情感承诺名词解释:思考日照的房价 - 乐山 乐水的日志 - 网易博客

思考日照的房价

杂评乱弹 2009-11-08 02:17:24 阅读1840 评论3   字号：大中小 订阅

    最近，听说日照的房价又掀起了新一轮的飙升，房地产在各行业普遍低迷的情况下再次一枝独秀起来。新市区新房房价格普遍涨到了四千左右，二手房竟然也到了三千。引得普通老百姓有钱的没钱的都想买套房老炒一下。仔细想想，日照的房价究竟要涨到什么程度才是一个合理的价位呢？
    首先，从日照人的收入来说，现在的房价已经远远超出了普通工薪阶层的承受能力，要知道日照普通工人的收入是不到两千的，家庭收入一年能入账三万就是不错的，这样的收入去买一套三十万的房子，不吃不喝要攒十年，这离国际上三到五年的标准已经高出了不少。
    其次，从现有的房地产数量来看，这次涨价也很可能是盲目消费，盲目炒作的结果。日照的新楼盘到处都是，从新市区到老市区，随处可见热火朝天的工地，可是要知道，日照只有四十万人口，这其中还包括大量的旧城改造，新市区的农村变城市造成的城市人口，他们本身都会分配有房子。现有的房子数量恐怕已经足够消费了，如果说还缺房子，老百姓买不到房子，只有一个结果：就是炒作的。而且日照是有名的“城市包围农村”的典范，大量的城中村，城中废墟有待开发，地皮根本不成问题。房地产过度发展肯定是供大于求的结果。这与兰州缺地，北京上海等地方寸土寸金是完全不同的。
    第三，这次房价暴涨的一个直接原因是日照被联合国评了个人居奖。但是这个奬并不是第一个，在中国已经有好几个城市得过了，不是第一个，就没有那么大的轰动效应，不要指望跟威海一样一下子蜚声海内外,后来获奖的成都，扬州之类的根本就没炒作起来。这对吸引外地投资者可能会有一些帮助，但是不要奢望太大。而房地产商很可能利用这个机会，大肆宣传，造一些假象，让大家都去买房。
    第四，日照的房价与周边城市相比，当然比青岛，烟台要低得多，但是人家都是特大城市，本身人口就多，发展历史也长。其实威海是一个很好的参照，威海的环境不比日照差，知名度比日照高得多，现在的房价也就比日照稍高，但是已经没有上涨的动力了。一个城市，不要指望环境好，就能创造奇迹，在中国，还没有一个这样的先例。这也是日照首任市长王家政的结论。
   第五，向未来看，我们更没有理由去乐观。日照在山东的远期发展规划中是一个不折不扣的大工业基地。山东的规划中，青岛是重中之重，是经济和金融中心，那里高房价才是应该的。烟台和日照不过是大工业基地，为青岛服务的。如果说是后花园，我想青岛离日照两三百公里，中间还隔着生态良好的胶州，没有理由把日照来做后花园，其实明明是当作了垃圾场，从山东钢铁被整合到日照就可见一斑。现在木浆厂周围的群众已经见识到工业的威力了。虽然日照的领导们卑鄙的把所有的大工业尽量放在岚山，以保持市区的环境，但是要知道日照到岚山有多远，三五十公里而已，而且中间的涛雒本身就很发达，自古就是商业重镇。按照日照，岚山的扩张步伐，这三个地方很可能很快就会连成一片，同时成为市区。如果这个规划不幸成为事实，城市规模可能扩大很多，但是环境肯定要付出血的代价。所以，房价在以后会暴涨的可能性也不是很大。
   第五，从国际国内经济发展的规律看，在大环境下，中国的经济已经持续了三十年的高速发展，即使不会一朝崩溃，以后也会逐渐减速（事实上，今年已经明显减速了，如果不是政府大量的投入基础建设，可能gdp都是负增长了）。而经济发展的过程中，通货膨胀是必不可少的，所以这些年买固定资产几乎是稳赚不赔，肯定比存在银行涨利息要高。因为本身货币就在贬值，你在八十年代买一盒火柴，放到今天也涨了十多倍，何况是买房子。但是随着经济的减速，再这样通涨，恐怕经济就会崩溃，所以以后指望着买块房子放在那里就成倍升值，恐怕不可能出现了。
    第六，综观政府近几年对房地产的调控，可以发现房地产已经失控。政府能控制房地产走向，但是现在的问题是升也不行，因为已经泡沫化很厉害了，降也不行，因为稍微一降，房地产商就集体崩溃了，老百姓也没人会买了。现在的调控基本目的就是稳定房价，像高涨的时候，限制买第二套房的炒作行为，而低迷了，又出台房贷优惠政策，鼓励买房，但是政府这样其实也是很有风险的，永远跟着市场被动应付，而且朝令夕改，让老百姓丈二和尚摸不着头脑，失去了政府的公信力。
    第七，也是最重要的一点，与西方国家私人财产神圣不可侵犯完全相反，中国的土地是国有的。拆迁，改造之类的就不说了。最安全的房子你也只能买70年的使用权，想想买一套四五十万的房子 ，你还贷可能就要还三十年，那时候，一般人都已经退休了吧？等你折腾了半辈子，发现什么都妥了，房子是自己的了，可是这房子快到70了，该拆了。与其天天算计，最后还把钱都给了银行，为什么不直接去租房住呢？观念一旦改变，房地产就完全崩盘了。
    综合分析，我觉得如果经济不崩溃，日照的房价应该在会稳定在四千到六千，现在买可能还会升值点，但是不会有太大的升值空间。而且短期来看，波动可能很大，如果不想长期持有，还是不要去冒这风险，毕竟，小老百姓是经不起折腾的。
    其实说来说去，还是简单一点：当大家都蜂拥而上的时候，就是这个行业没什么利润的时候了。老百姓永远比庄家要慢上两步。