废弈向学划分停顿:[经验交流][原创]深度研究GDP、货币供应量和股市、楼市的关系

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『房产观澜』 [经验交流][原创]深度研究GDP、货币供应量和股市、楼市的关系
作者：凡人愚见 提交日期：2010-4-20 8:31:00 访问：34403 回复：365
（注：这篇文章几乎花了我一整天的时间才写成，其中数据的搜集和整理占了相当部分时间，而思考与分析也花了2个小时，所以，我估计读者不细嚼慢咽，不反复思考是很难深入理解该文的真意的。建议不要一目十行，囫囵吞枣地看这篇文章。）
先来看看1978年改革开发以来人均GDP增长情况。
单位:人民币 元
指标 人均国内生产总值
1978年 381
1979年 419
1980年 463
1981年 492
1982年 528
1983年 583
1984年 695
1985年 858
1986年 963
1987年 1112
1988年 1366
1989年 1519
1990年 1644
1991年 1893
1992年 2311
1993年 2998
1994年 4044
1995年 5046
1996年 5846
1997年 6420
1998年 6796
1999年 7159
2000年 7858
2001年 8622
2002年 9398
2003年 10542
2004年 12336
2005年 14053
2006年 16165
2007年 19524
2008年 22675
2009年 24942
网络上只有2007年的统计数据，2008年的是美元数据，我换算成了人民币，2009年的人均GDP还没出来，我按大概增长10%推算出来是24942元。从1990年的1644元到2009年的24942元，人均GDP一共增长了15.17倍。我推算过，这种增长率平均为年增长14%。2009年以美元计价的人均GDP大概是3657美元。
以下是摘自网络上的关于中国人均GDP何时能上1万美元的文章，该文章作者是“北海居”，以下部分文字和图片均出自该作者。该文地址是：http://www.heybrain.com/notheal/article/2278.html
中国人均GDP在2001年首次突破1000美元，5年后的2006年就突破了2000美元。从1000美元到2000美元，韩国用了6年，新加坡只用了3年，当然，像新加坡这种处于马六甲要道的城市型国家，与中国不具有比较性。
2008年，中国人均GDP突破了3000美元，只用了2年时间就完成了从2000美元到3000美元的跨越。日本从2000美元到3000美元也是用了2年时间，而韩国和新加坡都用了4年。可见，这一阶段，中国并不比日韩新差。
在从3000美元到5000美元的跨越中，中国面临的环境与日本有些相似，而与韩新不同。日本在人均GDP从3000美元到5000美元的发展期间，遇上了1973年“石油危机”，所以1974年经济出现负增长，1975和1976年经济实际增长率也不高，分别只有3.1%和4.0%，日元也贬值了8%左右，但是拜高通胀所赐，这几年GDP的名义增长年均14%以上，因此只用了3年，日本人均GDP就从3000美元跨上5000美元了。而韩国和新加坡这一阶段没有遇到这种经济危机，所以借助经济快速发展和本币升值，也只用2-3年完成了这种跨越。中国现在遇到了百年罕见的全球金融危机，经济必然会受到很大的影响，乐观估计的话，尽管中国经济不会出现负增长，但是由于不大可能会出现日本当年那种高通胀，因此，2009年名义增长率不会太高，2010年也不会太高，估计是在一个适度的水平上。如果人民币兑美元年平均汇率2009年保持在6.8360，2010年保持在6.6692，2011年保持在6.5066，那么中国或许可以在2011年使人均GDP跨上5000美元的台阶。
从5000美元跃上10000美元，日韩新三国用了6-8年的时间。如果中国GDP年均名义增长13%，人民币年平均升值2.5%，这样到了2016年，人民币兑美元为5.7509，人口总数为13.72亿人，那么人均GDP则可以突破10000美元。如果中国年均GDP名义增长10%，人民币年均升值2.5%，那么则要到2017年人均GDP突破10000美元。这一阶段除日本名义增长率7.7%外，韩国名义增长率高达17%，新加坡也接近10%，而中国工业化还在进行阶段，还有广大的农村市场有待开发，所以，年均保持10-13%左右的名义增长率还是有可能的。当然，如果金融危机影响继续恶化，则相应的时间要往后推迟几年。
——————————————————以下是我的详细分析——————————————
今天花了2个小时整理了人民银行的统计数据，把M0、M1、M2历年的数据呈现在表格里，M0（流通中现金），M1（狭义货币），M2(货币和准货币)，我用EXCEL表格详细计算了M2的每年增长率，M2代表了整个国家的整体货币供应量，从表格中的数据可以看出，M2从1990年的15293.40亿元增长到2009年末的606225.01亿元，20年增长了39.6396倍。根据这一倍数，我倒推了M2货币供应量的年均增长率，表格中的数据可以看到，从1990年开始，M2的年均增长率超过21%，因为以年21%的增长率计算，到2009年，一共增长了37.40倍，而M2在过去20年的增长速度快过21%一点点，但不到22%。表格中的2010年M2数据是我的预测数，人民银行已经公布了2010年1月份的M2数据，比2009年增长了3%，如果全年每月保持3%的增长将保持30%左右的高增长，但这是不可能的，我预计未来几个月持续降低每月增幅，全年将控制在15%~20%的M2增长率。
根据收集的资料显示，1990年，上海、北京、广州市的商品房价大约在1200--1000元/平方米，货币供应量的增长率与房子、股票等资产价格相对应，一般来说，货币供应量的增长率决定了房价的增长率。因此，按1990--2009年货币增长了39倍来看，北京、上海这两个超级大都市的房价也已经基本与货币供应量的增长率相适应。目前北京中心区的房价普遍在4--7万元/平方米，二手次新房在3--6万/平方米，对于看到我做的这张货币供应量M2增长情况的你来说，再不会惊讶为什么房价那么高了。未来10年，由于中国经济发展速度依然保持在8%--10%，那么货币供应量仍将保持18%左右的速度向前发展，房价在超多货币的包围下，又怎么可能不每年上涨呢？从我做的表格前瞻性地看，未来2016--2017年，北京、上海市的中心区新房价格真的会突破14万--16万/平方米，而广州市的基数相对低，但也可能突破9万元/平方米。因为货币供应量每年增长18%，5年就翻番了。所以，目前很多经济学家大胆预测未来5--8年大城市的房价仍将翻番。
M2的增长率一直保持着21%的速度高增长，如果把钱存如银行，每年只有3%不到的收益，明眼人一看就知道把钱存进银行会使自己的钱贬值损失18%，而通货膨胀不会直接反映在农产品和大米等价格上面，但会直接反映在资产价格，特别是房价上面。这就是未来资产价格仍然长期看涨的根本原因。
如果按1990年北京、上海、广州房价1200元/平方米--1000元/平方米，对比货币供应量来看，2009年这三个城市的房价应增长39倍，即46800元/平方米--40000元/平方米。
经过测算，如果货币供应量按21%的年增长率增长到2017年，将比1990增长170倍，如果房价反映这一货币供应的增长，北京的高端房价必然会涨到17万元/平方米。所以，金岩石预测未来2017年北京、上海的房价高端的可能涨到20万元/平方米是其深刻原因的。因为北京、上海作为中国最大的城市，富裕的人口也最多，货币供应的增量集中在这两大城市，同时这两大城市的货币供应量增长率必然高于全国平均水平。
广州市的经济实力和富裕人口以及富裕程度比北京、上海差一些，如果广州对比货币供应量的增长率比21%低一些，我预计能保持20%的增长，那么，2017年广州市的货币增长比1990年多90倍，正好得出广州市房价将在2017年上9万元/平方米。对于最核心的中心城区，一、二手房价超越或接近9万元/平方米是可以期待的。
另外，货币供应量的增长速度又决定了股市大盘指数的增长速度，这将在下面的一个表格中得到充分体现，同时我将根据整理的数据进行前瞻性分析。
我们再来看看股市的增长率。从1990年开始有股市以来，上证指数从成立之初的100点，到2009年末的收盘指数是3277.14点。一共增长了32.77倍。这显示中国股市几乎以年均20%的速度增长至今。请看我做的表格。
表格中的“指数理论点位”是按每年增长20%计算的上证综合指数的“理论点位”，这是一种理想化的结果，现实的结果却是“实际收盘”显示的实际收盘指数位。而当年的“指数实际波动区间”则是当年上证指数最低点位和最高点位的区间。这些数据是从上证K线图里的数据整理出来的。
以上表格显示，到2009年，上证指数从1990年的100点一直以约20%的增长率上涨。通过分析，可以得出以下结论：
1、2000年以前的上证指数，因为上市公司较少，规模也很小，导致2000年以前的指数收盘和波动区间大大超前GDP年均增长率，同时也大大超越20%增长的理论收盘指数位。
2、2005年股改之后，中国股市进入全新的发展格局，大型的银行股和石油化工等大盘权重股相继上市，上市公司的数量空前扩大，从2005年开始，上证指数基本符合以20%增长率的发展轨迹。但因为股市有超前反映经济增长和上市公司业绩的功能，导致06、07年大牛市时上证指数超前发展，大约超前了5年左右。08年的大熊市，有国内政策因素和国际金融危机因素综合作用，08年理论点位2662点被跌破，最低到达了1664点，这显示悲观情绪得到空前释放。而09年进行了恢复性上涨，重新回到了理论点位之上。（看图表数据更直观）
3、2010年上证指数的目标理论位置是3833点，对比去年的收市点位，隐含了上市公司业绩平均增长18%--20%，这是非常合理的预期。但股市会超前反映未来，也可能不超前。如果超前，那么将可能攻击4000点左右。如果政策压制，则可能只能在3800点附近。
4、根据宏观经济发展趋势和中国GDP发展轨迹，我们可以得出结论，2016--2017年中国人均GDP将比现在增长2倍，将由3500多美元增长到1万美元以上。这段时间的经济发展是快速的，整个经济将出现繁荣昌盛的局面，因此，上证指数必将挑战13000点。这是长期发展趋势。如果2012年经济发展非常好，将有可能提前5年反映这种经济趋势，也就是说，2012年--2013年，中国股市将可能突破1万点大关。这是极其可能发生的。
最终的几大结论是：
一、过去30年，中国名义经济增长率高达15%，人均GDP增长率高达14%，中国的人均GDP将在2016--2017年达到1万美元。
二、过去20年中国货币供应量保持21%的速度增长，钱放在银行只有3%不到的利息，这绝对是亏本的投资。未来10年，中国的M2货币供应量仍将保持18%--20%的速度增长，只有适当的投资于保值的资产，才能避免财富被贬值的命运。
三、在经济高速发展时期，当人均GDP保持年均14%的高增长率，货币供应量的增长率决定了股市和房地产价格的年均上涨速度。未来股市和住宅价格、土地价格仍将保持快速上涨的可能。一般来说，货币供应量的增长率决定了股市大盘指数的增长率，同时也将决定房地产价格增长率。货币供应量的增长有多快，大盘指数和房地产价格的上涨速度就增长多快。由于未来10年中国货币供应量仍然保持18%--20%的增长率，所以未来中国的股市和房价也将保持18%的年均上涨速度向前发展。这一趋势将持续到中国经济进入到低增长阶段，同时人口开始进入老龄化，城市化进程完全结束的时候。
四、未来中国上证指数仍将保持慢牛的大牛市格局，而且不排除2012年和2013年走出一波大牛市行情，这波牛市将超前5年左右达到1万点之上，最疯狂的可能会到达13700点。但随后的2014年和2015年将可能出现较明显的调整。中国的房地产市场也将保持牛市不变。



作者：pyd881118　回复日期：2010-04-20　08:34:00
顶，拿数据说话，不管对不对，都能让人幸福，房价在2000年左右确实被低估了，07-08年的房价是最合适的，只是09年上涨了些，国家实在是受不了了
