温酒器哪个牌子好:《业主代表大会问题研讨会》的发言纪要 2005年6月17日

《业主代表大会问题研讨会》的发言纪要 2005年6月17日

业主代表大会问题研讨会》的发言纪要
——建设和谐社区的关键何在？这个纪要应该能够说明问题。



本次研讨会是2005年6月17日在上地西里小区举行的，由上地西里小区业主委员会主任吴象根先生主持。

吴象根：

各位来宾，大家好，先介绍一下，我叫吴象根，是这里上地西里业主委员会的主任，也算是地主吧，受业主之声版主以梦为马先生的委托来主持这次研讨会，好，现在我以地主和主持人的身份欢迎大家来出席今天的研讨会。今天天气比较热，会议室嘛，也紧凑了一点，看来要让大家辛苦一点了，还请大家包涵吧。

好，我先简单介绍一下举行这次研讨会的背景：首先是近来发生了两个相反的事实，一个是许多小区出现了业主委员会腐败情形，譬如前天的京华时报就发表了一篇题目为“业主委员会谁来监督”的文章，说明问题已经到了不容忽视的程度，另一个针锋相对的事实是在一些小区出现了业主代表大会，譬如我们小区和健翔园小区，成立了业主代表大会以后，小区的面貌可以说是焕然一新，我的体会当然是更深的，这也是我愿意主持这次研讨会的原因之一吧。
为了开好这次研讨会，我宣布一下发言规则，希望各位来宾遵守：首先请三位主讲人，大家从通知中已经知道他们的身份了吧，介绍他们对业主代表大会问题的观点，发言时间是每人十分钟，然后由来宾发言，可以各抒己见，但是时间每次只有五分钟，希望大家不要误会，这是为了保证所有来宾都有发言的机会。好，现在先请林一海先生发言，之所以安排林先生先讲，是因为他引发了这次关于业主代表大会问题的大讨论，而且提出了一系列独到的观点，对于我们正在实践的业主代表大会提供了很好的理论支持。

林一海：

大家好，刚才吴主任的过奖实在不敢当，这不是谦虚和客气，因为正如那句名言所说的：理论是灰色的，生活之树常青，在业主代表大会问题上最有意义的是上地西里和健翔园业主代表大会冲破束缚和阻力而成立起来的事实，而且推动这两个小区业主代表大会成立的主将赵恒律师和南岩居士先生也都具有深厚的理论基础，所以他们的发言将会更加生动，相比之下，我所讲的东西恐怕就只能算是引玉抛砖了。
当然，抛砖嘛，免不了要砸着什么东西，也就是针对着什么观点，是什么观点呢？就是大家熟悉的所谓“普遍参与论”，也叫“广泛参与论”，这种观点是说：业主要维权和构建和谐社区就必须广大业主都来积极参与，如果没有普遍和广泛的参与，那大家受苦就不要抱怨物业公司了，怨你业主自己。这种说法表面上看是为了业主好，实际上是十分有害的，因为广大业主事实上是不可能广泛参与的，这里首先需要说明一下什么叫广泛参与，一个意思是大家都来参与，另一个意思是大家要经常来参与，这样来说，大家可能会觉得难道不对吗？物业住宅是我们业主最重要的财产，我们不应该都来积极参与吗？

但是请大家反过来想一想，物业管理的确是很重要的事情，然而比物业管理更重要的事情还有很多啊，譬如吃饭问题，俗话说“民以食为天”嘛，现在经常出现食品污染的问题，譬如前些日子就有什么“苏丹红”的问题，还有医药问题，也是人命关天的问题啊，以及治安啊，就业啊，教育啊，环境保护啊，甚至国家统一啊等等，谁能够说哪个不重要呢？我们业主能够下了班以后样样都深入关心，事事都经常参与吗？显然是不可能的，这是由社会分工规律决定的，也就是说，业主需要的是一少部分人来从事物业管理工作，就好象不可能人人都来当业主委员会委员一样。

