杨维杰针灸三书原文:吴象根：社区治理实践五年纪实

吴象根：社区治理实践五年纪实----上地西里经历的三次物业服务合同谈判签约过程 (一）

吴象根：社区治理实践五年纪实----上地西里经历的三次物业服务合同谈判签约过程 

上地西里业主自2002年1月发起成立自治机构以来，历经发起人会议、管委会筹备组、管委会、业主大会筹备组和按《条例》成立业主大会并选举产生业主代表大会、业主监事会、业主委员会机构，期间经历了三次物业服务合同的谈判和签约过程。笔者作为原发起人会议召集人、原物业管理委员会（简称“管委会”）筹备组副组长、原管委会副主任委员、原业主大会筹备组成员、上一届社区居委会换届选举委员会（2003年）副主任、上一届社区居委会副主任委员和现业主委员会主任委员，亲历了这三次合同谈判签约的全部过程。这些过程既有上地西里特有的个性成分，也有与其他小区共有的共性成分。

本文以这三次物业服务合同谈判签约过程为主轴，结合分析当时上地西里业主物业管理自治的制度设计和涉及到的各种影响因素，以尊重事实为原则，记述整个事态的发展过程，并附加笔者的体会和讨论。以此作为笔者几年来受上地西里业主的信任和委托任职于各机构的工作总结报告，也希望借此与其他兄弟小区的同仁们进行交流。如果其中有值得被借鉴的经验，那是几年来所有参与上地西里社区治理实践的全体成员付出的辛苦努力而作出的贡献。


一、第一次谈判签约

（一）背景

上地西里业主于2002年1月5日由两位业主联名在小区贴出倡议书，于1月12日召开首次发起人会议，与会的20位业主成为管委会发起人。在有关部门的协调下于2002年8月12日正式组建由街道居民科、派出所、居委会、开发商和物业公司各委派1名代表以及4名业主代表共9人组成的管委会筹备组，由物业公司的代表担任组长。

筹备组根据当时的485号文和308号文的精神设立了由81名代表（全体委员同时也兼任代表）组成的产权人代表大会作为小区的最高权力机构，并规定重大事项如选聘物业服务企业和签订服务合同等须经产权人代表大会审议批准后方可实施。但产权人代表大会由管委会召集会议，未设计专门的产权人代表大会召集人。

筹备组于2003年3月22日组织召开首次产权人代表大会会议选举产生管委会正式委员9名，候补委员4名，由9名正式委员和社区居委会及开发商各委派1名代表共11人组成第一届管委会，并于2003年7月7日得到海淀区小区办的备案核准。小区办在核准通知中规定：“首届管委会任期一年；管委会成立后应在30日内与物业管理企业签订物业管理合同，合同限期一年，与管委会任期一致。”

在管委会筹备成立过程中，物业公司单方面做出决定，向业主出租地面固定停车位并安装车位锁，造成车位更加紧张并引发了汽车被刮蹭和儿童受伤事故，大部分业主强烈要求撤除车位锁，但也有已租用固定车位的业主支持采用车位锁的做法。管委会在选举产生后完成备案核准前，虽多次交涉但物业公司继续坚持出租固定车位并安装车位锁的做法。2003年6月15日，管委会就《关于撤除车位锁的提案》提请产权人代表大会书面表决，共发出表决单75份，收回表决单75份，以65票同意、6票反对、4票弃权的表决结果作出撤除车位锁的决议。此后，再经管委会与物业公司的几次交涉，终于撤除了车位锁，并逐步取消了固定车位。

几年来，在小区广场设置的“卧式小品金属物”因容易引发日常在广场活动的老人和小孩的伤害，居民和居委会多次向物业公司提出撤除或移出的建议均未被采纳。在撤除车位锁事件的启发下，2003年8月12日，社区居委会提出《关于撤除小区广场卧式小品金属物的提案》，提请产权人代表大会书面表决，共发出表决单75份，收回表决单59份，以54票同意、3票反对、2票弃权的表决结果作出撤除该小品金属物的决定。2003年8月28日，管委会向物业公司送达该决议，并责成物业公司在“决议送达之日起3日内撤除小区广场卧式小品金属物，恢复地面与广场地面相同”。