作者：中国农民123　回复日期：2010-04-20　08:41:32
好文，LZ辛苦了。
作者：thunder1101　回复日期：2010-04-20　08:48:36
按照合理价格公式六年收入等于房价才合理，这样算下来其实07年也是高的！19524*6=117144元，那时这样的房价基本在三线城市才有希望吧！怎么能说合理呢？？？如果这样的房价普遍出现在二线城市，那才正常
作者：凡人愚见　回复日期：2010-04-20　08:53:31
[原创]深度研究GDP、货币供应量和股市、楼市的关系（续）
上一篇文章研究了GDP增长率与货币供应量增长率对应的股市大盘和楼市的关系，经过反复思考，我认为里面的分析需要完善。
1． 人均GDP增长率已经考虑了人口的自然增长情况。它决定了货币供应量的增长，也决定了人均收入增长率，同时也决定了股市和楼市的年均增长率。因为GDP增长率决定了中央银行计划发行多少新增货币，同时也决定了各个行业的景气程度，最后决定行业上市公司的经营业绩，最后导致股市的估值水平和上涨水平。
2． 货币供应量不考虑人均，仅考虑与过去对比，有不完善的地方。同时，货币供应量应与GDP增长率相适应，同时还要与CPI相适应，同时还与存款的存期产生的利率相适应。即使考虑这些因素，年均21%的货币供应量也是超量发行货币的。超量发行货币的直接后果就是一方面造成一定的通货膨胀；另一方面造成资产价格的上涨。
3． 北京、上海、广州、深圳等一线城市的货币供应量的年均增长率肯定大大超过全国平均增长率，因为经济最发达的大城市，GDP增长基数高，GDP增长速度快，同时富裕人口增加最多，获得贷款的企业数量最多，个人和企业贷款增加额最大。因此，这四个城市，我预计货币供应量的增长速度会超过年均30%的水平。从这个角度看，能更好地理解为什么最近20年，这四个一线城市的房价上涨最快，而且房价处于全国最高水平。
4． 股市由供求关系和上市公司内在价值和未来业绩增长率决定，而楼市也是由供求关系、地段、房屋内在价值和使用价值、货币供应量、贷款政策决定。由于楼市中贷款政策决定了楼市需求，如果贷款政策宽松，则将放大居民对房产的购置需求和投资需求；如果贷款政策严苛，则将大幅缩小居民对房产的自住需求和投资需求。
5． （反复看下图）自从有了股市，上证指数在1993年就超前10年达到了1500点左右的高点，其后的10年时间里，上证指数都在333点—1500点的区间进行震荡。直到股市平稳发展，从实际收盘指数来看，1991年至2000年，指数的实际收盘点位都是理论点位的3倍左右，这反映了当时资本市场中投资者超前意识，同时也反映了一个规模非常有限的资本市场，其股价水平往往极度高估，其中的内在原因是供求关系严重不平衡，在流通盘远小于非流通盘的时期股市投机盛行。
6． （反复看上图）最近几年，特别是2004年至2009年，除了07年大牛市收盘指数严重偏离理论点位，其他几年都在理论点位的30%左右位置内。现在有了股指期货，我预计更能平滑大盘的波动，但在经济发生突变的超预期情况下，股市实际波动会相当大。上图红色字体数字是我对未来的一个粗略估计。
7． 从第5点观察新推出的中小板指数和创业板指数，包括对这两个板块业绩增长率非常高的绩优高价股，我们可以发现，目前中小板和创业板的高价股同样处于供不应求的状态，这些股票数量较少，流通盘很小，同时业绩增长率很高，它们的股价往往超前反映了未来3—4年甚至5年的发展前景，动态市盈率普遍按2012年的业绩给予了25—40倍的估值水平，你越不敢买进，它们越往上涨。这也反映了一个新的市场，总在透支着未来几年的业绩和牛市。目前股价尚未反映未来3年最好业绩的小盘股是否会在未来几个月或者今年底反映呢？我觉得很可能。

作者：pyd881118　回复日期：2010-04-20　08:54:38
人均一万九，LS的你在做梦哦，成都都人均5W了，一家三口总收入15W,除去水分5W，还有10W,再乘以六，六十W，难道在成都买不起房嘛？整么年均才19524呢，那么低哪个城市的，而且是一家人供一个房，凭什么只算一个人的收入
作者：凡人愚见　回复日期：2010-04-20　08:55:10
8． （反复看下表）再次探索楼市，特别是北京、上海、广州、深圳等一线大城市的楼市。过去20年，这几个大城市货币供应量保持了30%左右的年均增长，人均GDP也是超过16%的高增长，富裕人口最多最集中，取得的个人贷款和企业贷款均为全国最高水平。如果说年均14%的人均GDP增长率对应14%的货币供应量增长率是相适应的，那么，楼价会按溢出的增长率增长，如果加上房屋抗通货膨胀的属性，过去20年CPI年均增长率大约在4%左右，那么过去20年，楼价的复合增长率为30%-14%+4%，刚好是20%的年均增长率，与21%的货币供应量增长率几乎相等。以下是货币供应量和北上广深四大城市楼价发展趋势表。其中预计2010年后，货币供应量增长率保持在年均16%，房价年均增长率下降为15%。
表中房价是按年均增长率20%计算的1990年至2009年的理论房价，这里特指北上广深四大城市。2010年后每年增长15%。而倍数是当年货币供应总量M2相对1990年的初始M2的倍数。这张表格的1990年房价仅取上海市1990年的房价1200元为基数计算，而人民日报曾经在1989年发表过评论文章，该评论文章显示1989年北京的商品房房价是1600元/平方米。而广州市在1993年曾经有商品房卖到9000元/平方米，我清楚地记得那是93年天河新区的商品房价。不同的城市因为GDP增长率最高的年份出现的时间不同，还有人们的投资需求和热情不同，往往或前或后地超前反映着未来的房价水平。同时商品房价又在一系列的调控政策和货币政策修正之后落后于理论房价。如广州市1990年至1998年实际房价水平高于理论房价，广州的房价在1993年达到这8年的最高，当时是著名的广东和海南房地产泡沫时期，后来94年泡沫破裂一直整理回落，直到2000年后才开始逐步从均价5000元回升。1999年至今，广州实际楼价仍未能赶超理论房价。上海市2000年之前的房价均落后于表格中的理论房价，实际房价在2001年后至今赶超了理论房价。而北京的实际情况也是如此。这大概是因为广东的经济在1990年至1997年受香港经济和投资热潮影响较大有关系，而内地的北京和上海直到新世纪才开始发力猛追，经济发展速度超越了广州市，同时投资意识被唤醒。
我预计2009年后，北京的房价仍然领跑其他三个城市，而上海尾随其后，广州和深圳可能排在最后两位，谁是最后一名呢？难以预料。目前来看，深圳的势头比广州强劲。由于经济学家预计2025年中国城市化进程基本到达顶峰，同时人口红利消失，经济高增长的时期在这四大城市中可能基本告一段落，因此，金岩石预计楼市拐点可能在2025年出现，同时他预测北京上海的豪宅价格将高达30万元/平方米，通过下表看，真的不奇怪。而最需要注意的是2016—2017年，因为过去每十年发生一次严重的经济危机或金融危机。如1987年世界经济危机、1997年东南亚金融危机、2007年美国引发的次贷危机继而波及全球，酿成世界金融危机。
2010年后，房价或超前达到或滞后达到表格中的房价，如果超前反应未来太多，房价可能面临调整，如果滞后，应视为极好的买入时机。注意2016—2017年的房价表现，密切关注这两年的经济发展状况，做好避险准备。
9． 以上GDP、货币供应量和股市、楼市的关系深度研究结果是基于GDP高速增长时期得出的，如果GDP增长率低于3%甚至负增长，又会出现什么样的情况呢？这里特别要看日本的表现。日本在1992年后出现了明显的经济衰退，虽然日本在1992年后房地产泡沫破裂，经济危机了十年，但这十年中，日本依然保持宽松的货币政策，在日元大幅升值之后，维持着极低的银行利率甚至是无利率，也就是说，居民的存款在银行是没有活期存款利率的，长期的利率也极低。由于日本经济衰退，虽然货币政策宽松，但并没有引发房地产价格上涨的资产价格膨胀，这些流动性跑到了东南亚国家，在东南亚四小龙中酝酿了一次金融危机。东南亚各国在1992年—1997年间，股市和楼市均大幅上涨，其中的一个基本原因在于日元流动性溢出效应。而当时东南亚发展中国家的经济发展速度也达到了6%--9%的高速增长。
结论：货币供应量影响股市、楼市的一个先决条件是GDP必须保持高速增长。当GDP高速增长时，货币供应量的增长率几乎和股市、楼市的增长率相等。
下表中2010年一季度的M2是65万亿元，比去年增长了7%，两会中央决定M2全年控制在17%的增长率。

作者：evanweizhen　回复日期：2010-04-20　09:03:31
此贴必火，强帖留名
作者：凡人愚见　回复日期：2010-04-20　09:11:04
因为不熟悉此论坛的排版，所以插图都跑到文章的最后面了。希望大家认真想想，在钱越来越不值钱的年代，还有什么值得我们投资的？有什么资产是能让我们的钱保值增值的。
现在的20多岁的年轻人，未来的收入肯定在8000元/月--2万元/月的水平，目前的房价对于年轻人来说的确是很高的，但今天的生于70年代的人，他们年轻的时候面对5000元/平方米的房价时，收入也是不足以买商品房的。
商品房的价格上涨是与经济增长率，人均GDP，货币供应量高速增长相对应的。
作者：玄空不空　回复日期：2010-04-20　09:13:03
如果所谓经济发展就是让货币每年贬值21%，那这经济发展有什么意义？就是为了让国民财富不断缩水？什么投资能年化收益21%以上？别跟我说只有炒房和放高利贷了…
此消息发自掌中天涯wap.tianya.cn
作者：凡人愚见　回复日期：2010-04-20　09:18:08
我对4·15房产新政的看法如下：
1． 本次房地产调控政策是有史以来最全面、最深刻、最到位的一次政策调控。
2． 对抑制过度需求和投资需求方面的高招主要是：A）限制首次置业者购买90平方米以上住宅。B）二套房贷首不低于50%，利率不低于基准利率的1.1倍。C）几乎停止第三套房贷。这是最具备“杀伤力”的招数，也是能够扭转投资和投机性需求的最关键招数。因为房地产具备金融属性，这几点基本将房地产的金融杠杠彻底降下，对遏制房价过快上涨将起到明显作用。同时，由于2009年的金融统计数据显示，在所有购房资金中，仅有10%是通过银行贷款购房的，也就是说，每10元购房款中，仅有1元是贷款，其余都是购房者自有出资。所以，这也表明，政策仅对资金不雄厚的但有想通过投资房地产保值增值的投资者形成障碍，但对于具有雄厚资金实力的投资者来说，仍然不受影响。但有分析表明，未来可能减少30%的购房需求，未来可跟踪形势的发展。
3． 调控政策中首次明确提出要研究引导合理消费的税收政策和调节个人住房投资收益的税收政策，将来可能会有新的税收政策出台，以打压房地产投资盛行的局面，将增加房地产投资人的持有成本或降低投资收益。但这些政策在房价处于明显上涨趋势的时候也可能使税收转嫁给消费者，目前还很难判断。
4． 对房地产开发企业将加大土地增值税的清算，这将大大削弱房地产开发企业的利润和资本金的积累，削弱房地产企业的资金实力，降低房地产开发企业抢购土地的欲望。这将对土地市场起到降温作用。
5． 调控政策中突出要增加土地的有效供应，特别是对普通住宅和保障性住宅的土地供应，并明确指出中小户型普通商品房和保障性住房比例不低于70%。也就是说，未来90平方米以上的商品房只占总供给的30%。这将降低高价房的权重，客观上起到降低房价的作用。但由于大户型住宅供应量减少，未来可能在二、三线城市中大户型住宅价格更容易上涨，对于一线城市，由于房价高企，大户型总价较高，反而难以上涨。这个政策将解决过去错误的调控手段，加大住宅用地供应将有效遏制土地价格和商品房均价上涨速度。
6． 加强土地拍卖中的融资管理，明确规定了禁入和处罚的办法。这将有利于土地拍卖市场健康发展，遏制房地产企业抢购土地，同时将有效地降低土地的成交价格，对遏制房价有明显作用。
7． 关于打击捂盘的一些规定，也将使市场可能得到一定程度的净化。但房地产开发企业在销售住房时仍然有很多隐蔽的手段规避监管，我们不能小看这些房地产企业的对策和招数。
