玉米狂人赫鲁晓夫:在美国买房子

在美国买房子

    最近又在忙房子的事。租住我们家位于Murrieta市那幢独立屋的房客最近买了房子，在这个月初退了租搬走了，我们于是得重新找房客。这一段时间忙的就是在网上刊登广告、接听电话、举办房子的“开放参观”（英文叫做“open house”，这个词是来到美国才学会的），三天两头就往Murrieta市跑。

    并不是很多人知道Murrieta这个城市，尤其是华人，因为那里华裔居民不多，虽然现在也逐渐有越来越多知道风声的华人开始进军那里的房地产市场。它是位于洛杉矶县东南方、座落在洛杉矶县的邻县---内陆县份河边县境内西南面的一个小城市。我们常常要到南面的圣地牙哥去，如果不走加州西侧靠太平洋沿岸的5号公路，而走加州内陆另一条也是南北向的公路15号公路，Murrieta市就位于洛杉矶与圣地牙哥之间，她被15号公路从北往南贯穿，与我们家相距一个小时又十二、三分钟车程。去年早些时候，一位从事房地产买卖的朋友就告诉我，在河边县某处有那么一个城市，房舍簇新，绿树成荫，市容整洁，社区宁静，但房价却非常便宜，十来万元就可买到一幢一千多两千来平方英呎的漂亮独立房屋。我一直将信将疑，因为我的印象中，内陆的15号公路两侧大都是荒山野岭，就算有城市，也都是些偏僻的农业小镇，鸟不生蛋的地方。直到去年八月的一天，我们才趁到圣地牙哥去之便跑到那里去了一趟，一看，哗，才发现朋友所言果然不差，与Murrieta市的缘份于是从此结下。在经历了一个重重复复长途奔袭看房子、一次又一次斗智式出价的冗长过程之后，到了十二月中旬，终于买成了一幢独立房子，三个卧室，两个浴室，房子1300平方呎，偌大前后庭院九千多呎。买价是十六万五千元，花了三千块钱整修，总价是十六万八千。如果不是我们“不信邪”，早点儿进场的话，这个价钱在早半年前应可买到二千平方呎左右的房子。

往Murrieta市去的15号公路上。很长一段路两旁都是荒山野岭，让人提不起到那里买房子的兴趣。

走了一个小时又十分钟，下了高速公路，却是另一番景象。

往我们的房子去的路上。左前方处是一个大型购物中心的入口。从高速公路下来这里需两分钟、从这里到我们的房子再需两分钟车程。

我们的房子到了，它位于一个环形小巷弄的尽头处。美国这样的街道型态叫“Cul De Sac”，意为“穷巷”。

拉近镜头看看。这是前两天举办房子“开放参观”时拍的，拍照时忘了把大门关上，黑洞洞的。

    我无意向大家在这里炫耀自己的投资成果(鼻屎大的投资算得个啥），是最近房客买了她自己的房子搬走了的故事催发我写这篇文章。她的故事可以让大家了解美国房地产市场的状况，看看美国人是如何经营拥有自己的住房的。买下了Murrieta市的这幢独立屋后，过完了圣诞及新年假期后，找人整修好了，在今年二月租给了一个叫蒂妮丝的白人女子。当初我们在广告里要求签一年的合约，但广告登出了一个多星期还没人问津，蒂妮丝来了，问可不可以只租住半年，因为她打算在半年内买房子。因为看她的信用分数不错，而且我们一时也没有更好的人选，于是就租给她了。租金1400元，她自己付水电煤气垃圾费，我付雇请园丁打理庭院的费用，每月40元。蒂妮丝五十二岁（申请人需要填写申请表格，并且我一律要求他们授权我调查他们的信用分数，是以得知），在附近学区里工作，离婚带一个十七岁的男孩子，年收入是三万元多一点。当初我们很犹豫，三万元多一点儿的年收入，即是月薪才两千多，还要缴税，剩下的钱怎么够应付两人的生活并缴交一千四百元的房租呢？但事实证明蒂妮丝是一个很好的房客，她的租金支票很多时提早几天就寄到了。今年七月初，她向我打招呼，她买到房子了，但要整修，估计要住到八月底。后来她是住到九月八号才迁出，因为装修延误了好些天。一般情况下，合约是按整月算的，即使你没有住满整个月，但还是得付整个月的房租。但我们把九月份房租的余额退还给了蒂妮丝，只按她实住的天数收了她八天的钱。我们的好心换来她的好报，她搬走之后把我们的房子打扫得特别干净（当然，按原来的状况交还房子是租客的责任。如果租客不把房子打扫干净，房东是有权从按金里扣除清洁费雇请专业清洁公司进行清洁工作的，但蒂妮丝的清洁工作做的分外漂亮，这就不是大多数的租客都能够或愿意做到的了）。九号那天我和先生去接收房子，蒂妮丝回来取回按金及九月份的租金余额。她告诉我们，她买的房子就在隔邻街（她很喜欢这个街区，所以刻意在这一区找房子），离我们处只有两三分钟的步行距离，也是三卧室两浴室，面积比我们的房子稍大一点，为一千四百六十平方呎，庭院的面积也差不多。我们不好意思问她买价是多少（在美国这类话题比较敏感，别人不说，一般不问），回家后上到朋友的房地产专业网站自行查看，得知她的房子成交价是二十万元，而接下来我继续看到的有关资料简直让我瞠目结舌，惊讶得差点儿说不出话来！

