香港楼市严冬来临

如果不是上周末(11月20日)替一位从澳大利亚赴港定居的朋友物色香港房源，笔者还没有如此深切地体会到，香港的房地产市场已经变得如此低迷。

　　金融海啸再现

　　最直观的信号，是那些地产代理公司的玻璃门上的红线增多，而且新价格一个比一个低。在香港，地产中介们要修改楼盘价格时，就会直接把原价用红线划去，然后在旁边填上一个新的价格。这些红线反映了不同的市场景气情况。

　　笔者稍数了下，在同一张宣传单上最多有四条红线，价格从月前的650万港元狂降了近百万港元至580万港元，跌幅约11%——即使是2008年的金融海啸之后，跌幅也少有一个月内猛降11%的情况出现。

　　楼市价格下跌已经引发负资产增加。香港财政司司长曾俊华近日披露，楼价下跌，导致负资产宗数从6月底的48宗，急升至9月底的1600宗。这虽然比2003年(SARS时期)的约10万宗要少，但短时间内的这种急剧变化，也足以引人警惕。

　　香港楼市的冬天已经来临，而且这一次寒气逼人，甚至有可能超过2008年的金融海啸时期。跟笔者介绍现状时，地产中介人士相当悲观。过去两三个月，香港已经有约50家中小型地产代理公司结业。要知道，最近不少新盘开售，开发商以相当优惠的佣金吸引代理卖楼，有的甚至开出双倍佣金——以务求在楼市寒冬前把房子全部卖掉——在这种情况下，仍有许多中介“吃不饱”，只能说买方的入市欲望非常不足。

　　从香港业界统计来看，近期每月平均6个代理只有一人能“开单”，其他只有约8000港元的底薪，此待遇相当于内地饭店服务员的水准。即使这个数，也要拜托香港刚刚通过的最低工资法。一些行家估计，最低工资令代理公司不堪重负，裁员潮已处于一触即发状态，失业人员随时可能过万。

　　地产风向骤变，从香港中原集团创办人施永青对于香港特区政府推地态度的转变，也可以看出一些端倪。施永青长期以来一直鼓吹：特区政府应该推地以满足市场需求。但在近日的一个公开场合中，他却突然转态，认为外围经济不稳和银行贷款收紧制约了楼价升势，香港特区政府不应再过量推地。他预测，如果政府持续推地，日后地皮造价会“一浪低于一浪”——这与他过往的态度大相径庭。

　　香港楼市“三座大山”

　　到底是什么令香港楼价骤然下挫？

　　在太古城附近，一个地产中介抱怨说，香港政府的特别印花税(SSD)打压了楼市，让卖楼的人大大减少，而买家又希望等待更低的价格。

　　特别印花税是香港特区政府去年针对楼市炒家推出的一个新税种，它在正常印花税之上(视持有期不同)再征收5%~15%的惩罚性印花税，以阻击炒家。据香港署理运输及房屋局局长邱诚武23日披露，这一措施“成效显著”。例如，今年前10个月所有的楼盘成交数仅7.5万个，比推出措施前劲跌了34%。

　　但把“功劳”全推给香港特区政府的SSD未必正确。今年香港整体物业价格上涨约13%，算上SSD后，炒家也可平手甚至小赢离场。近期楼市低迷，其实更多反映的是香港经济受到的内外冲击，而炒家仍有观望心态。

　　内部冲击主要是指新盘。在过去几周，香港同时推近10个新盘，或以低息，或以提供更多首期优惠抢客，发展商明显是希望在地产寒冬前减少“库存”，有些新盘的售价甚至低于同区的二手房。可以想象，这对二手房交投冲击巨大。

　　在港岛区，以往再差的情况，大型二手屋苑也会有个别成交个案，但上周，在近五家新盘抢客潮威逼之下，几个传统二手屋苑无一成交，全军覆没。其他几个区也出现类似情况。

　　此外，欧洲债务危机对香港楼市的冲击更大，是香港楼市的“第三座大山”。

　　欧债危机至少从两个层面打击了香港地产，第一是令股市下跌，导致财富效应；第二是引发去杠杆化，影响银行的按揭利率。

　　从股市看，恒指从年初高位至10月，暴跌超过8000点，其中仅9至10月，便削去5000点，令许多股民深陷其中。

　　历史真是会开玩笑！现在这番情形与当年的金融海啸何其相似！当时香港地产也是在2008年的10月香港股市见底后不久触底。随后，在各国量化宽松及内地四万亿的驱动下，香港地产迅速反弹，并创出全球天价楼盘纪录。

　　这次形势不同，难有外部援手——美国QE已被证实失效，内地的4万亿并没有取得如期结果，反而饱受通胀困扰。

　　更严峻的是，欧债危机正在蔓延，并导致全球金融机构开始去杠杆化潮流。去杠杆化表现为银行对流动性设限，对部分项目开始惜贷，除了冲击港股之外，最明显的是香港的按揭利率。

　　本来实施钉住美元政策的香港，受美国量化宽松政策影响银行同业拆息仍然低，但欧债危机后的去杠杆潮，却悄然令信贷形势逆转。银行界从今年3月开始，开始多次调升按揭利息率。几乎每月一加，每隔一两个月便有更高调整幅度，反映银行实际资金成本综合利率也不断上升。

　　最新调息的例子正是总部位于欧洲的渣打银行。总的来看，香港的整体按揭利率已经翻了一倍多，而且仍在上升之中。

　　在银行紧缩贷款及提升贷款条件之下，一些炒家已经转而向放高利贷的财务公司借款。有香港媒体披露，一些买入千万级别豪宅的炒家，已经顶不住，要向财务公司借款，而付出的利率介于5%至15%。过往内地富豪如一些温州客撑起了香港豪宅市场，但现在不少内地富豪自身难保；另一方面，近期不断推出的新盘中，不乏售价低于二手盘的豪宅，令那些豪宅炒家百担加斤。

　　过往经济形势较好时，这些豪宅的承租力强，甚至可以以租养供，但在目前的萧条市况下，这些房子不但难以卖得动，连出租都有困难，更别谈以租养供。

　　香港楼市无疑已经进入寒冬，不过笔者倒不特别悲观。香港土地供应有限，而外来人口增长却异常迅速，的确有刚性需求。从银行的利率来看，尽管每个月都有增加，但仍然比正常环境下的利率要低，如果考虑到香港当前高企的通胀水平约5.8%，香港的房按实际利息仍处于负利率水平，与1997年金融危机之时的近10%水平有天壤之别。

　　对于用家来说，坦率讲，目前可能不是最好的入市时机，却也不见得是坏时机。时机不好是因为目前房价不算暴跌，如果期待暴跌后找便宜货可能会觉得买“贵”了；不算坏是因为可能也只有这个时候，才能买到价格比二手房更低的新楼盘——记住一点，在香港，想买好房源往往也只是在房价较高时买得到，当房价暴跌时，业主往往干脆封盘转租，而不把好房源拿出来。

　　更简单的一个理由是，银行利率虽然回升，仍比正常值要偏低，这使得当前大多数房子的租金高于按揭还款额，这也是为什么笔者的澳大利亚朋友愿意在这时候入市买房。

　　对于那些炒房客来说，我只能说，严冬真的来了，要量力而行，最好悠着点！