加拿大国庆节是哪一天:国世平：国家发改委顾问、深圳大学教授、博士生导师-房地网博客

目前很多房地产消费者都被房地产分析人士提出的通货膨胀预期困扰，害怕通货膨胀，货币贬值，而将货币资产转换为实物资产。事实上，我国通货膨胀有可能发生吗？

  正在大量房地产分析人士惊呼通货膨胀即将到来的时候，国家统计局的数据表明，今年一月到五月，我国ＣＰＩ的数据不是上升，而是下降。这实在令人感到不理解，２００８年上半年，我国ＣＰＩ指数每月上升７％以上，市场从来没有人说是通货膨胀，也没有人说什么通货膨胀预期。但是，在ＣＰＩ指数逐月下降的时候，人们又开始提到通货膨胀预期，而且引起社会的恐慌，很多人将现金转换为房地产，以抗衡通货膨胀。

  笔者认为，我国目前经济处于调整时期，整个实体经济处于下调通道。根据经济学的基本原理，经济下调，通货萎缩；经济上升。通货膨胀。对我国来说，目前这种状况正好反映了经济的实际情况，ＣＰＩ逐月下降，通货膨胀离我们还较为遥远

  目前流行这样观点：为了刺激经济的上升，银行部门投放大量的货币，由于货币供应量太多，便可能出现通货膨胀。从大量货币供应量投放便得出通货膨胀的结论，这种观点十分错误的。

  从我国目前情况来看，我国投放的大量货币资金，没有按照中央的意愿进入实体经济，而是大量进入房地产和股票市场，导致今年房地产市场和股票市场异常火爆。中央货币监管当局不止一次的预警，而且许多智囊专家多次暗示将在不久的将来会调整货币政策。同时中央最近已经加快回笼货币，这些都在表明，中央不希望由于货币过多投放市场造成的流动性泛滥，从而引起通货膨胀。可以说，我国的通货膨胀是在掌控的范围之内，决不可能会调控失控。如果经济停滞又加上通货膨胀，那么对国民经济影响将非常恶劣。

  所以，笔者可以肯定，房地产分析人士大讲通货膨胀预期，实际上是动员人们加快买房，造成房地产市场大量的“羊群效应”。

                                 深圳与香港成为国际金融中心的实惠

                              国世平

   深圳在金融领域一直走在全国的前列，深圳的金融创新也非常突出，但是，受到各种因素的制约，深圳在金融方面的定位最多只能是区域性金融中心。这次中央提出深圳和香港一起，进一步加强香港作为国际金融中心地位，对深圳无疑是一重大利好。

                  上海在短时期无法成为国际金融中心

   中央最近开始提出将上海建成国际金融中心，对香港冲击非常之大，上海也在跃跃欲试，希望在不久的将来建成国际金融中心。笔者认为，在短期内，上海根本不可能建成国际金融中心，原因十分简单。作为国际金融中心，其货币必须是可自由兑换的，我国目前考虑各种因素，在短期内是不可能将货币转换成国际自由兑换货币，这种限制使得上海在人民币没有自由兑换前，不可能成为国际金融中心。这显然不是上海本身条件不成熟的问题，是中国货币当局通盘考虑的问题。

由于上海在短时期内不可能成为国际金融中心，深圳和香港一起共建国际金融中心，对深圳金融便是一种提升，也是一种机遇，深圳的金融在短时期内可以超越上海、北京和广州，承当一些国际金融中心可以承当的业务。

                 深圳的地理优势获得发展

深圳一段时间希望成为国内金融中心，这种心情可以理解，但是深圳的地理位置决定了本身只能是区域性金融中心。为什么这么说呢？因为深圳要成为国内金融中心，必须有大量的国外金融机构将总部放在深圳，深圳显然不具备这一条件。因为香港作为国际金融机构在亚太地区的总部，国际机构在中国境内选择总部的地方，一般考虑两个条件：一是经济最为发达的地区，上海符合这一条件；二是最为安全的地区，北京符合这一条件。所以，上海和北京成为国内金融中心。深圳和广州离香港太近，在香港的国际金融机构显然不会再选择广州和深圳作为国际金融机构的总部。这一限制条件决定了广州和深圳只能是区域性的金融中心。这次，中央将深圳和香港捆绑在一起，打造国际金融中心，正是因为深圳的地理优势。如果深圳不是毗邻香港，中央显然不会将深圳和香港捆绑在一起，这种捆绑给深圳的金融带来无限的商机。

