揭开房产中介公司押金秘密：交完定金你就进了套

2011年11月25日 08:35
来源：每日经济新闻 作者：张敏

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编者按

作为数百万“北漂”中的一员，宋丽不是唯一一个陷入租房麻烦的人。在各种论坛、小组、贴吧中，网友们发布自己的租房受害经历，对中介大加谴责。现实中，为了讨还利益，租房者与中介拳脚相向或对簿公堂的案例亦不少见。租房者与中介公司的关系不断恶化。政府机构对中介市场的管理却难以面面俱到。针对中介行业乱象，专家呼吁，应尽快出台行业性法律法规。

愤怒的租客：27岁“北漂”女举锤砸了中介的门

每当看到路旁商店的钢化玻璃门，27岁的“北漂”宋丽(化名)的脑子里就会响起“哗啦啦”破碎的声音，20多天前那场噩梦不断重现。

当天，宋丽到位于朝阳区的中伟置地总部办理退房手续并收回押金。僵持4小时后，对方以种种借口拒绝退还1200元押金。一怒之下，宋丽拿出事先准备好的锤子，砸碎了两扇玻璃门，砸坏了一张桌子和一台饮水机。结果，她不仅没有要回押金，还另外付出了3500元赔偿款。

100元“管理费”引发的纠纷

和许多租赁纠纷一样，押金成为事情的“导火索”。

去年10月17日，宋丽通过“北京中伟置地房地产经纪有限公司”，在朝阳区“永安里砖厂一号楼”租下一间房子，租金每月1200元。另外，她还支付了1200元押金。

今年10月16日，房子到期，宋丽与中介约定，27号办理退房手续。

由于同住的租客全部退房，中介公司负责人表示，其他租户不在场，不能把押金单独退给宋丽。

对于这个解释，宋丽认为是“胡搅蛮缠”，因为合同里没有这个规定。于是，她一直跟着这个负责人，不停地要求退还押金。后负责人答应退押金，但前提是“扣除100元管理费”。这个“管理费”，是就中介公司所做的维修、协调、管理而言的。

宋丽称，正是这100元“管理费”激怒了她。在她租房期间，中介不仅没有将承诺的家具配备齐全，而且在因水管破裂引发的多方纠纷上，没有尽到义务。打交道的过程中，业务员的态度恶劣。

《每日经济新闻》记者在双方签订的租房合同中，没有看到“管理费”一项。

双方的交涉从上午10点一直持续到下午两点。百般协商无果后，宋丽愤怒到极点，她从包里拿出事先准备好的锤子，一片“哗哗”声中，公司的两扇玻璃门被砸碎。宋丽还砸坏了一台饮水机和一张桌子。

中介公司报了警。双方协商后，决定由宋丽赔偿3500元，原有的1200元押金不予退还。

现场完好如初

3日后，《每日经济新闻》记者来到位于朝阳区仟村商务大厦11层的中伟置地总部。这栋商务楼位于北三环外一条小街上，周围集中着小区。

中伟置地总部占据了11层的大部分房间。同一层楼上，还驻扎着另一家不知名的房产中介。房间里一切工作如常，身着白衬衫、黑西裤的工作人员不时走到楼道里抽烟。记者发现，玻璃门完好如初，地板干净整洁。当记者亮明身份后，中伟置地的接待人员立刻矢口否认“砸门”一事，“你看，我们的门、家具都是完好的，从来没有过这样的事情。”当记者要求约见负责人时，对方以“负责人都不在”为由推脱。

维权 租客维权成本高企胜算几何？

每经记者张敏发自北京一位资深律师向《每日经济新闻》记者表示，押金是导致租客与中介冲突的主要原因。

在多数租赁关系中，押金数额不算大，甚至远低于商业合作中的保证金。押金为什么总是成为纠纷的根源？

押金的秘密

业内人士介绍，中介公司通过租赁业务获取利润的渠道，主要是收取中介费和赚取差价两种方式。在两种方式中，中介公司都需要向租客收取押金。

上述律师向记者表示，房屋到期退房时，中介公司往往以物品损坏、水电费用未结清为由，克扣租客的押金。此外，很多租赁合同中规定，逾期3天未缴纳租金的，中介公司有权扣下押金，并驱赶租房者。

除此之外，一些中介公司还通过重复收取有线电视费、卫生费、物业费等方式违规盈利。

业内人士向记者表示，租赁业务对中介公司的利润贡献总体偏小，导致该项业务成为“鸡肋”。

该律师认为，无论如何，上述现状都不应成为中介公司违规经营的理由。在现实中，中介行业已经形成“违规经营-口碑受损-利润受损-违规经营”的恶性循环，这只会让中介市场越来越混乱。

“抱团”维权成趋势

宋丽将事情经过写了一篇帖子，发布在某论坛上，痛斥“黑中介”。看到宋丽的帖子，李斐斐很快将帖子置顶，她是这个版的版主之一。

李斐斐向《每日经济新闻》记者表示，部分房产中介的违规操作，除了利欲熏心之外，也与消费者的娇惯与纵容不无关系。除了担任天涯社区“京城楼盘会”的版主外，她还注册了一个维权微博，另外还有维权QQ群，成功帮助过很多人维权，如今已经有200多个成员。

她向《每日经济新闻》记者介绍，在租房过程中，租客处在弱势一方。在租房的各个环节，陷阱无处不在，“只要向中介交了定金，你就进‘套’了。”