这样来说，也许有人就会说了，既然如此，已经有了业主委员会，他们不就是业主的代表吗？为什么还需要业主代表大会呢？这个是深入一层的问题，也就是权力制衡的问题，后面南岩居士会详细谈这个问题，我这里主要是想说明由于社会分工规律，业主普遍和广泛参与在客观上是不可能的，当然也就不应该这样去要求广大业主，而是应该组织推选业主代表来讨论和决策，特别是业主代表们代表广大业主来讨论小区的物业管理事务是最有现实意义的事情，因为象刚才吴主任提到的京华时报上文章指出的问题产生的原因恐怕都是在于没有业主的讨论，如果有了业主代表大会的讨论，就好象有了阳光一样，业主委员会出现腐败事情就不那么容易了。

指出了业主代表大会产生的原因是社会分工，就可以找到推动和谐社区建设的正确途径，就是由业主中间的有热情有知识甚至还有时间的积极分子来联系广大业主，讨论业主的要求，这就是代议的意思，之所以要代议 ，就是前面提到的，全体业主来讨论问题，特别是经常地譬如每几个月讨论一次实际上是根本做不到的，而仅仅由业主委员会的几个人来讨论则是很不充分的，很难保证做出来的决策的科学性，甚至可以毫不夸张地说，这样的讨论也是危险的，譬如最近接连发生了几个小区的业主委员会成员遭到殴打致伤的事件，一个重要的原因就是没有业主代表大会的讨论，使得对方错误地以为无非是业主委员会的几个主要成员在挑头，只要收拾掉几个领头的，就可以涛声依旧了。

如果有了业主代表大会来讨论问题，甚至邀请对方也出席进行沟通和辩论，特别是对重大问题要规定必须进行多次讨论，就象我们看到香港立法会议一读二读三读通过的方式，就可以避免非理性的决定问题，这就是做事情要有理有利有节的道理，许多小区的业主委员会恰恰是一味强调自己有法律依据，譬如我所在的小区业主委员会主任就当着我的面教训我说：你说成立业主代表大会的道理是不错，但是建设部的《业主大会规程》和国务院《物业管理条例》没有规定成立业主代表大会，所以我就是不成立，你可以到人大常委会去讲嘛。结果呢，他这一届业主委员会上台一年了，一件事情也没有办成，广大业主当然是越来越失望的，愿意参与的也越来越少，甚至到了连业主委员会张贴的告示被个别业主扯掉撕碎都没有其他业主吭声的地步，物业管理公司也不把业主委员会放到眼里，因为人家很清楚，害怕业主代表大会的人肯定是虚弱的，虚伪的，当然也是愚蠢的，至少也是不聪明的，没有多大能力，所以我们小区正在面临着出现混乱的局面，所谓构建和谐社区又何从谈起呢？

所以当我看到上地西里成立了业主代表大会以后广大业主对业主委员会的信任程度大幅度提高，业主委员会也在同物业管理公司的谈判中取得了主动和有利的地位的情形的时候，确实是非常羡慕的，如果所有的小区都能够象上地西里这样成立起来业主代表大会，形成代表讨论决定事务的风气，那么我们的基层社会就要和谐得多了，我总是喜欢引用一百年前孙中山先生的那句话——中国的现代化要从大众学会开会开始，这是至理名言啊，西方国家为什么发达，因为人家早在一二百年前就学会通过开会讨论来解决问题了，——好了，也许十分钟到了吧，我是第一个发言的，就此打住，也算是对孙中山先生那句话的身体力行吧，谢谢大家。

吴象根：好，看来已经有人想发言了，我看还是按照前面说的，等三位主讲人发言以后再讨论吧，下面请我们上地西里小区业主委员会副主任赵恒律师发言，刚才林先生提到赵恒律师是推动我们上地西里成立业主代表大会的主将，我也是这么认为的，请吧，赵律师。