               香港和深圳比翼双飞

 深圳前一段时间尽管是区域性金融中心，但是，深圳金融的交易量非常吃惊。在2008年，在深圳流通的人民币现金数量便占了全国现金流通的一半。而且，深圳的风投基金、金融机构数量等等都处在全国的前列。如果将来深圳和香港捆绑一起发展国际金融中心，会给深圳金融带来无限商机。因为我国人民币迟早一天会成为国际上可自由兑换的货币，那时，香港自然成为人民币的离岸中心，给香港金融带来无可限量的商机。如果香港成为人民币的离岸中心，那么，深圳便有可能成为我国外汇的离岸中心，这对深圳金融也是无可限量的商机。

用廉租房取代经济适用房

           国世平

关于廉租房和经济适用房的争论非常激烈，很难达到统一的认识。笔者认为，对于这一问题的争论关键点，是不是在我国一定要实行居者有其屋的政策？如果在我国一定要推行居者有其屋的政策，则是应该大量发展经济适用房；如果在我国不需要推行居者有其屋的政策，则应该大量发展廉租房。

          我国不可能完全推行居者有其屋的政策

在世界的很多国家实际上并不能实行居者有其屋的政策，因为居者有其屋的政策是保证每个国民都有自己的房子。一个国家的财力很难保证每个国民都有房子，不管是最为发达的美国，还是最为贫困的国家，总是有一批人属于最低收入阶层。这部分人是买不起房子的，因此，一个国家即便政府拿出大量资金支持，这部分人还是买不起房子。居者有其屋实际上是一个美丽的口号。

如果不能实行居者有其屋的政策，那么发展廉租房便是一个最优的选择。为什么这么说？因为在相同的房地产发展资金条件下，发展廉租房远远比经济适用房照顾的低收入阶层要多得多。经济适用房一般是建成房子后，用很低的价格卖给低收入家庭；而廉租房则建成房子后，将廉租房租给低收入家庭居住。两者都是保证低收入者居住，为什么廉租房的效果比经济适用房要好？

经济适用房在房子建成之后，一次性卖给低收入阶层。这显然有弊病：一是在分房子的时候，可以得到经济适用房的人，到一段时间后，由于收入的增加，达不到再住经济适用房的条件，如果是廉租房，则应该退出来，但是经济适用房，拥有房子的产权，是不可能再退出来的。这样一来，政府需要多建更多的经济适用房来满足低收入的家庭。二是拥有经济适用房的低收入阶层，在任何时间，都会购买经济适用房，但是，廉租房则不是每一个低收入者都要居住，深圳的一些廉租房，地理位置不太好，很多人并没有申请居住，这样一来，可以将这部分廉租房交给更需要住房的低收入家庭居住。

                应该借鉴香港的经验

香港并没有实行居者有其屋的房地产政策，很大部分香港居民买不起房子，住在政府提高的廉租房。香港政府采取严格的审批制度，符合居住廉租房条件的人，可以申请。如果未来，在廉租房居住的居民收入水平不符合廉租房的条件的居民，便应该搬出去。应该说，香港的廉租房制度值得深圳借鉴。

                                       房地产将面临更大的挑战

                 国世平

在中央提出的拉动经济方案中，提出了十大产业的振兴方案，在十大产业振兴方案中，房地产并没有列入其中。几乎在同时，中央对房地产的政策有没有采取松绑政策，房地产如同一个被人抛弃的孤儿，在经济寒冬中自我寻找生存之路。但最近，广东省出台房地产新政，对房地产进行扶持，房地产总算迎来春风。

        中央应不应该采取救市政策

目前要求各级政府对房地产采取救市的呼声越来越高，全国有的政府已经展开了救市的行动。但是，大部分政府没有采取具体的救市政策。为什么有这么大的分歧？笔者认为，政府应不应该救市，经济学有一个基本的标准，即当市场调节失效的情况下，政府应该救市，否则，政府便不应该救市。中国房地产是不是到了市场调节失效的地步？显然不是。房地产的市场调节失效的标准有两个：一是房地产价格远远低于成本之下；二是市场上出现大量恐慌性抛盘。所以，深圳市政府至今没有出台房地产的救市政策。