《物业管理条例》（以下简称《条例》）于2003年6月8日颁布，并于2003年9月1日施行。

（二）谈判过程

管委会选举产生以后，由于当时有多达6名委员同时兼任社区居委会委员，经协商决定每周定期举办管委会、居委会、物业公司三方例会，合同的协商谈判主要在这个例会上进行。由于成立管委会依据的485号和308号文件赋予了管委会选聘物业公司和签订物业服务合同的权力，同时小区办提出了在30日内完成签订合同的要求，管委会在备案核准成立后即着手合同谈判，并让前期物业管理企业提出合同文本草案。

2003年8月7日，物业公司向管委会提交了合同草案，管委会随即进行了研究。鉴于当时处于由开发商聘用物业服务向业主自主聘用物业服务转变的关键点，搞清物业基本情况和做好物业管理基本资料的移交成为管委会关注的要点，而这些工作只有前期物业公司清楚且是其不可推辞的义务。管委会于8月12日就合同草案向物业公司提出书面修改建议，要求明确说明物业基本状况和物业资料移交等关键问题；并指出：目前的版本还不适宜于提交上地西里产权人代表大会审议和表决。此时，已经无法满足小区办规定的在30日内完成签订合同的要求。

此后，经双方多次协商，物业公司于8月26日、8月29日、9月29日向管委会提交了经修改的第2稿、第3稿和第4稿，但改动有限，尤其是针对物业管理资料、物业构成细目、前期维修基金（中修费）等原则问题进展很小，修改合同草案没有取得实质性的进展。在这种情况下，管委会只好自行起草合同。

由于一份物业服务委托合同涉及事项多达几十条，要在管委会成员间达成共识且被广大业主和物业公司一致认可，实践证明是一件难度非常大的工作。仅举一个关于合同有效期的例子。

作为物业公司，希望签订一个相对较长期限的合同，以便于公司在用人和各项计划等方面做一个较长期安排，这是企业经营无可厚非的诉求；但管委会成员间就这一问题则有着不同的意见。由于在起草合同时《条例》已开始施行，而《条例》并没有对签订合同的期限有任何限制，一种意见认为，可以直接由管委会确定签订较长（3年）期限的合同，这样有利于在其他条款上争取更多的实惠。另一种意见则认为，由于核准管委会成立的小区办通知有明确规定，拟签订合同的有效期要么遵循小区办的通知要求，要么根据《条例》的要求通过业主大会的选聘和授权程序，根据业主大会的授权决定拟签订合同的期限。

由于很多问题在管委会成员间就很难达成一致，在与物业公司协商时常常处于一种被动的局面。与物业公司的协商会议，本应该是管委会代表与物业公司代表之间的讨论，但由于管委会成员间存在不同意见，很多时候物业公司代表只好在现场保持沉默，静观管委会委员之间的辩论。委员之间的气氛并不和谐，缺少默契，合同协商进展艰难是可想而知。

迫于迟迟不能完成合同签订工作的压力，也为能赶在2004年1月1日起开始执行新合同，管委会于2003年12月21日开会就一个能得到物业公司认可、有效期为一年的合同文本进行表决，11名委员中有10名委员到会，并有候补委员列席会议，表决以6票同意、1票反对、3票弃权得以通过，但其中部分条款争议很大。在这种情况下，部分委员只好选择向产权人代表中的专业律师赵恒咨询。赵恒律师也很快提出了增加“鉴于条款”以确保在前期物业服务向业主聘用物业服务转换过程中就物业资料、公共物业及移交等事关业主的根本利益得到充分保障；当然，赵恒律师也指出：根据《条例》，签订合同需要取得业主大会的授权。虽然在12月25日与物业公司的例会上向物业公司的代表转交了这些“鉴于条款”，并且在12月28日管委会会议上部分委员强烈要求增加这些“鉴于条款”，但未能加入到合同文本中。有趣的是，这些“鉴于条款”在后述的第二次谈判签约时，成功地加入到合同文本。

（三）签约过程

鉴于12月21日管委会表决通过了合同文本，12月26日合同文本在公告栏内公布并以管委会名义发布《关于签订〈上地西里物业管理委托合同〉的公告》：告知产权人可以到管委会办公室查阅相关附件，并可以填写意见反馈表；同时告知：“新一期《上地西里物业管理委托合同》将于2004年1月1日起签章生效” 。