8． 最后需要指出的是，70%的中小户型住房和保障性住房政策的实施，将惠及具有本地户口的城市居民，但对于发财致富后进入大中城市的富裕人口来说，并不在保障的体系之内，而这部分购房者资金实力较雄厚，而且也属于刚性需求，所以，政策的实施过程中，仍然需要看具体的刚性需求和各种需求最终出来的结果是什么。如果最终结果仍然是供不应求，市场对房价上涨产生强烈的共识，那么房价将在短期的休整之后，仍然在上升通道中维持一定的上涨速度。如果有效的供应能使市场需求基本得到满足，并在短期内供过于求，那么房价将可能出现一定幅度的下跌，但这种下跌是短期的，估计在未来供求关系再次转变成供不应求的时候又会出现一轮比较明显的上涨。就象2005年—2006年，广州市的房地产市场在2005年中后期至2006年中期这10个月左右的时间里，由于当时的调控政策打压市场，造成市场心理压力较大，但随后经济的发展维持高速增长势头，同时人均收入水平继续大幅提高，住房需求仍然旺盛，即使调控，房价也能在调控中前行和上涨。
结论：我认为从中长期来看，中国的住房需求将总体大于供给，短期内，房价的上涨速度肯定被遏制住，但这仅仅是遏制了它的上涨斜率和速率，但不能改变房价上涨的方向。短期内甚至某些地区或城市郊区因住房供应量较大，需求一时跟不上而出现房价滞涨甚至小幅下跌的局面，但总体来看，大中城市市区中心的房价将保持稳定，长期来看，各地区的房价总体趋势仍然是上涨的，这种上涨是以年计算的，而不是每月、每季度的计算。总体来看，只要经济增长的速度保持在8%--10%，人均GDP保持在10%--14%的高速增长，人均收入也保持14%的增长，货币供应量未来5年甚至10年保持年均15%--18%的增长，都将使房价保持10%--15%的年均增长速度。
作者：玄空不空　回复日期：2010-04-20　09:20:37
货币增发量一部分由贬值造成，另一部分应为社会财富的实际增加，需要增发货币去对应这部分的财富，而后者并非通涨。否则一切经济发展皆无意义
此消息发自掌中天涯wap.tianya.cn
作者：凡人愚见　回复日期：2010-04-20　09:26:53
对于北上广深四大城市来说，如果说年均14%的人均GDP增长率对应14%的货币供应量增长率是相适应的，那么，楼价会按溢出的增长率增长，如果加上房屋抗通货膨胀的属性，过去20年CPI年均增长率大约在4%左右，那么过去20年，楼价的复合增长率为30%（货币供应量）-14%（GDP增长率）+4%（CPI），刚好是20%的年均增长率，与21%的货币供应量增长率几乎相等。
作者：凡人愚见　回复日期：2010-04-20　09:31:08
对于中国广大的县级城市来说，1990年的商品房价格约为300--500元/平方米，经济发达程度不同，房价在1990年的时候也不尽相同。对于经济发展速度和当地实际货币供应量的增长率均比全国平均水平低很多的县级城市，它们的房价增长倍数大多数仅仅是1990年房价的10倍左右，还追不上最近20年的货币供应量年均增长速度，也追不上GDP的年均增长速度。
作者：玄空不空　回复日期：2010-04-20　09:40:21
M2已经包含了CPI的部分，不应该再加上cpi
此消息发自掌中天涯wap.tianya.cn
作者：凡人愚见　回复日期：2010-04-20　11:21:27
谢谢“玄空不空”的指正。即使不加CPI部分，房价未来也能保持在11%左右的增长速度继续向上。若考虑到保值和增值需求的高涨，未来房价很难大幅下跌。短期来看，房价上涨速度被遏制是大概率事件。
作者：bizhap　回复日期：2010-04-21　10:51:12
楼主颠倒了一个概念，就是中国的GDP增长很大一部分因素是因为房价上涨带动了GDP增长，难道楼主真的认为一个国家只靠钢筋水泥这种低水平的产业就可以变成发达国家？建议楼主搞清楚GDP和收入的关系，GDP是国民生产总值，不代表一个国家国民收入，如果国家喜欢我们现在就可把人均GDP的数字搞到超过日美。但是这种虚无缥缈的GDP又有什么意义呢？现在全国过的房价再增长10倍，我们的GDP又可以增加10倍，这种增长对于中国又有任何意义么？
作者：孤独是一种蛊　回复日期：2010-04-21　11:09:15
推演的论据很充分，大趋势肯定如此，相信政府也看到了房价这个大趋势的可怕前景，所以进行干预。可否分析和推演一下美国、香港和韩国的情况？
作者：凡人愚见　回复日期：2010-04-21　11:26:38
楼主颠倒了一个概念，就是中国的GDP增长很大一部分因素是因为房价上涨带动了GDP增长，难道楼主真的认为一个国家只靠钢筋水泥这种低水平的产业就可以变成发达国家？建议楼主搞清楚GDP和收入的关系，GDP是国民生产总值，不代表一个国家国民收入，如果国家喜欢我们现在就可把人均GDP的数字搞到超过日美。但是这种虚无缥缈的GDP又有什么意义呢？现在全国过的房价再增长10倍，我们的GDP又可以增加10倍，这种增长对于中国又有任何意义么？
————————回复——————————
我的文章没有你说的那个概念，另外，如果你仔细反复阅读我的文章，你将会得出一个结论，那就是GDP的连年大幅增长，加上城市化的进程，货币供应量的连年大幅增长超越了GDP增长所需要的货币，还有人口红利的因素导致了土地价格的大幅上涨，然后通过房价表现出来。
人均GDP的确不是人均收入，我也没说是收入，但我发现的确有人以为我搞错了，但我没搞错，我知道那是人均GDP，我只是以1990年的人均GDP对应的商品房价格来对比分析安葬的房价是否合理，又是否和1990年的水平相对应。
GDP并非都由住宅投资拉动，还包含了出口和消费，还有其他的投资。房地产投资只是投资大类中的一个。GDP与房地产价格的数据对比，只是为了研究未来房价走势。GDP的增长对应房价的增长，说明国民财富在GDP增长迅速的年代，房产财富在大幅增长。
如果你是年轻人，你没有房产，那可能享受不了这种GDP大幅增长带来的财富增长。但你的家人，你的父母和那些拥有房产的人，都可以因此而增加自己的帐面财富。当然，这仅仅是帐面财富而已，但至少可以让人的财富增长了，比不增长或者还要萎缩的国家好很多。
作者：箭亭　回复日期：2010-04-21　11:27:40
楼主高见。
北京房价从2003年开始突然上扬，我分析也与大学扩招相关，大学98年招生人数108万，2000年是160万，2001年268万。大学毕业生一般都流向一线城市，使得一线城市开始房价大幅上涨。
2009年毕业生已突破600万了。
一线城市房价这几年翻番也就不为过了。需求翻番了啊。
作者：箭亭　回复日期：2010-04-21　11:36:11
2003年：全国普通高校毕业生人数达212万人；
2004年：全国普通高校毕业生人数达280万人；
2005年：全国普通高校毕业生人数达338万人；
2006年：全国普通高校毕业生人数达413万人；
2007年：全国普通高校毕业生人数达495万人；
2008年：全国普通高校毕业生人数达559万人；
2009年：全国普通高校毕业生人数达611万人；
2010年：全国普通高校毕业生人数达631万人。
03年以前数据没找到，找到一个高校招生数据，与之有相关性，没找到北京历年房价图，谁找到了贴上，看看北京房价与高校毕业人数有没有相关性。

作者：丰简由人　回复日期：2010-04-21　11:58:28
Mark下
作者：TheNorthFace2010　回复日期：2010-04-21　12:06:50
有图有数据，和大家想象的差不多。
作者：lala2005　回复日期：2010-04-21　12:14:30
现在全国过的房价再增长10倍，我们的GDP又可以增加10倍，这种增长对于中国又有任何意义么？
==========
人家不是在跟你讨论这种增长有什么意义，而是在判断这种形式的增长是否可能出现
主题搞搞清楚
讨论某种方式的增长对社会的意义跟判断增长是否会以某种方式出现，这是两个领域的问题
作者：snwofox　回复日期：2010-04-21　12:20:57
作者：箭亭　回复日期：2010-04-21　11:27:40
楼主高见。
北京房价从2003年开始突然上扬，我分析也与大学扩招相关，大学98年招生人数108万，2000年是160万，2001年268万。大学毕业生一般都流向一线城市，使得一线城市开始房价大幅上涨。
2009年毕业生已突破600万了。
一线城市房价这几年翻番也就不为过了。需求翻番了啊。
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根本原因还是03年加入WTO,中国经济从此开始一轮快速增长，社会财富急剧增多导致。你说的那个只是表面现象
作者：ybsm529　回复日期：2010-04-21　12:27:01
纸上谈兵。
楼市不说，中华人民共和国的股市就是政策市，GDP,货币供应量再稳步增长，可股市经历了几次腰斩再腰斩，这些图表就是废纸。
货币投放再多有屁用，讲严查进入楼市、股市的银行资金，资金还不乖乖退出来，楼市、股市屁也得不到，敢不出来，等着坐牢掉脑袋吧，你当那些控制大资金的人是傻子啊，钱什么时候不能赚，前途完了一切都完了。
作者：海阔天空的草鱼　回复日期：2010-04-21　12:34:05
确实有点纸上谈兵。
2000到2010这10年间，民工和外企员工的工资就没怎么涨。
作者：ericinsun　回复日期：2010-04-21　12:43:53
如果每年发行大量货币能发展经济，那么还要人们劳动干嘛呢？
作者：ybsm529　回复日期：2010-04-21　12:45:57
楼主不用故弄玄虚，既然是深度研究GDP、货币供应量和股市、楼市的关系，那就请你在一张图表上对于的画出每年GDP、货币供应量和上证指数的图线，先把这个最基本的对应线解释清楚再说。
作者：凡人愚见　回复日期：2010-04-21　12:52:44
心浮气躁的人真不少。
股市从100点，20年间上涨到目前的3000点左右，指数增长了30倍，与货币供应量的增长速度基本持平。又如何不能说明它们之间的对应关系呢？虽然股市历经几次腰斩，难道不是因为超前涨得太快，离表格中的理论点位太远造成的吗？说我纸上谈兵的人，阅读理解的水平好象很低。
作者：凡人愚见　回复日期：2010-04-21　12:55:55
楼主不用故弄玄虚，既然是深度研究GDP、货币供应量和股市、楼市的关系，那就请你在一张图表上对于的画出每年GDP、货币供应量和上证指数的图线，先把这个最基本的对应线解释清楚再说。
————————回复——————————————
如果你认真仔细地阅读表格中的数据和资料，相信你心中已经画出了它们的对应曲线。我电脑水平很差，不会画。
作者：凡人愚见　回复日期：2010-04-21　12:59:42
楼主不用故弄玄虚，既然是深度研究GDP、货币供应量和股市、楼市的关系，那就请你在一张图表上对于的画出每年GDP、货币供应量和上证指数的图线，先把这个最基本的对应线解释清楚再说。
——————————————回复————————————
文章和我的回复中有续，如果你静心看懂了里面的表格，我相信你已经能看懂我的结论。至于曲线，我是不会再浪费时间去画的了，表格实际上就是曲线对应关系。
作者：se2010　回复日期：2010-04-21　13:00:09
楼猪 啰嗦这么多,,大部分数据是正确的 ,,但是 ..
结论是非常 傻比的 ...
楼猪 看到了 ,,M2 货币的增速,然后直接 推导出房价的增速
要和M2 的增速 保持正比,,这是 不成立的..
来个极端一点的假设 ..要是市场上只有房子这一个交易品种..
货币增多,,房价要涨..但是 这个 公式应该大概模拟为:
货币总量==房价****房子数量 .. 而 楼猪 是简单的 将货币
正比成 房价,这是不可能的 ..
要知道 1990的年上海的房子数量,尤其是商品房数量 ,和今天比
那 增量不是20%的速度 ..上海的商品房数量 增加了多少,,看看周围的 钢筋水泥有多少,就知道了..
作者：szabc12345　回复日期：2010-04-21　13:10:14
最大的问题，按照20%的增长速度发钞票，到2020年，人民币可能要20元换一美元，如果保持1:6的话，中国的出口外企全部撤离，因为在中国开出口工厂的成本会超过发达国家.没有外资企业出口带来的外贸顺差和美元储备，人民币基本和北朝鲜元一样.
