h5开发app缺点:《条例》框架下城市房屋征收程序及集体土地征收程序的指导性规则

《国有土地上房屋征收与补偿条例》框架下城市房屋征收程序及集体土地征收程序的指导性规则  

2011-03-05 12:06:56|  分类： 房地产、区分所有 |  标签： |字号大中小 订阅

2011年1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例》（下称条例）颁布实施，该条例更加严格的规定了国有土地上房屋征收的程序及强制性措施限定，使征收程序及补偿标准有了明确的依据。但是，由于现阶段各地政府对新条例如何适用及相关征收纠纷如何处理等都没有明确的实施细则可循，且最高人民法院也可能会就相应的征收案件审理及征收决定的强制执行等程序出台司法解释加以规范，因此，目前仅能就条例规定的征收程序给贵单位提供如下指导性的意见及实施方案，供贵单位决策参考。

一、关于新条例适用范围

条例适用于国有土地上房屋征收与补偿活动，不适用于集体土地征收，但是会对原有的集体土地征收程序产生影响，甚至是参照适用，因此，对集体土地的征收也不能按照原有的程序进行强制拆迁。

二、城市房屋征收的主管机关

新条例规定，房屋征收与补偿工作由市、县级人民政府负责，人民政府确定的房屋征收部门组织实施，房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。可见通过街道办事处或房地产开发公司领取拆迁许可证并进行房屋拆迁具体工作的方式已经不符合条例的规定。

目前，各级政府对房屋征收主管部门并没有明确的规定，一般应由具有房屋行政管理职能的主管机关负责。

三、新条例规定的城市房屋征收的具体程序

1、新增了前期论证、风险评估、普查及补偿先行的规定

新条例明确，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。

条例同时规定，作出房屋征收决定前还应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

2、列举公共利益条款，明确公共利益原则是决定征收的前提

条例规定为了城市房屋征收必须是为公共利益的需要，并具体列举了如下公共利益事由：（一）国防和外交的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。因此，贵单位有关新的城市房屋征收工作应以上述公共利益事由开展。

3、将征收决定明确界定为具体行政行为，征收公告新增救济途径

新条例规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。同时需做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以对征收决定依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

4、新增被征收范围内停止建设、违规建设不补偿及停建期限等规定

新条例明确，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过１年。

5、补偿方案中新增征求意见、停产停业损失、市场价补偿、评估复核及签订补偿协议期限等内容

新条例规定，房屋征收部门应拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。该补偿方案应经过有关部门论证及公布征求公众意见两个环节。其中，征求意见期限不得少于30日。如果因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，应当组织听证。

对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿；（四）补助和奖励办法。其中，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

对被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

同时，补偿方案中要规定协商签订补偿协议的期限，该期限内必须完成补偿协议的签订工作。

6、新增评估机构协商确定及多数确定的规定

新条例规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

7、补偿安置程序上新增被征收入享有选择权，必须先补偿后搬迁等规定

（1）有权选择补偿方式：被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

（2）签订补偿安置协议：房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

（3）先补偿、后搬迁：对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

8、新条例对达不成补偿安置协议及权属有争议的强制征收处置程序

 （1）补偿决定：如果房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

（2）行政复议及行政诉讼：新条例规定被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。复议机关及法院将审理征收决定的整个程序是否合法，是否符合条例规定，双方根据审理结果来确定责任，并根据生效法律文书执行。即，如复议决定或判决终审结果支持补偿决定，则由征收部门向人民法院申请强制执行。

（3）不履行复议或行政诉讼程序的被征收人：如被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行，此处的强制执行即是指人民法院的强制执行程序。但是如果具体实施，目前并没有成型的细则。
　　强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

需要说明的是，自协商签订补偿安置协议至法院审理房屋征收纠纷的整个过程中政府一方都应做好文书送达、公证等具体的辅助征收工作，并保留好相关证据。

二、新条例对集体土地征收可能产生的影响

本所认为，在新条例框架下，由于被征收群众往往不懂得区分国有土地或集体土地的性质，可能会直接将新条例适用到集体土地上，因此，新条例可能会对集体土地征收产生以下几个方面的影响，在下一步实施的集体土地征收程序中应予以充分的注意，除此之外，其余的法律适用及操作仍然可以使用原来的集体土地征收程序。

（1）土地征收权的实施的前提应限定在公共利益的范围之内；

（2）征收的程序、方案必须公开、透明，让民众广泛参与，与民众进行充分协商，切实听取公众意见；

（3）必须根据市场定价的原则进行补偿，因征收房屋造成的停产、停业损失的补偿必须给予补偿；

（4）强制征收应尽量参照上述城市房屋征收程序通过司法程序解决，而不宜再由行政机关自行实施a。

声明：本指导性规则，仅仅是对现有的条例框架性的适用问题进行的阐述和分析，随着新的解释的出台可能会相应调整，仅供参考。同时，本文件仅限贵单位使用，禁止流转。