中医治疗骨科术后康复:2008---2009年房地产政策

2008年

   ２００８年１月７日国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔２００８〕３号）

　　通知指出：（１）优先开发利用空闲、废弃、闲置和低效利用的土地，努力提高建设用地利用效率。（２）严格执行闲置土地处置政策，即土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的２０％征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。通知还要求，２００８年６月底前，各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。（３）优化住宅用地结构。合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。确保不低于７０％的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和９０平方米以下中小套型普通商品房的建设，防止大套型商品，房多占土地。

    2008年1月8日，国务院办公厅发布了《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，强调要严格执行土地用途管制制度。针对一些房地产开发企业到农村占用耕地或农村建设用地，搞房地产开发从而形成所谓“小产权房”的问题，任何单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发，严禁通过“村改居”等方式，非法将农民集体所有土地转为国有土地，严禁将农民集体所有建设用地使用权流转，用于商品住宅开发。农村的住宅用地只能分配给本村村民，农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。通知的下发有利于遏制“小产权房”的出现，将至少切断了新建“小产权房”的后路。但对于已经形成既定事实的“小产权房”怎么办，仍是个未知数。

    2008年2月4日，国家税务总局、财政部、国土资源部联合下发了《关于进一步加强土地税收管理工作的通知》，要求各级财税部门和国土资源部门要密切合作，共同组织开展对纳税人土地占用情况及土地税收缴纳情况的清查工作。三部门联合发文的目的，是为了强化土地税收的征管力度，堵住税收征管漏洞，防止税款流失。

    2008年2月7日，国务院出台了《土地调查条例》，条例明确，土地调查的目的，是全面调查并掌握 真实准确的土地基础数据，为科学规划、合理利用、有效保护土地资源，加强和改进宏观调控提供依据。条例规定，国家将根据国民经济和社会发展需要，每10年进行一次全国土地调查；根据土地管理工作的需要，进行土地变更调查。《条例》旨在全面查清土地资源和利用状况，掌握真实准确的土地基础数据，为科学规划、合理利用、有效保护土地资源，实施最严格的耕地保护制度，加强和改进宏观调控提供依据，促进经济社会全面协调可持续发展。

    2008年2月20日，国土资源部下发了《关于应用遥感技术开展第八次土地执法检查的通知》，表示将应用卫星遥感技术对北京、广州等86个城市新增建设用地变化情况进行执法检查。应用卫星遥感技术开展土地执法检查，是进一步落实动态巡查责任制，推进执法关口前移的重要手段。

    2008年4月30日，国土资源部出台了《土地违法案件查处办法》，对符合下列条件的土地违法案件，一有明确的行为人；二有违反土地法律、法规的事实；三依照土地法律、法规的规定应当追究法律责任的；四属本部门管辖和职责范围内处理的，相关土地管理部门应当立案侦查。

    2008年7月1日，国土资源部、国家工商行政管理总局公布了《国有建设用地使用权出让合同》，示范文本中明确，土地出让合同要明确填写建设项目的开工时间、竣工时间。属于商品住宅项目的，原则上开发时间最长不得超过3 年。若受让人未能按照合同约定日期开竣工建设的，须按一定比例支付违约金。示范文本还对工业项目中非生产性设施用地面积比例进行了明确约定，宗地范围内用于企业行政办公及生活服务设施的占地面积占受让宗地面积的比例，原则上不得超过7%。对住宅项目建设中，宗地范围内住宅建设总套数、套型建筑面积90㎡以下住房套数、套型建筑面积90㎡以下住房面积占宗地开发建设总面积的比例、配套建设的经济适用住房、廉租住房等政府保障性住房的要求进行了约定。

    2008年7月17日，国土资源部出台了《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》，挂钩试点工作应以落实科学发展观为统领，以保护耕地、保障农民土地权益为出发点，以改善农村生产生活条件、统筹城乡发展为目标，以优化用地结构和节约集约用地为重点。建新拆旧项目区选点布局，应当举行听证、论证，严禁违背农民意愿，大拆大建。对于擅自扩大试点范围，破下达周转指标规模的，将停止该省（区、市）的挂钩试点工作，并相应扣减年度用地指标。

    2008年8月13日，国土资源部公布了《全国土地利用总体规划纲要（2006-2020年）》，2010年和2020年，全国耕地保有量分别保持在18.18亿亩和18.05 亿亩。而对于地方由于经济发展而带来的尖锐用地矛盾，强调严格控制新增建设用地规模，同时实行差别化的区域土地利用政策，强化对省级行政辖区土地利用的调控。

