明太鱼头:现代房地产项目的规划设计价值

现代房地产项目的规划设计价值

类别:我的文章 评论(0) 浏览(75) 2011-04-23 23:33

标签：摘抄 陶滔 地产项目 规划设计

现代房地产项目的规划设计价值主 讲 人：陶滔：时    间：2008年11月28日上午地    点：北京锡华商务酒店第一会议室速记提供：创世德速记（010—89525068） 主持人：    今天的主讲人是来自五合国际的陶滔先生，陶滔先生是中国城市规划学会居住区规划委员会秘书长，五合国际建筑设计集团中国区总经理。二十年城市规划经验，师从建设部住宅专家吕俊华教授，加拿大麦吉尔大学访问学者。主要作品有：国家时间住宅工程川府新村规划设计；西城区控制性详细规划；奥运会运动员村规划研究；国家康居示范工程昌吉世纪花园规划设计、银川世纪小区规划设计。   陶滔：    大家上午好，刚才听到各自介绍，我觉得这个课还是很不好讲的，因为以前大多都是直接从事开发企业的一些朋友，今天还有我的同行，设计规划界的一些朋友，所以我想在讲的过程中，也是希望大家能够共同有一些互动讨论，有问题可以及时提出来。    今天我的题目是房地产项目的规划设计价值，这也是这几年在从事为开发商提供规划服务设计过程中的一些个人体会，因为上一次是百年建筑找我要了一个提纲，我准备了一个一天的提纲，后来给我的反馈意见是理论性太多，所以，今天主要是围绕具体的案例来讲。    房地产项目的规划设计概述，我接触过很多的开发商朋友，可能没有从事过设计和规划的朋友，往往容易把设计和规划搞混，其实这里面有很强的区别。这个问题主要涉及到我们工作的阶段性，以及前期的工作计划建立的时候，设计的一些阶段目标。如果这个搞不清楚，可能在项目的前期规划设计过程中，往往容易走很多的回头路。其实我个人体会在很多项目中，很多开发商不是因为他不重视规划设计，重要的是他很重视这个，但是他不知道这里面每个阶段的目标，所以就导致在规划设计过程中，几乎都是折腾时间，往往浪费了至少三分之二的时间。所以有时候阶段性工作不清晰，会容易造成一些时间上的成本。    今天主要讲四个内容：一是规划与设计到底是什么？二是项目规划是什么？三是项目设计是什么？四就是复合地产综合规划与设计。   一、规划与设计——不同的思考方法和工作目标     1、项目规划——计划、策划与系统从概念上来说，项目规划主要是解决什么问题呢？是解决计划、策划与系统建立的问题。很多的开发商拿到项目以后，脑子里想的更多的是形象，我的项目要做成什么北欧简约的形式，或者是东方古典的形式，很快进入到形式的东西，但是实际上一个项目的规划跟开发公司内部的工作计划是一样的，本身要对这块地这个项目做一些合理性的评估，尤其是现状、环境以及相应的政府规划条例，还有一些市场上的行为做一些判断。那么，只有通过这样一些前期的工作，才能确定出我们的项目在建设过程中，如何一步一步去建设。     2、项目设计——定位、布局与形态    项目设计更多倾向于定位、布局与形态，包括我们大家通常喜欢考虑到的风格、形式等等这样的一些内容。    所以，二者在关注点上有很大的区别。 二、项目规划——着眼于过程的工作方法     1、项目规划—计划、策划与系统    ①项目准备书    项目准备书涉及到项目本身的计划关系，以及最终的产品目标，在这样一个过程中，需要提供出如何从你的初期的目标确定，延续到最终的目标实现，这是一个全程的规划过程。    ②项目策划书    这和规划的前端—市场策划有很密切的关系，因为现在我们所接触的开发项目，尤其我们在座很多都是从事商业开发的开发商，它是由市场决定你产品的内容，所以它和我们以前的规划，和我们现在制定的大型的城市规划不一样，项目规划基本完全是依托于市场策划。市场策划就涉及到我们对一个产品的判断，实际上还是围绕着我们工作的最终目标进行考量。    ③系统框架    在上面两个工作准备好以后，规划的真正具体工作就是建立一个系统的框架，就是我们在这块土地里面应该有什么样的交通系统、什么样的管网系统、供应配置设施系统等等。这些系统建成以后，就可以推进到单体设计里面每一期产品的设计，所以往往我们在规划层面上，最终的目标是构架系统框架。要注意产品定位、基地上的产品布置及产品形象，       2、项目规划——着眼于过程的工作方法我们以前经常讲规划规划，墙上挂挂，因为我们的形势变化太快了，规划作为一门预测学科，永远是在修订修编，我们知道城市整体规划，按《城市规划法》，一般制定20年的城市总体发展规划，实际《城市规划法》里面要求五年一修编，在各城市市长那里基本是两年一修编，要随时调整整个城市总体规划和城市经济发展的关系，以及城市社会化的关系。所以在这点上我们一直把规划定位为一种过程，而不是一种结果。     （1）项目前期工作：系统方法的建立    这里面涉及三个层面的判断：    ①技术路线：我们知道房地产开发是一个非常复杂的过程，但作为规划设计在这个里面，我们应该制定什么样的技术路线？技术路线不同，导致我们规划的整个程序上不一样，或者最终引导的结果不一样，所以这是一个路线问题。    ②指标体系：如何建立指标体系？涉及到我们《城市管理条例》的要求，招拍挂拿到土地以后，土地管理方面给你的指标要求，以及你通过市场的计算、经济的运作，导致你对这个项目经济回报判断上不同的考量。    ③供应体系：要建立一个供应体系，就是地上、地下的一些设施，应该如何考量。    在前期我们我们认为都应该有一个比较好的框架工作，来指引我们整个的项目实施。    从技术路线的角度来说，我们通常用框图来表示我们在整个工作方法上的制定，我提供的这张框图（PPT）是我们在城市规划过程中，对于局部地块进行的一个基本研究。前期一般来说我们要充分的研究我们在项目所在地周边的情况、内部的情况以及它的空间位置的价值判断，还有政策条件的程度等等，这一系列的内容要做一些考量。    通过这些考量，结果是什么呢？是梳理出我们需要解决的问题，比如说具体到开发商拿到一块地以后，如果我们的设计人员、规划人员不对这一块地的周边情况、内部情况进行判断，而只是根据开发商打电话做方案，一般是做不成的，所以我们做项目前期工作过程中，大致应该有1—3周的时间，对土地进行充分的考虑，在考虑的过程中就是形成方案的过程，就是找出它的主要问题，不管开发也好、城市建设也好，都是在解决各种问题，只要我们提出合理的解决方案，这个项目就可以开发成功。在此基础上确定我们要做的工作，把它进行分化。    （PPT）这是另外一种规划模式，我们在一些大盘的规划过程中，尤其是几千亩、上万亩的规划中，我们往往要充分考量上位规划，包括城市的总体规划、控制详细规划，包括一些专项的规划、管网的规划、包括道路系统的建设计划等等。因为我们做大盘的过程中，着眼点不是在近期市场，而是五年、十年的开发周期，我们就要考量政府尚未投资或者有更大的投资关系进来以后，会对我们整个区域的影响，到底是什么样的？需要有一个判断，通过这种判断来制定我们本身项目的一个规划方向。所以往往对于上位规划的研究，更慎于对本身规划的研究，因为在这个过程中我们才能准确地预估到五年以后的情况，我们这块土地跟城市发展的过程应该是平衡发展的，这样才能获得预估的价值。    指标体系无外乎就是三大体系：一是土地利用的指标，这点在开发项目上少一些，尤其是一些具体的开发项目，在土地的招拍挂的时候，这个土地已经定性了，所以在土地利用上，往往是少一些这方面的指标内容。但是对于一些大盘，对于一些在协助政府进行的土地一级开发，土地利用指标就非常重要。昨天我正好是在成都做他们新城的发展研究研讨会上，遇到我们成都的一级土地开发商——新城公司，希望我们对他们的土地进行指导。