中医调理冬天尿急:广州市物业维修基金征管问题调查

广州市物业维修基金征管问题调查

作者： admin 时间：2010-1-10      规矩多变，无所适从

    近年来，我国城市纷纷建立了用于物业共用设施以及设备中修、大修的物业维修基金，然而，在房地产业起步较早的广州市，这项事关千家万户城市居民安居乐业的工程，却因为有关方面“热心”出台的众多条例、规定互不衔接，导致房地产发展商、物业管理公司和业主谁都不愿买账，全市物业维修基金征集工作陷入停顿，已征集的基金管理混乱，大量循环在政府监管之外。

    物业要维修  基金难征集

    物业维修基金被称为房屋延年益寿的“保命钱”。为规范物业管理，保障物业的合理使用和售后维修管理，1998年8月和11月，广东省人大常委会、建设部和财政部分别就设立物业共用设施设备维修基金作出规定，要求按物业投资或售价的2％至3％缴交维修基金，并在银行专户存储，专款专用于物业共用部位、共用设施设备的大修、更新、改造。

    记者近日在广州市房管部门采访获悉，虽然广州市房地产开发、销售和物业管理规模均居全国大城市前三甲，然而该市物业维修基金的征管情况却颇为尴尬：按物业开发、管理规模和基金缴交标准“理论计算”，若以亿元为单位，广州市归集的物业维修基金数额当在两位数之上。然而，开发商和物业管理公司上报房管部门的数据却显示，全市物业维修基金迄今只归集到2亿元，且其中按规定存入到指定银行的仅5000余万元。换言之，属于业主名下的1亿多元脱离了监管银行和业主的“视野”。在国内，无论是房地产开发规模与广州相当的上海市，还是规模远不如广州的大连市，目前归集的物业维修基金都已超过20亿元。

    据广州市城建开发集团物业管理公司负责人介绍，虽然这些年集团售出了数百万平方米商品房，但公司直到1993年才收取了类似物业维修基金的“维修周转金”，标准是每户1000元。不过，1998年以后由于新的规定出台，开发商和小业主都有了不交维修基金的“依据”，因此再也没归集到维修基金。

    条例虽不少  关键点错位

    所谓开发商和业主不缴交基金的“依据”，实际上是被广州一些房地产企业认为是“互相打架”、“形同虚设”、“无所适从”的物业维修基金“条例”、“办法”。

    通过广州市房管部门提供的资料，记者看到，有关方面颁发的关于物业维修基金征管的条例、规定和操作细则有不少，但主要的有三个。从颁发时间顺序看，最先出台的当数广东省人大常委会1998年10月1日颁布施行的《广东省物业管理条例》，该《条例》第32条规定：“业主委员会应当设立物业管理维修基金。物业管理维修基金由物业建设单位按物业总
资的2％，在向业主委员会移交物业管理权时，一次性划给业主委员会，其所有权属全体业主共同所有。物业管理维修基金由县级以上人民政府物业管理行政主管部门设立专款账户代为管理，不得挪作他用。”

    接下来的是建设部、财政部一个月之后，即1998年11月9日联合发出的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》。其中第五条规定：“商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2％至3％的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主公共所有，不得计入住宅销售收。”

    很明显，上述两个“条例”和“办法”在关键的问题即“维修基金的缴交主体”上出现了错位：广东省人大规定由“物业建设单位”出，而国务院两部则界定该由“购房者”交。

    出台最晚同时也与广州市物业维修基金关系最直接的，当数广州市人民政府2001年3月23日颁布的《广州市物业管理办法》，其中的第46条规定：“商品房预售许可证在1998年9月30日前核发的，购买商品房的业主应按售房款的2％分期缴交物业维修基金；商品房预售许可证在1998年10月1日后核发的，建设单位应按物业总投资的2％缴交物业维修基金。建设单位与购房人对物业维修基金的缴交另有书面协议的除外。建设单位应在售房的同时建立物业维修基金。”

    广州市房管部门人土分析说，可能的“办法”融合了两者不好衔接的地方，以时间为线，明确了维修基金分别由购房者和建设单位缴交。

    一些房地产企业和群众则认为，广州市的《办法》有“和稀泥”和“回避问题”、“转移矛盾”之嫌。因为，它给大家留了条小尾巴——“建设单位与购房人对物业维修基金的缴交另有书面协议的除外。”在实际购楼中，不少开发商利用置业者对合同细则不甚明了的情况，引用这一条款将这笔款项的缴付踢给了小业主，使这笔基金的收缴最终不了了之。

    归集率低，监管“缺位”