    2008年8月29日，国土资源部公布了《关于进一步加强土地整理复垦开发工作的通知》，一、严格补充耕地，坚守18亿亩耕地红线；各地要抓紧扩大补充耕地储备规模，从2009年起，除国家重大工程可以暂缓外，非农建设占用耕地全面实行“先补后占”。因自然灾害损毁的耕地，一般要在一年内恢复利用，保证耕地总量不减少。二、大力开展基本农田建设整理，提高农业综合生产能力；三、积极拓展内涵，促进城乡统筹和新农村建设；四、修订专项规划，统筹土地整理复垦开发工作；五、加大工作力度，做好资金征收使用监管；六、明确工作职责，落实共同责任；七、制订完善政策，建立激励和约束机制；八、建立备案制度，全面实施信息化网络监管；九、加大舆论宣传，扩大土地整理复垦开发社会影响。

    2008年出台的关于住房优惠政策的相关文件，共有4份，分别为《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)、《关于个人住房转让营业税政策的通知》 (财税〔2008〕174号)、中国人民银行《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》(银发〔2008〕302号文件)和国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(以下简称国办发〔2008〕131号文件)。内容主要为下调购买普通住房契税税率、暂免个人买卖印花税和营业税、免个人转让出售的土地增值税；降低购买首付比和个贷利率。

 2009年度

    2009年的中国房地产市场经历了一个急转向上的行情。经济刺激计划和宽松的货币政策是支持房地产市场回暖的重要宏观背景。各级政府出台的房地产相关政策也起到了积极的作用。

   年初：贯彻房地产优惠政策刺激房市

   2009年初，各商业银行和各地方政府纷纷制定细则，贯彻国办发〔2008〕131号文件。2009年1月3日，四大国有银行宣布，只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。2月10日，继农行出台房贷细则后，工商银行开始执行购房者可享受住房贷款七折的优惠利率优惠细则，随后不久，其他银行的优惠政策细则相继出台，为楼市回暖蓄积了政策基础。

   各地方政府根据中央精神，纷纷出台细则促进房产市场健康发展。尤其在对第一套住房的解释上，采用了宽松的标准。“对已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件，再贷款购买第二套普通住房，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”。这就意味着，改善性住房需求，不管第一套的情况，只要购买第二套的普通自住房，都可以享受最优惠的待遇。

   年中：加大土地供给，整顿市场秩序

   进入第二季度以来，北京、上海、广州、天津等重点城市的楼市迅速回暖，房地产开发企业表现出强烈的拿地意愿并频频出手，开始了继2007年之后的新一轮购地高潮。土地价格也屡屡在各城市创出同类地区的新高。政府采取了加大土地供应，平衡土地供求的措施。

   2月，国土资源部发布《国务院第二次全国土地调查领导小组办公室关于建立第二次全国土地调查工作动态通报制度的通知》明确：将落实最严格的耕地保护制度和节约用地制度，对违反国家产业政策、供地政策或用地标准，搭车用地、借机圈地、侵害农民权益等问题和政策执行不到位的地区进行重点督察，做好重大典型案件查处曝光。

   4月24日，住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项工作电视电话会议在京召开。会议明确了专项治理的主要内容：完善相关政策、制度；加强对控制性详细规划修改特别是建设用地容积率管理情况的监督检查；严肃查处违法违规违纪案件。

   5月11日，国土资源部发布《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》（国土资发〔2009〕56号）。针对经济形势和土地市场运行变化情况，为进一步落实党中央、国务院关于扩大内需促进经济平稳较快发展的重大决策，更好地履行部门职责，充分发挥地价政策在宏观调控中的作用，对《全国工业用地出让最低价标准》实施政策进行适当调整。

   5月13日，国土资源部发布《国土资源部关于切实落实保障性安居工程用地的通知》，要求各级国土资源管理部门从保增长、保民生、保稳定的高度出发，认识保障性安居工程的重要性，重点抓好城市廉租住房和林区、垦区、矿区棚户区改造，以及农村危房改造、游牧民定居建设用地的供应管理工作，确保保障性安居工程的顺利落地；加快编制和修编2010~2011年和今年保障性住房用地供应计划，统筹协调及时调整土地供应结构，扩大民生用地的比例，确保保障性住房用地的需求。

   5月27日，国务院发布《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。这是自2004年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996年开始实行资本金制度时的水平，从而预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始“松绑”。

   5月21日，国家税务总局制定《土地增值税清算管理规程》，对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。

   6月10日，国土资源部强调，“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策，各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。