李斐斐所说的“套”，是指租客在看房、交定金、签合同、承租、退租等各个环节，由于信息不对称以及合同中的陷阱，有可能遭受的损失，像押金不退、东西坏了不给修、重复收费等，都是常见的陷阱。

《每日经济新闻》记者还发现，除了中伟置地，针对中天置地、中大恒基、天泰置地等特定中介公司的QQ群、微博、贴吧、论坛等也不少。

维权成本高企

事实上，不是所有的维权都缺乏胜算。前述维权QQ群的群主周欣南向《每日经济新闻》记者表示，只要掌握了足够的证据，即便与中介公司对簿公堂，也完全可以不请律师而赢得诉讼，租房者付出的经济成本只是25元诉讼费。

但周欣南承认，打一场官司，要付出大量时间和精力，单是搜集证据就要花费很大的精力。

一位资深律师向《每日经济新闻》记者表示，很多租房者缺乏搜集证据的意识，加上一些中介公司恶意销毁证据，往往使得官司陷入僵局，甚至败诉。

维权QQ群里一名成员详细记录了与天泰置地的一场诉讼。2010年2月，经过两次开庭，以及法院的多次调解，这位原告终于拿回了属于自己的物品和7000多元赔偿金，但距离2009年7月首次向法院提起诉讼，整整过去了6个月。

通过法律维权成本偏高已是不争的事实。李斐斐列出了维权的其他方式：通过电话或网站去建委投诉、向消费者协会投诉、给市长信箱写信投诉。

但她表示，除了通过市长信箱，其他的公共维权渠道效果都不佳。周欣南也说，消费者协会基本不管，向建委投诉也往往石沉大海。

法规 管理缺位 房产中介制度建设逼近关键点

“中介行业的问题，一是这个行业自身的法律法规尚不完善，出现纠纷时很难做到有法可依；二是因为执法力度不够，在管理上很难面面俱到。”针对租赁市场的乱象，北京房地产中介行业协会会长、中原地产华北区董事总经理李文杰向《每日经济新闻》记者表示。

李文杰表示，房屋租赁市场的纠纷不止发生在北京，在全国很多地方都比较突出，除了管理缺口外，完善行业法律也十分迫切。

管理缺口较大

据悉，北京市住房和城乡建设委员会和房屋管理局是中介市场的直接管理者。对于中介公司的管理和约束，除了工商部门外，起主要作用的还是北京市房地产中介行业协会。

然而，在这个管理体系中，存在着较大的缺口。

李文杰向《每日经济新闻》记者表示，由于人力物力有限，政府机构对中介市场的管理难以面面俱到，实际效果不佳。据悉，住建委对中介机构的管理方式主要体现在执法检查、约谈等层面上，很少深入实际问题。

行业协会面临着另一种难题。李文杰表示，协会的职能是对一些纠纷进行协调、调解，并没有执法权和裁决权，所以具体的管理效果有限。同时，对于那些未加入行业协会的中介公司，协会在管理上更是鞭长莫及。

据统计，当前北京获得资格备案的房产中介公司超过2000家，但北京市房地产中介行业协会的登记会员仅544家，其中还包括并不直接从事房产交易业务的担保机构、信息提供机构等。也就是说，有1000多家中介公司游离在行业协会管理之外，一些没有获得资质的中介公司更是难以管理。

李文杰向记者表示，在很多国家和地区，中介行业有着“入行必入会”的规定，即在进入这个行业的同时，也必须加入行业协会，就是为了便于接受管理。但我国目前还没有类似规定。

事实上，即使在对协会会员的管理上，也难免出现漏洞。《每日经济新闻》记者调查发现，与宋丽发生纠纷的中伟置地，正是北京市房地产中介行业协会的会员。饱受网友诟病的中天置地、中大恒基等公司，同样位列协会会员名单。

对此，李文杰表示，对于大型中介的纠纷，调解起来相对容易，小公司的调解难度则较大。

制度建设迫切

随着中介市场的逐渐扩大，对中介立法的呼声也越来越高。

伟业我爱我家副总裁胡景晖向《每日经济新闻》记者表示，到目前为止，全国有100多万名中介机构从业人员，却没有一部法律法规对他们的从业行为进行约束，这是这一行业面临的一个很大的问题。李文杰也呼吁，应该尽快出台行业性的法律法规。

在采访中，一些律师也向记者表示，通过法律的渠道维权，除了“成本高，效率低，手续烦琐”之外，由于现有的法律条文不够细致，导致一些细节很难认定。

对此，胡景晖建议，在解决一些小案件时，应该简化法律程序。同时，在法律完善之前，政府应在一些规定较模糊的条款上，做出相应的司法解释。

今年4月1日，首部针对房产中介行业的全国性法律法规《房地产经纪管理办法》正式施行。该办法的出台填补了行业的一大空缺，但综合现有的法律法规，仍被认为存在立法层级低、缺乏可操作性的问题。

北京市朝阳区人民法院的调查显示，房地产中介行业法律的不完善助长了中介公司违法违规行为的发生，因此推进行业立法、推动法律制度建设、规范中介从业人员的行为底线，尤为迫切和重要。

北京房地产业协会副秘书长陈志也曾表示，目前房地产行业在制度建设方面已经到了一个不能回避的关键点上，目前很多制度的设计和现在的社会经济发展要求不相适应，必须加以调整。