    我看到她的贷款额度是十九万六千四百元，即是说，她只拿出了三千六百元，就买到了一幢二十万的房子！让我们来算一算这比笔账：贷款额度196400元，三十年还款期利率是4.375%（她的房子的记录上没有表明贷款利率，这是那一段时间到目前的贷款利率。而从房子的记录得知，她办的是FHA贷款，这是政府提供的贷款，利率更优惠，所以我大胆假设蒂妮丝拿到的是这个利率），每月还款额是980元（由房地产专业网站的计算公式算出），这幢房子的地产税是每年2374元，摊平十二个月每月为198元，从房价推算，房子的保险费约为每年480元（向银行贷款买房子，在未还清房贷之前，贷款人必须要为房子买保险，这是银行强制性的要求）摊平每月是40元。如果不把房子将来需要维修和保养的费用算进去，蒂妮丝买了房子之后，她每月在住房方面的开销从此是1218元，竟比租房子还划算！房子的记录标明，她的房子每平方英呎136.99元（这也可以自行推算出来），换算成公制，是每平方米1474.60元。

   但蒂妮丝的个案只是一个特例。我问我另一个也是从事房地产经纪工作的朋友，怎么蒂妮丝可以只花了三千六百元的头期款就能买到房子，这个头期款连房价的2%都不到，而银行要求的头期款，过去通常为至少5%，房市崩盘之后的今天，至少是20%甚至更高。朋友回答说，FHA提供的贷款通常很优惠，头期款可以去到很低，利率也很好，但申请的条件很严苛，收入方面也有许多限制，大多数人不容易获的这种贷款，可能蒂妮丝在学区工作，信用又好，各方面条件也符合，所以她办到了。不过，据我买房子的经验，一般没有蒂妮丝那么好条件的人，只要手头上拿得出几万元，想拥有自己的房子也不是太难的事。若我们把蒂妮丝买的房子按通常的情况来推算，会是这样的：

    房子价格20万元，头期款20%，就是4万元，贷款额度是16万，目前三十年贷款利率是4.375%，我们保守一点，按5%来算好了，每月还贷支出是858元，加上前述的地产税每月198元，保险费每月40元，那就是说，除了一笔过付出了4万元，以后每月继续付出1096元，你就拥有了属于自己的房子了。而目前无论什么地区（指加州而言），一般三卧室两浴室的住房，别说是带花园的独立屋，就算是康斗或公寓的一个单元，租金也远不止此数！

    当然这里反映的是比较偏远一点的地区的情况。但再怎么远，离洛杉矶也就是一个小时多一点的车程。而如果不以洛杉矶市为衡量的基点，恐怕这个“偏远”的概念便不能成立。毕竟，那里也是一个功能齐全、兴旺发达的城市。象蒂妮丝就不会说它“远”，而且象蒂妮丝这样在附近或附近地区上班的人不在少数。自从房市崩盘以来，象Murrieta市这样房价便宜到如此地步的地方还有很多，最近我的一个朋友在离洛杉矶五十多英哩的一处地方买了一幢独立房子，两层的楼房，五个卧房，三个浴室，二千平方英呎，买价是十七万八千。（房子的状况需要整修，费用估计在三万以内，所以最后的总价可能会是二十万八千左右）。那里也是一个相当漂亮热闹的城市。还有南面的大城圣地牙哥市，普通房子的价钱也在工薪阶层可承受的范围内。对比起太平洋彼岸两岸三地房市的情况，从购房者的角度来看，美国的房市真可谓是“风景这边独好”。相对于中国的打工族被房子这座大山压得喘不过气来，美国的打工族实在是太有福气了。

    至于为什么在房价这么便宜的情况下，还有那么多人宁愿租房子住，---譬如，在蒂妮丝搬走后的这十天里，我把房子重新放到租房市场上，反应非常热烈，我这一次喊价月租金一千五百元，今天已经确定找到租户了---我将再另行文探讨。