房价降多少才能引来买房人

 降了未必买不降行不通

[提要] 政策调控、成交低迷、开发商降价……貌似与2008年时相近的楼市现象，事实上却大相径庭。一知名楼盘操盘手坦言：“这里面的学问大了，先降后降都有说法。【我来说两句】
【本轮房地产调控政策回顾】【胡景晖：120万至160万最有吸引力】

　　“房子降价，你出不出手？”在这一轮楼市博弈中，开发商在摸购房人承受力的最高线，而购房人也在探开发商的最低点。结果，谁赢谁输，至今未见分晓。

　　政策调控、成交低迷、开发商降价……貌似与2008年时相近的楼市现象，事实上却大相径庭。一知名楼盘操盘手坦言：“这里面的学问大了，先降后降都有说法。2008年是一线品牌带头降，谁降谁出货；而如今即使降价也不能大量出货，因此谁都不愿意戴上‘领降大哥’的帽子。”在今天的楼市乱战中，开发商都已不再追求“日光盘”，能卖到50%就算是不错的成绩，但即使是这个降低了的标准，绝大多数楼盘也达不到，“一般开盘也就销售20%左右。”

　　以前“先低后高” 现在“先高后低”

　　年景好时，先卖次房子，再卖好房子，一次次提价；眼下，先卖好房子，再卖次房子，一次次探底……在楼市“冬季”，开发商的招数和好年景时正好相反。

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　　●现场

　　报价一个更比一个低

　　“那个价格也没卖出去过房子，已经作废了”

　　上周，记者一踏进北京像素售楼处，帮忙卖房的中原地产销售人员就把记者拉到“楼盘公示价格表”大板前，该人士手指着牌子介绍说：“如今11600元/平方米的价格，比这上面的标价要低一半左右。”此时，北京像素的一位销售人员走过来，一边拉记者去看沙盘，一边说：“别看那个牌子了，那个价格也没卖出去过房子，已经作废了。”

　　听记者对南5号楼9层的房子感兴趣，该销售人员立刻给记者算起了价格：“以一套48.83的户型为例，贷款总价是589399元，单价为12070元/平方米；如全款购买，总价则变为551373元，单价为11291.69元/平方米。”记者发现，这个价格比在表上的9层各户型价格，均低了8000元至11000元。

　　记者从北京房地产交易管理网查阅到，南5号楼的拟售均价22500元/平方米，实际销售均价是网上申报价的5.16折。“全款购买，至少比贷款还能再打个95折。”但记者注意到，为了让记者看到全款比贷款更划算，该销售人员给记者推荐这套房子的全款价格是按贷款价格的9.35折算的，比其所言的规定折扣还要更便宜些。

　　●内幕

　　高价试市场降价为出货

　　“真正计划卖房了，再适当调低价格”

　　“定房价是件非常不容易的事情。首先看项目一次推出的量是多少。要是只推一栋楼，自然希望是‘日光盘’；如果一次性推多个楼盘且量大，也是一天销完，那领导就认定把价格定低了，要受批评的；如果开盘没销售量，很显然就是定高了，只能降价二次开盘。”一个知名楼盘的操盘手冯先生透露说。

　　同时，冯先生还透露，除了定价失败外，开发商也玩“高价捂盘”的手段。“按照建委规定，北京项目拿到预售许可证三天内必须开盘，也有开发商拿了许可证不想开盘，就故意把申报价定得很高，买房人自然也不甘心出手。开发商等到真正计划卖房了，再结合市场情况适当调低价格。”

　　2011年5月1日，北京市开始实行商品房销售明码标价，其中规定北京所有商品房要实行“一房一价”，严防开发商“坐地涨价”，但对开发商下调申报价的范畴并没有细则约定。

　　手段：“降价房必是品相差的产品”

　　“紧邻马路边，没有天然气且商业水电，一层30多户全部开间，居住密度极高，整个楼都不是正南正北方向，产权不足50年……”这就是正在以11600元/平方米促销的北京像素南5号楼的真实情况。

　　冯先生告诉记者：“好位置好户型的房子，永远不会降价，所谓降价的楼栋或户型，必然属于楼盘中品相差的产品。”从事房地产企划工作多年的张娟（化名）赞同上述说法:“这次推出的低价楼，是因为旁边有个大烟筒，周边环境差，属于项目中位置最不好的两栋楼。”