广东省政府的房地产新政，不应该解读为救市政策，应该理解为广东房地产松绑，因为广东省并没有拿出钱来投资房地产。笔者认为，广东省采取的房地产新政是可以接受的，因为在房地产市道不好的情况下，作为政府既不能采取救市政策，也不能采取打压政策，前一段时间针对房地产价格上升太快的局面，采取对房地产打压的政策应该取消，让房地产健康发展。

           不能认为房地产已经反转

从春节以来，深圳市房地产市场的成交量放大，交易开始活跃，很多房地产人士认为深圳房地产出现了反转。笔者不同意这种观点。笔者认为，最近房地产交易量放大，可以解读为：第一，深圳房地产市场调整已经一年左右，出现一个小小的反弹十分正常。如同股票市场一样，久跌了，也会反弹，只不过股票反弹一、两天完成，而房地产反弹，时间稍微常一些。第二，深圳成交量主要集中在龙岗、宝安地区，这两地区房价下调了40％，尽管还会下调，但已经达到了人们可以接受的价格水平。而且买的房子基本上是小户型，这部分人需要生小孩、结婚，是刚性需求。但是这部分购房者消化完了以后，房价将继续下调。第三，衡量深圳房价到底和上升的主要指标应该是罗湖和福田两区的大户型房价是否上升。很多人认为，罗湖和福田的新楼盘不多，供给很少，没有代表性。笔者认为，罗湖和福田的供给不多，本来房价应该上升，但是，在供给很少的情况下，房价都不能上升，这么能够说明深圳的房价开始上升？

笔者认为，房地产开发商和中介商不应该采取鸵鸟政策，应该利用这个暖冬，抓紧卖掉房子，现金为王，渡过马上而来的寒冬。

                                      国世平：房地产隆冬仍未到来

　“房地产行业是一艘超级航母，单靠政策根本就不能够扭转局势。”

　　“房地产行业现在还是秋天，明年才是冬天，后年就是隆冬了”，这是深圳大学国际金融研究所所长国世平教授一直坚持的观点。日前，针对目前国内宏观经济形势和房地产行业的调整，国世平教授接受了观点地产网的专访。以下为采访实录：

　　记者：您认为在这一轮经济危机中，资本市场的衰退对房地产行业的冲击具体表现在哪些方面？

　　国世平：最大的 冲击莫过于国外热钱的回流，国外热钱在国内房地产投资中占了相当的比重，国外资金回流直接加速了中国楼市的抛盘，这种现象在上海表现的最为明显。今年房地产企业的融资已经非常艰难，因此资金是目前的经济危机中房地产最受冲击的一块。

　　其二就是消费者的信心。经济危机中购房者都在捂紧自己的口袋，观望气氛浓厚，这对与急于回笼资金的房地产开发企业来说是不妙的事情。

　　记者：目前看来，中央和地方政府的一系列救市政策对于房市的提升似乎并不明显，近日也有报道称一些学者联名上书请求中央拯救股市，您如何看待这一事件？您认为股市如若复苏对于房地产行业的影响将会在哪些方面？

　　国世平：房地产行业是一艘超级航母，单靠政策根本就不能够扭转局势。房地产市场要回暖，有两个问题急需解决，一是供需问题，而是价格问题。现在市场的供需出现了问题，总体上整个市场是个供过于求的状态，加上经济危机的影响，消费信心下降也加剧了这种供过于求现状。第二个就是现在的房价还是很高，虽然今年下半年一些开发商开始降价了，但是我认为现在的房价水平仍然不是一个合理的水平，在价格高企的背景下救市是不可能的事情。这两个问题不解决就别提房市回暖的可能性。

　　一个不能不提的的问题在于中央释放了一个信号是加大经适房和廉租房的建设力度。这将分流很大一部分商品房客户，对于商品房市场是一个毁灭性的冲击，对于目前的房市来说无异于雪上加霜。