作者：凡人愚见　回复日期：2010-04-21　13:14:01
来个极端一点的假设 ..要是市场上只有房子这一个交易品种..
货币增多,,房价要涨..但是 这个 公式应该大概模拟为:
货币总量==房价****房子数量 .. 而 楼猪 是简单的 将货币
正比成 房价,这是不可能的 ..
要知道 1990的年上海的房子数量,尤其是商品房数量 ,和今天比
那 增量不是20%的速度 ..上海的商品房数量 增加了多少,,看看周围的 钢筋水泥有多少,就知道了..
——————————————回复——————————
第一、你说的是有一定的道理，如果市场仅仅只有房子，那么货币总量=房价*房子数量。问题是，现在市场上不仅有房子，还有农产品、电子消费品、服装、汽车、建材、食品等千万种商品和服务，在过去的20年当中，除了房子，有哪些产品和服务的价格能跟上货币供应量的增速？相反，目前很多工业品价格是下降的，比如说电脑、手机等电子消费品，还有汽车等。大多数工业品的价格上涨缓慢甚至下跌，那么，货币供应量的增量部分是不是应该反应在房子上面？
第二、我文章里早就指出，北上广深的货币供应量增长率肯定远超全国平均21%，我估计是30%，你说的上海市房子增加了不只20%，那么，我建议你把上海市过去20年的房子面积数据拿出来再分析吧。同时，我们需要注意，有多少是拆迁的，置换的。还要考虑新增人口对房子的需求，考虑进入上海的外地人对上海的房子需求，你再算算上海市新增的房子面积够不够？
感觉你是动了脑筋的读者，不错。
作者：bidd　回复日期：2010-04-21　13:16:38
工资如何增长的呢，不要考虑购买力吗
作者：wylee01　回复日期：2010-04-21　13:16:01
哎，房子，户口。。。什么时候才能不这么难呢？
作者：中书侍郎　回复日期：2010-04-21　13:17:37
记号，出门办事，回来再看
作者：天ya竹马　回复日期：2010-04-21　13:18:14
M2的增长率一直保持着21%的速度高增长，如果把钱存如银行，每年只有3%不到的收益，明眼人一看就知道把钱存进银行会使自己的钱贬值损失18%
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傻鸟...
货币投放增量 == 货币贬值量？
每年生产的产品、产能升级、品质提升不需要对应货币？
即使，世界上真就只有房子这一种商品，每年货币增量 == 房价增加，那新建房怎么办？白送吗？
作者：3000china　回复日期：2010-04-21　13:25:10
同意
作者：巨馍蘸酱　回复日期：2010-04-21　13:26:35
这个帖子似是而非，不值得推敲。
实际上最好的指标是m2/gdp，看了以后会比你写的东西清楚得多。其中近年来还有过剧烈下降，（铁本那次调控）
对股市和流动性的解释也牵强，01-05的背离怎么解释？
虽然漏洞很多，但资产价格和货币供应的相关性还是不错的，特别是对地产的影响。
作者：巨馍蘸酱　回复日期：2010-04-21　13:25:37
这个帖子似是而非，不值得推敲。
实际上最好的指标是m2/gdp，看了以后会比你写的东西清楚得多。其中近年来还有过剧烈下降，（铁本那次调控）
对股市和流动性的解释也牵强，01-05的背离怎么解释？
虽然漏洞很多，但资产价格和货币供应的相关性还是不错的，特别是对地产的影响。
作者：巨馍蘸酱　回复日期：2010-04-21　13:27:58
这个帖子似是而非，不值得推敲。
实际上最好的指标是m2/gdp，看了以后会比你写的东西清楚得多。其中近年来还有过剧烈下降，（铁本那次调控）
对股市和流动性的解释也牵强，01-05的背离怎么解释？
虽然漏洞很多，但资产价格和货币供应的相关性还是不错的，特别是对地产的影响。
作者：巨馍蘸酱　回复日期：2010-04-21　13:27:47
这个帖子似是而非，不值得推敲。
实际上最好的指标是m2/gdp，看了以后会比你写的东西清楚得多。其中近年来还有过剧烈下降，（铁本那次调控）
对股市和流动性的解释也牵强，01-05的背离怎么解释？
虽然漏洞很多，但资产价格和货币供应的相关性还是不错的，特别是对地产的影响。
作者：wangrui1　回复日期：2010-04-21　13:31:20
根据楼主这么思维，就如同另外一个帖子所发的2020年，津巴布韦压力很大的那个260万亿-几千万亿的M2了
巴菲特早年的投资增长率和现在的投资增长率你咋不拿出来比比呢，基数越大，增长越慢，违反经济规律就干脆直接崩了吧
作者：孙家公社　回复日期：2010-04-21　13:34:35
关键是中国经济还能保持今年8——10%的增长呢？
作者：老Kevin_28　回复日期：2010-04-21　13:36:51
作者：se2010　回复日期：2010-04-21　13:00:09
楼猪 啰嗦这么多,,大部分数据是正确的 ,,但是 ..
结论是非常 傻比的 ...
楼猪 看到了 ,,M2 货币的增速,然后直接 推导出房价的增速
要和M2 的增速 保持正比,,这是 不成立的..
来个极端一点的假设 ..要是市场上只有房子这一个交易品种..
货币增多,,房价要涨..但是 这个 公式应该大概模拟为:
货币总量==房价****房子数量 .. 而 楼猪 是简单的 将货币
正比成 房价,这是不可能的 ..
要知道 1990的年上海的房子数量,尤其是商品房数量 ,和今天比
那 增量不是20%的速度 ..上海的商品房数量 增加了多少,,看看周围的 钢筋水泥有多少,就知道了..
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这位老兄有见地！
我觉得楼主的数据中，年GDP是根据8%乘出来的。而楼主从宏观的角度，看到自1990年来，20年里货币的趋势变化，
然后楼主得出的结论是：从私人资产保值的角度，一个家庭每年的资产增值应该达到21%。而对于lbx来说，最可靠、可信赖的投资方式只有房产。
但是其中有一个小问题，就是我们的GDP中，投资、出口、消费三架马车，其中房地产到底占了多少份额？如果是50%以上，那就成了一个怪圈：zf需要多少GDP，都可以通过房地产制造多少GDP，每个楼房都是一台印钞机。这样得来的GDP在国际上有竞争力么？
地方zf搞融资平台，然后以6%的年利率返还，假定以1平方公里的土地做抵押筹集资金100亿，3年后要还款120亿，这时怎么办？把土地价格炒上去50%，将1平方公里的土地赎回后重新抵押再融资150亿，这样又凭空产生了30亿的GDP。
这种空手套白狼的游戏还能玩10年还是20年？03年加入WTO到现在，七年来。。。。。。
作者：当_爹_了　回复日期：2010-04-21　13:35:55
LZ写的这么多，不容易啊！支持一下！
但有些观点值得商榷！纯用GDP和货币供应量来衡量资产价格是不准确的，虽然大思路没问题，但像你这种结论里都出现具体数字的推论肯定差得比较远了。
我们国家GDP的数值肯定低估，至少从98年开始到现在是有的低估的，因为很多消费并未计入GDP。比如街边买个烤红薯，盗版书盗版光盘，色情业，国家监控之外的商品进出口等等，这些行业的运转都需要人民币来支持。这些行业到底规模有多大。说不好，但我敢肯定我们每个人的经济活动都有不被纳入GDP的部分。
到底GDP的增速有多少？搞不清楚这个，很难按照你的思路来测算资产价格。
另外房地产，我不好说会涨还是会跌，但可以肯定的是经过了10年的增长，买房保值增值深入人心的前提下，房子肯定不是最好的投资品了。原理很简单，因为大多数人都挣不到超过平均收益的钱。你预测的多少倍多少倍，我并不认同。
作者：当_爹_了　回复日期：2010-04-21　13:39:03
LZ写的这么多，不容易啊！支持一下！
但有些观点值得商榷！纯用GDP和货币供应量来衡量资产价格是不准确的，虽然大思路没问题，但像你这种结论里都出现具体数字的推论肯定差得比较远了。
我们国家GDP的数值肯定低估，至少从98年开始到现在是有的低估的，因为很多消费并未计入GDP。比如街边买个烤红薯，盗版书盗版光盘，色情业，国家监控之外的商品进出口等等，这些行业的运转都需要人民币来支持。这些行业到底规模有多大。说不好，但我敢肯定我们每个人的经济活动都有不被纳入GDP的部分。
到底GDP的增速有多少？搞不清楚这个，很难按照你的思路来测算资产价格。
另外房地产，我不好说会涨还是会跌，但可以肯定的是经过了10年的增长，买房保值增值深入人心的前提下，房子肯定不是最好的投资品了。原理很简单，因为大多数人都挣不到超过平均收益的钱。你预测的多少倍多少倍，我并不认同。
作者：wangrui1　回复日期：2010-04-21　13:42:15
根据楼主这么思维，就如同另外一个帖子所发的2020年，津巴布韦压力很大的那个260万亿-几千万亿的M2了
巴菲特早年的投资增长率和现在的投资增长率你咋不拿出来比比呢，基数越大，增长越慢，违反经济规律就干脆直接崩了吧
作者：水域1983　回复日期：2010-04-21　13:45:58
人类一思考，上帝就发笑
作者：凡人愚见　回复日期：2010-04-21　13:45:56
这个帖子似是而非，不值得推敲。
实际上最好的指标是m2/gdp，看了以后会比你写的东西清楚得多。其中近年来还有过剧烈下降，（铁本那次调控）
对股市和流动性的解释也牵强，01-05的背离怎么解释？
虽然漏洞很多，但资产价格和货币供应的相关性还是不错的，特别是对地产的影响。
——————————————回复————————————
关于股市和货币供应量的关系，表格中显示，01年理论点位应为743点，实际收盘指数是1645点，02年理论点位应为891点，实际收盘1357点，你自己看我的表格数据吧，我不想一一写下来，累！其中只有05年的理论点位是1540点，实际收盘是1161点。你感觉01--05年股市大熊，于经济增长和货币供应量增长率背离，仅仅是你的错觉而已。实际上，01--05年的大熊市，正反映了指数大大超前于经济增长和货币供应量增长的实际倍数造成的巨大调整，最终指数又被拉到与理论点位相差不到30%的偏离位置。
另外，我的文章早就分析了，91年到2000年，上证指数均大大偏离理论点位几倍，原因也有了初步的探讨，自己看文章吧。不要只看跌的背离，更要看涨的背离，看实际收盘点位和理论点位的偏离。
我的结论是最终基本对等，但不可能不偏离。
作者：凡人愚见　回复日期：2010-04-21　13:48:38
这个帖子似是而非，不值得推敲。
实际上最好的指标是m2/gdp，看了以后会比你写的东西清楚得多。其中近年来还有过剧烈下降，（铁本那次调控）
对股市和流动性的解释也牵强，01-05的背离怎么解释？
虽然漏洞很多，但资产价格和货币供应的相关性还是不错的，特别是对地产的影响。
——————————————回复————————————
关于股市和货币供应量的关系，表格中显示，01年理论点位应为743点，实际收盘指数是1645点，02年理论点位应为891点，实际收盘1357点，你自己看我的表格数据吧，我不想一一写下来，累！其中只有05年的理论点位是1540点，实际收盘是1161点。你感觉01--05年股市大熊，于经济增长和货币供应量增长率背离，仅仅是你的错觉而已。实际上，01--05年的大熊市，正反映了指数大大超前于经济增长和货币供应量增长的实际倍数造成的巨大调整，最终指数又被拉到与理论点位相差不到30%的偏离位置。
另外，我的文章早就分析了，91年到2000年，上证指数均大大偏离理论点位几倍，原因也有了初步的探讨，自己看文章吧。不要只看跌的背离，更要看涨的背离，看实际收盘点位和理论点位的偏离。
我的结论是最终基本对等，但不可能不偏离。
作者：水域1983　回复日期：2010-04-21　13:49:43
人类一思考，上帝就发笑
作者：VincentLai　回复日期：2010-04-21　14:02:33
学习
作者：cat_yang　回复日期：2010-04-21　14:04:42
真是瞎扯淡，看看今后三年的经济增长就成了
作者：ygyabcde　回复日期：2010-04-21　14:12:15
lz.我是从事养殖的,1990年生猪产量是500头,都是农家饲料喂的,现在产量是1500头,(现在是混合饲料喂),按价格算,GDP是增加了30倍,3000%,按数量是3倍,300%,差多少.中国的gdp就是靠通货膨胀带来的,所以老百姓的收入玉gdp没有关系,实际,gdp在3%左右,人们收入反而好,部多说,自己想.......