由于《管委会章程》规定签订合同这种重大事项须经产权人代表大会通过，《条例》也规定选聘物业管理公司须由业主大会决定，合同文本公告发布后，在小区内引起非常激烈的争论。坚持管委会可以立即签订合同的意见认为：
（1）目前达成的合同文本比前期物业管理合同有明显的进步，如果新合同不签订，则只能继续执行前期物业管理合同；
（2）管委会成立时依据的政府文件赋予了管委会与物业公司签订合同的职责和权力，管委会有权签订合同；
（3）虽然《条例》规定由业主大会选聘物业公司，但由于签订合同的对象是前期物业公司，是原业主大会（开发商）选聘的，现在是续签合同，不需要再召开业主大会决定。
另一种意见则认为：签订合同即选聘物业公司，原开发商选聘非业主大会选聘，必须满足业主大会授权的程序；并且，移交上地西里的所有公共物业（物业管理用房、设施、设备等）及所有物业管理资料，是签订《合同》的前提，否则就会出现物业情况不清楚就聘人管理的局面。

在管委会没有及时召集产权人代表会议讨论这些问题的情况下，部分代表开始签名联署要求召开临时会议，联署产权人代表超过《管委会章程》规定的20%的要求，“《上地西里物业管理委托合同》将于2004年1月1日起签章生效”的计划也因此被搁置。2003年12月31日，管委会做出暂缓签订合同的决定，并向业主发布《关于暂缓签订合同的通知》。

为了打破僵局，2004年1月8日，管委会成员中的四名党员提出了以公示并征集反对票的方式召开业主大会会议的建议方案，提交管委会讨论；并特别强调：采用这种公示征求反对票的方式召开业主大会会议是当时不得已的办法，将下不为例。1月9日，管委会发布《致全体业主的一封信----关于以书面形式召开业主大会讨论并表决物业管理合同》，内容包括：
（1）介绍合同的制定和谈判过程；
（2）将原准备签订的合同文本确认为“讨论稿”，在公告橱窗张贴公示，并印制若干份向有兴趣的业主发放，在1月31日前征集业主的修改意见；
（3）反馈的修改意见经讨论采纳并与物业公司协商后修改合同讨论稿，再成为定稿的正式合同；
（4）合同定稿后，将再次公示，同时以书面征求反对票的方式召开业主大会“会议”，以反对票不超过业主总数的1/3视为通过。
在此基础上，管委会于1月11日召集了一次产权人代表临时会议，就合同讨论稿征求参会代表的意见，并安排向其他业主送达《致全体业主的一封信》。《合同讨论稿》公示期间共收到业主反馈意见9份。

2004年1月18日，管委会发布《关于〈合同〉提交全体产权人表决的通知》，告知定稿后的《合同》将公示10天，在此期间征求反对和弃权的书面意见，表决以反对和弃权票超过全体业主的15%视为未通过，反之则视为通过。截至2月28日，共收到反对票4票、弃权票0票。《合同》表决视为“通过”。

2004年3月1日，管委会与物业公司举行了《合同》签字仪式。该期《合同》有效期1年，自2004年3月1日至2005年2月28日。

（四）几点体会

1、要求管委会备案核准成立后30天内完成合同签订不现实。
经历漫漫长路筹备成立的管委会，面临的首要问题是及时与前期物业公司就明确物业基本情况和物业管理基本资料的移交等重大事项的交涉，这也是签订合同必须面对的重大问题。实践中往往明确这一类事项就需要耗费大量的时间和精力，更不要说合同还涉及到物业管理方方面面多达几十条的条款，并且要平衡业主的需求、物业公司的需求以及管委会成员的各种意见，要在30天内完成这一巨大工作是不可能的。本次合同谈判和签约过程经历了长达8个月的时间，不仅是必需的，甚至需要更多的时间才能把工作做得更好。

2、本次合同谈判签约过程跨越了《条例》实施前后两种时段和政策环境，也给合同涉及各方在谈判签约过程中对具体问题的不同理解增添了变数，也是在很多方面出现不同认识的原因之一。