　　至于救股市，救资本市场，其实这也并非政策能左右。诚然，股市复苏对于房地产市场的融资来说至关重要，但是股市与房市一样，自身的调整比中央政策性的刺激更为重要。

　　记者：在今年十月份深圳住交会的一个论坛上，您曾指出，股市在崩盘，房地产市场还在处于调整之中。那么在您现在看来，这个现状是否会改变？

　　国世平：没有改变，房市仍然处于调整中，股市已经崩盘了。最近地产股虽然受政策利好出现了一点反弹，但是前景我并不看好。我强调的一个观点是房地产行业的调整更多的应该是让其自身去调整，政府不应该在这种调整中赋予过多的政策因素。而且，我认为上面我提出的两个问题是房地产自身调整的两个根本任务，这两个目的是房地产通过调整回归健康的两个重要指标。

　　记者：对于目前国内资本市场和房地产行业之间的关系您如何理解？您认为这两者之间应该如何协调才能促进双方的健康发展？

　　国世平：目前房地产行业的融资艰难很大程度是出在资本市场本身的问题上，资本市场融资的功能已经大大萎缩了，房地产企业都不敢发股票了，资金来源渠道狭窄了很多。国内股市可以从6000点降至2000点，这样的股市，这样的资本市场是存在问题的。

　　因此房地产行业的发展必须要有个健康的资本市场的支撑，股市与房市是一个此消彼长的关系。

　　记者：很多业内人士均认为，这一轮房市调整远未结束，您对明年的房地产市场持怎样的看法？

　　国世平：国庆的时候我在深圳住交会的讨论上有一个观点：房地产行业现在还是秋天，明年才是冬天，后年就是隆冬了。现在这个观点也没有改变。只要宏观经济的基本面没有利好，房地产行业回暖的日子就还很遥远。

                                     房市能够分流股市的资金吗？

                         文/国世平

中国居民目前投资的途径主要是三个：一是房地产；二是股票市场；三是银行的理财产品。从目前财富效应条件来看，银行的理财产品对投资者的吸引力最小，房地产和股票市场对投资者的吸引力最大。因为，银行推出的人民币理财业务获利最小，而房地产和股市获利最大。

                 房地产市场和股票市场哪个风险大？

一般的投资者会认为，股票市场的风险要比房地产市场大。因为从2006年发动的股市牛市到今天，尽管投资者赚了很多钱，有的投资者的资产翻了几倍，但是，今年的5.30大幅度提高印花税，使得股票市场大跌，使投资者真正认识到股票市场的风险性。

房地产市场从2003年开始大幅度上升，几乎没有下调的风险，一般投资者认为，投资房地产没有风险，买了便涨，而且涨幅和股票市场不相上下。

真的是房地产市场风险比股票市场小吗？笔者认为，经济学的原则是，风险和收益是呈正比的。如果房地产的风险小，收益大，那么所有的投资便会流向房地产市场，最终使得房地产市场的赚钱效应下降。所以说，房地产市场的风险和收益是对等的。

股票市场的风险众人所知。房地产市场的风险有没有呢？笔者认为，房地产市场的风险一旦出现，风险比股票市场的风险还要大。因为房地产市场被套，终身难以解套，这和股票市场有所区别。珠海市早几年房地产泡沫破灭，到今天房地产市场暴涨都没有完全解套。惠州的淡水、大亚湾房地产市场泡沫导致今天房地产市场都没有涨起来。香港1997年房地产泡沫，十多年的今天，香港的房价才只有1997年的75％。而且，房地产有折旧问题，套了十多年，房地产的折旧，价值也会降低。但是，股票显然没有折旧问题。房地产投资的风险是潜伏的，一般人们很难发现风险将要来临。但是，房地产风险一旦来临，其伤害是毁灭性的。一是房地产泡沫破灭，基本上没有买盘，只有任其下跌；股票市场泡沫破灭时，总还有一定的买盘；二是投资房地产资金量大，一般都在银行有贷款，当房地产泡沫破灭时，银行的贷款利息都会将人压死；股票市场中贷款投资股票的人并不多；三是房地产泡沫破灭时，由于部分钱是贷款的，银行将会以市场最低价进行拍卖；股票市场上，很少有将股票拍卖的。