作者：最后的歌唱　回复日期：2010-04-21　15:14:03
强烈插入
作者：凡人愚见　回复日期：2010-04-21　15:21:16
中國大陸目前人均GDP(國民生產總值)是1000多美元,請注意,這不是人
均收入。
香港人均GDP是25000美元左右,當然這也不是人均收入
香港一般公司(10人至50人)的管理人員年收入約10万至20万左右
一個百米平方的房子月租約1.5万至2、3万以上不等,要視房子的等級
真中國人想在香港生活嗎?相信你一定行! :)
還有什么問題要問?我會盡力高質量地回答你
2005年世界人均GDP排行榜（世界银行数据）
排名 国家／地区 人均GDP
（美元）
1. 卢森堡 43,940
2. 挪威 43,350
3. 瑞士 39,880
4. 美国 37,610
5. 日本 34,510
6. 丹麦 33,750
7. 冰岛 30,810
8. 瑞典 28,840
9. 英国 28,350
10. 芬兰 27,020
11. 爱尔兰 26,960
12. 奥地利 26,720
13. 荷兰 26,310
14. 比利时 25,820
15. 香港特别行政区 25,500 **(請注意:這是重要及權威數据)**
16. 德国 25,250
17. 法国 24,770
18. 加拿大 23,930
19. 澳大利亚 21,650
20. 意大利 21,560
21. 新加坡 21,230
22. 西班牙 16,990
23. 科威特 16,340
24. 以色列 16,020
25. 新西兰 15,870
26. 巴哈马 15,110
27. 澳门特别行政区 14,600
28. 希腊 13,720
29. 塞浦路斯 12,320
30. 葡萄牙 12,130
31. 韩国
32. 斯洛文尼亚 11,830
33. 巴林 11,260
34. 波罗黎各 10,950
35. 马尔他 9,260
36. 巴巴多斯 9,270
37. 安提瓜 9,160
38. 沙特阿拉伯 8,530
39. 阿曼 7,830
40. 帕罗 7,500
41. 塞舌尔 7,480
42. 特立尼达和多巴哥 7,260
43. 圣凯茨和纳维斯 6,880
44. 捷克 6,740
45. 匈牙利 6,330
46. 墨西哥 6,230
47. 克罗尼亚 5,350
48. 波兰 5,270
49. 爱沙尼亚 4,960
50. 斯洛伐克 4,920
51. 立陶宛 4,490
52. 智利 4,390
53. 哥斯达黎加 4,280
54. 巴拿马 4,250
55. 毛里求斯 4,090
56. 拉脱维亚 4,070
57. 圣卢西亚 4,050
58. 黎巴嫩 4,040
59. 格林纳达 3,790
60. 乌拉圭 3,790
61. 马来西亚 3,780
62. 阿根廷 3,650
63. 加蓬 3,580
64. 委内瑞拉 3,490
65. 博茨瓦纳 3,430
66. 多米尼加 3,360
67. 波里茨 3,190
68. 圣文森特 3,300
69. 土耳其 2,790
70. 南非 2,780
71. 牙买加 2,760
72. 巴西 2,710
73. 马歇尔群岛 2,710
74. 俄罗斯 2,610
75. 斐济 2,360
76. 罗马尼亚 2,310
77. 马尔代夫 2,300
78. 突尼斯 2,240
79. 萨尔瓦多 2,200
80. 泰国 2,190
81. 秘鲁 2,150
82. 保加利亚 2,130
83. 密克罗尼西亚 2,090
84. 多米尼加 2,070
85. 苏里南 1,990
86. 伊朗 2,000
87. 马其顿 1,980
88. 危地马拉 1,910
89. 塞尔维亚 1,910
90. 阿尔及利亚 1,890
91. 纳米比亚 1,870
92. 约旦 1,850
93. 哥伦比亚 1,810
94. 厄瓜多尔尔 1,790
95. 哈萨克斯坦 1,780
96. 阿尔巴尼亚 1,740
97. 中国 1,700
作者：凡人愚见　回复日期：2010-04-21　15:26:06
香港1986-2006房价走势（转）
年份 港岛 九龙 龙新界
1986 9150 7960 7280
1987 10910 9430 9100
1988 13920 12320 11790
1989 18250 16160 14250
1990 20910 17620 15780
1991 28450 23580 22770
1992 40380 32320 32680
1993 46530 37030 36460
1994 58460 42350 41840
1995 54020 42510 39230
1996 59156 47017 42708
1997 78581 61056 59685
1998 55841 44432 41202
1999 47414 36757 35182
2000 41928 31800 31546
2001 37008 27799 27802
2002 32777 24372 24556
2003 29295 21689 21202
2004 39444 30669 27620
2005 4633336061 32129
2006 49327 35446 30553
这是网络上搜集的资料，根据我对香港的了解，这是每平方米的价格，香港在90年代初到1997香港回归之前房价仍然快速上涨。目前中国人均GDP仅3500多美元，05年是1700美元左右，全国房价均价约4400元左右，未来房价和人均GDP都有很大的提升空间。至于北上广深，我仍然坚持认为未来几年很可能一手房房价会涨到8--15万/平方米。因为北上广深这四大城市人均GDP将在未来几年赶超香港07年的人均GDP。
作者：凡人愚见　回复日期：2010-04-21　15:39:05
2006年广州市人均GDP超过1万美元，成为北上广深四大城市中第一个人均GDP超一万美元的城市。
2007年，深圳人均GDP也超过了1万美元。
2009年，北京和上海的人均GDP也超过了1万美元。2009年广州市人均GDP大约是1.4万美元，目前香港人均GDP超3万美元。
从各种数据对比分析来看，未来几年，北上广深的房价走势极可能与香港港岛的1990--1997年相类似，也就是说，北上广深城区最核心的地段，一手楼价将从2万元/平方米以上快速上涨到8--12万元/平方米。即使国家出台物业税等调控措施也不能阻挡这一市场规律。
作者：我牛故我在　回复日期：2010-04-21　15:40:03
确实是似是而非的贴子，经济这么复杂的东西，几代人前匐后继也没见几个能号准脉络的，楼主把30年蜿蜒曲折的发展路径直接线性化，然后去推算后5，7年的事，真是思想有多远，就能错多远。
此消息发自掌中天涯wap.tianya.cn
作者：瑞丽冰河　回复日期：2010-04-21　16:02:43
我没太看懂，但是我有个感觉，如果楼主说的有道理，那是件很可怕的事情
另外，我原来一直以为通胀率=CPI，但是好像我错了，是吗楼主？
作者：se2010　回复日期：2010-04-21　16:09:27
又来了 ,,看了下 楼猪 关于 股市 的分析,,那就更离谱了,我敢说 楼主 是根本没炒过 股票的,要么就是瞎 炒..
因为 他连什么叫指数点位都 没弄懂..
上证指数 从100点到现在的 3000点,不是说 股票就翻了 30倍...
对应的 投入的钱就 多了30倍,不是这样的..
指数计算也不是这么算的..
因为指数的计算 牵涉到 新股 计入指数的问题.. 当年 证券交易才刚开始的时候 ,才几只股票?? 后来 加 发了多少股票..
如果说 90年的股票到现在翻了 30倍,那后面发行的 股票呢..怎么 计算指数,,这个是有规定的.. 还有 中国的股票很多都是流通盘超小 ,,尤其是中字 头股 .. 算市值 看着 特大,但是实际的流通市值很小 ..所以 简单的 用指数比,, 就说翻了多少倍,肯定是不对的 ..
作者：se2010　回复日期：2010-04-21　16:15:15
举个极端的例子 ,,假设目前中石油 是13块钱,,流通盘目前大概就37.5亿股,,为了方便计算,我假设 成 40亿股,,我投入成本 520亿把 它全吃下去,然后 把 价格 拉 到100块,,按照指数来算得话,,中石油A股大概是1620亿股,市值变成1620*100=16.2万亿..
按照指数计算 ,,中石油 相当于货币多了16.2万亿,,但是我真正投入的成本 可能不到 600个亿..
这 不是严重造成 投入货币和按照你模型计算的 货币量 失真么?
所以简单的 用货币 投放类比 A股市值,肯定是不对的
作者：se2010　回复日期：2010-04-21　16:26:08
还有 楼猪 简单的 用香港这个 模型来推比 北 上广的地产价格会到8万以上,,我就想笑,,
因为他连起码的资本 游戏入门---炒股都没搞过,, 又 怎么会明白这个游戏呢..他 是在扯蛋呢...
一个 很简单的事实:在他的模型里, 香港是个相对封闭的实体 ,要是游资一进入,它炒 到8万是可能的 .首先它 小,第二,它封闭..
但是北上广呢 ,它 是整个中国的一部分 ,整个大陆都是流通的,,这自然会 牵涉到资本的比较效应.. 很明显 ,你动 用资金去抄北上广,可能刚上到3万,那些在北上广 炒房赚了钱的很可能 就跑到 外面的二线 三线去炒了,,这 造成了 资本的分流..不像香港,整个底盘就那么大..炒房赚钱的人 ,可能会继续在香港这个 小地方继续吹泡泡,继续浇油...而大陆 地方这么大,,北上广的 房价在天上,,你说那些资金会继续去炒呢,,还是去 二线炒呢,,而二线城市那么多,, 房子那么大 ,所以目前这点货币根本不可能把这个 泡泡无限吹大..
很快 会被 无尽 的房子所吞没.. 这个游戏崩盘是必然的 ,,目前国家打压 无非是不想这个 泡泡破裂而已..
作者：中书侍郎　回复日期：2010-04-21　16:48:58
好帖子，差不多看完了，我觉得还要多看几篇，楼主能不能谈谈现实资产价格（房产和股票）背离M2增长率和回归之间的关系。
这里是否有规律，如果有规律，我们不是可以抄底了，哈哈
作者：凡人愚见　回复日期：2010-04-21　16:50:53
又来了 ,,看了下 楼猪 关于 股市 的分析,,那就更离谱了,我敢说 楼主 是根本没炒过 股票的,要么就是瞎 炒..
因为 他连什么叫指数点位都 没弄懂..
上证指数 从100点到现在的 3000点,不是说 股票就翻了 30倍...
对应的 投入的钱就 多了30倍,不是这样的..
指数计算也不是这么算的..
因为指数的计算 牵涉到 新股 计入指数的问题.. 当年 证券交易才刚开始的时候 ,才几只股票?? 后来 加 发了多少股票..
如果说 90年的股票到现在翻了 30倍,那后面发行的 股票呢..怎么 计算指数,,这个是有规定的.. 还有 中国的股票很多都是流通盘超小 ,,尤其是中字 头股 .. 算市值 看着 特大,但是实际的流通市值很小 ..所以 简单的 用指数比,, 就说翻了多少倍,肯定是不对的 ..
