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论业主组织权利及发挥

一、业主组织权利的基础

业主大会和业主委员会为《物权法》和《国务院物业管理条例》（本文后面简称《条例》）规定的一个物业管理区域内的两个基本业主组织。

另外， 有少数的物业管理区域（商住小区），对业主组织有所创新，成立了业主代表组织, 如业主代表大会、楼门长会议、单元代表会议等 (本文后面通称为业主代表组织），我们可称之为非基本业主组织。

单个个体业主的权利基础是“业主的建筑物区分所有权”，体现在《物权法》第70条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”（为方便传述，本文后面将“建筑物共有部分”简称为“共有物业”）。 业主因享有专有部分所有权，从而享有按专用部分所对应但又不可分割的共有物业的共有权和管理权。 业主对于共有物业的共有权和（共同）管理权，是业主“生来俱有的”，只要是合法认定的业主，就有这两个权利。一个物业管理区域内的共有物业一般有：道路、绿地、公共场所、公用设施、物业服务用房、停车位等。

由一个物业管理区域内的全体业主自然组成的“业主大会”，拥有该物业管理区域内全部的共有物业，是共有物业的共有权和管理权的主体。 业主大会的权利有两层含义：拥有共有物业的物权和对共有物业的管理权。业主大会对于共有物业的管理拥有最高的决策权利。 需要强调的是，此处所提的业主大会是一个物业管理区划内的所有业主，即百分之百的业主自然组成的组织。一个人如果买了某个物业管理区域内的房子，成为了业主，就自然成了这个物业管理区域中业主大会的一员。如果一个业主卖掉了房子，则自然地退出了业主大会这个组织。另外由于共有物业的不可分割性，单个的业主不能将共有物业的某一部分分割给自己，从而退出业主大会。

由业主大会（全体业主）按规则和程序选举产生的业主委员会，为业主大会的代表组织。业主委员
会的权利应来源于业主大会对于业主委员会的授权。

非基本业主组织（如业主代表组织）的权利，同样应来自于业主大会的授权。

业主大会、业主委员会，或业主代表组织权利的基础是对共有物业的拥有，来源是业主
大会（全体业主）的授权，所行使的管理权利也是主要针对一个物业管理区域内共有物业的管理。

二、业主组织权利的行使

业主组织行使自己的权利，一般是对共有物业的管理提出议题及对议题进行表决，议题由一定比例的业主表决通过了，则该议题生效，成为业主管理共有物业的决定。

由于共有物业是共有且不可分割的，每一个单一的业主，对于共有物业的使用和管理，没有绝对的排它性权利。单体业主可以不参加共有物业的管理事务，但必须要遵守其它业主表决通过的决定，即 “业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务” 《（物权法第七十二条）》。

对于共有物业的管理，理想的是百分之百的业主，即业主大会的所有成员全部参与和同意。但在实际运作中，这是不现实的，共有物业的管理，只要有一定比例的业主同意即可，即全体业主共同决定（业主大会的决定），只要有一定比例的业主同意即可生效，即可成为全部业主管理共有物业有效的决定。

对于一个物业管理区域内，业主共同决定（或者业主大会决定）的有效性门槛，物权法第七十六条做出了规定。而业主委员会或业主代表组织的决策的有效性，可由全体业主决定（业主大会决定）进行设置或授权业主委员会或业主代表组织自行设置。 可参见下面表1。


表1 业主组织决策的有效性





业主共同决定（或业主大会决定）有效性门槛的高低是把双刃剑。门槛设置的高，议题由全体业主（业主大会）通过的困难大，不容易形成业主共同决定（业主大会决定）。这时，与所表决的议题相关的事情可能会搁浅、进行不下去。 但决议一旦通过了，在实施这些决定时，因较多的业主同意该决定，实施起来较为容易。 相反，如果门槛设置的低，则议题由全体业主（业主大会）通过的可能性大，但实施起来遇到的困难也会大。

因此笔者认为，全体业主（业主大会）决定的有效性门槛高低设置, 不仅是一个理论问题，同时也是一个实践问题。

三、业主组织对于责任的承担

由全体业主（业主大会）做出的决定，如果侵害了业主的权益，业主提出要求要改正或甚至要求补偿，由全体业主（业主大会）承担责任。

业主委员会，或业主代表组织，在业主大会的授权范围内，按规定的程序和规则做出的决策，如果侵害了业主的权益，仍由全体业主（业主大会）承担责任。 但如果业主委员会、或业主代表组织没有按照授权的要求去做、或做出了授权范围之外的决策，而这些决策侵害了业主的权益，业主提出要求要改正或甚至要求补偿，则业主委员会或业主代表组织，应承担责任。

为了避免业主委员会和业主代表组织做出授权范围之外的决策或者没有按业主授权的程序进行决策，全体业主（业主大会）对于业主委员会和业主代表组织所授的权利和行使这些权利的边界条件，应尽可能清晰明了。

四、构建有效的业主组织，更好发挥业主组织作用

法规虽然规定了“业主大会”和“业主委员会”为物业管理区域的两个基本业主组织，但都有弊端。

我国城市物业管理区域（商住小区）规模普遍较大，一般在数百户到数千户。以北京为例，平均数约为一千户。这么多业主，来自不同的行业、单位、地区，要开业主大会会议，在同一时间把大多数业主集中到同一个地点开会，实际上是不现实的。 所以开业主大会会议，基本上都是书面表决的一个过程。

所以，对于上千名业主的物业管理区域来说，业主大会作为全体业主的组织，不是一个能“主动行动”的组织，而只是一个“被动书面表决”的组织。因此仅仅成立业主大会，并不能保护业主的权益。

