都和房地产有关”，鄂尔多斯当地一名企业家告诉记者，“前段时间中富公司的事情是鄂尔多斯民间借贷危机的典型代表。”

康巴什新区位于鄂尔多斯中南部，地处鄂尔多斯高原腹地，距东胜25公里、阿镇3公里，与东胜区、伊金霍洛旗的阿镇共同组成鄂尔多斯市城市核心区，是鄂尔多斯新的政治文化中心、金融中心、科研教育中心和装备制造基地、轿车制造业基地。2004年以前，那时的整个鄂尔多斯一度是内蒙古最为贫困的地区，而康巴什还是片荒漠，只有两个小村庄，不到1400人。直到有一天，这里发现了四大“宝贝”：特有的阿尔巴斯白山羊绒被誉为软黄金；煤炭探明储量1676亿吨，占全国总量的1/6，鄂尔多斯如今是中国大陆产煤第一大市；稀土储量65亿吨；天然气探明储量8000多亿立方米，占全国总储量的1/3。2007年年底，中国大陆城市竞争发展力排名显示：鄂尔多斯增长竞争力全国第一；人均GDP1.0451万美元，超过北京、上海。手中有了钱，政府便开始拓建新的城市发展空间。2004年，政府在荒漠中开始兴建新区，建设总投资达50多亿元。康巴什新区在规划的设计上，采用开放的思维，大范围选择国内外具有优秀业绩的甲级规划设计单位，邀请来自中国大陆工程院、建设部、同济大学等机构资深专家评审把关，编制完成各层次规划，形成了完整配套的规划体系。据说，新区城市建设坚持舒展、生态、宜居的思想，充分体现地域特色、民族风貌，草原文化和人与自然的和谐，结合逶迤起伏、依山傍水的地形，突出了城市唯一性。

据康巴什新区政府网站数据：截至2011年6月18日，康巴什地上项目总建筑面积322万平方米，预计到年底，新区本年新增竣工面积达到350万平方米，总竣工面积672万平方米。然而，空旷的大街上几乎没有人，仿佛刚刚经历过巨大的灾难。按规划，康巴什新区二期建设为70平方公里，包括县(乡)在内的康巴什总体面积为352平方公里。康巴什新城里，高楼鳞次栉比，居住人口却相对稀少，曾被媒体冠以“鬼城”名号，现在这座新城仍是“空城”。目前，最新的人口统计数据为2.86万人。

“煤矿稀土最富有”是鄂尔多斯留给人们最多的想象，即使去过鄂尔多斯的人也差不多是这种印象，然而没有人真正能够看得懂鄂尔多斯，这是所有来到此地的人对鄂尔多斯房地产市场的评价。据当地媒体报道，全市共有房地产企业442家，几乎每家能源企业都有房地产开发业务，“在鄂尔多斯做房地产业务的公司很正常，相反，不做房地产业务的公司就不正常了。”一位知情者说。但房子卖不出去，同时，加上外地房地产商也不断进入鄂尔多斯。滞销之中，房价纷纷下跌，降价成为许多房地产商的选择。据一名长期观察鄂尔多斯房地产人士说，今年以来，房地产早已有价无市，打折促销不断。由于地产供给过剩，加之配套设施不完备，这里就少有人住，大部分人还是选择了老城区东胜。政府投资了那么多的钱，但是百姓不需要，康巴什这座空城已经成为中国大陆房地产泡沫的“最佳展品”。

中国大陆房地产市场充斥着泡沫。多年来，中国大陆各地上马大量房地产项目，吸引了私人及公司的购买者。随着房价持续上涨，更多投资者变成投机者，他们买入崭新房屋只有一个目的，等高价时抛出。自美国房地产业崩盘变成全球经济衰退催化剂以来，很多人士担心这一幕在中国大陆重演将是灾难性的。事实上，供给过剩的证据到处都是。在北京，一幢幢商业楼盘空置着。但如果深入了解，会有更加怪异的情景让人无法乐观：为数百万居民建造的城市耸立着，却成为了一座“鬼城”。最初为100万人居住、生活和娱乐而设计的地方却几乎没有人居住。只有几辆汽车驶过多车道公路，白天有些政府办公室开门办公。偶尔出现的行人，孤独地沿着人行道走着，仿佛恐怖电影中大灾难过后的一名幸存者。……

