偶看新闻明竹欣虹丁乾后续:房地产会计学习资料(申请加精) - 职场人生 - 广州妈妈论坛
来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/04/24 14:56:16
房地产会计学习资料(申请加精)
我一直在大型的上市公司从事财务工作，尤其熟悉房地产业与施工业财务，对用友821可自行安装破解版
（只是用来学习的哟要不就违法了）和ＳＱＬ２０００，这些年来收集了些资料与心得大家共同学习，先发些材料上来了。某房地产开发企业会计科目设置 （电算化设帐用）
类型 级次 科目编码 科目名称 辅助账类型
资产 1 1001 现金
资产 1 1002 银行存款
资产 2 100201 工商银行
资产 2 100202 农业银行
资产 3 10020201 XX分理处
资产 3 10020202 XX支行营业部
资产 2 100203 中国银行
资产 3 10020301 XX分理处
资产 2 100204 建设银行
资产 2 100205 交通银行
资产 3 10020501 XX支行
资产 2 100206 商业银行
资产 2 100207 深圳发展银行
资产 3 10020701 XX支行
资产 3 10020702 XX支行（91）
资产 2 100208 民生银行
资产 3 10020801 分行营业部12
资产 2 100209 华夏银行
资产 2 100210 兴业银行
资产 3 10021001 XX分行
资产 2 100211 招商银行
资产 2 100212 上海浦东发展银行
资产 2 100213 中信实业银行
资产 3 10021301 分行XX支行
资产 2 100214 光大银行
资产 2 100215 中国信合
资产 1 1009 其他货币资金
资产 2 100901 外埠存款
资产 2 100902 银行本票
资产 2 100903 银行汇票
资产 2 100904 信用卡
资产 2 100905 按揭保证金
资产 3 10090501 农行XX支行
资产 3 10090502 深发行（02）
资产 2 100906 银行承兑汇票保证金
资产 2 100907 定期存款
资产 2 100997 其他
资产 1 1101 短期投资 客户往来
资产 2 110101 股票 客户往来
资产 2 110102 债券 客户往来
资产 2 110103 基金 客户往来
资产 2 110197 其他 客户往来
资产 1 1102 短期投资跌价准备 客户往来
资产 2 110201 股票 客户往来
资产 2 110202 债券 客户往来
资产 2 110203 基金 客户往来
资产 2 110297 其他 客户往来
资产 1 1111 应收票据 客户往来
资产 2 111101 银行承兑汇票 客户往来
资产 2 111102 商业承兑汇票 客户往来
资产 1 1121 应收股利
资产 1 1122 应收利息
资产 1 1131 应收账款
资产 2 113101 应收购房款 项目客户
资产 2 113102 应收工程款 项目客户
资产 2 113103 应收劳务费 项目客户
资产 2 113104 应收租金 项目客户
资产 2 113197 其他
资产 1 1133 其他应收款
资产 2 113301 关联单位往来 客户往来
资产 2 113302 其他单位往来 客户往来
资产 2 113303 内部员工往来 个人往来
资产 2 113304 代垫代付款项
资产 3 11330401 代垫购房户按揭本息 客户往来
资产 4 1133040101 高新区支行 客户往来
资产 4 1133040102 深发行 客户往来
资产 2 113397 其他
资产 1 1141 坏账准备
资产 2 114101 应收账款计提
资产 2 114102 其他应收款计提
资产 1 1151 预付账款
资产 2 115101 预付工程款 项目供应商
资产 2 115102 预付购货款 项目供应商
资产 2 115197 其他预付款
资产 1 1211 库存材料
资产 2 121101 土建工程材料
资产 2 121102 安装工程材料
资产 2 121103 装饰工程材料
资产 2 121104 库存设备
资产 2 121105 物业管理材料
资产 2 121197 其他
资产 1 1231 低值易耗品
资产 1 1233 开发产品 项目核算
资产 2 123301 出售开发产品 项目核算
资产 2 123302 出租开发产品 项目核算
资产 1 1243 库存商品
资产 1 1281 存货跌价准备
资产 1 1301 待摊费用
资产 2 130101 广告费
资产 2 130102 保险费
资产 2 130103 报刊杂志费
资产 2 130104 装修费
资产 2 130105 油费
资产 2 130197 其他
资产 1 1401 长期股权投资
资产 2 140101 股票投资
资产 2 140102 其他股权投资
资产 1 1402 长期债权投资
资产 2 140201 债券投资
资产 2 140202 其他债权投资
资产 1 1403 其它长期投资
资产 1 1421 长期投资减值准备
资产 1 1501 固定资产
资产 1 1502 累计折旧
资产 1 1505 固定资产减值准备
资产 1 1603 在建工程
资产 1 1605 在建工程减值准备
资产 1 1701 固定资产清理
资产 1 1801 无形资产
资产 2 180101 专利权
资产 2 180102 非专利技术
资产 2 180103 土地使用权
资产 2 180197 其他
资产 1 1805 无形资产减值准备
资产 1 1815 未确认融资费用
资产 1 1901 长期待摊费用
资产 2 190101 固资定产修理支出
资产 2 190102 租入固资定产改良支出
资产 2 190103 筹费备用
资产 2 190104 利息支出
资产 2 190197 其他长期待摊费用
资产 1 1911 待处理财产损溢
资产 2 191101 待处理流动资产损溢
资产 2 191102 待处理固定资产损溢
负债 1 2101 短期借款
负债 2 210101 银行短期借款
负债 3 21010101 中信银行
负债 2 210197 其他短期借款
负债 1 2111 应付票据 供应商往来
负债 2 211101 应付银行承兑汇票 供应商往来
负债 2 211102 应付商业承兑汇票 供应商往来
负债 1 2121 应付账款 供应商往来
负债 2 212101 应付工程款 项目供应商
负债 2 212102 应付购货款 项目供应商
负债 2 212197 其他应付账款 供应商往来
负债 1 2131 预收账款
负债 2 213101 预收购房款 项目客户
负债 2 213102 预收工程款 项目客户
负债 2 213103 预收劳务费 项目客户
负债 2 213104 预收租金 项目客户
负债 2 213197 其他预收款
负债 2 213199 预收账款结转
负债 3 21319901 预收购房款结转
负债 4 2131990101 在水一方二期
负债 1 2151 应付工资
负债 2 215101 工资
负债 3 21510101 岗位工资 部门核算
负债 3 21510102 绩效工资 部门核算
负债 3 21510103 加班工资 部门核算
负债 2 215102 奖金 部门核算
负债 2 215103 津贴
负债 2 215104 补贴
负债 2 215197 其他
负债 1 2153 应付福利费
负债 2 215301 提取福利费
负债 2 215302 职工医费药
负债 2 215303 独子学杂费
负债 2 215304 职工困难补助费
负债 2 215305 福利人员工资
负债 2 215397 其他福利费
负债 1 2161 应付股利
负债 1 2171 应交税金
负债 2 217101 应交增值税
负债 2 217102 未交增值税
负债 2 217103 应交消费税
负债 2 217104 应交营业税
负债 3 21710401 XX区
负债 2 217105 应交所得税
负债 3 21710501 应交所得税
负债 3 21710502 预交所得税
负债 2 217106 应交土地增值税
负债 2 217107 应交城市维护建设税
负债 3 21710701 XX区
负债 2 217108 应交房产税
负债 2 217109 应交土地使用税
负债 2 217110 应交车船使用税
负债 2 217111 应交个人所得税
负债 2 217112 代扣代缴税金 供应商往来
负债 3 21711201 XX区 供应商往来
负债 1 2176 其他应交款
负债 2 217601 应交教育附加
负债 3 21760101 XX区
负债 2 217602 应交交通建设附加费
负债 2 217697 其他
负债 1 2181 其他应付款
负债 2 218101 其它单位往来 客户往来
负债 2 218102 代收代付款项
负债 3 21810201 代收大修基金 项目客户
负债 3 21810202 代收交易手续费 项目客户
负债 2 218103 保证金
负债 2 218197 其它
负债 3 21819701 工会经费
负债 3 21819702 职工教育经费
负债 3 21819703 职工保险费
负债 3 21819704 住房公积金
负债 3 21819705 购房俱乐部
负债 1 2191 预提费用
负债 2 219101 银行借款利息