    记者在采访中发现，广州市物业维修基金不仅归集率低，而且监管严重缺位。一些发展商和物业管理公司不仅想方设法拒缴维修基金，而且变着法子将本应放在银行监管的基金调走挪用，损害了广大小业主的权益，对金融秩序和社会稳定构成了隐患。

    “保命钱”走出监管视野

    根据目前的管理办法，广州物业维修基金来源有两大部分：一部分是商品房预售许可证在1998年9月30日前核发的，维修基金是委托小区物业管理公司向业主代收的；另一部分是预售许可证在1998年10月1日后核发的，由开发商在移交物业时全额缴交。

    据广州市房管部门介绍，虽然开发商和物业管理公司上报说已归集到2亿元的维修基金，但其中仅有5000余万元按规定存入到政府指定银行——中国农业银行广州市北秀支行营业部。也就是说，本应属于业主名下的2亿元维修基金，尚有3／4在监管银行和业主的“视野”之外。

    农行广州市北秀支行营业部有关人士对记者说，该行非常看好维修基金管理业务，为此投入了上百万元开发物业维修基金管理系统，但事实证明当初是过于乐观了，这项业务已成了该行投资最大、效益最差的业务。目前，广州市在该行开立物业维修基金的楼盘有150多个，涉及小业主2.6万多户。按照每户业主第一次应缴款3000元计算，银行存人的基金应达
7.8亿元，仅这个数就与现在的5000余万元相距甚远。

    这位人士说，该行按规定为每位存人维修基金的业主单独开立了专用卡账户，并为方便查询制作了“维修基金专用卡”，由发展商或物业管理公司分发给各业主，业主可凭该卡在ATM上查询账户余额。然而，记者从银行的系统上看到，尽管有2.6万户业主按规定缴交了维修基金，但其中竟有4317户的“维修基金专用卡”账上仅有1元钱。

    更奇特的是，这4000多张业主专用账户本来早应分发到业主手中，而且账户余额也决不止区区1元。但是，由于广州市一些开发商和物业管理公司羞于让其“物归原主”而私自截留“代管”，这些被称为“1元账户”的专用卡，至今仍被开发商和物业管理公司锁在抽屉里。许多小业主对自己遭此暗算懵然不知。

    收上来的钱跑哪去了

    广州市房管部门和金融监管机构有关负责人坦言，数额巨大的维修基金归集率明显偏低，而且已收基金只有小部分按规定存在监管银行里，只能有两种解释：或是维修基金未能真正收齐，或是开发商有意截留。但有一点可以肯定，开发商和物业管理公司手中掌握的物业维修基金，绝不止其自报的数额。关键是钱收上来不知跑哪去了?

    在农行北秀支行营业部和部分房地产企业采访，记者了解到广州市一些企业缴交物业维修基金时玩弄的种种“把戏”：

    ——有的确是收取了部分维修基金，但却没足额划到银行，所以不敢把“物业维修基金卡”交给小业主。怕业主拿到这些“1元卡”后，查询发现自己专用账户金额被人“做”成了1元。

    ——有的发展商将自己开发的数个小区的物业基金，划出一小部分建立账户敷衍了事。如某家连续多年被评为房地产开发综合实力30强的民营企业，每年均有几个楼盘同时开发，且销售商品房面积上万平方米，但该公司存人监管银行的维修基金迄今只有100多万元。

    ——有的为应付有关部门的年审之类的检查，在申请设立维修基金时，强调自己商品房尚未售出或一时资金周转不灵，或代收的维修基金尚未收齐，请监管银行暂时通融，允许其先为业主代垫1元开立专用卡账户。待账户一设立，卡一到手，年审或检查—过关，便再无下文了。据监管银行估算，已存入的5000余万元基金中，约有20％属这类情况。广州市住
宅类物业管理规模最大的一家公司的总经理坦承，该公司管理的几十个楼盘，只有一个住宅小区因为要参加全国优秀住宅小区考评，才设立了物业维修基金。

    ——有的尽管只是存入了极小一部分基金，可过后还是变着法儿将款项提走。近些年，广州市新开发的楼盘，物业管理公司基本上都是开发商属下的子公司，面对巨额维修基金，少有人会不动心眼。另外，监管银行提供的情况显示，目前广州市已在银行开设维修基金账号的150余个楼盘中，由开发商自觉将基金存入银行的仅有7个楼盘，而且多数是由自己的
物业管理公司管理的楼盘，等于是将自己的钱从左口袋放进了右口袋。

    广州市房地产租贷管理所所长黄仁龙说，不管是业主掏钱还是由开发商缴付，维修基金都是小业主自己的私有财产，等于小业主共同凑钱专项用于物业维修。一些房地产公司收基金时说是房管部门让收的，收了之后却谎称没收到，逃避政府委托银行的监管，不仅违规，而且还属侵权。