开发商大派定心丸 购房者围观不买账

　　补差价 增值回购 无条件退房

　　□本报记者 陈莹莹 万晶 张昊 北京、上海、深圳报道 楼盘价格深度“跳水”招来了老业主维权风波。对此，不少开发商坚称按市场规律出牌，拒绝老业主的补差价要求，但也有不少开发商做出了增值回购、补齐差价、无条件退房等承诺，期待快速跑量。面对花样翻新的特色承诺，很多购房者并不买账，仍然持币观望。

　　业内人士指出，开发商各种承诺实质上仍是一种促销方式。在目前调控未松动，楼市整体上仍处于下行通道的情况下，购房人需高度警惕各类促销风险，理性购房。

　　承诺“噱头”升级翻新

　　由于2008年房价下跌时出现过较为严重的“房闹”事件，当面临房价下行压力时，“保值回购”与“增值回购”成为眼前深圳房地产开发商的“另类”促销手段。

　　11月24日，即将开盘的绿景香颂项目宣布，购房者在购房时可以和开发商签订一份“三年原价回购协议”。根据这份协议，若购房者在三年后提出申请，开发商愿意以合同原价对房产进行回购。

　　绿景地产(6.28,-0.60,-8.72%)副总裁张梧峰表示，绿景地产认为房价已经回归合理水平，目前房价已处市场底部，加之绿景对中国经济的未来充满信心，因此做出这项决定。

　　然而，绿景香颂的风头很快就被最新的“三年回购”升级版给抢走了。计划在12月3日开盘的十二橡树庄园宣布，将推出“3年回购，5%增值计划”。开发商承诺，如3年后房产低于购买原价，开发商原价购回，并多给予总房款5%的增值补偿。业内人士表示，这种“增值回购”的出现表明深圳楼市又向价格实质松动迈进了一步，但是“最后一根稻草”何时落下还存在很多不确定因素。

　　不过，截至目前，绿景的承诺还停留在口头层面，销售人员称具体条款要等到12月3日开盘才能公布。开发商承诺的回购属于二手房交易，根据深圳今年7月颁布的二手房交易规则，交易购买不足5年的住房将按照计税价格的5.6%征收营业税及附加。而绿景方面称，未来回购需交的相关税费由双方“各自承担”。中国证券报(微博)记者在该项目售楼现场发现，多位看房者表示，“回购承诺”只是一个噱头，不如返还差价来得实在。

　　在上海，楼盘“补齐差价”承诺颇为盛行。中国证券报记者了解到，之前大幅降价的新城公馆(微博)，在降价的同时做出承诺，对前期原价购房业主一律补差价；购买特价房的客户签订保值协议，交房前3个月有任何降价一律按最低售价补偿差价。作为上海第一家承诺对老业主补差价的楼盘，新城公馆敢于做出这种承诺有其特殊性，该楼盘开始销售时间不长，之前只售出10来套，补偿总额较少，老业主方面比较容易处理。不仅如此，新城公馆还与每一个购买特价房的客户都签订保值协议，保证在交房前3个月，如果有任何一笔房源售价低于此次特价的，将一律按最低售价补偿差价。

　　在北京，此前由于降价引发老业主维权的项目通州华业东方玫瑰(微博)，开发商曾给出所谓的多重特殊补偿，包括：直接冲抵物业费或车位租赁费；享八折后再直接冲抵折后购置款；无约束换房；无理由、无条件退房。近日，该楼盘再度低价推盘，起价12000元/平方米，比此前特价房的水平上再次下降3000元左右。

　　然而，开发商的这些特色承诺效果如何尚存疑问。一位购房者向中国证券报记者表示，当前楼盘的各种回购、补差价承诺还难以打动他掏钱买房，关键还是要看楼盘实质性降价幅度有多大。“此外，如果房企将来经营不善，这些承诺如何兑现也是个问题。变数太多。”

　　特色承诺风险难测

　　有业内人士直言，“保值回购”对于购房者来说，确实有一定的保证，至少消除了购房者担心房价下跌的问题。不过，“保值回购”的心理安慰似乎更大于实际功效，因为3年后的市场行情、开发商的去向等都是一个问题。

　　深圳房地产业人士周学军表示，绿景香颂“三年原价回购协议”这种举动的营销价值大于市场价值。“绿景香颂为毛坯房，主打首次置业需求。这意味着该项目的多数购房者在收房后会进行装修，如果要求开发商回购，业主将白白损失装修的费用。这种情况下，即使房价出现一定的降幅，要求开发商回购也是一个得不偿失的选择。”