负债 2 219102 其他借款利息
负债 2 219103 票据贴现利息
负债 2 219197 其他
负债 1 2211 预计负债
负债 2 221101 对外提供担保
负债 2 221102 未决诉讼
负债 2 221103 产品质量保证
负债 2 221104 商业承兑票据贴现
负债 2 221197 其他
负债 1 2301 长期借款
负债 2 230101 银行长期借款
负债 2 230197 其他长期借款
负债 1 2311 应付债券
负债 2 231101 债券面值
负债 2 231102 债券溢价
负债 2 231103 债券折价
负债 2 231104 应计利息
负债 1 2321 长期应付款
负债 2 232101 代管基金
负债 2 232197 其他
负债 1 2341 递延税款
权益 1 3101 实收资本
权益 2 310101 国家资本
权益 2 310102 法人资本
权益 2 310103 个人资本
权益 2 310104 外资资本
权益 2 310105 其它资本
权益 1 3111 资本公积
权益 2 311101 资本溢价
权益 2 311102 接受捐赠非现金资产准备
权益 2 311103 接受现金捐赠
权益 2 311104 股权投资准备
权益 2 311105 拨款转入
权益 2 311106 外币资本折算差额
权益 2 311107 其他资本公积
权益 1 3121 盈余公积
权益 2 312101 法定盈余公积
权益 2 312102 任意盈余公积
权益 2 312103 法定公益金
权益 2 312104 储备基金
权益 2 312105 企业发展基金
权益 2 312106 利润归还投资
权益 1 3131 本年利润
权益 1 3141 利润分配
权益 2 314101 其他转入
权益 2 314102 提取法定盈余公积
权益 2 314103 提取法定公益金
权益 2 314104 提取储备基金
权益 2 314105 提取企业发展基金
权益 2 314106 提取职工奖励及福利基金
权益 2 314107 利润归还投资
权益 2 314108 提取任意盈余公积
权益 2 314115 未分配利润
成本 1 4101 开发成本
成本 2 410101 项目一
成本 3 41010101 土地征用及拆迁费 供应商往来
成本 3 41010102 前期工程费 供应商往来
成本 3 41010103 基础设施费 供应商往来
成本 3 41010104 建安工程费 供应商往来
成本 3 41010105 园林环境费 供应商往来
成本 3 41010106 公共配套费 供应商往来
成本 3 41010107 开发间接费
成本 3 41010108 资金成本
成本 3 41010109 成本结转
成本 2 410102 项目二
成本 3 41010201 土地征用及拆迁费 供应商往来
成本 3 41010202 前期工程费 供应商往来
成本 3 41010203 基础设施费 供应商往来
成本 3 41010204 建安工程费 供应商往来
成本 3 41010205 园林环境费 供应商往来
成本 3 41010206 公共配套费 供应商往来
成本 3 41010207 开发间接费
成本 3 41010208 资金成本
成本 3 41010209 成本结转
成本 2 410103 项目三
成本 3 41010301 土地征用及拆迁费 供应商往来
成本 3 41010302 前期工程费 供应商往来
成本 3 41010303 基础设施费 供应商往来
成本 3 41010304 建安工程费 供应商往来
成本 3 41010305 园林环境费 供应商往来
成本 3 41010306 公共配套费 供应商往来
成本 3 41010307 开发间接费
成本 3 41010308 资金成本
成本 3 41010309 成本结转
成本 2 410104 项目四
成本 3 41010401 土地征用及拆迁费 供应商往来
成本 3 41010402 前期工程费 供应商往来
成本 3 41010403 基础设施费 供应商往来
成本 3 41010404 建安工程费 供应商往来
成本 3 41010405 园林环境费 供应商往来
成本 3 41010406 公共配套费 供应商往来
成本 3 41010407 开发间接费
成本 3 41010408 资金成本
成本 3 41010409 成本结转
成本 1 4105 开发间接费
成本 2 410501 ＸＸ项目部
成本 3 41050101 工资
成本 3 41050102 职工保险费
成本 3 41050103 福利费
成本 3 41050104 教育培训费
成本 3 41050105 工作餐
成本 3 41050106 办公费
成本 3 41050107 差旅费
成本 3 41050108 通讯费
成本 3 41050109 邮电费
成本 3 41050110 业务招待费
成本 3 41050111 车辆费用
成本 3 41050112 会务费
成本 3 41050113 租赁费
成本 3 41050114 维修费
成本 3 41050115 保险费
成本 3 41050116 折旧费
成本 3 41050117 低值易耗品摊销
成本 3 41050118 资产摊销
成本 3 41050119 水电物管费
成本 3 41050130 资金利息
成本 3 41050197 其他
成本 2 410502 项目部二
成本 3 41050201 工资
成本 3 41050202 职工保险费
成本 3 41050203 福利费
成本 3 41050204 教育培训费
成本 3 41050205 工作餐
成本 3 41050206 办公费
成本 3 41050207 差旅费
成本 3 41050208 通讯费
成本 3 41050209 邮电费
成本 3 41050210 业务招待费
成本 3 41050211 车辆费用
成本 3 41050212 会务费
成本 3 41050213 租赁费
成本 3 41050214 维修费
成本 3 41050215 保险费
成本 3 41050216 折旧费
成本 3 41050217 低值易耗品摊销
成本 3 41050218 资产摊销
成本 3 41050219 水电物管费
成本 3 41050230 资金利息
成本 3 41050297 其他
成本 2 410503 项目三
成本 3 41050301 工资
成本 3 41050302 职工保险费
成本 3 41050303 福利费
成本 3 41050304 教育培训费
成本 3 41050305 工作餐
成本 3 41050306 办公费
成本 3 41050307 差旅费
成本 3 41050308 通讯费
成本 3 41050309 邮电费
成本 3 41050310 业务招待费
成本 3 41050311 车辆费用
成本 3 41050312 会务费
成本 3 41050313 租赁费
成本 3 41050314 维修费
成本 3 41050315 保险费
成本 3 41050316 折旧费
成本 3 41050317 低值易耗品摊销
成本 3 41050318 资产摊销
成本 3 41050319 水电物管费
成本 3 41050330 资金利息
成本 3 41050397 其他
成本 2 410599 结转开发间接费用
成本 1 4107 劳务成本
成本 2 410701 工程监理成本
成本 2 410702 工程施工成本
成本 2 410703 代理开发成本
成本 2 410797 其他
成本 2 410799 劳务成本结转
损益 1 5101 主营业务收入
损益 2 510101 不动产销售收入
损益 2 510102 不动产租赁收入
损益 2 510103 物业收入 项目核算
损益 2 510104 培训咨询收入
损益 2 510105 劳务收入
损益 2 510197 其他经营收入
损益 1 5102 其他业务收入
损益 1 5201 投资收益
损益 2 520101 长期股权投资收益
损益 2 520102 长期债权投资收益
损益 2 520103 短期投资收益
损益 2 520104 计提的长期投资跌价准备
损益 2 520105 计提的短期投资跌价准备
损益 2 520197 其他投资收益
损益 1 5203 补贴收入
损益 1 5301 营业外收入
损益 2 530101 罚款收入
损益 2 530102 固资定产盘盈
损益 2 530103 处置固资定产净收益
损益 2 530104 非货币性交易收益
损益 2 530105 出售无形资产收益
损益 2 530197 其他收入
损益 1 5401 主营业务成本
损益 2 540101 不动产销售成本
损益 2 540102 不动产租赁成本
损益 2 540103 物业成本 项目核算
损益 2 540104 培训咨询成本
损益 2 540105 劳务成本
损益 2 540197 其他经营成本
损益 1 5402 主营业务税金及附加
损益 1 5405 其他业务支出
损益 1 5501 营业费用
损益 2 550101 工资
损益 2 550102 职工保险费
损益 2 550103 福利费
损益 2 550104 教育培训费
损益 2 550105 工作餐
损益 2 550106 办公费
损益 2 550107 差旅费
损益 2 550108 通讯费
损益 2 550109 邮电费
损益 2 550110 业务经费
损益 2 550111 销售服务费