以“公示并征求反对票”方式召开业主大会“会议”是当时政府有关部门指导成立管委会的文件提出的。这种办法确实可以很容易“召开业主大会会议”，当然，这种方式召开的业主大会“会议”，基本能“通过”所有可能的议案。

3、最后签订的合同对业主的基本权益做到了基本保障。虽然各项收费标准继续按前期物业服务合同执行，但服务标准按最新的《北京市居住小区物业管理服务标准》（京国土房管物[2003]第950号文件）规定执行，比前期物业管理合同有进步。特别是明确中修费（包括自用部分和公共部分）不属于物业公司的收入，须从业主入住之日起将所收取的中修费单独立账并且拆分到户，为以后进一步规范属于全体业主的多达数百万的中修费的管理使用奠定了基础。

4、没有严格地坚持程序正义是谈判过程中委员间存在“意见分歧”的主要原因。在整个谈判过程中，委员间出现观点不同时，往往以是否能干、是否懂法律、参与多少、有没有私心、是否代表民意等等很难真正有说服力的自我评判标准裁量，往往互相都很难使对方信服，甚至容易引发为个人之间的恩怨。尤其是参与比较多的成员，容易认为意见分歧的存在是对自己工作的不满意，委屈感更强。管委会在没有形成一致意见的情况下，与物业公司谈判显得非常被动。在协商谈判中委员之间存在争论，不可能推动进程，也给对方自身就不团结、不可能有很强的“战斗力”的印象。一方面当时已有的对这些分歧进行裁决的程序没有采用，另一方面这些程序规则的可操作性不够。

5、在合同谈判过程中公开做得不够。虽然当时有委员建议将合同文本（草案）及其在谈判过程的各种修改情况在网站和公告栏公布，以便广泛告知业主并听取业主的意见，但未被采纳；另一种意见认为，没有什么人愿意参与和关心，因此没有必要。在进入签约环节之前，也没有就合同文本和谈判原则向全体业主做过任何公示和征求意见的程序。

6、关于参与问题
在管委会筹备成立和合同谈判签约过程中没有做过全体业主投票表决的工作，但在筹备前期的发起人会议阶段，就第一个版本的《公约》和《章程》表决收到了占全体业主51.44%的同意票。2003年3月22日召开的产权人代表大会首次会议，全部81名代表几乎全部到会，此后进行的就撤除车位锁和“卧式小品金属物”的书面表决也分别收回65份、59份有效表决票，说明广大代表参与的积极性非常高。很可惜，在合同谈判签约的过程中没有继续主动利用这种积极参与的资源，没有主动召集产权人代表会议在更大范围讨论合同草案；虽然在签约阶段有20%以上的代表联名提议召开产权人代表临时会议的情况下，召开了一次会议，但会议是由管委会召集和主持，没有达成很好的讨论氛围。

7、关于产权人代表大会
当时设立由81名产权人代表组成的产权人代表大会，一方面是为了解决“业主大会会议开不起来”的问题，另一方面是为了对管委会的权力进行监督和制约，同时也是为了让广大业主有一个有序参与的平台。实践中第一个目的得到过很好的实现，第三个目的基本实现，第二个目的在合同谈判过程中没有充分实现但在最后的签约过程中又发挥了积极作用。

基于现代的人际沟通理论，召开一个由81名成员参加的会议，很难做到对议题的充分讨论。由于没有为产权人代表大会设计专门的会议召集人，只能由管委会召集，在遇到涉及管委会且争议较大的议题，则管委会要么不愿意召集会议，要么因管委会意见分歧而不能及时召集会议，要么因管委会召集和主持会议而针对涉及管委会的负面议题不能够充分讨论。虽然赋予了代表大会监督制约管委会的职责，但管委会委员同时兼任代表，则因回避不够影响监督制约功能的实施。

8、毕竟业主组织起来实施物业管理自治是一个新生事物，所涉及的各方都处于一个不断学习和探索的过程。第一次的经历所积累的肯定是包含正反两方面的整体经验，存在各种观点争论甚至意见分歧是很正常的过程，关键是为以后的进一步探索完善业主自治的机制和制度建设准备了坚实的基础。