　　“楼市火爆时，项目必然从边角地方、同项目内性价比差的楼栋开始低价卖，同时掺和上部分好房源，顺势提价。越是往后卖，位置和产品就越好，涨价也顺理成章。楼市低迷时，为了用单价吸引买房人，有的项目先卖部分好地段的楼栋，再低价推出低性价比的房子，让消费者看到价格差。”张娟透露说。

　　态度：开发商从明降转为“暗走”

　　张娟担心地告诉记者：“不知媒体怎么知道的？报出了我们项目降价3000元的消息,现在领导发怒了。”张娟解释说，开发商都不想说降价，“即使降，也要‘暗走’。”

　　此前，万科就已经公开否认启动全面降价的消息，但旗下不少项目调低售价却是不争的事实。而在2008年楼市，却正是万科第一个站出来高举降价大旗打破博弈僵局。随后，恒大地产全国约40个楼盘同时推出8.5折促销让利活动；远洋一方均价下调4000元/平方米。

　　一知名项目操盘手冯先生表示：“现在和2008年的情况不同，即使降价也带不来多少出货量，何必再因降价而‘名声大振’？”

　　效果：降价未必能迎来“全面飘红”

　　某房地产代理公司的郭女士坦言，如今开发商销售压力大，想把钱花在刀刃上，目前都用最节省成本且受众最广的群发短信的渠道。“效果也不是很好，我自己每天也能收到十几条房产短信，都不看。但目前还没想到比这更好的办法。”

　　近期房价“降声一片”，却未能燃起消费者的入市热情。房价究竟要降多少才能hold住购房人？伟业我爱我家集团副总裁胡景晖接受北京晨报记者专访时表示，一是大部分人的理想房价是在120万元至160万元之间；二是房价定价依旧还存在混乱。

　　热点地区房价已现跌幅

　　北京晨报：近期房价“降声一片”，如何判断真降与“假摔”？

　　胡景晖：一看房屋单价是否真降了。消费者可以用你最终支付的房屋的总价款，除以最终所获得的房屋总面积（算上赠与的面积），对比房屋单价看看是否真下降了。二看有推出特价房的楼盘，消费者是否真能买到这个优惠价位的房子。不可否认，目前有部分楼盘打着特价房的旗号吸引消费者，可是当购房人到售楼处后，售楼员会以特价房已被抢购一空等理由引导消费者选购没有降价的房子。

　　北京晨报：您认为北京房价开始下跌了吗？如果有，蔓延到城中心了吗？

　　胡景晖：目前来看，通州、昌平、大兴、房山等远郊区县的房价已经出现明显下跌，而且房价下跌的趋势已经蔓延至二环附近。此外，像中关村、公主坟等传统热点区域的房价也出现了一定的跌幅。从户型上来看，140平方米以上的大户型房源由于总价高、税费高，未来交易难度较大，跌幅最为明显。

　　“理想房价是120万至160万”

　　北京晨报：您觉得房价跌到什么程度算是合理？

　　胡景晖：合理房价很难界定。我觉得有两个方面：一是楼盘的价格配得上楼盘的品质，也就是说楼盘的质量、地段、配套等各个方面是不是值这个钱；二是购房人能不能在心理上和资金上承受这个价格，从我们的调研来看，总价在120万至160万元的房子是大部分购房人普遍较为理想的一个价位。

　　北京晨报：为什么难以界定？与房价的定价体系有关联吗？

　　胡景晖：3月15日，国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》，明文规定从5月1日起商品房销售实行一套一标价，之后开发商可自行降价，打折销售，但涨价必须重新申报备案。可以看出，“一房一价”的政策实际上就是起到“价格标签”的作用。但这中间，政策只能控制“申请申报价或叫拟售价”，而对于实际报价（开盘价）及实际成交价（优惠价）没有直接的限制方法，唯一能采用的就是相关涨跌幅的控制及价格动态备案制度。

　　房价和很多商品一样，存在定价混乱的现象。我认为，应在未来构建审批、交易、备案等不同时间节点的价格动态监控系统，并在贷款、税收等环节实行统一的参照价格；同时加大不同时间节点的价格变化的监管，适度提高调价的成本，以减少“价格泛滥”情况的发生，是未来管理房价的可参考方式。

　　晨报记者王丽娅