损益 2 550112 车辆费用
损益 2 550113 会务费
损益 2 550114 租赁费
损益 2 550115 修理费
损益 2 550116 保险费
损益 2 550117 折旧费
损益 2 550118 低值易耗品摊销
损益 2 550119 资产摊销
损益 2 550120 水电物管费
损益 2 550121 广告费
损益 2 550122 宣传展览费
损益 2 550123 产权交易税费
损益 2 550124 卖场装修费
损益 2 550125 包装费
损益 2 550126 运输费
损益 2 550127 装卸费
损益 2 550128 仓储保管费
损益 2 550129 委托代销手续费
损益 2 550130 样品及产品损耗
损益 2 550197 其他
损益 1 5502 管理费用
损益 2 550201 工资
损益 2 550202 福利费
损益 2 550203 养老保险
损益 2 550204 失业保险
损益 2 550205 医疗保险
损益 2 550206 住房公积金
损益 2 550207 工会经费
损益 2 550208 职工教育经费
损益 2 550209 劳动保护费
损益 2 550210 教育培训费
损益 2 550211 工作餐
损益 2 550212 办公费 部门核算
损益 2 550213 差旅费 部门核算
损益 2 550214 水电费
损益 2 550215 通讯费 部门核算
损益 2 550216 邮电费
损益 2 550217 业务招待费 部门核算
损益 2 550218 车辆费用
损益 2 550219 会务费 部门核算
损益 2 550220 租赁费
损益 2 550221 修理费
损益 2 550222 保险费
损益 2 550223 折旧费
损益 2 550224 低值易耗品摊销
损益 2 550225 无形资产摊销
损益 2 550226 长期待摊费用摊销
损益 2 550227 存货盘亏及毁损
损益 2 550228 物管费
损益 2 550229 税金
损益 3 55022901 车船使用税
损益 3 55022902 土地使用税
损益 3 55022903 印花税
损益 3 55022904 房产税
损益 2 550230 诉讼仲裁费
损益 2 550231 聘请中价机构费用
损益 2 550232 咨询费
损益 2 550233 研究开发费
损益 2 550234 技术转让费
损益 2 550235 董事会会费
损益 2 550236 排污费
损益 2 550237 企业宣传费
损益 2 550238 坏账准备
损益 2 550239 存货跌价准备
损益 2 550297 其他
损益 1 5503 财务费用
损益 2 550301 利息支出
损益 2 550302 票据贴现利息
损益 2 550303 利息收入
损益 2 550304 手续费
损益 2 550397 其他财务费用
损益 1 5601 营业外支出
损益 2 560101 捐赠资出
损益 2 560102 罚款支出
损益 2 560103 固资定产盘亏
损益 2 560104 处置固定产资净损失
损益 2 560105 非常损失
损益 2 560106 债务重组损失
损益 2 560107 计提的固定资产减值准备
损益 2 560108 计提的无形资产减值准备
损益 2 560109 计提的在建工程减值准备
损益 2 560197 其他支出
损益 1 5701 所得税
损益 1 5801 以前年度损益调整
[ 本帖最后由 七笔勾 于 2008-6-1 13:38 编辑 ] 人生在世如身处荆棘之中，心不动，人不妄动，不动则不伤；如心动则人妄动，伤其身痛其骨，于是体会到世间诸般痛苦。
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房地产开发企业的成本费用不外乎两大部分。其一是房地产企业的开发成本，其二是房地产企业的开发费用
房地产开发企业的费用大致可以分为两大类：
1、
计入开发成本的费用：包括全部计入开发成本的开发间接费用以及部分计入开发成本的应付职工薪酬、职工福利费等。它们与开发成本密切相关，是开发成本的重要组成部分。
2、
计入当期损益的费用：包括管理费用、财务费用、销售费用。它们与开发成本没有直接联系，但是同样对企业的损益有较大影响。
正是由于费用的性质、分类的差异，我们在会计核算上必须分清各种费用的界限，否则会影响会计核算的质量，可能导致产生涉税风险，形成严重的涉税损失。
1、分清开发成本与开发费用的界限；
2、分清管理费用与开发间接费用、管理费用与销售费用的界限
3、分清财务费用的利息支出与开发间接费用利息支出的界限；
4、分清职工福利费与管理费用、开发间接费用的界限；
5、分清本期费用与上期费用、下期费用的界限。
（二）费用核算的主要内容
房地产开发企业的费用一般说来有管理费用、销售费用、财务费用、开发间接费用、应付职工薪酬、职工福利费等，每一个费用均有不同的核算内容。
1、 管理费用
房地产开发企业的管理费用是指企业在开发经营过程中发生的为组织和管理生产经营活动所发生的各种共同性费用。包括企业的董事会和行政管理部门在企业的经营管理中发生的，或者应当由企业统一负担的各项费用，具体包括以下几方面：
（1）企业管理职能部门方面的费用：包括企业管理服务人员开支的职工薪酬、办公费和差旅费、房屋租赁费水电费等；
（2）用于企业直接管理之外的费用。包括董事会费、咨询顾问费、聘请中介机构费、诉讼费等。
（3）提供生产技术条件的费用：包括排污费、技术转让费、研发费用、无形资产摊销、长期待摊费用（含开办费）摊销等。
（4）合理必要的业务招待费：是指企业所发生的所有业务招待费（包括销售部门、项目管理部等）。
（5）其他管理费用支出：指不包括在以上各项之内又应列入管理费用的费用。
2、 销售费用
房地产开发企业的销售费用，是指企业销售商品房、提供劳务的过程中发生的各种费用，主要包括四个方面：
（1）销售机构（售楼部）发生的费用：职工薪酬、办公费、差旅费、修理费、物料消耗、租赁费、水电费等。
（2）销售推广费：主要是与销售相关的媒体广告费、业务宣传费，如广告发布费、广告制作费、展位费及展台搭建费、宣传费、灯箱制作费、展板制作费和楼书印刷费等。
（3）合同交易费等：预售合同或出售合同交易时开发公司所需交纳的交易手续费用，而非代收代付客户部分的交易费。另外还包括付给交易中心的网上服务备案费等。
（4）销售代理费：部分房地产开发企业将部分或全部等商品房销售业务外包给专业等销售公司而发生等代理费用。包括：销售佣金、销售代理费、销售策划费等。
3、 财务费用
房地产开发企业的财务费用，是指企业为筹集生产经营所需资金等而发生的筹资费用，包括利息支出(减利息收入)、汇兑损益以及相关的手续费、企业发生的现金折扣或收到的现金折扣等。
但是房地产开发企业的开发产品过程中的借款费用，满足资本化条件的应予资本化，不能作为“财务费用”，应该属于“开发间接费用”。
4、 开发间接费用
房地产开发企业的开发间接费用，是指房地产开发企业内部独立核算单位（如：开发项目管理部、分公司等）为组织或管理开发产品而发生的各项共同性费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。主要包括三个方面：
（1）内部核算单位为组织管理开发产品所发生的费用。包括管理服务人员开支的职工薪酬、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销、劳动保护费、办公费和差旅费、房屋租赁费水电费等。
（2）与开发产品有直接联系支付外部单位（含政府部门）的费用。主要包括开发过程中的利息支出、土地使用税、工程监理费、交政府部门的维修基金、工程预决算编制及审查费、前期物业管理费等。
（3）其他开发间接费用支出：指不包括在以上各项之内又应列入开发间接费用的其他开支。
5、 应付职工薪酬
新会计准则引入了“应付职工薪酬”的新概念，它与原制度的“应付工资”“应付福利费”类似，但是它的内涵更为广泛。
房地产开发企业的“应付职工薪酬”，是指为职工个人开支的所有费用，主要包括：工资、职工福利、社会保险费、住房公积金、工会经费、职工教育经费、非货币性福利、辞退福利、股份支付等。
6、 职工福利费
根据新会计准则的规定，“职工福利费”属于“应付职工薪酬”的组成内容之一。根据新的《企业财务通则》的规定，从2007年1月1日开始，所有企业不再计提14%的职工福利费，而改为据实列支。因此有必要对职工福利费的内容搞清楚。
一般说来，职工福利费主要用于职工的医药费(指尚未参加职工医疗保险的企业)，医护人员的工资、医务经费，职工因公负伤赴外地就医路费，职工生活困难补助，职工浴室、理发室、幼儿园、托儿所人员的工资以及按国家规定开支的其他职工福利支出。
（三）
费用明细项目的设置
从前述我们基本清楚了房地产开发企业费用核算的内容，那么在组织费用核算过程中，如何设置明细项目？现从会计核算角度，结合财务、税收政策，就费用的明细项目的设置作如下探讨：
1、管理费用
房地产开发企业在设置“管理费用”的明细项目时，必须分清楚管理费用与开发间接费用、销售费用的界限。一般说来管理费用应设置以下明细项目：
1)职工薪酬 ：企业管理服务人员的职工薪酬。
2)修理费 ：企业管理用固定资产、低值易耗品等修理费用。
3)物料消耗：企业管理服务耗用材料、用品的费用。
4)低值易耗品摊销：企业管理用低值易耗品的摊销费（含一次性耗用与多次摊销）。
5)办公费：指开发企业各管理服务部门发生的办公用的文具、纸张、印刷、邮电、通讯、书报、烧水和集体取暖用煤等费用。