                目前股票市场资金流入房地产市场有限

很多人认为，最近股票市场形势不好，大量投资股票的资金从股票市场流入房地产市场。笔者认为，数量有限。其理由有：一是牛市并没有结束，在股票市场的赚钱效应没有完全丧失，目前只是中期调整，投资者只是暂时离场观望，而不是将资金投入房地产；二是投入房地产的资金将是长期的，股票市场调整是短期的，投资者不会放弃股票市场的赚钱效应，因为，股票市场的赚钱毕竟比房地产市场快得多；三是目前房地产市场价位相当高，其泡沫不比股票市场泡沫低，投资者不会轻易高位接棒。

                            投资者面对楼市和股市下跌应该采取的对策    

                                             国世平

我在2006年便预测2008年是中国经济的拐点年，GDP和股市、楼市都会出现大幅度调整。因为根据经济学的基本原理，经济增长、股市增长和楼市增长，都会呈现波浪式上升，不可能直线上升。为什么调整时间是2008年？因为2008年是中国奥运年，中国领导人为了展示“中国盛世”，会不遗余力的把经济高潮推到2008年，当奥运会结束后，经济调整才开始，最符合领导人的心意。但是，经济发展的趋势往往很难符合领导人的意图，既然经济需要调整，投资者为了利润最大化也会选择在奥运会之前便撤走。所以，楼市、股市提前下跌属于正常调整。

                             楼市的操作策略

我认为，中国的楼市走势在2010年之前应该处于跌势，而且到谷底。2011年才开始缓慢上升，投资者应该根据这一走势进行决策。实际上，我在2006年底便呼吁在2007年底将自己多余的房子卖掉。如果拥有多套住房的投资者现在还没有将房子卖掉，那么便应该具体分析自己的经济情况，如果房子仍然需要每月支付银行费用，而且数目巨大，同时房子又出租不出去，则应该考虑出手，哪怕价格不满意，也要割肉。如果不需要向银行支付费用，而且房子能够出租出去，则可以保留房子。因为房子可以出租出去，一是可以由租客代交物业管理费，节省这部分开支；二是租客的租金可以在一定程度上弥补房价下跌的损失。

很多人认为房价已经到底了，可以考虑投资房地产了。我认为，房价还有进一步下跌的空间，而且空间不小。所以，在2011年前，不能有投资房地产的计划。在这段时间，最好是租房住。

                           股市的操作对策

从2006年开始，我多次在不同场所演讲中表示。对待股市，2006年应该反变，即捂住股票不要动；2007年反恐，即不要恐惧，不管人们将股市多么危险，也不要恐惧；2008年反贪，即不要贪欲，见好便收。2008年，中国经济出现拐点，经济的下跌必然会带来股市的下跌。人们一般认为，2008年在奥运会之前，股市应该没有问题，很多人的投资选择是在奥运会之前提前逃跑。但是，2008年股市这场寒雪来得特别早，特别冷。几乎将所有的散户、机构都套在股市中。2008年可以说所有机构、散户都大规模亏损。大盘从6100点一直下跌到3300多点，跌幅达40％多。现在，人们还在争论大盘是否到底？我认为，本来奥运会期间持有股票是最危险的，但是，本来应该在奥运会期间下跌的股票，提前到从今年也开始便跌，到奥运会期间，持有股票便相对安全。

目前中国的股市已经到了阶段性的底部，购买股票具有非常高的安全性，不管中国股市以后怎样下跌，在这个点位买股票都十分安全。当然，应该购买安全性相当高的股票。如果今年在股市和楼市投资作出一种选择的话，我认为，应该选择投资股票；而不是投资房地产。为什么提出这种建议，因为房地产目前还处于价格高位；而股票价格目前处于价格低位。

                              房地产市场的冬天即将到来

          国世平

从2003年开始，由于人民币升值，使得这个财富效应急剧放大。最先从房地产开始，使得中国城市的房地产价格暴涨。从2003年涉足房地产的商人，很少有赔本的，真是傻瓜都赚钱。但是，房地产市场的价格不能一味脱离价值，房地产价格在最近几年实际上是透支了未来十多年的价格。我在2006年底便预计深圳房地产价格在2008年初会下调。现在看来，深圳房地产价格下调的时间提前了。不要说去年，即便是今年的八月，很多人都不相信深圳房地产价格会下降。