在这里面非常明确，一级开发商的目标要进行财务的预算，因为他要预估五年后土地的增值情况，很重要的一点就是要协调这几万亩土地里面的各项用地之间的比例关系。因为这里面在上万亩的土地里面，必然有城市的公共绿地、城市道路，也有我们可以直接销售的住宅开发用地等等。所以需要有一个合理的调整，把它的比例关系调整好，这样实现真正的土地价值。    所以规划有很重要的一点，就是如何把各项用地指标进行一个合理的分配。因为一块城市土地，没有道路是不行的，但是道路多了也不行，因为道路多了就浪费，到底是多少？针对这个在土地价值上要做一些分析。在比较过程中，又涉及到我们规划的另一个层面的工作，功能的组织、结构的组织，是一个相互重合的关系。所以土地指标往往是在城市层面上，或者是我们开发商投资的大型土地层面上，一级土地开发的层面上比较多。    公共服务设施的综合指标，这个往往会在开发过程中遇到，但是在一般项目上，可能规划局或者我们土地局已经把这些项目限定死了，比如这块地里面有一个学校，你必须做一个学校，但是往往在一些中小城市里面，对于土地招拍挂不是很严谨的地方，往往城市希望你给他做点贡献，配置一个学校等等，这会有一些公共配套服务设施的指标研究，需要和人口关系、周边的资源情况进行整合。    我们最近在做合肥的一个项目，其中30多公顷的用地，当时区政府要求开发商在里面建一个五星级酒店，我们就需要做大量的论证，开发商肯定不愿意做星级酒店，愿意做成住宅卖掉。那怎么可以让这个五星级酒店不要建起来？我们就要通过周边酒店业的配套、客源来论证，我们这个酒店可能不用建那么大的规模，或者根本不要建那么大的项目。另外要在这里面建一个中学、小学，这是控规规定的，这个控规可能是两年前做的，我们根据这个项目的分析以及周边学校资源的情况，通过服务人口的计算，我们可以决定这个学校可以不建或者缩小规模建。所以这都是可以在城市规划层面进行考虑和考量的，但是就看你是不是有一定的论证来解决这样的问题。    所以公共服务涉及的综合指标不仅仅是我们这里面的一个配套要求，而更多的是我们在项目前期分析过程中，如何确定这样一个指标。因为最终这些指标是要跟我们的规划管理部门协调下来的。    技术经济指标，因为从事开发的朋友都是算得很细的，直接算每一块地的价值，在这里面有三个很重要的指标：容积率、建筑密度、绿地率。这三个指标是一个内在关系的，是相互制约的，容积率做到多高合适？建筑密度达到多少合适？绿地率要达到多少？北京在旧城改造中绿地率要求达到30%，但是很难达到这个指标。要是在广州、成都，可能绿地就会更小，因为建筑密度大，日照间距没有像北京那么大，就会导致建筑密度增加，它的绿地率就会更小。现在全国规划口这块基本是一刀切，大家都是35%左右这样的要求，但是实际上我从事了很多评审以后，核算下来，基本绿地率基本都达不到各地城市管理的要求，因为没有办法达到。所以严格地计算绿地率，很难说哪个项目能达到政府的要求。但是，容积率也存在一些判断，就是我们如何实现高容积率？比如成都市规划局有一段时间把建筑高度放开了，你修得多高不管你，我们北京有控高的要求，成都市管理局就把高度放开了，最重要的指标是控制建筑密度，建筑密度代表有多少空地可以算出来，空地可以停车、老年人、小孩活动空间，所以要求有一个合理的建筑密度。容积率的口子放得也比较宽，所以最后导致在容积率的判断上，很多开发商觉得这是一个好条件，但是真正做的时候，做不上去，大家都知道，我们住宅的建筑高度做到33层就不错了，你再往上做，所有的规范、条例都有新的要求，你的建安成本就高了。所以并不是越高越好，你即使做出那么多面积，你的成本也增加了。    