6)会议费：是指企业召开各种会议的费用支出，包括会议房租费（含会议室租金）、伙食补助费、交通费、办公用品费、文件印刷费、医药费等。
根据规定，会议费证明材料应包括：会议时间、地点、出席人员、内容、目的、费用标准、支付凭证等。
7)招聘费：企业招聘人员的猎头费、招聘广告费、招聘展位费等。
8)差旅费：指职工因工出差的差旅费、出差补助费、市内交通和误差补助费、劳动力招募费等方面的费用。
根据规定，差旅费的证明材料应包括：出差人员姓名、地点、时间、任务、支付凭证等。
9)车辆使用费：企业管理用自有车辆的油燃料费、养路费、过桥过路费、停车费等。
10)固定资产使用费：企业管理用固定资产等折旧费、维护维修费等。
11)房租及物管费水电费：企业租赁管理用房的租金、物业管理费、水电费、设备使用费等。
12)劳动保护费：是指确因工作需要为企业管理服务人员配备或提供工作服、手套、安全保护用品、防暑降温用品等所发生的支出。
13)董事会费：指企业董事会或最高权力机构及其成员为执行职权而发生的各项费用，包括成员津贴、差旅费、会议费等。
14)聘请中介机构费：指企业聘请会计师事务所等中介机构进行查账、验资、资产评估、税务清算、法律尽职调查等发生的费用。
15)咨询费、顾问费：是指企业向有关咨询机构进行科学技术、经营管理咨询时支付的费用，包括聘请经济技术顾问、法律顾问等支付的费用。
16)诉讼费：指企业向法院起诉或应诉而支付的费用。
17)业务招待费：指企业为业务经营的合理需要而支付的招待费用，外资企业的“交际应酬费”也包括在内。
18)税金：指企业自有资产按规定交纳的房产税、车船使用税、土地使用税以及印花税等。
这里的土地使用税是企业自用房屋、土地应该缴纳的土地使用税，开发产品过程中应该缴纳的土地使用税应该在“开发间接费用”核算。
19)技术转让费：是指企业使用非专利技术而支付的费用。
20)研发费用：包括新产品设计费、工艺规程制定费、设备调整费、原材料和半成品的试验费、技术图书资料费、未纳入国家计划的中间试验费、研究机构人员的工资、研究设备的折旧、与新产品的试制、技术研究有关的其他经费以及委托其他单位进行科研试制的费用。
21)无形资产推销费：是指专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术等无形资产的摊销。
22）长期待摊费用摊销：指企业对分摊期限在一年以上的各项费用在费用项目的受益期限内分期平均摊销（在不少于3年内），包括开办费摊销、按大修理间隔期平均摊销的固定资产大修理支出等。
23)排污费：是指企业按规定缴纳的排污费用。
24)开办费 ：是指企业在筹建期间发生的费用，包括筹建期间人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费，以及不计入固定资产和无形资产购建成本的汇兑损益利息等支出。
25)其他费用：指上列各项费用以外的其他管理费用支出。
2、销售费用
房地产开发企业在设置“销售费用”明细项目时，应该分清楚销售费用与管理费用、开发间接费用的界限。一般说来销售费用应设置以下明细项目：
1)职工薪酬：是指销售机构人员的职工薪酬（含销售提成等）。
2)修理费：销售机构使用的固定资产、低值易耗品等修理费用。
3)物料消耗：销售机构管理耗用材料、用品的费用。
4)低值易耗品摊销：销售机构和销售人员使用低值易耗品的摊销费（含一次性耗用与多次摊销）。
5)办公费 ：指销售机构发生的办公用的文具、纸张、印刷、邮电、通讯、书报、烧水和集体取暖用煤等费。
6)差旅费：销售人员因工出差的差旅费、出差补助费、市内交通和误差补助费等。
7)车辆使用费：指销售机构使用车辆的油燃料费、养路费、过桥过路费、停车费等。
8)固定资产使用费：指销售机构使用固定资产等折旧费、维护维修费等。
9)房租及物管费水电费：指销售机构用房的租金、物业管理费、水电费、设备使用费等。
10)劳动保护费：是指确因工作需要为销售人员配备或提供工作服、手套、安全保护用品、防暑降温用品等所发生的支出。
11)展览费:为销售商品房而参加房交会等开支的展位费及展台搭建费、场地布置费、制作费等。
12)广告费:指销售部门为销售商品房对外宣传所产生的所有广告费用，包括电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏等发布的广告费用。
根据规定，列支广告费应同时符合下列条件：
a、广告是通过经工商部门批准的专门机构制作的；
b、已实际支付费用，并已取得相应发票；
c、通过一定的媒体传播。
13) 业务宣传费：指销售部门为销售商品房对外宣传发生的宣传费用，如：广告设施及发布费（车站广告、路牌广告）、现场包装费（彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆）、促销活动费（场租、劳务费、活动场所布置费）宣传资料及礼品费（售楼书、各种礼品）销售模型制作费等。
14) 销售代理费：部分房地产开发企业将部分或全部等商品房销售业务外包给专业等销售公司而发生等代理费用。包括：销售佣金、销售代理费、销售策划费等。
根据规定，销售佣金应该符合下列条件的，可计入销售费用：
a 有合法真实凭证；
b支付的对象必须是独立的有权从事中介服务的纳税人或个人(支付对象不含本企业雇员)；
c 支付给个人的拥企，除另有规定者外，不得超过服务金额的5％。
15) 合同交易费：指销售过程中发生交易费用，包括交易服务费、交易手续费（备案费）、合同工本费、产权登记费、网上服务备案费等。
16) 商品房维修、看护费：商品房在销售过程中发生的维修费、看护费等。
17) 其他费用：指上列各项费用以外的其他销售费用支出。
3、财务费用
房地产开发企业在设置“财务费用”明细项目时，应该分清楚“财务费用――利息支出”与“开发间接费用――利息支出”的界限。一般说来财务费用应设置以下明细项目：
1)利息支出：指房地产企业开发产品完工后发生的利息支出，如果有利息收入应该抵减本项。
根据规定，向金融企业借款的利息支出，准予在所得税前扣除；向非金融企业借款的利息支出，不高于按照金融企业同期贷款基准利率计算的数额的部分，准予在所得税前扣除。
2)汇兑损益：指房地产企业因使用外国货币而产生的汇兑收益或损失，汇兑收益用“负数”反映。
3)金融机构手续费：企业支付给金融机构的相关手续费（支票、汇票、汇兑等手续费）pos机刷卡费等、票据工本费等。
4)现金折扣费用：根据销售合同约定产生的现金折扣费用。
5)股票发行费：股份有限公司发行股票支付给发行机构的费用。
6)票据贴现息：企业收到承兑汇票的贴现利息支出
7)其他费用：指上列各项费用以外的其他筹融资费用支出。
应该说明的是，筹融资过程中发生的评估费、审计费、登记费等，不应该作为财务费用列支。
4、开发间接费用
房地产开发企业在设置“开发间接费用”明细项目时，应该分清楚开发间接费用与管理费用、销售费用的界限。一般说来开发间接费用应设置以下明细项目：
1)职工薪酬 ：内部核算单位（如项目管理部等，下同）管理服务人员的职工薪酬。
2)修理费 ：内部核算单位管理用固定资产、低值易耗品等修理费用。
3)物料消耗：内部核算单位管理耗用的材料、用品费用。
4)低值易耗品摊销：内部核算单位管理用低值易耗品的摊销费（含一次性耗用与多次摊销）
5)办公费：指内部核算单位发生的办公用的文具、纸张、印刷、邮电、通讯、书报、烧水和集体取暖用煤等费用。
6)差旅费：指内部核算单位的人员因工出差的差旅费、出差补助费、市内交通和误差补助费等。
7)车辆使用费：指内部核算单位使用车辆的油燃料费、养路费、过桥过路费、停车费等。
8)固定资产使用费：指内部核算单位使用固定资产的折旧费、维护维修费等。
9)房租及物管费水电费：指内部核算单位租赁用房的租金、物业管理费、水电费、设备使用费等。
10)劳动保护费：是指确因工作需要为指内部核算单位人员配备或提供工作服、手套、安全保护用品、防暑降温用品等所发生的支出。
11) 周转房摊销：指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。
12) 利息支出：指房地产开发企业开发过程中借入资金所发生的利息支出及相关的手续费，但应冲减利息收入。
开发产品完工以后的借款利息，应作为财务费用，计人当期损益。
13）土地使用税：房地产开发企业在开发产品过程中，开发项目占用土地，按照规定缴纳的土地使用税。
14)工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的监理费用。
15) 房屋维修基金：房地产开发企业按照规定，向政府部门缴纳的房屋维修基金。代收业主的维修基金，不能计入该项目。
16)工程预决算编制及审查费：为编制、审查开发项目建筑工程施工图概算、预算、结算所支付的费用。
17)前期物业管理费：根据开发商与物业公司签订的合同，支付的前期物业管理费、开办费等。
18)其他费用：指上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。
5、应付职工薪酬
“应付职工薪酬”是新会计准则新设置的会计科目，根据新准则的要求，一般说来应设置以下明细项目：
1) 职工工资：是指支付给职工个人的劳动报酬，根据国家统计局的规定，包括计时工资、计件工资、各种津贴、补贴、加班工资等。
2) 职工福利：是指根据国家规定开支的各项福利费用，具体项目详见（应付福利费的明细项目设置）。
