maka表单:房屋产权登记的权利人与实际出资人不一致，房屋产权登记的权利人是否有权出售该房-常州市中级人...

【案情】
1993年12月某甲以其母某乙的名义与某房地产开发公司签订商品房销售合同，购买商品房1套，总价款63400元。该房款实际由某甲支付。房管部门于1994年8月颁发了所有权人为某乙的房屋产权证，该产权证由某甲持有。1999年2月某乙以房屋产权证遗失为由，向房管部门申请补证，房管部门于1999年8月向某乙补发了产权证。
2000年3月某乙与某丙签订房屋买卖合同，将该房屋作价185000元出售给某丙，双方钱款及房屋钥匙均已交付。2000年7月某甲得知其母某乙将该房屋出售，遂要求房管部门停止办理房屋的过户登记手续并向法院提起诉讼，要求确认该房屋产权归其所有。某丙认为讼争房屋应属其所有，要求以第三人的名义参加本案的诉讼。
对本案的处理有两种不同的意见:
第一种意见认为，人民法院可以依职权对房屋进行确权。房屋产权登记仅仅是一种行政审查，是行政机关对不动产权属关系与状态的认可和证明，并不创设权利义务关系，是否享有对不动产的权利取决于当事人之间的民事实体法律关系，即不动产登记是行政确认而非行政确权。本案中房屋产权证只能做一般的证据来采用，并不能作为审理确权案件的唯一依据。房屋系由某甲出资购买，故该房屋应属某甲所有，某乙出卖房屋的行为侵犯了某甲的权益，因而某乙与某丙签订的房屋买卖合同是无效的。
第二种意见认为，房屋产权证是房屋权属的合法凭证，故某甲要求确权之诉应予驳回。某乙与某丙所订立的房屋买卖合同合法有效。
【评析】
本人原则同意第二种意见，应驳回某甲的诉讼请求，确认某乙与某丙签订的房屋买卖合同合法有效，讼争房屋的产权归某丙所有。
1、房屋产权为不动产物权之一，根据物权法的理论，物权具有公示原则，物权的公示原则是物权变动的基本原则。 所谓物权变动，是指依据法律行为所进行的物权的设立、移转、变更和废止的情况。而物权公示原则，是指物权各种变动必须以一种可以公开的、能够表现这种物权变动的方式予以展示并进而决定物权变动的效力的原则。公示的意义在于，法律行为仅仅是当事人自己的意思表示，但这种意思表示的后果，即物权的变动要发生排他的效力，既然要发生排他的效力，它就应依一种公开的方式表现出来，使得人们从这种表现方式上知道物上有物权存在，即知道该物权有排他性，以此来消除交易中的风险。物权公示最根本的作用是给物权的各种变动提供统一的、有公信力的法律基础，对物权人而言，是其物权获得法律承认的过程，也是其权利获得法律保护的基础。如其物权的变动未能进行公示，则法律并不承认其具有排他的作用，公示所提供的法律基础具有普遍信服的公信力。而不动产物权的公示方式即为不动产登记，它是以国家行为支持的物权公示手段，所以不动产登记的后果当然为社会普遍信服，无不具有公信力，从而产生权利正确性推定的效力，法律可以直接认定。故在本案中讼争房屋经过登记的权利人是某乙，而该房屋实际出资购买人为某甲，出现了登记的权利人与实际出资的权利人不一致的情况。根据物权公示原则所产生的效力的原理，应认定某乙为房屋产权人。
2、颁发房屋产权证是房屋管理部门依其行政职权所作出的行政行为。所谓行政行为，是指行政主体通过行政人，依法代表国家，基于行政职权所单方作出，能直接或间接引起法律效果的公务行为。而所谓能直接引起法律效果，是指行政行为的作出，能对行政相对人直接或间接地发生法律上的影响，即导致权利和义务的增减。具体行政行为能直接地引起法律效果。本案中房管部门所颁发的产权证即是房管部门依其职权所作出的具体行政行为，具有法律效力，在其未经法定程序变更或撤销的情况下，人民法院不能对其权属进行认定，否则就可能出现二种结论完全不同的具有法律效力的权利凭证。因此人民法院在行政机关对其所作出的具体行政行为未被撤销或变更的情况下，应驳回某甲的确权之诉。
3、本案中某甲将其出资购买的房屋登记在其母某乙名下，没有受协迫或其他违背其真实意思的情形，也没有其他违反法律的情形，某甲对其所实施的这一法律行为是明知的，系其自主行为，故房管部门将房屋的权利人登记为某乙是正确的。某甲应对其行为承担相应的法律后果。
4、基于不动产物权登记的公信力，即使登记错误或有遗漏，因信赖登记正确而与登记的权利人进行交易的善意第三人，其所得利益应受法律保护。在此情形下，真正的权利人因此而丧失所有权。本案中的第三人某丙因信赖不动产登记的权利人某乙为正确的权利人而与某乙签订了房屋买卖合同，该合同是双方的真实意思表示，符合法律规定，并且双方已实际交付，某丙的权利法律应予以保护。而即使某乙并非真正的产权人，某甲为真正的产权人，也不能支持某甲要求确权给已的诉讼请求。这也是维护不动产交易安全和稳定的客观要求。