——————————————回复————————————
我做股票投资的时候，我估计你还没大学毕业。上证指数的计算，曾经有过几次更改，我已经记不大清楚了，有时侯是股票一上市就计入指数，有时侯是上市一个月后，有时侯更改权重，有时侯按流通股本计算，有时侯又改成按总股本的计算。
不管怎么算，指数都从100点到现在3000点，20年上涨了30倍，我没说过所有股票都涨了30倍。
2001年上市的贵州茅台，上市第一天的价格到现在上涨了大约16倍，10年不到的时间，16倍。
1991年上市的深发展，上市第一天的价格，按复权计算，目前上涨了大约21倍。19年时间21倍。
1990年上市的万科A，从上市第一天的价格，按复权计算，到今天为止大约上涨了135倍，20年时间135倍。
类似的例子很多，指数是由权重的大盘蓝筹股票的上涨带动的，不要看现在很多股票的价格很低，但它们经历了N次除权，实际价格比上市第一天或上市后计入指数的那天价格高很多倍。看看地产、银行、煤炭、有色金属等股票就知道了，我只举简单几个例子。
你举的中石油我觉得只能说明它在众多权重股票中，成长性目前来看比较差，或者上市之后的计入指数后，它的业绩增长率不高，股价一上市定位过高，并不能说明什么。
即使以走过了最辉煌的四川长虹来说，它的股价也比上市第一天上涨了N倍，虽然目前价格已经比高位时下跌了很多很多。
我的文章分析，并没有拿货币投放量去类比股市的市值，这是你自己的看法。我只是从历史的指数涨幅和最初的倍数对比货币供应量的增长率和90年的倍数来研究它们之间的关系，最终的结论是它们大体相当。
作者：巨馍蘸酱　回复日期：2010-04-21　17:32:32
关于股市和货币供应量的关系，表格中显示，01年理论点位应为743点，实际收盘指数是1645点，02年理论点位应为891点，实际收盘1357点，你自己看我的表格数据吧，我不想一一写下来，累！其中只有05年的理论点位是1540点，实际收盘是1161点。你感觉01--05年股市大熊，于经济增长和货币供应量增长率背离，仅仅是你的错觉而已。实际上，01--05年的大熊市，正反映了指数大大超前于经济增长和货币供应量增长的实际倍数造成的巨大调整，最终指数又被拉到与理论点位相差不到30%的偏离位置。
另外，我的文章早就分析了，91年到2000年，上证指数均大大偏离理论点位几倍，原因也有了初步的探讨，自己看文章吧。不要只看跌的背离，更要看涨的背离，看实际收盘点位和理论点位的偏离。
我的结论是最终基本对等，但不可能不偏离。
=====================
真能扯j8蛋～
不聊了～是个人就知道股市背离的原因是体制上的而非市场上的。
之所以说房地产还算靠谱是因为房地产比之前的股市更市场化。
你这文章也不是没有价值，就是太不专业了。换句话说，货币是房价变量中最主要的那个，你蒙对了，但说道严谨，和对股市的影响你就差的远了。
不管怎么说，不是学经济的人能看到这样已经很不错了。恭喜你自学成才！
作者：巨馍蘸酱　回复日期：2010-04-21　17:31:41
关于股市和货币供应量的关系，表格中显示，01年理论点位应为743点，实际收盘指数是1645点，02年理论点位应为891点，实际收盘1357点，你自己看我的表格数据吧，我不想一一写下来，累！其中只有05年的理论点位是1540点，实际收盘是1161点。你感觉01--05年股市大熊，于经济增长和货币供应量增长率背离，仅仅是你的错觉而已。实际上，01--05年的大熊市，正反映了指数大大超前于经济增长和货币供应量增长的实际倍数造成的巨大调整，最终指数又被拉到与理论点位相差不到30%的偏离位置。
另外，我的文章早就分析了，91年到2000年，上证指数均大大偏离理论点位几倍，原因也有了初步的探讨，自己看文章吧。不要只看跌的背离，更要看涨的背离，看实际收盘点位和理论点位的偏离。
我的结论是最终基本对等，但不可能不偏离。
=====================
真能扯j8蛋～
不聊了～是个人就知道股市背离的原因是体制上的而非市场上的。
之所以说房地产还算靠谱是因为房地产比之前的股市更市场化。
你这文章也不是没有价值，就是太不专业了。换句话说，货币是房价变量中最主要的那个，你蒙对了，但说道严谨，和对股市的影响你就差的远了。
不管怎么说，不是学经济的人能看到这样已经很不错了。恭喜你自学成才！
作者：巨馍蘸酱　回复日期：2010-04-21　17:34:19
楼主以其接近于0的经济学系统理论，在市场中发现并归纳了这么多，已经是草根中难得的奇才了！
作者：凡人愚见　回复日期：2010-04-21　17:35:18
又来了 ,,看了下 楼猪 关于 股市 的分析,,那就更离谱了,我敢说 楼主 是根本没炒过 股票的,要么就是瞎 炒..
因为 他连什么叫指数点位都 没弄懂..
上证指数 从100点到现在的 3000点,不是说 股票就翻了 30倍...
对应的 投入的钱就 多了30倍,不是这样的..
指数计算也不是这么算的..
因为指数的计算 牵涉到 新股 计入指数的问题.. 当年 证券交易才刚开始的时候 ,才几只股票?? 后来 加 发了多少股票..
如果说 90年的股票到现在翻了 30倍,那后面发行的 股票呢..怎么 计算指数,,这个是有规定的.. 还有 中国的股票很多都是流通盘超小 ,,尤其是中字 头股 .. 算市值 看着 特大,但是实际的流通市值很小 ..所以 简单的 用指数比,, 就说翻了多少倍,肯定是不对的 ..
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我做股票投资的时候，我估计你中学未毕业，当时是1992年的时候。的确，中国的股票市场，从一开始就改变了多次计算指数的方法，曾经是一上市就计入指数，曾经上市之后一个月才计入指数，曾经上市三个月后才计入指数，曾经以流通股本来计算，又曾经按总股本计算，三番五次地修改计算指数的方法。我的文章并没有说货币供应量使股票翻了30倍，而是从大盘指数（上证综指）从100点到09年的3200点增长32倍的客观事实，对比货币供应量也比1990年增长了39倍进行类比，从中发现一些它们之间的关系规律。
股票投资，关键的关键在于资金能配置在长期上涨的投资标的，而不是一般人理解的“炒”。1990年上市的万科A，即使上市第一天就买进，持有到现在，价格上涨了135倍左右。1991年深发展A上市的第一天买进的人，持有到现在，也赚了21倍左右。2001年贵州茅台上市，如果你第一天就买进，到现在赚了大约16倍。在中国，有大量的煤炭、有色金属、房地产等股票，在上市第一天买进之后到现在赚了N倍，如果考虑到指数的编制曾经在股票上市后三个月后才计入指数的，那么股指在业绩优良的大盘权重股带动下会不断上涨。当然，新加入的上市公司因为业绩处于高速增长阶段，股价也会在其生命最旺盛的周期中不断上涨，从而带动指数上涨。
指数从100点，到3200点，翻了32倍是客观存在，不管你怎么理解，它都是事实，至于投资者有没有在1990年到现在赚了32倍，那是运气也是投资知识决定的。不管怎么说，对于掌握了股市规律的人来说，未来20年，从股市赚32倍不是太难的事情。
作者：凡人愚见　回复日期：2010-04-21　17:47:54
还有 楼猪 简单的 用香港这个 模型来推比 北 上广的地产价格会到8万以上,,我就想笑,,
因为他连起码的资本 游戏入门---炒股都没搞过,, 又 怎么会明白这个游戏呢..他 是在扯蛋呢...
一个 很简单的事实:在他的模型里, 香港是个相对封闭的实体 ,要是游资一进入,它炒 到8万是可能的 .首先它 小,第二,它封闭..
但是北上广呢 ,它 是整个中国的一部分 ,整个大陆都是流通的,,这自然会 牵涉到资本的比较效应.. 很明显 ,你动 用资金去抄北上广,可能刚上到3万,那些在北上广 炒房赚了钱的很可能 就跑到 外面的二线 三线去炒了,,这 造成了 资本的分流..不像香港,整个底盘就那么大..炒房赚钱的人 ,可能会继续在香港这个 小地方继续吹泡泡,继续浇油...而大陆 地方这么大,,北上广的 房价在天上,,你说那些资金会继续去炒呢,,还是去 二线炒呢,,而二线城市那么多,, 房子那么大 ,所以目前这点货币根本不可能把这个 泡泡无限吹大..
很快 会被 无尽 的房子所吞没.. 这个游戏崩盘是必然的 ,,目前国家打压 无非是不想这个 泡泡破裂而已..
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香港是自由经济体，国际资本进出相当自由，它不是你所说的封闭体，靠自己炒高房价。相反，中国大陆才是封闭体，国际资本不可能自由进出中国大陆。
不管你怎么狡辩，你都无法用数据总结过去和展望未来。而我对房价和人均GDP、货币供应量的增长数据的统计和分析总结，将有力地支持我的论点。另外，香港虽然是弹丸之地，但它的资本是可以自由进出全世界的，既然如此，香港的资金为什么不跑去全球资本主义国家中的“低洼”地带进行房地产投资呢？根本原因在于一个地区和国家的人均GDP增长率够不够高，经济增长率够不够高。如果不高，资金就不会向那里流动。
北上广深，未来的人均GDP增长必将复制香港1990年到1997年的时间段，同时，房价的增长也因为最富裕的人群集中在这四大城市，最具备资金实力的资本向这四个城市快速集中流动而持续上涨。这完全是可以前瞻性分析出来的。而你看不到这些，或者不愿意看到这些，那是你自己的事情。
所谓崩盘论，仅仅是那些不顾经济学常识，不顾房地产发展规律的心存幻想的人异想天开的梦想。中国大陆的房地产崩盘，至少也要满足N个条件，至少在最近两年，这些条件还不具备，因此，在内外部条件不具备的情况下，这四大城市的核心中心区的房价，很可能按表格中的房价趋势走，只是实际价格和理论价格可能有所偏离，或超前，或滞后，但基本会在理论价位附近20%内浮动。
作者：凡人愚见　回复日期：2010-04-21　17:52:32
关于股市和货币供应量的关系，表格中显示，01年理论点位应为743点，实际收盘指数是1645点，02年理论点位应为891点，实际收盘1357点，你自己看我的表格数据吧，我不想一一写下来，累！其中只有05年的理论点位是1540点，实际收盘是1161点。你感觉01--05年股市大熊，于经济增长和货币供应量增长率背离，仅仅是你的错觉而已。实际上，01--05年的大熊市，正反映了指数大大超前于经济增长和货币供应量增长的实际倍数造成的巨大调整，最终指数又被拉到与理论点位相差不到30%的偏离位置。
另外，我的文章早就分析了，91年到2000年，上证指数均大大偏离理论点位几倍，原因也有了初步的探讨，自己看文章吧。不要只看跌的背离，更要看涨的背离，看实际收盘点位和理论点位的偏离。
我的结论是最终基本对等，但不可能不偏离。
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真能扯j8蛋～
不聊了～是个人就知道股市背离的原因是体制上的而非市场上的。
之所以说房地产还算靠谱是因为房地产比之前的股市更市场化。
你这文章也不是没有价值，就是太不专业了。换句话说，货币是房价变量中最主要的那个，你蒙对了，但说道严谨，和对股市的影响你就差的远了。
不管怎么说，不是学经济的人能看到这样已经很不错了。恭喜你自学成才！
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我从初中就开始学经济学，高中也学经济学，高中毕业后还学经济学，你怎么能说我不是学经济学的呢？我现在仍然在生活中学习经济学。
什么时候可以看看你写的专业的经济学理论？关于房市和股市的？或者其他任何方面的都可以。
作者：巨馍蘸酱　回复日期：2010-04-21　18:00:07
http://www.tianya.cn/publicforum/content/house/1/214363.shtml
原来真的是“　我从初中就开始学经济学，高中也学经济学，高中毕业后还学经济学，你怎么能说我不是学经济学的呢？我现在仍然在生活中学习经济学。” 就说没学过好了～不用那么客气的！
作者：寂寞围城方鸿渐　回复日期：2010-04-21　18:11:23
思路逻辑不错， 值得肯定！
作者：nitecat　回复日期：2010-04-21　20:15:30
首先，我是不懂经济学的，今天才知道M0、M1还有M2。
听说，经济学是靠Model分析的，而且几乎没有真正准确的model。你的这个model考虑的因素和因素间关系也太简单了吧。我总觉得房价这玩意儿，不完全是经济学能解释的。至少政策或政治因素要占一半的因素。这高地价、招拍挂是我们学香港的，香港的这个政策是当年英国人搜刮香港人钱财的工具。这个工具，被Zf学到，用来搜刮百姓。附带的，香港的李首富、大陆的任总，作为这个工具的一个手段，顺便也发了。这老是盖房子的爆富，这种GDP增长不能称之为发展，只是财富转移的过程。这种增长是不可持续的。我们的房价高企（以及血腥的拆迁过程），似强盗拦路抢劫，也许不完全是经济学问题。
任总老觉在找经济学规律解释房价，他的model跟LZ的model有一比。只不过，任总是得了便宜还卖乖。您可能不是。
作者：中书侍郎　回复日期：2010-04-21　20:40:37
这么好的技术贴，为什么关注的人这么少，我要好好研究，作为指导我以后理财思想
作者：凡人愚见　回复日期：2010-04-21　22:30:07
这么好的技术贴，为什么关注的人这么少，我要好好研究，作为指导我以后理财思想
——————————回复——————————
原因主要有:
一、人们看文章，喜欢看与自己观点相一致的文章。如果看不大懂或不太明白，他们不会喜欢看。
二、文章标题不是很夸张，难以吸引眼球。
三、很多人不认为文章的标题里的四者有关系，他们总是觉得是政策，是制度，是人为的原因。人们大多数不喜欢客观的数据分析，喜欢无数据支持的想象分析和定性分析。
四、这里太多人属于78年以后出生的年轻人，比较心浮气躁，没有足够的研究精神和探索精神。论坛里充斥着浮躁的味道。很少人能真正有耐心，能做到宁静致远。
作者：凡人愚见　回复日期：2010-04-21　22:41:42
首先，我是不懂经济学的，今天才知道M0、M1还有M2。
听说，经济学是靠Model分析的，而且几乎没有真正准确的model。你的这个model考虑的因素和因素间关系也太简单了吧。我总觉得房价这玩意儿，不完全是经济学能解释的。至少政策或政治因素要占一半的因素。这高地价、招拍挂是我们学香港的，香港的这个政策是当年英国人搜刮香港人钱财的工具。这个工具，被Zf学到，用来搜刮百姓。附带的，香港的李首富、大陆的任总，作为这个工具的一个手段，顺便也发了。这老是盖房子的爆富，这种GDP增长不能称之为发展，只是财富转移的过程。这种增长是不可持续的。我们的房价高企（以及血腥的拆迁过程），似强盗拦路抢劫，也许不完全是经济学问题。
任总老觉在找经济学规律解释房价，他的model跟LZ的model有一比。只不过，任总是得了便宜还卖乖。您可能不是。
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拜托！！！请再看文章十次以上，咬文嚼字地看，慢慢地看，然后你再问问自己，我的文章是模型吗？那些表格是模型吗？表格中有历史数据的对比和分析，也有对未来的展望和预测，这不是什么模型，文章里也有对影响股市和楼市的根本核心因素的分析，这些都不需要高深的经济学知识，我也没有高深的经济学知识，我甚至不是经济学专业的，我甚至没读过大学。但这不妨碍我用观察统计分析的方法去总结过去，预测未来。
另外，土地拍卖制度受益最大的是政府，不是开发商。因为土地价格越来越高，开发商会集中过去10年的净利润才买到一两块天价地。当然，从利润的绝对数来看，开发商也是重大获利者。任志强的企业是国营控股企业，目前已经在上海证券交易所上市，他并没有暴富。从他的年收入和所持股本比例来看，他甚至无法进入国际前1000富豪行列，因为他并不持有华远地产股份，他充其量也就是北京西城区派往华远地产的一个国营企业的职业经理人。
作者：巨馍蘸酱　回复日期：2010-04-21　22:44:23
还真自我感觉良好啊～
你这点数据分析真的是简陋到极点了，随便一个扰动项（如银行间票据），对实际货币投放的扰动因素就能到20%， 综合来看你那些数据一点意义都没有。
建议找一点基础的书看，对我国银行系统有一点了解，对我国经济发展近10年的历史有个基本的概念再写东西，数据来源来自一篇网文。我这个汗啊 ～
作者：巨馍蘸酱　回复日期：2010-04-21　22:45:43
算了，越来越看不下去了～您自娱自乐吧。。。。。
把话要降低到您能理解的地步太难了～
作者：roamer200　回复日期：2010-04-21　22:46:02
LZ真有才,让我想起每年往数学所寄哥德巴赫猜想解法的数学爱好者...