3) 社会保险费：根据国家规定，企业为职工个人支付的各种社会保险费。包括：基本医疗保险、基本养老保险、失业保险、工伤保险和生育保险。
4) 住房公积金：是指企业按照国务院《住房公积金管理条例》规定的基准和比例计算，向住房公积金为个人缴存的住房公积金。
5) 工会经费：企业按照规定支付给工会组织的工会经费，现行政策明确在职工工资总额2％(含)内的，准在所得税前扣除予以扣除。
6) 职工教育经费：是指企业用于职工个人的教育培训费用，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，企业实际发生的职工教育经费支出，在职工工资总额2．5％(含)以内的，准予在所得税前据实扣除。
7) 非货币性福利：是指企业以非货币性形式（发放实物或提供资产免费使用等）为职工提供的福利支出。
8) 辞退福利：因解除与职工的劳动合同关系而给予的补偿。
9）其他与获得职工提供的服务的相关支出，如股票期权等。
6、应付福利费
根据新会计准则关于“应付职工薪酬”核算内容的明确，应付福利费仅仅是其内容之一。根据新《企业财务通则》的要求，福利费不再按照工资总额的14%计提，采取据实列支方式。因此，本人建议房地产开发企业应该在“应付职工薪酬”的明细科目“应付福利费”下设置以下明细项目：
1)职工医疗费（指尚未参加职工医疗保险的企业）
2)医护人员职工薪酬
3)医务经费
4)职工因公负伤赴外地就医费
5)职工困难补助
6)职工浴室、理发室、幼儿园、托儿所人员的职工薪酬
7) 独生子女费
8) 计划生育奖励
9) 节日礼金
10)住院慰问费
11) 以及按照国家规定开支的其他职工福利支出
上述对房地产开发企业费用核算明细项目设立的探讨，仅仅是供同仁们参考而也。
1、新《企业所得税法》第四十九条明确：“企业所得税的征收管理除本法规定外，依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定执行。”
2、《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第二十四条明确：“从事生产、经营的纳税人应当自领取税务登记证件之日起15日内，将其财务、会计制度或者财务、会计处理办法报送主管税务机关备案。”
3、新《企业财务通则》第十三条明确：“经营者的财务管理职责主要包括：（一）拟订企业内部财务管理制度、财务战略、财务规划，编制财务预算。”
4、“财会〔2006〕18号”文中关于会计科目的说明中明确规定：“企业在不违反会计准则中确认、计量和报告规定的前提下，可以根据本单位的实际情况自行增设、分拆、合并会计科目。企业不存在的交易或者事项，可不设置相关会计科目。对于明细科目，企业可以比照本附录中的规定自行设置。”
房地产企业会计实务常见问题简答
问:房产分两期开发，一期建造的园林景观，会所等的成本应在两期成本中分配。分配的标准以两期的销售面积合理吗？有什么统一的分配标准？
答：建筑面积是房地产开发各期成本分配的主要标准，一般都采用此标准分配一些共同成本，如各期之间，配套设施、基础设施的成本等，对于前期和配套费用，其发生的成本与土地面积没有直接关系，而与建筑面积有关系，所以，其分摊标准一般是按建筑面积进行分摊。可销售面积是单位成本计算基础。参见下面详述：
由于土地费用和前期、配套等费用并不是按我们的会计分期来确定和支付的，所以，这部分费用除按上述开发成本的相应明细科目进行归集外，还要采用一定的分摊标准在各成本对象之间进行分摊。分摊的标准有两个，即土地面积和建筑面积。
由于企业在获得土地后必须按照规划部门规定的容积率进行规划设计，不得超容积率设计和施工，所以，该土地上的可建建筑面积在获得用地批准书时已经确定。但由于项目的分期施工，使得每期占用土地的面积与实际建造的建筑面积不匹配。如果按土地面积进行分摊，那么就会造成以高层为主的那一期单方土地成本低，而以多层或联排为主的一期单方土地成本高。在土地成本占开发成本比例较高的地区，按土地面积进行分摊就会造成各期成本忽高忽低，不能真实反映项目的实际成本。因而在一般情况下采用按建筑面积进行分摊比较合理。但如果建造的产品有明显的差异，比如将其中一部分土地用来专门建造大型商铺或俱乐部、或是在原来已建好的建筑物上进行改造等，与另外一部分土地上建造的是完全不同性质和不同用途的产品时，用土地面积进行分摊更符合项目的实际情况。所以，企业可根据项目开发的具体情况选用其一或同时使用，但一经确定不得随意更改。
根据取得的实测报告列示完工开发产品建筑面积的分布情况，并对照预测报告审核确认实测报告中总建筑面积和按品种分类的各类面积比例的准确性。区分那些是可售面积，那些是不可售面积（包括不可售的人防车库、自行车库、公建部分、教育设施、由于光照不足无法销售的房屋和居委会、物业办公用房屋等）。对会所、地下车库等公建配套设施是否可售的衡量标准是看其权属，如在销售合同中明确产权属于开发商所有，则属可售面积；如明确属全体业主，则属不可售面积，最终计算出实际可售房屋面积。这是计算单位成本的依据，如果面积计算不准确，直接影响销售成本和销售利润计算的准确性。
问:把会所作为售楼处，会所的装修费用和工程施工费用是放在“建筑安装施工费“还是在”公共配套设施费“核算？在公共配套设施中核算的“会所”等设施，需要核算的内容包含些什么？
答：把会所作为售楼处，理论上是会所的临时用途，按会所(公共配套设施)核算：
（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
（2）属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
按售楼处核算则看其是否能够单独作为成本对象进行核算，而分别作为自建固定资产或开发产品核算，兼作售楼处的会所如果属于（2）类，则无矛盾。但如果无产权，为业主共有则应该核算在公共配套设施费项下。
31号文对兼作售楼处的会所缺乏考虑。
在公共配套设施中核算的“会所”等设施，需要核算的内容主要是配套设施建造成本，很多企业将配套设施专门作为一项开发产品核算其成本，然后分摊计入不同开发产品的开发成本项下的公共配套设施费.
问:房屋实测报告的“房屋建筑总面积”是不是等于“可售产品的销售面积”+“公建面积(公共绿化占地面积)”？（实测报告上可售面积指的是“住宅”）
答：根据《房产测量规范》房屋实测报告的房屋建筑总面积包括：房屋套内建筑面积和房屋分摊的共有建筑面积。
问:为招聘员工发生的招聘广告费（有广告费发票），可以放在管理费用其他人工成本核算吗？税务是不是会把这一支出调整到广告费？
答：税务认定的广告费是为销售产品所做的广告，人员招聘广告是人力资源费用，不需调整。
问:基础设施费的中绿化的核算内容，是否仅指建造绿化的工程费用？绿化的面积不在建筑面积计算范围吧？
答：绿化占地不分摊土地成本，绿化不形成建筑物，不应纳入建筑面积计算。
问:销售推广费中的分类中媒体广告费、广告制作费、展位费及展台搭建费、户外发布费、围墙彩绘费、宣传费、灯箱制作费、展板制作费和楼书印刷费等，按税务口径划分的广告费和业务宣传费是哪几项？
答：广告费包括媒体广告费、户外发布费，展位费及展台搭建费作为展览费，其他应归入宣传费。业务宣传费是企业开展业务宣传活动所支付的费用，主要是指未通过媒体的广告性支出，包括企业发放的印有企业标志的礼品、纪念品等； 广告费则是企业通过媒体向公众介绍商品、劳务和企业信息等发生的相关费用。
《企业所得税税前扣除办法》明确规定，纳税人申报扣除的广告费支出，必须符合下列3个条件：一是广告是通过经工商部门批准的专门机构制作的；二是已实际支付费用，并取得相应发票；三是通过一定的媒体传播。不具备其中任何一个条件的，税务机关将不允许作为广告费予以税前扣除。
问:对于员工上下班的交通费补贴，由个人拿交通费发票按月来报销，应付福利费核算，这涉及应交个人所得税问题吗？
答：应该说这是目前多数公司的报支交通费补贴的方法，但不应从应付福利费列支，直接进入费用。如果直接发进工资则需要缴纳个人所，顺便提一下,关于通讯费。浙江省的标准是主要负责人500元与一般人员300元,免交个人所得税.但需要到地税局备案
问:31号文中”计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提（或应付）费用不得计入开发产品成本。“哪些是税收规定可以预提和应付计入成本的？
答：税收规定可以预提和应付计入成本的包括：
⑴应付福利费、教育经费、工会经费；
⑵财政部《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》“经有权机关批准建设的公共配套设施，建设规模占开发项目比重较大的，经主管财政机关批准后，房地产开发企业可按照建筑面积或投资比例采取预提办法从开发成本中计提公共配套设施费。预提的公共配套设施费只能用于相关的工程建设，不得挪作他用.采取预提办法建设的公共配套设施，房地产开发企业不得有偿转让。”
⑶国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知：“六、企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在售后继续发生的，可在销售房地产时进行预提。配套设施建设全部结束后，应进行汇算。售后发生的配套设施费预提比例，可由企业提出申请，主管税务机关审核同意后执行。”外资房企在开发费用预提方面有更大的空间。
问:计提折旧以前年度都是按3%残值率，计算的折旧。现在按照5%的残值率计算折旧做到税务的处理一致，该如何帐务处理？