很多人认为房价最多下降10%-20%就差不多了，因为政府肯定会出手护盘的。可是，若回想一下1996年海南房地产的崩盘，1997亚洲金融危机之后广州、香港楼市的崩盘，2008年次贷危机之后美国的楼市，再早一些90年代初日本楼市的崩盘，都是以超过70%的下跌率收尾，因此房价下地70%并非是耸人听闻，也并非是天方夜谭。按照下跌70%的计算，比如南京市现在市中心的房价将从3万元重新跌回1万元以内，也并不是不合常理的事情，因为在2003年南京市中心的房价只有7000元，而在2008 年经济危机的时候，也还只有1.5万元。即使按照70%的下跌率，无非是说南京的房价重回2005年左右而已，仅仅是理性的价格回归。但是，假如房价下跌70%，房地产市场的玩家会重新洗牌，大量烂尾楼会重现；会有一半的小房地产商关门倒闭或者被兼并，有若干个大房地产商也难逃被兼并的命运。特别是那些在房地产市场“玩票”的业余玩家，估计在房地产市场上的投资将血本无回。这其中必然包括了很多“不差钱”的国字号企业。在这样的过程中，大量建设半途的高楼大厦，别墅住宅会不得不停工，造成大量的烂尾楼，成为城市的伤疤。同样，建成的大厦和住房也会因为找不到买家而不得不空置，成为流浪人员和老鼠，野猫，野狗等动物们的乐园。

市中心的房价降到令人绝望的程度，却恰恰给无数的底层草根阶层带来福音，他们不再需要数人挤住狭小的房间，而可以轻松地负担更加舒适的独立居所。甚至，草根阶层可以梦圆自己房屋的梦想，虽然很多人依然会观望不敢购买(如同股市到最低点却无人敢于购买)。

假如房价下跌70%，从PPI到CPI，资源类和消费类物价会大大下降。很多资源类的产品和建材类产品需求将大量减少，这导致全世界的资源类大宗产品的价格面临“断崖式”下跌，就如同2008年石油价格由147美元直降到47美元一样。首先，山西和内蒙，陕西的煤老板们开始割肉放血，澳大利亚人依靠挖矿石赚钱的日子一去不复返，石油价格重新滑落到100美元以下，全球的航运业陷入萧条，钢铁业陷入萧条。在这样的过程中，中国大陆众多看起来光鲜的企业，首先是国有企业将再次面临破产危机。首先面临破产的就是制造行业的国有企业，比如钢铁业和造船业。其次，两桶油的日子也不会再好过，高企的油价带来的垄断利润掩盖了效率的低下和人事的冗员，一旦油价下滑一半，他们的利润马上就会被成本消耗殆尽。同样，银行业也将再次面临危机，无数的贷款重新成为呆账和坏账。四大国有银行自然还谈不上倒闭，而21世纪涌现出来的各类股份制，地方性的商业银行，难逃倒闭命运。但恰恰是这样，这些濒临死亡的空壳企业也会成为有活力的民营企业的饕鬹大餐，如在1990年代的国有企业破产大潮中，各行各业大量的国有企业被民营企业兼并，重新改造为适应市场经济的现代企业。

1990年代国有企业改革的攻坚战是从纺织行业开始的，而纺织行业的首要任务就是“压锭”，即将大量没有效益的纺织机砸毁。而在同期，民营纺织企业没有一家在压锭，都在积极地扩大生产。如果不是这样，中国大陆就不可能在短短几年时间成为世界最大的纺织品制造国。“压锭”不是要压缩超过市场需求的设备，而是要压缩效率低下，无法形成市场竞争力的设备。当危机再次来临的时候，那些效率低下的钢铁设备，造船设备无非再次面临一次扔进垃圾箱的命运。而同时，也无非是效率高的设备再次扩大市场的机会。这样的机会大部分会被市场中优秀的企业占据——这些企业大部分都是民营企业。

