偶看新闻绘本 奇妙的颜色:房价跌50%绝非中国不能承受之重
来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/04/20 19:43:10
房价跌50%绝非中国不能承受之重
11月11日，在2011年财新峰会上，刘明康表示，假设最坏的情况发生，即当房价下跌50%，银行的贷款覆盖仍能达到100%，虽然利息不能收回，但本金没有问题。此消息一出，立即在房地产业界引起轩然大波，有人质疑刘明康的说法，称房价跌50%银行肯定承受不了，有人说房价下跌50%，中国经济会受重创，甚至有开发商说，“房价跌50%就跑路，但肯定是银行先死”。
而业界知名人士也纷纷发表看法，叶檀称房价缓步下行才是福，李稻葵称未来两三年房价跌幅不会超过15%。他们的核心观点是，中国房价万万不能大跌，否则将国家大乱。对此，笔者以为，中国房价跌50%，不仅银行承受得了，对于中国而言，也绝非不能承受之重。
首先，房价是近两年才猛涨的，绝大多数房贷是房价上涨前产生的，房价跌50%，银行完全能承受。
刘明康说“银行业60%以上的贷款是在2009年6月30日以前发放的，而房价是在此后6个月内才呈现了几何级数的增长，所以银行业风险承受能力较大。”
他进一步解释称，自2008年，银监会就要求商业银行进行房地产压力测试，监管部门也会进行整体测试，这样的测试已经进行了三轮，得到的结果是，当房价下跌40%时，银行的贷款覆盖率仍能达到110%；而最坏的情况发生，即当房价下跌50%，银行的贷款覆盖仍能达到100%，虽然利息不能回收，但本金没有问题。
在他看来，银监会对于首套房和二套房的区分，以及据此对首付成数的区别要求，会起到防范按揭贷款风险的作用。
在房地产开发贷款方面，刘明康指出，银监会已经要求银行注意风险防范，比如，开发商目前贷款时要按照在建工程来抵押，而不是用地皮来抵押，这种做法已成为了银行的主流，而对于土地贬值可能造成的贷款风险，刘明康表示，压力测试已将这种因素考虑进去。
除了刘明康的有力佐证，还有更为重要一点，即在房价下跌50%的市场态势下，将激发大量的市场需求，从而令个人房贷大量增加，而新增房贷所产生的利润足以弥补因个贷违约所产生的损失。
故此，房价下跌50%，银行完全能承受。
其次，房价下跌50%，尽管银行不良贷款率将上升，却不会危及金融体系。
银行贷款在房地产方面的贷款大体分为两类：地产商开发贷款和居民按揭贷款。居民按揭贷款成为不良贷款的可能很小，因为绝大多数居民不会选择拒绝还贷而白白扔掉几十万的首付款。房价下跌有可能导致一批地产商倒闭，造成不良贷款。但我们说这种不良贷款只是一个时间问题，因为地产商可能会由于资金链条的暂时断裂而破产，但是如果他们所正在进行中的地产项目顺利完成，所产生的利润是足以归还银行贷款的。所以对于这种情况的解决办法就是兼并和债务重组。或者直接由政府出面将该地产商的楼盘规划为限价房和廉租房项目。相信其产生的利润足以归还银行贷款。
第三，房价跌50%，尽管将导致已购房者资产缩水，却不会引起社会动荡。
已购房者分两种。完全自住者和投资或投机者。对于前者。房价的上涨和下跌只是心里层面的影响，对其生活并不构成实际影响。对于后者，一般是身有余财的富人阶层，房价的下跌是他们完全可以承受的，也是应该由他们来承受的。
第四，房价跌50%，尽管将导致部分地产商破产，却有利于房地产领域洗牌，促进房地产市场尽快迈向健康有序的发展通道。
房价下跌50%，可能会造成长期的市场观望，从而导致部分地产商资金链断裂而破产。我们说这是地产行业为之前的疯狂必须付出的代价。十多年来房地产市场疯狂发展，鱼目混珠，泥沙俱下。房价的下跌，大浪淘沙，洗掉那些不合格的地产商，使一些真正有实力的，有社会责任感的地产商留下来，实行兼并重组，对地产行业的长期方展也是有好处的。
第五，在政府大面积保障房建设推进的基础上，即使房价下跌50%，也不会对房地产相关行业产生什么不利的影响，反而会在很大程度上拉动内需。
今年，1000万套保障房顺利完成，这样，在后期的建设、投放过程中，将在很大程度上带动建筑、建材、家电、家居等房地产相关行业发展。即使房价下跌50%，也不会对房地产相关行业产生什么不利的影响。相反地，房价下跌50%，将促进民众在教育、旅游、休闲、文化等方面的消费，在很大程度上拉动内需。