答：税法对内资企业固定资产残值比例规定为3％－5％，因此在3％到5％调整不影响计税，不过作为一项变更，应及时向税务部门备案，并说明变更理由。
问:广告费和业务宣传费是否在“管理费用”和“销售费用”下皆可设置核算？刊登招聘广告发生的广告费用可否放在管理费用其他人本成本中核算？
答：房地产企业为销售房产所做的广告和宣传计入销售费用，而为整个企业做的形象广告和整体宣传可以进管理费用，但实务往往对此不加明确区分，全部计入销售费用。刊登招聘广告发生的广告费用应该放在管理费用其他人本成本中核算。
问:为项目贷款发生的测绘费、保险费、评估费等放在开发间接费中，不是很理解。费用的发生因与借款直接相关放在财务费用中资本化不妥吗？
答：为项目贷款发生的测绘费、保险费、评估费等为借款的辅助费用，新会计准则对借款辅助费用资本化也有规定：“第十条专门借款发生的辅助费用，在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之前发生的，应当在发生时根据其发生额予以资本化，计入符合资本化条件的资产的成本；在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后发生的，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。一般借款发生的辅助费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。”
至于用什么科目核算，见仁见智。我们认为进入开发间接费比较好，因为在一家金融机构融资不成功，也发生类似费用，而且类似费用发生后产生的成果还可以用于其他金融机构融资。
问:售楼处设在小区的会所，发生的售楼处装修费用是作为销售费用处理还是记入会所的建造成本？
答：如果该装修费用金额较大，且装修中考虑了以后会所经营或使用的需要，售楼结束后，该会所即可直接投入使用，不对原装修作大规模调整，应该计入建造成本。如售楼处仅是临时装修或布置，可以计入销售费用。
问:哪些费用可入销售费用？
答：房地产公司销售费用一般包括销售前期费、销售推广费、合同交易费等、销售代理费和其他费用。单独设立销售机构的销售机构的费用也计入销售费用。
销售前期费：核算与销售相关的一些前期费用，主要分不能出售的样板房装饰费用（包括硬装饰和软装饰）、售楼处建造与装饰和其他。售楼处建造与装饰费用分为两块，售楼处建造部分指的是临时搭建的售楼处，在房屋销售完毕后要拆除的那种建筑所需花费的建造费用，如果利用会所、商场或住宅来暂做售楼处用的，其建造费用在开发成本中反映，不在此处反映。售楼处装饰部分为售楼处的内部装修工程费用。其他为和房屋销售相关的一些其他前期费用，如样板房、售楼处的物业维护费等。
销售推广费：主要是与销售相关的媒体广告费、广告制作费、展位费及展台搭建费、户外发布费、围墙彩绘费、宣传费、灯箱制作费、展板制作费和楼书印刷费等。
合同交易费等：预售合同或出售合同交易时开发公司所需交纳的交易手续费用，而非代收代付客户部分的交易费。另外还包括付给交易中心的网上服务备案费等。
销售代理费：该项费用是销售费用中的主要费用之一，是开发公司委托代理公司进行销售所支付的佣金，一般开发商均和所指定的代理公司签订相关代理协议，根据合同上的有关条款支付销售代理费，该科目核算按代理合同计算的应付代理费，包括已付和已计提尚未支付的部分。
问:股权转让合同需要交纳印花税？如交纳按什么税目交纳？
答：需要交纳，股权转移书证，股权转让价的万分之五。
会务费列支有没有规定比例或额度？都有哪些规定？
答：税法对会务费没有规定相关内容，但税法对会议费的税前扣除作出了相应规定。依据《企业所得税税前扣除办法》第五十二条规定，纳税人发生的与其经营活动有关的合理的差旅费、会议费、董事会费，主管税务机关要求提供证明资料的，应能够提供证明其真实性的合法凭证，否则，不得在税前扣除。会议费证明材料应包括：会议时间、地点、出席人员、内容、目的、费用标准、支付凭证等。
房地产企业应注意费用扣除标准
首先，《国家税务总局关于调整部分行业广告费用所得税前扣除标准的通知》（国税发〔2001〕89号）规定，自2001年1月1日起，房地产开发企业每一纳税年度可在销售（营业）收入8%的比例以内据实扣除广告支出，超过比例部分的广告支出可无限期向以后纳税年度结转。
其次，《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）对房地产行业的广告费和业务宣传费进行了特殊规定。即新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。此外，开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费三项费用的计算基数，待预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。因此，只有新办房地产开发企业的业务宣传费可以向以后年度结转，但是最长不得超过3年。广告费的扣除情况分两种，新办企业第一笔销售收入之前发生的广告费在3个纳税年度内结转，但是新办企业第一笔销售收入之后发生的广告费和非新办企业的广告费仍按照原政策执行，即可以无限期结转。
再次，关于房地产开发企业发生的其他各项费用的税前扣除，国税发〔2006〕31号文件都有具体规定，具体规定如下。
1．关于已销开发产品的计税成本。当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积。已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本。
2．关于开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等，应根据实际发生额按以下规定进行分摊：①属于成本对象完工前发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定直接计入成本对象。②属于成本对象完工后发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定，首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，然后再将应由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。
3．应付费用。开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行税前扣除，其预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除。
4.关于维修费用的扣除。开发企业对尚未出售的开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的费用，准予在当期扣除。
5．关于共用部位、共用设施设备维修基金的扣除。开发企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除。
6．关于开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：①属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。②属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
7．关于开发企业在开发区内建造的邮电通信、学校、医疗设施应单独核算成本，按以下规定进行处理：①开发企业投资建设完工后，出售的，按建造开发产品进行处理；出租的，按建造固定资产进行处理；无偿赠与国家有关业务管理部门、单位的，按建造公共配套设施进行处理。②由开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣的差额应计入当期应纳税所得额。
8．关于开发企业建造的售房部（接待处）和样板房，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。售房部（接待处）、样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。
9．对保证金实际发生损失时可据实扣除。开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定开发企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。
10．关于借款利息的扣除处理：①开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。②开发企业向金融机构统一借款后转借给集团内部其他企业、单位使用的，借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。③开发企业将自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企业的，关联方借入资金金额超过其注册资本50％的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除；未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。
