zoofiliavlde人狗猪:商业房地产开发投资的决策过程

来源:百度文库 编辑:偶看新闻 时间:2024/03/29 19:25:57

商业房地产开发投资的决策过程

 

一、商业房地产开发投资的概念

房地产就投资形式而言,我国目前可分为从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两类。在美国等西方国家,除了上述两种投资形式外,还可以通过资本市场(或证券市场)进行房地产投资,即房地产金融投资及房地产投资信托等。本文的投资主要指房地产开发投资。

房地产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始,通过在土地上进一步投资活动,即经过规划设计和建筑设施等工程,建成可以满足人们某种需要的房屋及构筑物,即房地产商品,然后将其推向市场进行销售,将商品转让给新的投资者或使用者,并通过这一转让过程收回投资,实现投资收益目标。房地产开发是通过多种资源(如土地、资金、劳动、建筑材料等)的组合,从而为人类提供工作和生活空间,并改变人类生存的物质环境的一种活动。它不仅需要开发商的眼光和技巧,而且还要求开发商具有市场分析和市场推广、城市发展、国家法律和各级政府的法规政策、财产转让活动、建筑设计、建筑技术、财政金融、风险控制、项目管理以及资产管理等方面的知识。商业房地产的开发投资是指开发建成后用作商业经营的房地产项目的开发投资。

  商业房地产投资包括商业房地产开发投资和商业房地产置业投资两类。由于本文主要介绍商业房地产的开发投资,在以后的章节中,如无特殊说明,将商业房地产开发投资简称作商业房地产投资。

  商业房地产投资全过程应该包括投资分析与决策、前期工作、商业房地产开发建设和商业房地产销售经营四个阶段。下面的章节将对上述部分内容进行介绍,本节主要介绍投资分析与决策过程。

  二、商业房地产的投资决策分析过程

  商业房地产投资者在进行投资机会的选择过程中可能面对许多种投资的可能性,要从中筛选出最佳投资方案,还必须进行科学的可行性调查、分析、研究和项目评估。商业房地产投资决策就是对拟投资房地产项目的必要性和可行性进行技术经济分析,对可以达到目标的不同方案进行比较和评价,并做出判断,选择某一方案的过程。在投资决策的过程中,各工作环节应遵循符合其自身运动规律的先后次序,一般包括分析问题、设计方案、评价方案、实施方案及方案的调整。这一过程与其他房地产项目的决策过程大体相似,区别在于考虑的具体因素不同。具体而言包括以下几个步骤:

  1市场研究  投资项目的市场研究是就特定项目的宏观、微观的社会经济影响因素进行分析,以确定项目的投资机会、市场定位和对规划设计、营销管理等进行指导。在商业房地产市场宏观因素分析方面,首先要从国家、行业的整体经济态势进行评价,以确定经济形势是处在上升阶段还是衰退阶段;其次,对项目所在地区的经济、社会情况进行研究,例如公路、港口、机场、铁路等对内对外交通情况,劳动力、原材料市场、人口政策、地方政府产业发展政策等。这方面的情况,城市之间有很大不同,甚至在同一城市的不同地区也有很大差别。例如,上海市的浦东和浦西,其政策条件、交通状况、基础设施状况就有很大的差别。商业房地产市场微观因素的分析就是就某一具体开发项目所在地区内房地产市场状况的分析,包括人口及其就业状况、就学条件、城区内的重点开发区域、同类竞争物业的攻击情况、地方政府和其他有关机构对拟开发项目的态度等。每一层面重点是不一样的,大致上是层次越低,范围越小,研究内容越细,与项目关联性越高。

  对于商业购物中心开发项目,在分析中要充分考虑项目所在地区的人口流动和常住人口数量、购买力水平以及该地区对零售业的特殊需求,还要考虑购物中心的服务及其附近其他购物中心、小店铺的分布情况,最后才确定项目的规模、档次以及日后的经营构想。

  2确定投资决策目标  在房地产市场研究基础上提出房地产投资项目即投资目标,而合理的目标是合理决策的前提。决策目标的形成、目标的大小以及决策者对目标的认识都会影响决策的顺利进行。在确定决策目标时必须明确希望解决的问题是什么?关键因素是什么?解决问题愿付出多大代价?等等。在确立目标过程中,首先必须把要解决的问题的性质、结构、症结分析清楚,然后才能有针对性地确定出合理的决策目标。决策目标必须十分明确,如果目标过分抽象或模棱两可、含糊不清,决策将难以进行,决策目标的实现程度也难以衡量。

  3选定多种可能的决策方案  决策目标确定后,进一步就要在可行性研究基础上选定多种可能的方案供决策者选用。拟定的可行方案要求整体详尽性和相互排斥性相结合,以避免方案选择过程中的偏差。整体详尽性是指拟定的各种备选方案应尽量包括所有可能找到的方案。相互排斥性,是指不同方案中只能选用一个方案。这些具体相互排斥的、通向目标的所有方案,要便于让决策者进行比较、选择。

  4分析、评价和比较方案  方案的分析、评价、比较就是将所有备选方案的指标进行比较,包括与决策目标有关的技术、经济、社会环境等方面的条件、因素、潜在问题以及动态财务指标进行比较,并做出评价。对各方案可能出现的限制因素和潜在问题,以及防范措施和应急措施等,也要做出比较评价。方案的评价比较过程也是进一步完善方案的过程。

  5投资方案的选择确定  投资方案的选择确定就是在评价、比较各种方案的基础上,选出最可能实现决策预期目标或期望收益最大的方案,作为优的方案。所谓优的方案,并非最优方案。因为投资者在诸多约束条件下以及现实生活中存在许多不确定因素,很难选出最优方案。要选择优的方案必须把握好选择标准,即符合决策目标,在同样的条件下,投入要小,风险要低,能减少不确定性,要实现经济效益、社会效益和生态效益的优的统一。

  6实施并追踪投资方案  投资方案一经确定,就要精心组织实施。执行一个大规模的决策方案通常需要较长的时间,在这段时间里,由于许多不确定因素的影响,实施过程中必然会碰到许多新问题,甚至出现偏离目标的现象,因此方案应不断加以变动和完善,从而保证决策目标的实现。