如何进行优生优育:唐钧:哪种政策是保障性住房的最佳选择?.

来源:百度文库 编辑:偶看新闻 时间:2024/03/29 12:49:44
报载:2011年2月27日上午9时,温总理与网友在线交流并接受中国政府网和新华网的联合专访。在与网友的交流中,温总理说了这么一段话:“前不久,国务院主持各地与中央签订了保障性住房的责任书。关键不在一张纸,而在于决心。没有决心,眼前到处都是困难。我想中央已下了这个决心。我们计划在今后五年,新建保障性住房3600万套。保障性住房应当以公租房和廉租房为主,再加上棚户区改造,不要走偏方向。”
  去年“两会”以后,凤凰台采访我,谈到“遏制高房价”,我的观点是:房价压不下来,因为我们的政策不对路。摆在我们面前的问题是老百姓的住房问题,但我们偏偏要把政策的目标瞄准“房地产”、“高房价”。政府不做自己应该做的事情,非要到房地产市场上去演一出“堂吉可德大战风车”,其结果可想而知。从2010年3月到2011年1月的10个月的事实证明,我这乌鸦嘴不幸言中了。
  去年年底,温总理与网友交流,曾经讨论“房价谁说了算”的问题。温总理说:“房价来讲有政府应该管的一部分,有市场应该管的一部分,总理应该管的主要是保障性住房,解决的主要是中低收入者的问题。”政府已经看清楚了问题的症结乃至实质,五年新建3600万套保障性住房,就是实际行动。
  然而,平心而论,解决民生问题,并不是政府下个决心就可以做好的,也不是政府肯大把花钱就可以做好的——政策对路最重要。不好意思,我似乎从媒体报道的字里行间,又看到了有政策不对路的地方。
  媒体报道中提到了几种保障性住房。我们现在不妨对这几类保障性住房可能导致的政策效果进行评价:
  廉租房的对象实际上受到收入跟住房面积的双重限制,因此这是一个很小的社会群体。据媒体披露,整个北京市符合条件的只有24000户。所以,这个问题其实不难解决。从某种意义上讲,专门为他们去建房子是没有必要的,北京市现有的住房难道容不下这24000户吗?更加理性的政策是让他们租房子,然后政府给住房补贴,这应该是一个成本(包括机会成本)效益最高的政策选择。
  现在强调建廉租房小区,其实是人为地把低收入家庭集中到一起了,这在政治上显然是非理性的。从国际经验看,二战后,发达国家曾经一度大量兴建“公共住房”。然而,这些房子本来就投资有限,材质自然不会太好,因此容易老化损坏。同时,因为低收入家庭请不起物业管理,设施设备也很容易损坏。发达国家的前车之鉴是,最后这些“公共住房”大多变成城市中的“贫民窟”了。
  当然,不是说中国一定也会这样。但要说廉租房在保障性住房政策中要处于“为主”的地位,似乎有点不合理。道理其实很简单,需要以“廉租房”来满足居住需求的人口或家庭既然并不多,也就用不了花那么大的力气。退一步说,就是为这24000户统统盖新房子,也就那么回事。
  再说公租房。如果我们不健忘,那么就回想一下10年前我们为什么要进行住房改革?在这里要表达的意思是,当年住房改革的目标不就是公租房吗?建国以后,一直到80年代,中国人住的都是公租房。要是政府盖房子出租能够满足人民群众的需要,我们为什么要搞“房改”。
  前40年,因为全面实行低工资政策,当时的公租房也只能收取低租金,建房的成本根本收不回来,政府因此也就不可能持续投入很多资金去大批建房。另一方面,这些公租房的维修也需要资金,这也只有依靠政府的财政投入。这种两面夹攻的态势,使得政府难以招架。几十年下来,在住房问题上就出现了大量的“欠账”。后来,干脆就让单位自己给职工建房分房,这就有了单位制下的福利分房。但是,福利分房政策不但没有解决上述问题,反而因基层单位的权力插手其间,导致了普遍的不公平。
  正因为如此,我们要在政策上改弦更张,想用“房改”来扭转这样的被动局面。当时的思路是很清晰的,首先,停止福利分房;其次,按较低廉的价格,让人民群众把他们已经取得居住权的房子买下。40多年来,人民群众第一次有了产权属于自己的房子,亦即有了自己的不动产,那是欢天喜地的。同时,实行这样的政策,政府也把房屋维修的包袱给甩了。再次,人民群众以后再想改善基本的住房条件,那就以购买经济适用房的方式来解决。第四,对买不起房但有继续改善住房条件需要的低收入户,可以提供廉租房。第五,如果想大幅度改善住房条件,那就上市场去买商品房。但是,遗憾的是,到了具体实施时,这些政策全给搅成了一团乱麻。