作者：微笑的鹰2　回复日期：2010-04-21　23:03:49
楼主单从一个货币发行量就能预测未来几年房价的涨幅，未必也把这个世界想得太简单了点吧。照你的逻辑，你应该可以轻松发大财了，随便买个房子，或者指数基金，然后来个环球旅行，回来等着看财富翻番，何必呆在天涯这种鱼龙混杂的地方浪费你的青春啊。
作者：juin2　回复日期：2010-04-21　23:09:22
njkjkjkkl
作者：微笑的鹰2　回复日期：2010-04-21　23:11:07
建议楼主再花功夫研究下最近10年汽油价格的走势，以你的天赋，一定也能发现与房价走势的相关性的。静候你的佳作。
作者：nbadz　回复日期：2010-04-22　00:07:51
谢谢楼主的详细分析。各有各的观点这是好事，楼主辛苦了
作者：凡人愚见　回复日期：2010-04-22　08:40:30
你这点数据分析真的是简陋到极点了，随便一个扰动项（如银行间票据），对实际货币投放的扰动因素就能到20%， 综合来看你那些数据一点意义都没有。
建议找一点基础的书看，对我国银行系统有一点了解，对我国经济发展近10年的历史有个基本的概念再写东西，数据来源来自一篇网文。我这个汗啊 ～
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我也知道这些数据很简陋，但不管它怎么搅动，最后的结果就是以21%多一点的复利增长着，这是事实，我估计你也很难去具体分析每一个点的增长来自什么原因，或者有什么因素搅动了它的增长率。
另外，数据中只有一小部分来自于一篇网文，因为人民银行的网站的统计数据是不全的，太久远的数据没有。1999年以来的M0、M1、M2数据均来自人民银行网站提供的统计数据。即使99年以前的数据，我也相信那篇文章的数据是来自权威统计部门的。
而表格中的股市部分，实际收盘点位和实际波动点位都从K线上得出，都是正确的。
不知道你有什么可“汗”的。如果你怀疑数据的真实性和正确性，你可以自己去查证，我也想看见你搜集来的真实准确的数据。
另外，关于理论房价按1200元每年上涨20%的数据推算，我认为已经包含了北上广深四大城市的城市进程、核心区的一手房地段、供不应求的供求矛盾、货币供应量等影响因素。我始终认为这些是合理的推算，而我也不管别人是否同意我的看法，我都将暂时以这些统计数据来看过去的四大城市核心区域的房价是不是严重偏离表格中的理论房价，同时按这样的数据得出的分析结论来看未来的房价是不是偏离了正常的轨道。
我看过你的文章，你从08年开始看空房地产，看空房价，甚至在09年初极度怀疑房地产回暖是假的，你的核心观点是房价偏离造价成本和土地成本太多，作为80后的大学毕业生，作为参加工作不到几年的你，你觉得房价太高自有你的道理。但事实是房价并没有按你内心深处的预测模式降下来。的确，作为证券从业人员，你具备从资本市场上投资投机获利的条件和机会，但我认为，你也没必要因为自己没买房子，就天天希望房价大跌，象买超跌的股票一样买房子吧？这不过显示了你的投机心态是多么的严重。
可以这么说，目前在中国，90%以上的35岁以上的男人组建的家庭都有自己的房产，这些家庭都不希望房价大跌，都希望房价能追上CPI的上涨速度，希望房价大跌投机赚便宜毕竟是少数人。虽然未来中国大陆可能在某个时间段出现明显的房地产泡沫，而影响房价下跌的因素也可能在那个时间段形成，房价可能因泡沫过多而最终破裂，但我认为不是现在。因为中国的人均GDP还太低，即使是北上广深这样的一线城市，其人均GDP也只在1至1.5万美元的水平，北京09年才突破1万美元，对比香港的房价与人均GDP的历史，中国大陆的大中城市仍然有足够的上涨空间。而你正忽视了这些基本因素，以自己想占房价大跌的便宜心态来看空中国房地产价格，我认为不太厚道。
作者：地产党马克思　回复日期：2010-04-22　08:46:10
其实楼主是错误的，
货币供应量=房价X房子供应量 不直接等于房价
所以货币供应量的上升，
对应的可以是： 房价下跌一半， 房子供应量上升一倍。
所以货币供应量跟房价走势不成正比， 除非假设房子供应量每年不变。
作者：bizhap　回复日期：2010-04-22　08:56:05
楼主颠倒了一个概念，就是中国的GDP增长很大一部分因素是因为房价上涨带动了GDP增长，难道楼主真的认为一个国家只靠钢筋水泥这种低水平的产业就可以变成发达国家？建议楼主搞清楚GDP和收入的关系，GDP是国民生产总值，不代表一个国家国民收入，如果国家喜欢我们现在就可把人均GDP的数字搞到超过日美。但是这种虚无缥缈的GDP又有什么意义呢？现在全国过的房价再增长10倍，我们的GDP又可以增加10倍，这种增长对于中国又有任何意义么？
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我的文章没有你说的那个概念，另外，如果你仔细反复阅读我的文章，你将会得出一个结论，那就是GDP的连年大幅增长，加上城市化的进程，货币供应量的连年大幅增长超越了GDP增长所需要的货币，还有人口红利的因素导致了土地价格的大幅上涨，然后通过房价表现出来。
人均GDP的确不是人均收入，我也没说是收入，但我发现的确有人以为我搞错了，但我没搞错，我知道那是人均GDP，我只是以1990年的人均GDP对应的商品房价格来对比分析安葬的房价是否合理，又是否和1990年的水平相对应。
GDP并非都由住宅投资拉动，还包含了出口和消费，还有其他的投资。房地产投资只是投资大类中的一个。GDP与房地产价格的数据对比，只是为了研究未来房价走势。GDP的增长对应房价的增长，说明国民财富在GDP增长迅速的年代，房产财富在大幅增长。
如果你是年轻人，你没有房产，那可能享受不了这种GDP大幅增长带来的财富增长。但你的家人，你的父母和那些拥有房产的人，都可以因此而增加自己的帐面财富。当然，这仅仅是帐面财富而已，但至少可以让人的财富增长了，比不增长或者还要萎缩的国家好很多。
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你用GDP来推测房价，我来问你，房子是卖给GDP还是卖给老百姓？老百姓买房是用自己的收入买，还用GDP买？衡量一个商品价格是用GDP还是用老百姓的收入?说你用搞不清楚GDP和实际收入你还狡辩，你也知道增长仅仅是账面增长，不会带来什么实际好处，这就是一个美丽的肥皂泡，再美丽也没用轻轻一戳就破了懂么？这就叫泡沫。懂？高GDP增长也不意味着高的CPI，GDP的增长应该靠的是社会生产能力不断提高，而不是印钞票，懂？竟然会有人产生妄想用房子去追CPI这种白痴性的想法，竟然还当成理论发到论坛上来误导别人。我也有房子我没有感受到任何因为房价上涨给我带来的任何利益，我感觉到的就是生活成本越来越高。我真的不敢想象靠这种印钞票拉升GDP发展模式发展下去到了2016年我的房子能不能换取一个汉堡来充饥。
作者：房价快崩盘　回复日期：2010-04-22　09:19:31
MARK
作者：凡人愚见　回复日期：2010-04-22　09:34:56
你用GDP来推测房价，我来问你，房子是卖给GDP还是卖给老百姓？老百姓买房是用自己的收入买，还用GDP买？衡量一个商品价格是用GDP还是用老百姓的收入?说你用搞不清楚GDP和实际收入你还狡辩，你也知道增长仅仅是账面增长，不会带来什么实际好处，这就是一个美丽的肥皂泡，再美丽也没用轻轻一戳就破了懂么？这就叫泡沫。懂？高GDP增长也不意味着高的CPI，GDP的增长应该靠的是社会生产能力不断提高，而不是印钞票，懂？竟然会有人产生妄想用房子去追CPI这种白痴性的想法，竟然还当成理论发到论坛上来误导别人。我也有房子我没有感受到任何因为房价上涨给我带来的任何利益，我感觉到的就是生活成本越来越高。我真的不敢想象靠这种印钞票拉升GDP发展模式发展下去到了2016年我的房子能不能换取一个汉堡来充饥。
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知道我的研究为什么不以人均收入来衡量房价吗？因为人均收入指标根本不能用来衡量房价的高低，在中国大陆，灰色收入和各种隐形收入渠道太多。因为房子处于供不应求是事实，大家都想拥有一套完全产权的房子，你也一样，你有了房子，还想换更好的房子，人人都一样。
先来看经济发达的香港，人均GDP2万美元时的香港，对应的港岛房价均价是7万港元/平方米？现在香港人均GDP超3万美元，对应的港岛房价是5万港元/平方米。房价在经济处于快速上升周期时，比人均GDP提前到达高位。即使是有50%的房子是政府提供的公屋的香港，商品房仍然对应GDP于较高的价格，更何况是目前经济快速发展，但保障住房比例严重低于10%的中国？
我们来类比一下，房子就象高考中的录取人数，当高考每年只招生10万人时，而参加高考的人有100万，那么，成绩前10万名的考生有机会上大学，后面的没机会，没座位了。房子的价格也是一样的，在过去10年，如果每年的房子假设只有10万套，但想买的人每年都有100万，这些人的收入是逐年大幅增长的，最终，房子的价格由出价最高的前10万名买家买下，第二年，因为前10万名的买家收入继续提升，他们又会以更高的价格买供不应求的房子。所以，房子的价格不是由人均收入特别是低收入人群决定的，而是由能买下房子的那部分中高收入人群的收入决定的！何况在经济发展迅速的时期，中高收入人群的收入增长速度大大高于人均收入的增长速度。
房价在过去20年的上涨速度难道没有追上CPI吗？请以事实说话！而不要以自己先入为主的主观思想说话！帐面上的财富增长，难道就没有用吗？当你要出国移民时，当你要换房子时，当你要变卖房子做其他事情时，当你要用房产抵押给银行获得贷款创业时······你可以获得更多的现金做你想做的事情，有什么不好？到了2016年，如果你的房子连面包都买不到，那么只能说明你是严重看跌的，自行车的价格会比奔驰轿车高吗？居然有你这样的人，怀疑自己的房子变成现金后买不到一个汉堡，可笑之极！！！
作者：中书侍郎　回复日期：2010-04-22　09:51:34
呵呵，楼主发的宏观模型，有些偏偏要以微观来看问题，当然会有问题，我觉得这个理论基本上还是靠谱的，至于陷入微观找茬，就烦了
作者：凡人愚见　回复日期：2010-04-22　12:05:30