赵恒律师：

赵恒律师：看来由于时间的限制，林一海先生没有来得及展开阐述自己的观点，所以我呢，就抓紧时间直奔主题了：
刚才林先生提到他所在的小区业主委员会主任说业主代表大会没有法律依据.，这种说法是完全错误的，虽然法律法规确实没有有关“业主代表大会”的规定，但是更重要的是，任何法律法规也没有禁止设立“业主代表大会”的规定，当然也不可能做出这样的规定，因为正如刚才林一海先生指出的，业主代表大会同其他的代表大会一样都是社会分工的必然产物，法律法规没有反映这种社会必然性只能说明跟不上社会发展的要求。
从《宪法》第十三条 “公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权”和《民法通则》第七十一条“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定来看。设立“业主代表大会”不仅不违反法律，相反它完全符合宪法和民法通则的规定。因为作为财产所有权人的全体业主，在不违反法律规定的前提下，有权决定自己财产的管理方式。

这就是说，不能认为法律法规没有规定的事情就是违法的，只有法律法规规定不能做的事情才是违法的，不违法的事情，只要有利于社会的发展，譬如有利于和谐社区的建设，就是可以去做的，而且应该积极地去做，否则就谈不上构建和谐社区的问题了吧？

我们认为，“业主代表大会”不仅合法，而且在目前许多社区陷入内部矛盾的困境时，更显出这个制度在社区自治建设中的关键地位。

大家知道，自从《物业管理条例》（以下称《条例》）2003年9月1日实施以来，全国各地的社区相继开始了筹备业主大会和选举业主委员会的工作。然而，正如大家也看到的，刚才我们的吴象根主任提到的京华时报的文章所说的，许多社区在召开业主大会通过了社区公约，并成立了业主委员会之后，随着业主委员会工作的开展，业主内部治理的一些问题逐渐暴露出来。这些问题，不仅不利于解决全体业主对外的纠纷、维权等问题，而且又带来了业主内部的各种纷争和矛盾。

从制度原因方面来看，一是，《条例》规定了业主大会决定社区一切重大的物业管理问题，而业主委员会是业主大会的执行机构，除此之外，没有其他决策机制。显然事事都通过召开成千上万人的业主大会来决定社区事务肯定是不现实或难以操作的。

二是《条例》规定了业主的提议权和监督权，但是这些权利如何行使，《条例》并没有具体规定。因此这些权利的行使实际上是没有制度保障的。如业主提出的议案与业主委员会的意见不一致时，或者业主对业主委员会不信任而要行使监督权时，根据《条例》规定，受理的机构还是业主委员会本身，就好象由被告来当法官一样，这在制度上就是一种悖论。

这两个问题严重地影响着社区的自治建设。由于社区业主不能有效、理性地组织起来，再加上与开发商和物业公司的矛盾，使得目前许多社区的自治建设工作，困难重重，举步维艰。

正是由于缺少“业主代表大会”的制度，现在许多社区都陷入了任何事务均要召开业主大会决策，而成千上万业主组成的业主大会又难以召开的困境。现行的这种通过业主大会决定所有问题的方式，大多数的结果不是决策流产，就是议案被采取各种变通方式强行通过而引来各种争议。所以现在社区流行“三难”，开业主大会难，聘用和解聘物业公司难，罢免业主委员会主任难。可以想象，这种陷入困境的社区，哪里还有能力去解决外部矛盾呢？

也正是针对这样的现实状况，我们上地西里社区今年初在召开完首届业主大会，选举出27名业主代表后，于1月8日率先于全国各地的社区成立了“业主代表大会”。

我们对“业主代表大会”是这样规定的：

“业主代表大会”是业主大会的常设机构，在业主大会闭会期间代行业主大会的职权。除了法律法规规定和业主大会决定由自己决定的事项，其他的事项由“业主代表大会”决定。业主大会可以否决“业主代表大会”的决定，同时“业主代表大会”只有决策权，没有执行权。业主代表不得在其它业主管理机构兼职。

在此之前，个别地方法规也做出了有关业主代表的规定，但是，业主代表仅仅是收集和反馈业主意见，并不是决策意义上的业主代表，与上地西里社区具有决策意义上的代表有本质区别。

从上地西里社区“业主代表大会”制度的设计，我们可以看出“业主代表大会”有这样一些功能和作用：

1、除了法律法规规定的社区规章制度、选举、财产处分及收益分配等重大事宜由全体业主组成的业主大会决定之外，其他的事务均可由“业主代表大会”决定，避免社区形成决策真空。

