秦虹：商业地产纳入投资组合能够规避风险

　　21世纪经济报道以“城市再造：以模式创新求解城市综合体可持续发展”为主题，于11月25日在上海举办21世纪中国城市综合体高峰论坛2011年年会。东方财富网全程直播此次论坛，以下为住房和城市建设部政策研究中心主任秦虹女士的发言实录。

　　秦虹：大家好！应该说城市综合体是这几年受到行业内高度关注，以及生长的势头非常新型的行业地产形式。对于城市综合体的看法，我们做的一些梳理和研究。我分别从地产、商业和城市三个角度看正在兴起的城市综合体发展房地产新型业态。

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　　应该说当前地产市场，从地产的角度来讲，房地产市场正在受到两类影响。现在市场的变化受到两类政策的影响。一类是我们大家所说的限购和限贷为核心内容的房地产调控政策。我们所说的房地产调控政策主要指这类政策。

　　第二、以升息和收紧存款准备金率的货币政策。货币政策不应该属于房地产的调控政策，货币政策主要应对通胀。由于房地产行业全产业链受到资金的影响特别大，是资金密集行业，应对通胀的货币政策同样对于房地产产生了明显的影响。那类政策不是房地产的调控政策，是整个宏观经济的调控政策。房地产行业受到本身调控政策影响，受到了调控宏观经济货币政策的影响。

　　在这样的政策引导下，我们看到房地产市场受到了调整，一个是在现有城市的成交量和去年同期相比一定是负增长，我们考察了一下，限购城市的从今年的10月份开始，成交面积已经出现了负增长。而非限购城市到目前为止，成交面积和去年同期相比是正增长，1-9月份达到了17%。08年，我们商品住房的成交面积是全国负增长20%，今年成交是正增长，这是一个市场变化。

　　另外，现在企业的资金状况越来越受到非常严峻的考验，开发贷，1-10月份银行贷款的资金来源降到历史最低水平，增速1%，占比15%，这是我们近十年来最低的银行贷款支持力度。1-10月份，整个开发企业的资金来源同比增长了20%。目前为止，全国房地产开发企业普遍遇到了资金压力，但是整体面来看，目前开发企业的资金状况仍然好于08年。

　　我们从房地产开发企业的投资和资金来源相比来看，目前达到了73%，也就是说现在开发企业的投资额和融资额相比只占了73%，开发企业的投资额和销售额相比是114%。这两个数据好于2008年，不是最差的。2008年的时候，我们看到整个房地产行业大中小所有企业高度紧张，大家回顾一下2009年年初，2008年底的时候，我们提出保增长措施里面重要的一条政策措施是为那些性质好，品牌强，市场前景好的大企业提供兼并，希望市场前景好，信誉高的企业兼并有问题的中小企业和项目。当时的情况所有的企业没有这个能力兼并那些有困难的企业，大家都困难。当时提出保增长的重要措施，银行提供兼并贷款，帮助信誉好的，品牌好的大企业兼并有困难的项目和企业。

　　今年我们看到企业受到资金的压力，但是现在企业的兼并已经大量的发生，所有的企业银行不给支持的情况下，1-8月份公开市场股权并购案例宗数和金额超过了去年全年，8月份以后仍然大量的进行。实际今年银行不但不给兼并贷款，正常的开发贷和个人购房贷款非常迟缓到位的情况下，我们这个行业大量的整合和兼并已经进行了，只能说明一个问题，今年企业的资金状况不像08年那样所有企业都是非常差的资金紧张状况，也就是今年市场调整第二个表现是企业普遍越来越受到资金紧张的压力，有的企业好，有的企业差，也不以规模论英雄。

　　第三、价格。现在的房地产市场无论是从客观来讲还是主观来讲，在一段时间内价格的继续上涨都存在条件。从客观来讲，我们现在的库存量在增加阶段，去年新开工面积增长速度达到了历史最高位，达到了40%，非限购城市去年开工面积增长速度达到了45%，去年新开工猛增，今年1月份国八条以后我们扩大了限购城市，现在47个城市限购，市场销售受到了影响。我们的企业库存量到目前为止都是在增加阶段，客观上不具备房价继续上涨的外部条件。主观来看，各个地方政府为了贯彻国务院的要求，继续控制房价的涨幅，控制好房价的估值目标，现在地方政府应该主动的控制房价，主观上也不存在房价上涨的条件。7月12号国务院会议说了，继续扩大二、三线城市的限购范围，前景条件是哪个城市的房价涨，哪个城市继续限购。主观和客观来看，我们看到房地产的价格一段时间不可能继续上涨。