其实楼主是错误的，
货币供应量=房价X房子供应量 不直接等于房价
所以货币供应量的上升，
对应的可以是： 房价下跌一半， 房子供应量上升一倍。
所以货币供应量跟房价走势不成正比， 除非假设房子供应量每年不变。
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看看我们谁错了？
1990年货币供应量的M2是1.5万亿元左右，假设房价是1500元，同时北上广深的房子数量假设能代表全国的房子，那么房子的数量是1万亿套。
假设2009年房子的数量增长了1倍，到了2万亿套，而M2在2009年是65万亿元，按你的说法，房子数量是增长了一倍，但这时候，M2=65万亿=2万亿套*房价，这时候房价应该等于多少？是下降一倍了吗？按你的推理，房价是32500元/平方米了。原来的1500元涨到了32500元。而这种假设，还不包含我所说过的，M2如果对应全社会的商品和服务，全社会的商品和服务包含了诸如服装、食品、医药卫生、电子消费品等千万种，当然，也包含了房子在内，但除了房子，很多商品的价格上涨能跟上CPI吗？比方说电脑、手机等电子消费品，价格是下降的。
中国1990年有多少套住房？或者说有多少平方米的住房？现在又分别是多少？请拿出数据进行分析。不要想当然地乱写乱画。即使你想当然，也要思考清楚了再推理，不要一推理就是严重错误的。
作者：凡人愚见　回复日期：2010-04-22　12:06:49
上面的回复写错了一个数据，应按是2010年第一季度末的M2已经是65万亿元。
作者：天行者2000　回复日期：2010-04-22　12:11:01
你好像还应该研究一下
房价和政权的关系，房价和执政地位的关系，
好像新华社正在研究这个，你可以考虑和他们一起研究，
政治高于经济~~~~~~~~~~
作者：天行者2000　回复日期：2010-04-22　12:25:50
这个帖子，我没仔细看，太长了
大致是这个意思吗?经济增长、收入提高、货币增发，房价上涨是理所应当的，是这个意思吗？
如果是这个意思，
我有一个小问题，假如你的理论是正确的，那么，按你的理论，房价的上涨和按揭贷款无关，
换句话说，即便银行不给任何人提供按揭贷款了，房价也会是今天这样高，因为收入提高了嘛、货币供应增加了嘛，房价自然会是今天这个样子的。
这就带来了另一个问题，
按照你的理论，这次政策调控，根本就是驴唇不对马嘴，应该降低居民收入、降低货币发行总量等等措施，才可以稳定房价，调整按揭贷款政策，对楼市根本不起任何作用。
我的理解有误吗？
我觉着，还是不要探讨宏观经济和国计民生了
先从小事做起吧，先研究一下按揭贷款和房价之间的关系就可以了
如有不妥，请见谅。
作者：我爱房产党　回复日期：2010-04-22　12:35:48
虽然我不敢肯定楼主的结论如何正确,但是争论者居然都没有一个能够提供详实数据来辩驳的.
难道大家都把自己当成了张五常这样的理论大师了?靠自己的经验和常识都能得出正确的结论?
网络的言论自由,最后让很多人变得不自由了!无理的信号充斥着整个网络,让金子也掩埋在了垃圾堆里.
如果有人反对楼主,请拿出合理的数据分析,不然,臆测很难得到大家的尊重.
作者：我爱房产党　回复日期：2010-04-22　12:44:12
真希望一些叫板的,自以为专业的能够拿出一篇像样的文章出来,让大家长长见识!
作者：凡人愚见　回复日期：2010-04-22　12:53:34
你好像还应该研究一下
房价和政权的关系，房价和执政地位的关系，
好像新华社正在研究这个，你可以考虑和他们一起研究，
政治高于经济~~~~~~~~~~
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呵呵，从你的回复可以看出，你是认为政治高于经济的，你可能认为现在的房价影响了执政党的执政地位，政权将出现危机。
我还是举香港的例子，1997年香港经历了东南亚金融危机之后，香港回归的第一年，当时董特首开始执政，推出计划新建8万套公屋的房屋计划。因为当时金融危机爆发冲击了香港，香港经济急转直下，众多中产阶级在房地产泡沫破例后变成负资产，当时就有很多党派的议员组织香港百姓上街游行，要求政府和特首取消8万套公屋计划，以舒解民困，挽救中产阶级，以免财富化水。
这里面有其深刻原因，第一、香港经济一直奉行自由市场经济，经过多年的发展，中产阶级占整个社会比重较大。第二、香港有完善的住房保障计划，香港的公屋大概占整个香港房屋数量的50%，也就是说，大约有50%的香港人居住在政府提供的廉价房或廉租房。第三、香港几乎不存在没有住房居住的市民，但97回归前后，有部分市民表达了房价太高的意见，希望政府降低房价，以便自己也能拥有完全产权的商品房，从而迈向真正意义的中产阶级，过更体面的生活。第四、商品房的下跌最终造成香港社会精英的普遍反对，主要原因是社会精英阶层和众多的中产阶级绝大部分拥有了完全产权的商品房。这部分人群占香港的50%左右，而且他们代表了香港人最广大的利益。他们是不希望房子缩水的，房子在香港的确代表了财富地位。
目前中国有多少中产阶级？如果按1990年以来购买商品房的套数和人口计算，我估计大约占30%的城市家庭在最近12年购买了商品房，而另外的一大部分在98年房改之前就通过很低的价格购买了单位分配的房改房，现在没有住房的人极少。大多数没有完全产权商品房的人都是98年后进入城市工作的人，但其中也有相当部分在最近12年买了完全产权的商品房，从这点看，大多数城市精英都拥有完全产权的商品房，我估计仅有10%不到的具有大学文凭的城市居民没有完全产权的商品房，也许我严重高估了。
从以上的分析可以看出，绝大多数已婚城市人口基本能安居乐业，同时有相当部分家庭在最近10几年贷款买了房子组建了新的家庭，他们都不希望房价大幅下跌，因为房价的大幅下跌可能造成很多负资产家庭。如果全国的媒体进行广泛的社会调查和统计，我相信同意让房价大幅下跌的家庭一定小于反对的。而同意房价下跌的几乎都是那些还没有买房子的，又希望房价大跌自己抄底捡便宜的人，而最近10几年贷款买了房子的中年人，他们现在大概在30--40岁左右，甚至很多改善了居住条件的中年40岁以上的人，这些家庭都不希望房价大幅下跌。
商品房价应该遵循市场经济规律进行定价，以房子所处的城市、地段、内在价值、使用价值、包含的供求关系、货币供应量、信贷政策的宽严等因素共同作用由市场定价。如果政府象香港一样，尽最大能力保障了社会中50%的人口的住房问题，但不保证他们都拥有完全产权意义的商品房，那么，商品房价的高低和政权的关系就不太大了，虽然有关系，但这种关系也是正向的，而不是一味希望暴跌的。试想，就象高考一样，如果在80年代初，参加高考的人是招生人数的N倍以上，最终的分数线其实就代表了满足招生计划人数的最后一个人的分数。也就是说，若参加高考的人每年有100万，但每年只能招生10万人，那么，成绩在前10万名的考生有计划上大学，其他人只能放弃或复读再考。房子也是一样的，如果每年有100万个家庭想买房子或换房子或改善居住条件，但每年的房子供应只有10万套，那么，就只能由愿意出价高的前10万名买家买走。然后第二年又重复这种循环。市场如果没有人愿意出高价，高价房自然就会不存在，需求不存在，或者说供求关系平衡了，房价自然就不再高涨，最终回复到一个合理的水平。
未来中国随着经济的高速发展，将会有越来越多的城市家庭迈进中产阶级，现在的23--28岁的年轻人，特别是有学历有能力的年轻人，将来5年甚至10年、20年后，大多数人都能迈进中产阶级的行列，未来的收入增长也会很快，最终房价在供求平衡，政府保障有力的情况下，房价涨无可涨的时候，收入水平会和房价相适应。所以，现在看见房价上涨快了一点，就说房价再涨就危及执政地位是杞人忧天的。我们更应该关注政府保障住房的制度建立和实施，如果政府不加大住房保障，改善全社会中大约50%的永远也买不起商品房的人群的利益，执政地位才可能面临较大的危机。商品房价不是由政府控制和管的，而应该交给市场来解决，政府应该加大土地供应，以稳定的商品房发展战略部署增加供应量以便平抑商品房价格的过快上涨。
作者：凡人愚见　回复日期：2010-04-22　13:03:47
举香港的例子写漏一个事实，当时1997--1998年间，香港在面临金融危机、中产阶级极力反对政府推出新的8万套公屋计划之后，特首终于在议会中通过投票决定取消了该计划，以便舒解民困，防止商品房价格大幅下跌带来更多的中产阶级负资产。
作者：凡人愚见　回复日期：2010-04-22　20:47:11
这个帖子，我没仔细看，太长了
大致是这个意思吗?经济增长、收入提高、货币增发，房价上涨是理所应当的，是这个意思吗？
如果是这个意思，
我有一个小问题，假如你的理论是正确的，那么，按你的理论，房价的上涨和按揭贷款无关，
换句话说，即便银行不给任何人提供按揭贷款了，房价也会是今天这样高，因为收入提高了嘛、货币供应增加了嘛，房价自然会是今天这个样子的。
这就带来了另一个问题，
按照你的理论，这次政策调控，根本就是驴唇不对马嘴，应该降低居民收入、降低货币发行总量等等措施，才可以稳定房价，调整按揭贷款政策，对楼市根本不起任何作用。
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综观实际发达国家和地区的经济与房地产对应的关系，无不是经济高速增长，注意，是高速增长期，人均GDP大幅增长，人均收入大幅增长，货币政策宽松，货币发行量持续N年大幅增加，人们对房地产的需求包括升级换代的需求日益增长，导致每年的住房供应远远小于需求，在供不应求的情况下导致房价逐年上涨是一个非常重要的规律和事实。
我的文章也分析了住房贷款政策对房价存在短期影响，贷款政策的宽严肯定影响房价，政策宽松，对人民改善居住条件有利，政策严格，需要改善住房条件的不是很富裕的人就得延迟改善。贷款政策会影响房价，但只会延缓涨势，并不能改变大趋势。
这次政策的调控并非全错，我的文章回帖中有详细分析，也不是你说的要降低人均收入和人民的收入，相反，应该加大力度增长人民的收入，但需要严控货币发行量，大幅增加商品房的土地供应，进而大幅增加市场上的商品房可售数量，以便满足市场需求。
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