2、业主的提议权可以通过“业主代表大会”而获得制度上的保障。业主的议案，特别是与业主委员会意见不同的议案，可以提交“业主代表大会”，避免业主委员会压制不同意见；同时，“业主代表大会”也可以就不同议案举行听证、论证和辩论，使争论的事务因制度而被强制公开。

3、业主可通过“业主代表大会”有效地行使对业主委员会及委员的监督，业主委员会不再是既做裁判员，又当运动员，而业主委员会及委员也有了申辩说理的地方，避免因谣言四起而丧失公信力。

4、当出现业主委员会委员徇私舞弊，或业主委员会集体辞职时，“业主代表大会”可及时处置，直至代行社区管理职权。显然，这就比现行法规规定业主大会由业主委员会组织召开，或者须经20%以上的业主提议，才可召开业主大会临时会议，.要科学合理得多了。

5、“业主代表大会”可以定期检查业主委员会的工作，形成日常的制约监督机制。

6、预先审议业主委员会提交业主大会审议表决的议案，防止全体业主因信息不对称而使审议表决流于形式。

从“业主代表大会”的功能和作用来看，如果设立“业主代表大会”制度，相关困难将迎刃而解，社区自治将走出制度缺失的困境。

业主大会制度和“业主代表大会”制度是社区自治建设中的两个互为补充、相辅相成的制度有机整体，业主大会制度是基础，“业主代表大会”制度是关键。正如我们在前面谈到的，社区的一些重大问题，或者说一些涉及财产所有权人行使权利的关键性问题，应当由全体业主组成的业主大会决定，这也体现了在财产管理事务上，决策的普遍性。但是，如果事事都由人数众多的业主大会决定，这就违背了决策的科学性，实践中也没有哪个社区能够做到。所以，把那些非关键性的和非根本性的问题，交给那些由业主选举，并通过社区公约约定其代理权限的代表组成的“业主代表大会”决定，应该是更有利于对全体业主的利益和社区整体利益的保护的。

社区的管理事务涉及很多方面的问题，有安全、环境、工程、维修、财务及法律等等，也都很复杂，如果这些问题是由成千上万的业主来进行审查监督的话，这些专业问题恐怕是很难被落实到实处的吧？而如果是由具有一定专业知识的业主代表来审查监督，那么审查监督的水平就会显著提高。另一方面，“业主代表大会”由于仅仅具有决策权而并不具有执行权，这样就可以在社区形成一种既权威又超脱的地位，成为连接业主大会、业主委员会及业主的平台。社区的各种信息在这里汇集和传播，各种议案、意见在这里论证和辩论，各种矛盾在这里公开了，解决起来就比较容易了。

总之，我觉得，“业主代表大会”制度，以其独有的功能和作用，成为社区各项制度的纽带，为社区事务的公开、透明以及各种矛盾、纠纷的解决提供了制度保障，是社区自治建设不可或缺的关键制度。

看来我的发言时间也差不多了，当然也是意忧未尽的，但是就象刚才林一海先生提到的孙中山先生所说，要从学会开会开始，我们希望广大业主学会开业主代表大会来构建和谐社区，我自己也在努力学习开会，首先就是遵守开会规则。好，谢谢大家。

吴象根：好，两位的发言都控制在了十分钟以内，作为主持人我感谢这一点，这样这次会议能够顺利进行就比较有基础了，好下面请健翔园业主委员会主任，网名叫南岩居士，真名叫晨光，做主题发言，大家看到了，很年轻啊，才三十六岁，不仅是最年轻的业主委员会主任，而且敢于提出成立业主代表大会来监督自己，是不是很了不得呀，反映了我们国家的一种新气象啊！

南岩居士（任晨光）：

实在是过奖了，我本来是想直截了当发言的，争取把发言也控制在十分钟之内，也好得到主持人吴主任的表扬嘛，可是还没有开口就已经得到过奖了，所以不能不谦虚几句啊：其实我刚开始搞业主代表大会的时候主要是从权力制衡，也就是制约业主委员会