　　当然说到下降，现在房价的降幅大小，价格降幅的多少主要是依据不同的项目有很大的差别，有的项目降的多，有的项目降的少，有的项目不降，取决于这个项目的位置和这个项目开发企业本身的资金状况，这个不是一次性的变化，而是结构性的。

　　在这样一个市场调整情况下，我刚才所说的都是住宅物业，商办物业去年开始明显的好于住宅物业。省会级以上的城市，住宅物业和商业两种物业销售额的增长速度，谈商业地产大城市是比较有意义的。我们看到省会级以上城市销售额的增长速度，2010年开始明显的高于住宅物业。现在住宅市场面临着很大的挑战和压力，但是非住宅市场，商办物业相对来说好很多。完全商业用房销售额不足以说明全部情况，因为我们很多商业是持有不卖的。仅仅卖出去的销售额的增长速度就明显的好于住宅，目前的市场状况，商办物业明显的好于住宅。一个是民间资金比较充裕，在住宅不能购买的情况下，限购情况下住宅市场面临风险调整，一部分投资性需求转向了非住宅物业，像写字楼和商业，支撑了商业地产繁荣。另外也是阶段发展的客观需要，有一些商业地产应运而生，也是处于它的发展阶段决定。

　　从地产的发展角度来讲，地产无非是两个方面，一个是拿地，一个是投资，决定了商业地产的发展前景。从投资人的角度来讲，他的眼光怎么看商业地产呢。最近我们对于一些大投资人，包括房地产一些私募股权基金的负责人做了一些市场调研，根据他们的眼光来看，在选择商业地产的时候最看中是今天讨论的话题——城市综合体。他们首先规避一般性的住宅投资；第二、规避单纯的商业项目，更看好是城市综合体这个项目。

　　为什么他们更看好城市综合体项目呢？主要是认为城市综合体现金流和市场需求相对较好，城市综合体的功能是综合性的，由于住宅可以销售，商业有一部分可以销售，有一部分可以持有，比较好的匹配住宅市场风险和商业地产发展市场需求。另外，城市综合体可以满足于现代人快节奏的生活方式和随机性的需求，所以城市的综合体便于把商业需要的人流、物流和信息流进行交汇，很好的进行了投资收益的匹配。从地产的角度来看，城市综合体在整个地产的层面里面好于单纯的商业，同时更好于住宅物业。城市综合体目前来看应该是比较好的。

　　从地产角度来讲，城市综合体作为商业地产的形式也面临着巨大的挑战。我们的城市综合体商业方面的运营缺乏稳定的资金支持。省会以上的城市，商业物业销售面积占竣工面积的比例，从06年到现在商业物业建成以后，60%以上的房子都是通过销售方式卖掉的。如果今年销售的房子是去年竣工的，没有问题，每年都是去年的话这个趋势没有下降，反而在上升。这说明了一个问题，开发企业经营商业地产，包括城市综合体这样商业地产的时候，缺乏稳定、长期的资金支持，我们只有靠销售回笼资金。这显然不是商业地产长期经营之道，我们所说的所有风险恐怕都集中在资金支持下的商业模式。

　　从商业角度来讲，我们的城市综合体房地产业态在中国面临着很大的发展前景，仅仅是因为住宅限购吗？不完全是，很大程度取决于消费力的支持，它主要取决于生活水平的提高和消费结构升级。改革开放30年，城镇人均可支配收入增长了40倍，满足于吃的恩格尔系数下降了20%，人们生活水平明显提高，人们收入增加以后，并不是在原消费领域单纯的增加消费，必然寻求新的消费方式和新的消费领域，这是我们消费结合升级必然趋向。

　　上海世博会184天一共吸引了7300万人参观，净收益10.5亿，这样一个世博会就变成了旅游的世博会，表现了中国消费结构升级所带来对于旅游、文化、健康、娱乐各种新型消费方式掀起巨大变化。不仅是在原有消费领域扩大消费，而是寻求新的消费领域和消费方式。我们的商业、服务业是否能够满足人们收入水平提高以后所带来的消费需求呢？我觉得是不够的。我们的商业、服务业在整个国民经济增长贡献里面只有42%，和日本、印度、台湾、美国相比还有很大的差距。我们的商业、服务业不能满足人们收入提高对于消费需求的支撑。