业主委员会，规模小，能开会、能讨论，能做决策，是一个可以“主动行动”的业主组织，但有其如下的弊端：

1） 对于一个要业主大会表决的议题，从议题的提出、形成文本、到交由业主表决的过程，如果没有适度规模的业主的参与，对于议题进行充分讨论，很可能被业主委员会操纵，议题的公正性不能得到保障。

2） 一个千户物业管理区域，按《条例》规定，业主提议召开业主大会会议，需有20%以上的业主提议，即200多户的业主提议。要收集200多户左右的业主签名，对于松散的、没有组织的业主群体来说，是非常困难的。因此，提议召开业主大会，基本上都是由业主委员会决定。

3） 《条例》中规定了业主对于物业管理事务的提议权和对于业主委员会的监督权，但是这些权利如何行使，《条例》并没有具体规定。因此这些权利的行使实际上是没有制度保障的。如业主提出的议题与业主委员会的意见不一致时，或者业主对业主委员会不信任而要行使监督权时，根据《条例》规定，由业主委员会来受理，业主委员会既当运动员又当裁判员，这在制度上就是一种悖论。 业主委员会没有“上级单位”检查把关，分散的业主对业主委员会又不能进行有效的监督，业主委员会成了一个不受监督的组织机构。很多业主委员会，特别是业主委员会主任，要么没有作为，要么滥用权利。过去几年中，业主委员会主任锒铛入狱的报导也不少见。

4） 在部分小区中，有相当多的共有物业，所涉及的商业利益巨大，业主委员会在给全体业主谋取利益时，肯定会损害原有的利益所得者的利益。如果这些利益所得者铤而走险，会对业主委员会的成员造成财产和人身伤害。

因此，一个物业管理区域内的业主组织，除了业主大会和业主委员会外，至少应建立一个监督和制衡业主委员会的组织。按照《物权法》的规定，如果得到多数业主的同意，一个社区完全可以根据自己的实际情况，如社区的大小、配套设施情况，制定本社区的业主自我管理、物业管理的模式。 对于大多数社区，如数百户到几千户的社区，笔者认为，一个规模适度（30名至50名）的、有限权利的业主代表组织（如有限权利业主代表大会），加上业主大会和业主委员会的组织构架，是一个较好的选择。

有限权利业主代表大会与业主大会、业主委员会的业主组织构架有如下含义：

第一、对于物业管理区域内的重大事项（《物权法》规定的事项），或按议事规则应该启动全体业主共同决定（召开业主大会会议）的事项，由全体业主共同决定（业主大会决定）。 应设置多种启动全体业主共同决定（召开业主大会会议）的方式，并将启动的门槛设置的合理的低，以方便全体业主（业主大会）容易行使自己的权利。
第二、以有负责人、有实际存在（有办公地点、联系人、联系方式）的社区业主代表大会为共有物业管理的核心。 全体业主（业主大会）决定之外的较重大事项，在充分授权的基础上，由业主代表大会决策。业主委员会可设计为业主代表大会（和业主大会）的执行机构。日常工作中的具体事务，可由业主委员会决定。可以设立业主监事会，以实现更理想的分权制衡。


五、基层政府公权力的合法适度介入，有利于业主组织发挥权利

应充分认识到我国共有物业服务和管理的如下特性：

一是共有物业的服务和管理是一个“准公共产品”。 单个业主参与小区共有物业管理的成本和其收益，不对称，即业主参与了，不会得到更多的服务；业主不参与，享受到的服务也不会少。这样会导致业主参与性不高，搭便车。无论是选举（或被选举）业主委员会委员，或是参与业主大会对于重大共有物业管理事项的表决，多数业主的理性选择可能就是不参与。

二是共有物业“大而全”。大，指的是我国物业管理区域一般偏大。 全，则指得是我国的《物权法》采用的法律体系将整个物业管理区域（一个建筑区划内）内所有共有物业规定为由全体业主所有。而在我国的香港地区及像加拿大等一些西方国家，法律是将每一个楼内的共有物业规定为由这个楼的业主共有，而楼外的绿地、道路、停车场等，由政府管理和提供服务。

第三个方面，还应该认识到，业主的公民意识，参与共有物业管理事务的意识，对于业主大会决定的服从意识，都还在一个较低水平上，还需要长时间的培育。

因此笔者认为，在目前及将来相当长一段时间内，在一些业主参与程度较差的物业管理区域，守住《物权法》规定的业主参与业主大会表决的底线，政府公权力的适度合法介入，基层居民自治组织居民委员会的适度合法介入，比如对于业主大会会议的召开，在居民委员会公示性召集仍开不起来的情况下，由居民委员会来召集、指导、和监督，对于业主大会发挥权利是一种促进。


结语：

业主的权利基础是物权。全体业主（业主大会）的权利基础是对共有物业的物权和管理权。其它形式的业主组织的权利来源于全体业主（业主大会）的授权。法规规定的业主大会和业主委员会两个基本业主组织，相对于我国的物业管理区域规模普遍较大的实际情况，都有弊端。 在有条件的物业管理区域中，为了更好的发挥业主的权利，更好的实现和体现业主共同决定，在充分授权的基础上，建立有适度规模的业主代表组织（如业主代表大会），建立起分权制衡、程序正义的议事规则，是业主管理共有物业、实现自治的长久和可持续发展的一个重要条件。 在目前及将来相当长一段时间内，政府公权力的适度合法介入有利于业主组织发挥作用。

（完）
(原帖：http://house.focus.cn/msgview/703/173368473.html)