　　上海某房地产业内人士分析，目前大中城市楼市前景尚不明朗，“保值承诺”、补差价是一个提高销售业绩的好方法。但关键在后续履约问题，一旦房价下跌，如果开发商拒绝按合约办事，届时仍可能引发较大的纠纷。同时，当前有些低价开盘的项目再降价将面临亏本；对于纯新盘来说，一旦降价即会面临首期客户退房、后期难卖的尴尬局面。因此，短期之内低价项目迅速走量的趋势仍然会集中到某几个项目，年底前市场整体回暖的可能性不大，未来的成交态势并不会持续乐观。

　　北京市房协秘书长陈志认为，越来越多的开发商对未来房地产行业走势、调控政策预期、准购房者心理价位有了更为理性的判断。因此，部分开发商选择低价促销，是为了尽快回笼资金，有些也的确得到了买方市场的认可。但就目前的楼市情况而言，开发商如何降价、降幅多少，都将面临来自新业主与老业主的“围追堵截”。前有准购房者希望降价能“一步到位”的呼声，后有老业主降价维权的呐喊。这也是我国房地产市场买卖双方都不够成熟的表现。

　　北京中原地产市场研究总监张大伟认为，降价就维权显然不符合“契约精神”。在房价上涨过程中，老业主并未平分利润给开发商，所以在房价下降时也不应要求开发商退还差价，降价补偿显然会给整个房地产市场带来不好的示范。上海市华荣律师事务所律师许峰也称，如果购房者和开发商签订的合同是真实的、自愿的，就受到相关法律的保护。“开发商自然也有降价的权利。”

　　买卖双方亟需回归理性

　　专家指出，随着房地产宏观调控效果的进一步显现，开发商对于行业利润、客户价值等方面的判断将逐步回归理性。而作为准购房者，也应遵循市场经济规律，遵守“契约精神”，对自己意向购置房产的区域、楼盘等有更深认识，并谨慎入市。

　　目前，不少房地产开发商开始积极尝试网上卖房。11月29日，新浪房产电商EJU.com携手SOHO中国、华远地产(3.50,-0.18,-4.89%)、万科、世茂、龙湖等二十余家开发商联合发起成立“中国房产电商竞价联盟”，并发起“百房齐拍，房价你做主”活动，首期将拿出全国100套房源进行0元起拍，宣称将定价权还给购房者。

　　易居董事局主席周忻(微博)说，现在开发商降不降价很纠结，在网上卖房则是一种积极的尝试。EJU通过线上线下相结合的服务模式，将现行的卖方定价转为市场定价，把定价权交给购房者无疑是一大创新。

　　SOHO中国董事长潘石屹(微博)非常看好网上卖房模式，他同样认为：“现在开发商怎么降价客户都不买账。无论你是八折、七折。为什么不把定价权交给客户呢？”

　　而在日前的“限购下理性置业价值观”论坛上，中原地产华北区董事总经理李文杰认为，明年市场将加速分化，每个开发商都会根据自身情况对项目进行重新定位。如果新项目没有得到很多客户的认同，那么就要适度给客户让利。

　　金地(微博)集团华北区域地产公司副总经理遇绣峰表示，集团发展还是强调快速周转，不盲目追求高溢价。未来仍将重点打造楼盘品质，提高物业服务水平。

　　链家地产首席分析师张月(微博)认为，明年制约楼市成交的限购政策仍然难以松动，大部分房企资金链条依然吃紧，开发商“折利”销售会成为明年楼市的主要特征。一旦“以价换量”形成规模，即使成交出现较为明显的回暖，开发商依然无法回到昔日的“暴利”时代。

　　亚豪机构(微博)副总经理任启鑫分析，北京楼市价格已如期实现“稳中有降”的调控目标，随着老盘深幅降价和新盘低价开盘的项目数量快速增加，近期北京整体房价下行趋势显著。2010年飙升的房价泡沫已经退去，房价或将稳步回归至2009年底的水平。购房人观望、开发商悲观，将促使北京房价在降价通道中加速回落。

　　任启鑫认为，在悲观心态下，近期部分项目出现价格大幅跳水。而事实上，楼盘一旦“降到位”，则能打动持币的准购房者。“事实上，近期部分楼盘的‘低价换量’效果不错，拉低了上周的楼市整体成交价格。”

　　业内人士认为，时至年底，房企降价求售已是大势所趋，只有价格降到位，才能促进成交，换回现金流。“市场低迷，洗牌在即，房企应把抗风险放在首位。利润不是体现在报表上，而是得拿到手里，先保障企业经营的稳健，才有可能觅得更好的机会，拿到高质低价地块，为长期发展奠定先机。”