                 中国金融监管当局采取的调控手段选择

中国金融监管当局在面对房地产等资产价格暴涨，资本流动性过剩的条件下，可以选择的调控无非是行政手段和经济手段，在市场经济条件下，当然不能用行政手段来调控，除非在战争和特大自然灾害等条件下才采取行政手段条件，否则，应该用经济手段进行调节。中国金融监管当局在采取经济调节的手段中，有财政政策和货币政策可以选择。一般说来，在市场经济非常发达的条件下，金融监管当局采取货币政策的效果非常有效，而采取财政政策的效果并不明显。但是，在中国，采取货币政策调控的效果并不明显，而采取财政政策的效果十分明显。在中国股市，每次提高银行准备金、加息，为什么股市不跌反升，而提高印花税这种财政政策，股市暴跌。

从目前情况来看，中国金融监管当局对房地产采取的调控手段还仅仅停留在货币政策方面，财政政策的调控只是准备采用，例如，明年将实行物业税等财政政策。然而，中国金融监管当局在采取货币政策的调控方面，力度非常之大，在国外都是发出罕见的。例如，银行准备金上调的频率之大也是十分少见；银行加息的频率也让人吃惊。美国都发生了次按金融风波，而且这种次按金融风波已经演化全球金融风波，美国才一次提高银行准备金和两次加息。

笔者认为，由于中国金融监管当局强力度的货币政策调控，房地产市场面临的压力越来越大。

                   准备金使得银行对房地产开始收紧

中央不断加大对房地产市场的调控力度的意图非常明显。很多人认为，中国金融监管当局对股市调控非常有效，但对房地产价格上升却没有办法，这实际上是认识的误区。中央对房地产市场不下猛药的考虑有：一是明年中国第一次举办奥运会，全球目光集中在中国，中国一定要向世界展示“中国盛世”，而房地产是一个综合性产业，如果房地产出现问题，会导致钢铁业、建材业等出现问题，所以，为了明年的奥运会，中国金融监管当局对房地产手下留情，并不等于对房地产价格上升没有办法；二是房地产牵涉到千家万户的利益，中央希望房地产市场软着陆，而不是硬着陆；三是房地产的过热没有到失控的地步，中央可以用温水煮青蛙的办法，使房地产市场自我调节。

面对加息和提高银行准备金，哪一种调控办法对房地产影响更为有效？笔者认为，提高银行准备金的调控办法在面前条件下更加有效。加息虽然也有效，但是，加息更多的是投资房地产的成本加大，如果房地产价格上升，投资房地产并不害怕由于加息导致的成本增加。但是，提高银行准备金，使得银行可支配的资金减少，中央对房地产采取的办法是釜底抽薪，银行面对资金的不足，自然会减少对房地产的资金支持，房地产由于缺少银行的资金支持，价格自然会下调。最近，深圳中天置业评估有限公司的总裁携款出逃，便表明房地产市场即将面临冬天。

                     楼市风险不比股市小

 中国居民目前投资的途径主要是三个：一是房地产；二是股票市场；三是银行的理财产品。从目前财富效应来看，房地产和股票市场对投资者的吸引力最大。

 一般的投资者认为，股票市场的风险要比房地产市场大。因为从2006年开始的牛市到今天，尽管投资者赚了很多钱，但是今年5月底的股票大跌，使投资者真正认识到股票市场的风险性。

 房地产市场从2003年开始大幅度上升，看似没有下调的风险，一般投资者认为，投资房地产没有风险，买了便涨，而且涨幅和股票市场不相上下。真的是房地产市场风险比股票市场小吗？笔者认为，风险和收益是成正比的。如果房地产的风险小，收益大，那么所有的投资便会流向房地产市场，最终使得房地产市场的赚钱效应下降。所以说，房地产市场的风险和收益是对等的。

 股票市场的风险众人皆知。房地产市场的风险有没有呢？笔者认为，房地产市场的风险一旦出现，比股票市场的还要大。惠州的淡水、大亚湾房地产市场泡沫导致今天房地产市场仍然疲软；香港1997年房地产泡沫，十多年后的今天，香港的房价才只有1997年的75％。而且房地产有折旧问题，价值会相应降低；股票就显然没有这样的问题。