　　从商业地产角度怎么看这个问题呢？第一、从正面来讲是有空间的。从负面来讲，我们商业运营是不足的。只要有资金支持盖房子、盖商业都是没有问题的，关键是商业地产上面承载的商业运营能力、管理能力，整个商业资源能不能有效整合，这是一个巨大的问题。从商业角度来讲，我们的商业发展程度和地产发展程度都是相匹配，这是巨大的挑战。一方面是空间，从另外一个角度来讲就是挑战。

　　我们国家对于支持商业，国内消费方面有没有政策支持呢？最近上海我们开始实行了增值税的改革，“十二五”期间，在服务业领域增值税改革是一个大趋向，在全国逐步的推开。增值税的改革就会大大的有利于中小服务业企业的增长，它对于我们服务业增长有好处，对于商业支撑是一个正面积极作用，会影响到商业地产的发展。从另外一个角度来讲，我们现在人才的储备、商业资源的整合能力、专业化的管理能力不是一天能够具备的，这是我们必须认识到的。

　　从城市发展的角度来讲，和我们城市综合体商业地产这种新兴业态也有密切关系。从正面来讲是机遇和挑战，机遇来讲，之所以商业地产和城市综合体有前景还是基于基本面，是城市化的发展基本面。中国城市化进程远远超过了估计，之前在很多场合下，国家今年年初的统计告诉我们的结果，都说中国的城市化率到去年年底是47.5%，去年年底全国做了第六次人口普查，人口普查的结果告诉我们，中国的城市化率是49.68%，现在在中国城市的人口是6.66亿，从今年开始中国的城乡人口各占50%，大大超过了每年国家统计局告诉我们的数字，高了2个百分点，也就是说近3000万人已经在城市生活、工作、居住，我们每年没有统计进去，城市化的实际进程比我们想的要快，这是我们今后消费领域、商业服务业甚至商业地产的基本面。

　　我们的人到哪里去了？一方面农村人到城市超过我们的估计。另外大城市聚集人口的速度、规模超出了我们的估计。2001年，国家200万人口以上的城市25个，去年的时候，200万人口以上的城市达到了44个。这些年来，城市化的进程更突出表现中小城市的人口向大城市人口集中，以北京为例，北京第六次人口普查的结果告诉我们，过去十年，每年新增常住人口57万，十年里新增了将近600万大规模城市人口。当一个城市规模小和一个城市规模大的时候，对于商业服务业的需求不是一个等级。现在很多城市可以出现城市综合体，就是城市规模大了以后不可能只有一个商圈和商业中心，一定是分散多元化的商业中心。有主要的商业圈CBD，还有一些小型的商圈。各种商圈的形成对于我们商业地产的巨大需求。

　　从城市化角度来讲，一个是城市化进程的基本面，另外就是大城市发展的现实都支撑了我们商业地产，包括城市综合体商业地产的兴起，这是机遇，也是一个巨大的挑战。从城市发展的角度来讲有什么挑战呢？商业地产的发展因为功能很复杂，要求非常高，并不是像“居住”一个单一的功能，商业地产的功能非常复杂，这样复杂的功能，要满足它的繁荣，取决的因素很多，这个问题不是我们开发企业自身可以解决的，更多是需要地方政府的规划配合。

　　地方政府能不能给商业地产的发展提供有效的规划配合呢？对此我不太有信心。这个图上面红的黄的都是城市轨道交通的规划图，成块的地方都是人口的密度。我们城市轨道交通，公共交通的规划和城市人口的密度匹配度差的很远，旁边是理想的人口居住密度和轨道交通规划的匹配理想图。在公共交通两边应该相应的配备高密度居住人口，一方面方便了人们的出行，另外一方面大大减轻了政府提供公共交通方面发展的财政补贴。我们城市居住规划和交通规划都是政府管的，这两件事政府不能很好的协调在一起，这样的轨道交通建起来以后，周边没有高密度居住人口，造成了效率的大大浪费。

　　同样的道理可以说明商业地产。商业地产的繁荣不取决于能不能把商业地产盖起来，主要原因取决于商业地产能否有大量的人流支持、交通条件的支持，在人口区域范围内合理商业布局的安排，这需要政府解决，不是开发企业可以解决的。政府连自己居住规划和交通规划的匹配问题没有解决好的情况下，要求他很好匹配商业地产的交通支持、人流支持和人口密度的支持，我觉得是有难度的，对于商业地产的发展提出了巨大的挑战。我们不得不认识到这个现象。

　　看到机遇，认识到挑战对于我们每个开发企业如何做好商业地产，包括有很好发展前景的城市综合体新兴业态都是至关重要的。从地产、商业和城市这三个角度分别谈了对于城市综合体的机遇和挑战的初步认识，仅供大家参考。

　　谢谢大家！