假如房价下跌70%，政府再次面临1990年代的危机。政府的收入因为经济的下滑而大幅缩水，相反此时为了刺激经济增长，不得不使用减税等措施。政府在经济繁荣的时候，增加了大量的开支预算，比如出国考察，比如政府大楼，比如公务员数量和公务员薪资，还有一个就是中国大陆特色的维稳经费。如果现在突然收入减少，政府同样面临破产的危机，并且由于还承担了国有企业的股东义务，债务会大大增加。政府的裁员和降薪要比企业困难很多，那么只能减少不必要的开支，比如出国，比如政府大楼，最后才会在公务员身上动刀子。如同1990年代朱镕基的改革一样，政府很快会发现变卖资产是最快的获得收入的方法。于是，政府会遵循1990年代的做法，甩掉很多陷入破产的国有资产，打折贱卖，摔掉包袱。于是，1990年代出现的情形将再次出现，但这次甩卖的资产将是更加巨大的资产，比如钢铁，造船，汽车，石化，银行，证券等巨大的资产。由于国有企业陷入危机，很多以前用来保护国有企业，限制民营企业的措施就显得不合时宜，很快被废除——如同1990年代民营企业自营出口权的获得一样，因为政府这个时候要指望民营企业来解困，解政府的困。现在很多垄断行业对民营企业的限制将迅速被打破，比如石油行业进口原油的限制，比如金融业业民营金融企业的限制，比如航空业民营航空的限制等等。

欧洲各国和日本的历史都多次表明，国有企业只会成为政府的负担，而不是政府的金蛋。在1990年代，政府甩掉一般竞争行业的国有企业，估计这次要再次甩掉众多资源类，重工业类，金融类行业的国有企业。

同样，土地这个大问题，估计也会得到解决。土地私有不再是个禁忌的话题，政府将放弃对土地的垄断，也不再一次性地收取70年的使用权，而是改为收取定期的土地税收，即不动产税，这也使得中国大陆房地产市场进入真正意义上的开放市场。当农民真正成为土地的主人，可以自行决定买卖自己的土地的时候，老百姓反而能够使用更低的价格购买土地，购买住房。现在遍地的小产权房也将迎来历史性的解决机遇，或许会参照“股权分置”改革的方式，一次性补足土地出让差价，即可获得土地同等的使用权——已经不仅是土地的使用权，而是土地的所有权。当人民真正拥有自己的土地，拥有自己的房屋的时候，才会“有恒产者有恒心”，中国大陆也才会进入一个全新的时代，一个真正"“和谐”的时代。

——这种预期，并不是幻想。因为今年四季度以来，全国大中城市房价环比下跌趋势更加明显，尤其是北京等一线城市部分楼盘价格跌幅接近五成。降价楼盘大多成为低迷楼市的成交主力军，楼市由涨转跌的“拐点”真的来了。

当然，目前北京地区降价明显的楼盘仍集中在通州、大兴和房山等郊县区域，但降幅与前三季度相比更大。例如，大兴区的领海朗文世家项目2010年7月的售价为22000元/平方米，今年6月售价维持在19000元/平方米，近期进一步降价至14500元/平方米。位于东五环外的北京像素项目前期售价为22000元/平方米，最新推出的平层价格降至11600元/平方米。从北京市房协公布的信息看，10月有签约的新建商品住房项目共182个，其中15个项目降价，比9月增加6个。从成交量看，降价楼盘收到了较明显的促销效果；北京市房地产交易管理网数据显示，11月上中旬，北京市商品房住宅签约量为3019套，同比减少60%，京贸国际城、润枫领尚等显著下调前期价格的楼盘均居于签约榜前列。