 因此房地产风险一旦来临，其伤害是毁灭性的。一是房地产泡沫破灭，基本上没有成交，只有任其下跌；二是投资房地产资金量大，一般都依赖银行贷款，股票市场中贷款投资股票的人并不多；三是房地产泡沫破灭时，由于部分钱是贷款的，银行将会以市场最低价进行拍卖，而很少有将股票拍卖的。

 很多人称，最近股票市场形势不好，大量资金从股票市场流入楼市，但笔者认为数量有限。一是牛市并未结束，目前只是中期调整，投资者只是暂时离场观望；二是投入房地产的资金将是长期的，股票市场调整是短期的，投资者不会放弃股票市场的利润；三是目前房价高，投资者不会轻易高位接棒。

            注意防止奥运对房地产的负效应

     奥运会对房地产的推动力十分巨大

    奥运会对房地产和城市建设的推动作用非常明显：一是带来大量房地产的建设。奥运楼盘的优势会逐渐强化。因为大家认为奥运村附近房子特别好卖。二是城市建设需求大大增强。因为奥运会不可能把道路只修到奥运场馆附近，这样就会加强城市功能的均衡，即城市基础设施的配套。

    实际上，北京奥运会房地产的价格上升，对全国房地产价格上升有直接和间接的推动作用。众所周知，房地产的价格在全国是相互影响和相互推动的。广州和深圳的房地产价格上升，无疑会拉动东莞、中山等广东省其他城市的房地产价格。

    奥运会对房地产的负效应应该引起重视

    我国目前很多人只是注意奥运会对房地产的正面推动作用，很少有人注意奥运会对房地产的负效应。从国际经验来考察，以往主办奥运的国家都有非常惨痛的教训。过量发展房地产往往出现一个泡沫现象，汉城、悉尼和雅典在奥运会出现以后，都出现了奥运泡沫，加拿大的蒙特利尔举办奥运会带来几十年的债务。 

    加拿大的蒙特利尔举办奥运会，全国欢腾，后来房地产及城市建设获得飞速发展，但奥运会过后，大量的债务困扰蒙特利尔几十年。１９８８年奥运会前后，韩国的房地产业发展之快令人惊奇，这种状况一直持续到１９９５年。１９９５年以后，韩国的房地产价格开始下跌，泡沫也开始显现，众多项目由于缺乏资金而被迫中断施工，或者以低于成本价格委托给第三方处理。而金融危机的到来，使房地产业雪上加霜，而且很多房地产企业根本从银行贷不到钱，最要命的是汉城房价太低，房子没有人要，据估计，韩国在奥运会后有一半的房地产企业要倒闭。１９９３年悉尼申奥成功以后，引发了酒店业旅游业的兴旺发达，每年房价递增１０％以上，在七八年的时间里，城市房价翻了一番。但是奥运之后，悉尼的房地产市场一片萧条，连运动员村的许多漂亮的房子现在也是杂草丛生，悉尼房地产业将会因为奥运会停滞很长时间，严重影响经济的持续发展。因此我们要牢记这些教训，采取有效的措施，加以避免。 

    2008年奥运会在北京召开，北京房地产获得快速发展，全国的房地产也获得快速发展，房地产热、房地产泡沫成为全国百姓的热门话题。然而，房地产未来走势，尤其房地产在奥运会的走势究竟怎样，人们不得不关注。笔者认为，目前我国房地产泡沫已经较为严重，我国房地产的泡沫再进一步加大便会有破灭的时候。我认为，2008年中国经济出现拐点的时候，全国房地产价格会自然下调，当然也包括深圳。之所以得出这种预测结论，是因为中国经济连续保持20多年的增长，客观上需要调整。为什么中国经济至今还没有调整，主要是奥运会的因素。

    2008年中国举行奥运会，世界眼光注视中国，中国一定会保持高速增长。中国政府会尽一切力量将经济拉上去。奥运会过后，中国经济应该进入调整期。另一方面，奥运会的负效益也会显示出来，在这种背景下，全国的房地产价格自然会下调。