  回顾这一段历史,我们可以发现,现在的保障性住房政策中,突出“公租房”,从政策上看,可能是一种退步,退回到房改以前的老路上去了。公租房需要政府投入大量资金去建设,现在看来很多地方政府其实勉为其难。再说,公租房新的时候很好看,高高兴兴的搬进去了,五年之后、十年之后,设施设备坏了,谁来维修?房子的物权属于公家,房租也交给公家,那当然应该由公家来维修。可想而知,时间一久,房改前我们已经遭遇过的矛盾又全都出来了。历史的事实已经证明,以这种方式是很难满足人民群众的住房需要的,反倒会给政府背上包袱,这肯定不是明智的政策选择。
  房改时设想的经济适用房政策应该是怎样的呢?首先,经济适用房是按“非营利”的政策思路设计的,说句大白话,就是按成本价出售。因为建房的成本可以迅速回收,而回收的资金又可以再次投入建房,所以这项政策在经济上是可持续的。其次,经济适用房出售以后,就成为房主自己的资产,以后出现的一切问题,包括维修就得自己解决了。其三,人民群众拥有自己的资产,肯定非常高兴,这对稳定社会非常有利。所以,最好的政策选择其实应该是经济适用房,这才应该成为保障性住房的重点。
  很可惜,在一段时间内,这项政策在实施和执行中出了问题,现在已经被彻底污名化了。经济适用房的问题处在哪里?首先是分配,这本应是政府的行为,但是政府不作为,由房地产商自己去卖,这就把应该非营利操作的保障性住房给市场化、利润最大化了。加上腐败的渗入,结果是不该买的买了,该买的却买不上。现在在中国再讲经济适用房,倒成了“臭遍大街”的污秽之物了。
  但平心而论,正确的选择还应该是“经济适用房”首先要为其正名,然后按正确的方式去操作。中国人的住房梦可以从经济适用房起步,然后再阶梯式地去圆梦:首先,政府给人民群众提供一套经济适用房。提供的方式可以按普惠型的思路,即政府对所有的公民都负有解决住房问题的责任。也就是说,中华人民共和国公民不管有钱没钱,统统有权参加摇号,摇到了就买。但是,有两种人,一是在房改时已经买下自己住房的人,二是近年来已经购买了经济适用房的人,因为政府已经对他们尽了责任,因此就没有资格再参加分配。
  经济适用房面积应该不大,譬如使用面积40平米左右,但有厨房,有厕所。在现代社会里,有厨房厕所是居住文明的最起码标准。买了经济适用房以后,随着事业的发展,收入的增加,以及家庭成员的变化,住房条件不适合了,就可以把这个房子卖出去,再买新房,……一步一步地改善住房条件。有一部分人可能会在某个阶梯上止步,但这并不影响他们基本的居住水平。
  居民家庭买下的房子,应该使其成为个人的资产。不要再去制定很复杂的政策,作这样那样的限制——买了就是你自己的资产,甚至当天就可以拿到市场上去卖了,但政府给的机会一生只有一次。试想,这样做,会使房源增加,又有“经济适用房”起着指导价的作用,房价还能疯涨?
  总而言之,正像温总理说的那样,房地产的问题让市场去管,而政府管保障性住房,只有角色分工明确,中国的住房问题才能真正解决。再说,人民群众的住房问题解决了,房地产市场上的房价爱多高多高。世界上比中国“一线城市”房价更高的城市多得去,为什么他们的人民群众不会像中国人那样怨天怨地。因为他们有“住房社会政策——Housing”,也就是中国的保障性住房政策。
  顺便再啰嗦一句,政府压房价是有政治风险的。如前所述,政府要做的事情就是充分地提供保障性住房,但这对房地产市场可能起到“瓮底抽薪”的作用,房价再高也高不到哪里去,但这是市场在“管”,在起作用。如果政府真用“N条”、“X条”把房价“压”下去了,一部分在房价较高时买房的人房子就会成为“负资产”,这时候,买房自己住和买房投机的都可能被不分青红皂白地“中彩”。这时,他们会埋怨政府,实际上对社会稳定不利。