   年末：防范泡沫扩大，遏制房价过快上涨

   11月10日，国土资源部和国家发展改革委共同发布《限制用地项目目录（2006年本增补本）》和《禁止用地项目目录（2006年本增补本）》，规定商品住宅用地的宗地出让面积小城市（镇）不超过7公顷，中等城市不超过14公顷，大城市不能超过20公顷。此举可有效防范土地闲置，缩短开发商占地周期。

   12月9日，国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施，将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，遏制炒房现象。国办发〔2008〕131号文件中的四大税种的优惠措施，只有营业税优惠取消，契税、个人买卖印花税、个人转让出售的土地增值税还继续维持。政府调控房市采取了平稳的步骤。

   12月14日，国务院常务会议研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，明确提出：“加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头”，同时强调“地方政府要切实负起责任”。为保持房地产市场的平稳健康发展，会议要求，增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。与以往相比，本次会议明确提出“遏制”房价过快上涨，力度明显重于“抑制”，更狠于“稳定”。

   12月17日，财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》（财综〔2009〕74号），将开发商拿地首付款比例提高到五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。此前，一些地方土地出让大多执行20%~30%的首付政策，有的地区土地出让收支未全额纳入地方财政预算管理。土地出让金新规对于开发企业争当“地王”、地方政府过度依赖“土地财政”，是有效的遏制。（中国国土资源报陈则明）

    因全球金融危机而哀鸿遍野的时候，中国的房地产却屡创新高，“地王”现象更是层出不穷。针对一些重点城市房价的超预期反弹，国务院各相关部委一直密切关注。但自2009年初考虑到整个经济回暖态势还不明朗，在整个2009年内出台政策都是“稳”字当头，三大核心房产政策，即二套房信贷政策、对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策以及普通商品住房项目投资最低资本金比例从35%调低至20%，在2009年已经过去的时间没有发生变化。回顾2009年，从政策层面上看，大部分调控集中在土地方面，主要原因是因为开发商“囤地”严重。

　　从房地产市场的表象特征来看，“地王”往往逼高房价。尽管国土资源部一直在公众面前认为地价推高房价是无稽之谈，但“地王”在各地的粉墨登场，引起了国土资源部和其他各相关部委的高度关注，各种通知也随之而来。

　　5月20日，国家税务总局发布了《土地增值税清算管理规程》的通知。该《管理规程》是继2007年出台《国家税务总局关于房地产开发企土地增值税清算管理有关问题的通知》的一个政策延续，也是给部分开发商肆无忌惮涨价的一个警示，有开发商认为现在流动性大增，贷款获得也比较容易，企业现金流充裕，企业资金压力小，这一阶段房价可以勇往直前了。政策的出台无疑警告了这部分开发商，企业的现金流是在政府总体宏观控制之下的。

　　8月31日财政部、国土资源部下发《关于新增建设用地土地有偿使用费征收等别执行政策问题的通知》，确认各地依法取得的新增建设用地计征新增费适用的征收等别，应当以有关人民政府依法批准农用地和未利用地转为建设用地时适用的新增费征收等别为准。

　　8月31日国土资源部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，主要目的是为促进城市新增建设用地及时有效供应并得到充分利用，进一步加强建设用地管理，依法纠正和遏制违法违规使用农村集体土地等行为。

    9月26日，国务院发布了一则《关于集约用地的通知》，针对开发商首次明确规定了相对严格的“闲置”费用标准，并指出将会很快对“闲置”土地征收增值地价。对于土地闲置满两年的，将依法无偿收回、坚决无偿收回或者重新安排使用；对于土地闲置满一年不满两年的，开发商需按出让或划拨土地价款的20%交纳土地闲置费；另外，国土资源部还对闲置土地征收增值地价。

　　11月10日国土资源部在国土资源部和国家发展改革委发布的《限制用地项目目录(2006年本)》和《禁止用地项目目录(2006年本)》的基础上，增补了相关内容，对新建、扩建和改建的建设项目适用。对不符合上述目录规定条件的，各级国土资源管理部门一律不得办理相关手续。

　　从上面这些通知可以看出，“红五月”之后，为防止各地囤积土地，国土资源部和其他相关部委分别采用了多种手段进行控制，使得2009年房产政策调控主要集中土地方面，2009年也成为土地调控年。这些政策的出台，在一定程度上对土地市场进行了规范，但从济南土地市场目前情况看，拿地仍然很疯狂，或许只有房价的高速上涨得到有效遏制，土地市场才能不再疯狂。