国家统计局数据显示，10月北京新建商品住宅价格环比下降0.1%，今年以来首次出现整体环比负增长的局面。上海、深圳、广州等其他一线城市房价10月也出现环比下跌。也有一些购房者认为，房价下降尚不明显，而且多数集中在远郊地区，明年房价将进一步下降。

链家地产发布的研究报告认为， 11月的价格情况将成为判断楼市拐点的关键指标。未来一线城市楼市的降价压力将对周边城市产生影响，并向二三线城市扩散。国家统计局数据显示，10月份70个大中城市房价平均环比指数年内首次出现负增长，平均环比下降0.14%。一线城市市场伴随着万科、龙湖、中海等标杆房企的降价，大多数房企加入了降价行列，降幅普遍在20%左右，部份楼盘降幅超过30%，业界普遍认为楼市拐点正式到来。

公益财经评论人吴其伦在其博文中表示，房价下跌多少是合理呢？应以民众能够接受为标准。他认为，按国际通行的1：6的房价收入比，结合中国大陆民众收入构成、近年通货膨胀、民众对于房屋消费习惯等因素进行推算，中国大陆房价至少下跌50%才显合理，民众才能接受。但公益中国大陆主编徐先生表示，对工薪阶层而言，以目前的楼市价格，即使再降低50%仍然买不起房。房价降一半，五环内的房价也得两万左右，一套50平米的住房就得需要100万。大陆的工资即使是北京的白领阶层，一个月就算有七、八千的工资收入，除去高昂的生活成本，他们也需要花费三十年的积蓄才有可能买下这套房。

美国南卡罗莱纳大学艾肯商学院教授谢田接受媒体采访时表示，中国大陆必须在土地所有权上做出一个根本的改变，把70年使用权这个怪胎给去掉，拥有真正意义上的产权，然后再开放市场，这时才能谈什么是合理的购房价格。去过世界上许多国家的谢田对比各国的房价比，发现美国的房价是非常便宜的。特别是根据按国际通行的房价收入比，任何一个国家都无法与美国相比，便宜到一个令人吃惊的程度。

在美国，个人的年收入平均在三万至四万之间，家庭的年收入在四万至五万左右，而美国平均的房价一套在十五万至二十万之间，也就是说，一户普通的美国家庭房价收入比在1：3或1：4，并且美国银行给美国公民的购房贷款是根据家庭收入的三倍来计算，比如家庭收入有年薪五万，就可以给你发放十五万的购房贷款，而且贷款利息很低，只有3.85%。

谢田认为，中国大陆的一般民众所需要的商品房面积与台湾、日本、韩国差不多少，房价为年薪的5倍至10倍应该是一个可以接受的价格。现在大陆一般民众的年薪也就是两万左右，一套五十平米的房价最多应该不超过20万，才是一个比较合理的价位。谢田建议中国大陆的民众，应该在满足了以下两个条件的情况下再去买房才是明智的选择：

第一个条件，中国大陆民众应搞一个全民的公民请愿，要求买房就要把土地、房屋的所有权买下来，真正的拥有房地产。

第二个条件，大陆的房价如果能够降到平均家庭收入的五至十倍，才是一个正常的房价。按目前大陆的房价来计算，房价是人均年收入的30倍，房价至少应该下降70%才合理。如果按美国的房价收入比来衡量的话，大陆房价应该下降90%才算与美国持平。

谢田认为上述结论是有依据的。11月11日，前银监会主席刘明康在2011年财新峰会上表示，假设最坏的情况发生，即当房价下跌50%，银行的贷款覆盖仍能达到100%，虽然利息不能收回，但本金没有问题。谢田分析道，这其中就透露出在房价未跌之前，房地产的暴利是惊人的。“中国大陆的房地产价格没有理由比其它国家贵，材料成本没有美国贵，人工成本更没有美国贵，那你房价有什么理由比美国贵呢？”

谢田认为，这些年中国大陆政权在土地出让金和税收上，赚取了惊人的暴利；现在，就应该让它把暴利吐出来，退还给老百姓！