11．关于土地闲置费的税前扣除。开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按税收规定在税前扣除。
12．关于成本对象报废和毁损损失的扣除规定。成本对象在建造过程中如果是单项或单位工程发生报废和毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如果是成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按税收规定扣除。
13．关于固定资产折旧扣除。开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用；未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。
在房地产税务稽查中疑难问题的问答
（一）投资企业以土地投资，被投资的房地产开发企业未取得无形资产转让发票，是否允许以评估报告为依据，作为计税成本在税前扣除？例如：甲公司拥有土地历史成本为5000万元，评估价值为8000万元，甲公司以该土地投资房地产开发企业乙公司，取得30%股份。
答：实践中，由于税法规定以土地投资，不缴纳营业税，因此投资企业一般不会为被投资企业开具发票，开发企业难以取得无形资产转让发票。
根据《国家税务总局关于股权投资业务若干所得税问题的通知》(国税发〔2000〕118号文件)第三条第一款规定：企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，包括股份公司的法人股东以其经营活动的部分非货币性资产向股份公司配购股票，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。在本例中，投资企业应将土地投资业务分解为按照公允价值销售土地和投资两项业务对待，即首先确认3000万元的应纳税所得额（8000－5000），然后再以8000万元投资。
《国家税务总局关于股权投资业务若干所得税问题的通知》(国税发〔2000〕118号文件)第三条规定第三款规定：被投资企业接受的上述非货币性资产，可按经评估确认后的价值确定有关资产的成本。即：如果投资企业已经按照上述规定确认应纳税所得额，资产的隐含价值在税收上已经得到实现，被投资企业可以凭评估报告计入开发成本。
在实务中，为减少税收流失，可以要求开发企业提供投资企业主管税务机关出具的投资企业已调增应纳税所得额证明，结合评估报告，作为税前扣除的依据。
（二）开发企业由于取得土地较早，开发楼盘时，由于土地价值已升值，是否允许以自行评估的价值作为税前扣除的依据？
答：税法规定，所得税税前扣除遵循历史成本计价的原则，根据《财政部 国家税务总局关于企业资产评估增值有关所得税处理问题的通知》（财税〔1997〕77号文件）精神，只有纳税人按照国务院的统一规定，进行清产核资时发生的固定资产评估净增值，可以不计入应纳税所得额。即：开发企业不能根据自行评估的土地成本作为计税成本在所得税前扣除。
（三）有两个地区提出“假按揭”是否征税问题？
答：此问题的关键在于是否能取得开发企业做“假按揭”的证据。税务机关作为国家税收的职能部门，无权也无专业知识判定企业行为是否为假按揭，因此在开发商按揭银行出具书面证明，证明该笔收入为“假按揭”，并对企业“假按揭”行为做出处理的情况下，可不作为计税依据，征收企业所得税，否则一律按照正常的按揭收入计算征收企业所得税。
（四）“假按揭”中的按揭利息支出，是否可以在税前列支？
由于“假按揭”中的利息支出，其支付凭证上的利息支付对象均为采取按揭方式购买房屋的个人，属于同开发企业的无关支出，因此不能在税前扣除。
（五）开发企业租赁商业设施，在附有免租期条款的情况下，免租期内是否确认租赁收入？
答：根据《关于执行《企业会计制度》和相关会计准则有关问题解答(二)》第十七条规定：在某些情况下，出租人可能对经营租赁提供激励措施，如免租期、承担承租 人 的某些费用等。在出租人提供了免租期的情况下，承租人应将租金总额在整个租赁期内，而不是在租赁期扣除免租期后的期间内，按直线法或其他合理的方法进行分摊，免租期内应确认租金费用；出租人应将租金总额在整个租赁期内，而不是在租赁期扣除免租期后的期间内，按直线法或其他合理的方法进行分配，免租期内应确认租金收入。
税法原则规定，在有税法明确规定情况下，纳税事项应当遵从税法，没有税法明确规定情况下，纳税事项应该按照会计制度进行处理。因此免租期内应当按照合理办法确认租金收入。
（六）向“非金融机构”（单位）支付借款利息，需要什么样的扣税凭证？
答：经了解，我省目前尚无为非金融机构开具的利息发票类型，因此目前向“非金融机构”（单位）支付利息应以借款合同及利息支出凭证作为税前列支的扣税凭证。
（七）向个人支付借款利息，需要什么样的扣税凭证？
答：经请示国家税务总局，向个人借款的利息一律不得在税前扣除。
（八）房屋拆迁费应以什么扣税凭证在税前列支？
答：根据《河北省国家税务局转发国家税务总局关于做好2006年度企业所得税汇算清缴工作有关问题的通知》（冀国税函〔2003〕23号）第十一条第五项规定：对纳税人发生的拆迁补偿费、青苗补偿费、赔偿费等有关的费用支出，准予凭合同（协议）和个人签字按规定在税前扣除。
（九）如果A公司取得土地，由于各种原因，由B公司继续进行房地产开发，B公司以A公司提供的土地款及其他费用清单，作为扣税凭证在所得税前扣除，是否允许？
答：本案例的业务实质是A公司销售在建工程给B公司，属于正常经营行为，B公司应以A公司开具的正式发票作为税前扣除凭证。
（十）如果开发企业的开发产品根据国税发[2006]31号文件、国税发[2001]142号文件规定，已经达到完工标准（销售开始标准），开发企业未按税法规定结算计税成本，应当如何处理？
答：稽查人员应当根据开发企业现有的财务资料，将预售收入合理的确认为销售收入，并结转计税成本，从而计算出应查补税款。
（十一）内资企业三年以上应付未付款项，是否应当调增应纳税所得额？
答：《企业财产损失所得税前扣除办法》（国家税务总局第13号令）第五条规定：因债权人原因确实无法支付的应付账款，包括超过三年以上未支付的应付账款，如果债权人已按本办法规定确认损失并在税前扣除的，应并入当期应纳税所得依法缴纳企业所得税。即：13号令将债权人确认财产损失，作为债务人确认收益的必要条件。
根据冀国税发[2007]23号文件规定，当有证据证明债权人出现以下情况之一时，债务人拖欠的三年以上的应付账款，应并入当期应纳税所得额缴纳企业所得税：
1．债权人被依法宣告破产、撤销（包括被政府责令关闭）、吊销工商营业执照、死亡、失踪等；
2．债权人已按规定确认损失并已在税前扣除。
因此，税务稽查部门，只有取得以上证据时，才能对三年应付未付款项调增应纳税所得额。
外资企业仍应按照国税发[1999]195号文件第三条规定执行。
学习体会：
1、问题一：我觉得核心在于没有发票。由于我们国家过于重视发票的问题，所以引起很多的问题。这个案例中就是这样子，税法已经规定可以抵扣，但是没有明确没有发票是否可以抵扣，同时也没有明确投资的时候是否可以开具发票，所以形成脱节，给税务机关很大的操作空间。
2、问题三：由开发商按揭银行出具书面证明，证明该笔收入为“假按揭”似乎不妥，因为银行可是参与到按揭过程中的一部分，自己认定自己的行为是假按揭，实际操作起来也是不可行的。
我感觉是否假按揭，应当以当地房地产登记管理部门为准。已经备案、甚至办出房证的，就应当认为是正常的按揭。剩下的按揭人把钱借给房地产公司，属于另外一个范围了。
3、问题六：“利息支出凭证”不知道是的是什么，收款的收据还是别的什么？
4、问题九：在实践中更多的是B公司以A公司的名义继续施工、报验和对外销售，所以白合同（到国家政府机关备案的合同）都是以A公司的名义进行，包括对外出售的发票都是以A公司的名义进行，收到的施工、采购合同的发票部分是A公司，部分是B公司，这时候应当怎么办？
5、问题十一：这一条税务部门在掌握的时候，有很多的伸缩性。在实务中，有很多种情况：
企业超过两年以上没有对债权单位出具正式的手续；（超时效）
企业曾经超过两年以上没有对债权单位出具正式的手续；（时效中断）
债权单位采用挂号信、特快专递、公证等方式强行连续时效。
而以上这些都不是财务部门所掌握的，甚至不是任何一个单独的部门能掌握的，但是有的税务人员来到一看，三年没有发生变化，就要调整应纳税所得额，真是无话可说。
[ 本帖最后由 七笔勾 于 2008-6-2 09:49 编辑 ] 人生在世如身处荆棘之中，心不动，人不妄动，不动则不伤；如心动则人妄动，伤其身痛其骨，于是体会到世间诸般痛苦。
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****公司
财务情况分析说明书
一、企业概况
本企业属于（）企业，成立于（）年。是以生产和销售（）为主业的公司，其主营业务收入占企业总收入的比重为（）％。公司现有资产总额已达（）万元，其中包括流动资产（）万元，占总资产的比例为（）％；固定资产（）万元，占资产总额的比例为（）％。负债总额达（）万元，其中流动负债（）万元，占负债总额的（）％，所有者权益（）万元，占企业资产总额的（）％。
二、企业经营情况分析
1、本年主营业务收入（）万元，比去年同比增长（）万元，增长率（）％。
2、本年产品销售费用（）万元，比去年同比增长（）万元，增长率（）％，主营业务费用占主营业务收入的（）％。
3、本年主营业务成本（）万元，比去年同比增长（）万元，增长率（）％，主营业务成本占主营业务收入的（）％。
4、本年管理费用（）万元，比去年同比增长（）万元，增长率（）％，管理费用占主营业务收入的（）％。
5、本年财务费用（）万元，比去年同比增长（）万元，增长率（）％，财务费用占主营业务收入的（）％。
6、本年主营业务税金及附加（）万元，比去年同比增长（）万元，增长率（）％，主营业务税金及附加占主营业务收入的（）％。
7、本年营业利润（）万元，比去年同比增长（）万元，增长率（）％，营业利润占主营业务收入的（）％。
8、其他项目的比例参阅损益分析表。
三、利润实现和分配情况
1、本年实现利润总额（）万元，净利润（）万元。
2、全年上交所得税（）万元，增值税（）万元。
3、本年提取盈余公积（）万元，其中公益金（）万元。
4、本年分配给投资者利润（）万元，其中普通股股利（）万元，优先股股利（）万元。
5、本年职工工资总额（）万元，职工人数（）人，职工全年平均收入（）万元。
四、资金增减和周转情况
1、本年经营活动现金流量比上年增长（）万元，增长率（）%；本年投资活动现金流量比上年增长（）万元，增长率（）%；本年筹资活动现金流量比上年增长（）万元，增长率（）%。
2、本年现金及现金等价物净增加额比上年增长（）万元，增长率（）%；
3、本年应收账款周转率为（）；存货周转率为（）；流动资产周转率为（）；固定资产周转率为（）；总资产周转率为（）。
4、企业的发展能力指标情况：主营业务收入增长率为（）；净利润增长率为（）；留存盈利比率为（）。
5、可持续增长率为（），说明企业主营业务收入的最大增长能力。从长期趋势看，如果企业实际的主营业务收入增长率高于持续增长率，表明企业过度扩张，则必须对外筹资；反之，如果企业实际的主营业务收入增长率低于持续增长率，表明企业增长不足，应积极寻求投资机会，实现适度增长。
五、对企业财务状况、经营成果和现金流量有重大影响的其他事项说明
1、会计政策的变动。
2、会计估计的变更。
3、重要合同事项。
4、重要投资事项。
5、对现金流量有重大影响的其他事项。
附件：1、资产负债表环比分析、资产负债表结构分析
2、利润表环比分析、利润比结构分析
3、现金流量表环比分析、现金流量表结构分析
4、利润分配表分析
5、财务比率分析
6、杜邦分析体系
[ 本帖最后由 七笔勾 于 2008-5-30 13:10 编辑 ] 人生在世如身处荆棘之中，心不动，人不妄动，不动则不伤；如心动则人妄动，伤其身痛其骨，于是体会到世间诸般痛苦。
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大型企业集团税收筹划分析
税收筹划对于我国企业来说是一个全新的课题，如何发现税收筹划空间并实施税收筹划是企业首先要考虑的问题。由于企业集团相对于独立企业来说选择空间更大，因而，本文把企业集团的税收筹划作为研究问题的切入点。
一、企业集团组建的税收筹划
1.经营地域的税收筹划。我国存在着企业在不同地区经营税收负担不同的情况。企业集团可以通过对成员企业所在地和核心控股公司所在地的选择进行有效的税收筹划，以享受政府区域性政策所提供的税收优惠。
2.投资方向的税收筹划。我国现在给予的税收优惠，目标之一是为了调整产业结构。企业集团可以利用自身优势，有意识地进行多元化投资，充分利用政府在调整产业结构上的政策，调整成员企业的生产结构，通过筹划降低企业的整体纳税成本。
3.选择从属机构的税收筹划。当企业决定对外投资时，其可选择的组织形式通常有子公司和分公司（分支机构）两种形式。子公司一般为独立的纳税人，可享受较多的税收减免优惠。但其组建成本高，手续比较复杂，并需具备一定条件，开业后还要接受政府的严格监督；在分配股息时，需要预提所得税。分公司的财务会计制度要求则比较简单，一般不要求其公开财务资料，在组建初期发生亏损时可以冲减总公司的利润，减轻税收负担。分公司与总公司的资本转移，因不涉及所有者变动，不必负担税收。但采用分公司形式不能享受政府为子公司提供的减免税优惠及其他投资鼓励。
二、企业筹集资金的税收筹划
1.资本弱化模式。在税收筹划过程中，企业应首先比较债务资本与权益资本的资金成本，包括资金占用费和资金筹集费。不同的筹资渠道资金成本各不相同，取得资金的难易程度也不同，因此，企业必须综合考虑包括税收在内的各方面因素，才能比较出哪种筹资方式更有利于企业。其次，企业债务资本与权益资本的比例如果合适，就可以保证企业生产经营的资金需要获得财务上的良好效应，即资本结构达到优化。如果债务资本超过权益资本过多、主要靠负债经营，则为资本弱化，对此，经济合作与发展组织(OECD)解释为：企业权益资本与债务资本的比例应为1:1，当权益资本小于债务资本时，即为资本弱化。
我国税法规定，权益资本以股息形式获得报酬，一般要被征税两次，一次是分配前作为企业的利润或应纳税所得额，征收企业所得税，另一次是分配后作为权益资本所有者（即股东）的股息收入，征收预提所得税。而企业支付债务资本的利息可以列为财务费用，从应纳税所得额中扣除。因此企业集团可以刻意设计资本来源结构，千方百计举债投资，加大债务资本比例，制造“资本弱化”模式，降低自有资金的比例。即使在扩大生产规模过程中，也尽量使用国内外银行贷款作为投入资本，从而降低税务成本。并且，有时可以利用其境外的关联企业以债务资本形式贷款给企业，这种贷款利息要大大高于正常金融机构贷款利息。如此，企业可一举两得：一是境外的关联企业可从中获取高额贷款利息收入，二是企业可进行应纳税所得额扣除。但需要注意的是，负债筹资虽然可以极大地降低企业的资金成本，但这并不意味着负债越多越好，企业的负债筹资应该以保持合理的资本结构、有效地控制风险为前提，否则有可能使企业陷于财务危机甚至破产倒闭。
2.租赁模式。租赁也是企业集团用以减轻税负的重要筹划方法。对承租人来说，租赁可获得双重好处：一是可以避免因长期拥有机器设备而承受的负担和风险；二是可在经营活动中以支付租金的方式冲减企业的利润，从而减轻税负。同时，租金的支付比较稳定，与购买机器设备相比，具有较大的均衡性。因为购买设备时，其价款一般为一次性支付，即使采用分期付款的方式，资金的支付时间仍比较集中。而租赁支付租金的方式可在签订合同时双方共同商定，这样，承租企业可从减轻税负的角度出发，通过租金的平衡支付使利润在各个年度均摊，以减轻税负。
3.可转换债券模式。企业利用发行可转换债券的方式筹集资金的好处是：一方面，可以在债券的存续期内享受利息减税的优惠；另一方面，债券的存续期满时，若债券转换获得成功，企业则不需用现金偿还本金。所以该方式能为筹资企业带来较大的经济利益。
三、税收筹划的技术
1.合理选择固定资产折旧方式。一般来说，在税率不变的情况下，选择加速折旧法可以使企业获得延期纳税的好处，初期较大的折旧额会使企业初期缴纳所得税降低，相当于获得了一笔无息贷款。采用加速折旧法计提折旧的节税效果较采用直线法明显，尤其是采用双倍余额递减法节税在通货膨胀的环境下更为有效。要注意的是，合法性是税收筹划区别于其他节税方法的显著特点之一，企业要在国家有关折旧规定范围内选择合适的折旧方法，力图减少税款，增加税后利润。此外，在企业创办初期且享有减免税优惠待遇时，企业可通过延长资产折旧年限，将计提的折旧递延到减免期后计入成本，从而获得节税收益。
2.销售收入的确认。销售收入不仅影响企业利润的形成，进而影响企业所得税的缴纳，而且它还是计算确认企业增值税、营业税等税额的关键因素。不同的结算方式，企业确认销售收入的时间不同。如《增值税暂行条例》规定，企业采用现销方式，在收到货款或是取得索取货款凭据的当天确认销售收入；企业采用托收承付或委托收款方式，在发出货物并办妥托收手续的当天确认销售收入；企业采用赊销或分期收款方式销售货物，在合同约定的收款日期的当天确认收入。因此，企业可根据产品销售策略选择适当的收入确认方式，尽量推迟确认收入，从而推延纳税义务的发生时间。
3.转移定价。集团内部成员企业之间转移定价的方式，主要有以下几种：一是通过零部件、产成品的销售价格影响产品成本、利润；二是通过在成员企业之间收取较高或较低的运输费用、保险费、回扣、佣金等来转移利润；三是通过成员企业之间的固定资产购置价格和使用期限来影响其产品成本和利润；四是通过成员企业少收或多付劳务费来转移利润，从而影响收入和成本。转移定价法是集团企业间一种颇为有效的税收筹划方法，但其应用必须有两个前提：一是集团内部各纳税企业税率存在差异，有转移的空间，二是集团内部各纳税企业盈亏存在差异，有转移的条件。必须注意的是，转移定价不能违反国家政策。
4.电子商务避税。①规避税收的管辖权：电子商务的发展给行使地域管辖权带来了很大困难。例如，服务所得通常以服务提供地作为来源地行使税收管辖权，而通过因特网可以轻松地进行跨国培训、教育、娱乐等服务，使提供地难以确定。②规避常设机构：外国企业只有在我国境内设立常设机构，并取得归属于该常设机构的所得，才被认为在我国取得应税所得，我国方可行使地域管辖权对其征税。国际上对常设机构的判定标准为：该外国企业是否在本国设有固定经营场所、分支机构、办事处、作业所等，专门用于储存、陈列本企业货物或商品的设施一般不构成常设机构；该外国企业是否在本国利用代理人进行商业活动，如果该代理人能够代表该外国企业签订合同、接受定单，也可认定该外国企业在本国设有常设机构。因特网的出现，使营业机构所在地、合同缔结地、供货地等基本概念变得模糊不清，企业可以利用税法在电子商务方面的缺陷实现筹划收益。
[ 本帖最后由 七笔勾 于 2008-6-2 10:26 编辑 ] 人生在世如身处荆棘之中，心不动，人不妄动，不动则不伤；如心动则人妄动，伤其身痛其骨，于是体会到世间诸般痛苦。
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