容积率也是一样，给你很高的容积率，你也做不出来，北京有一段时间，大概1997年前后的时候，我们没办法对容积率进行很严格的控制，因为那时候还不像现在土地是招拍挂，在招拍挂对土地定价的过程中，容积率已经定下来了，楼板价也定下来了，在1997年以前，北京的土地都是协议出让，规划局无法对容积率严格管制，当时他们只管三条：第一条是建筑高度，根据北京历史文化名城保护条例要严格控制；第二条是日照间距；第三条是道路红线。后来因为整个旧城改造的项目过程中，很多要实现经济平衡的关系，高度也突破了，最终规划局能守的底线就是道路红线和日照间距。为什么这两个能守得住呢？日照间距老百姓可以拿来打官司，建设部有一个投诉部，老百姓可以打电话投诉日照间距不足的问题。所以现在日照间距都是由计算机软件来做，在法庭说服力很强。道路红线控制在中国规划管理中50年没有变过，这一条线几乎没有突破的，领导干部职位再高，都不敢突破红线，因为道路红线涉及到道路的地下设施，你想突破你也突破不起，你可能往外突破一米就把下面的煤气管线搞坏了，这是谁也承担不起的责任。这两条底线定死以后，你的容积率往往也很清楚。    容积率还有一个指标，进深越大，容积率越高，我们中国最大进深的住宅，就是翠微小区，当时的建设部部长做的设计，里面是回廊式的，一个回廊里面做20多户，进深是三、四十米，居住条件很差，但是容积率很高。当时是八十年代后期的事情，当时作为分配住房时还可以接受，但是现在拿到市场就没法做了。所以进深是有一定幅度的，不可能无限扩大，实际上就制约你容积率不太可能无限度提高，提高以后必然造成这样那样的问题，你是在容积率上获得效益，但是你要用另外的方法解决容积率的问题。就像鸟巢，前两天在北京参加奥运工程的评优，评到鸟巢的时候，几个专家一起说，鸟巢应该怎么办？是优秀工程？还是不是优秀工程？从专家的眼里，从结构工程师的角度来说，鸟巢就不是一个优秀的设计，但是从它现在的社会效果及影响力来说，它一定应该算是一个优秀的项目。所以这里面就有很大的问题，当时北京院陈茂昆说了一句话，他说我就不选它当优秀建筑，为什么呢？所有先进的科技解决的这些问题，都是它自己制造出来的麻烦，本来可以不做这么大钢结构的东西，因为没有任何意义，但是它设计的是钢结构，又通过高科技把这个问题解决了，包括我们的电焊工焊得多么好，所有的这些东西都是建在很无用的层面。大家做开发项目的时候，也可以想想很多事情都是为了容积率0.1、0.5往上攀升做了很多的无用功。因为我本人做开发项目的时候，就折腾这个容积率，折腾到最后，大家还是要退回到原来的容积率，做规划要讲综合方面。    支撑体系包括：建筑外维护体系、信息控制体系、能源供应体系、健康保证体系、环境保护体系、房地产开发项目中，我们除了基础的管网设施以外，其实很重要的就是我们的房子想建成什么样的？往往很多朋友讨论说我这块地位置很好，包括我有一个朋友在成都收购了很多二环线的宾馆，收购下来以后要搞二次开发，这么好的地段要做高档的住宅，也希望卖一个好价钱，量也不大，一个地块可以建出五万平米、七万平米，对市场还是很有诱惑力的，也是很好作的。    但是，如何做出高档来？他们昨天提出几个概念很清楚，要看起来像公建，户型要做大，还要送多少面积，一个阳台大概有20平米，送给他，一改就改成一个客厅，好多这种方法，但是评判一个东西的档次，不是简单说你有多大，或者你有多新，更重要的是你的系统是如何建的？在六、七十年代，我们大庆石油工人住在打井的房子里面，住得也挺好，比没房子好得多，或者比住在窝棚里面要好，里面也可以遮风避雨。到了七、八十年代，我们住单元房，每家有一套房子，当时也是感觉很好，有独立卫生间、有厨房。到现在  ..我们实际上建住宅万变不离其中，就那么几种。那么如何体现你的高档性呢？就是你如何配置你的系统，用现代高科技的手段真正解决我们一家人吃喝拉撒睡的问题，如果这个系统建好了，感觉使用方便了，住宅的价值就体现出来了。所以支撑体系很追求一点就是体现真正住宅品质的重要核心。   我们把现代住宅的科技系统分成这样五大类：一是建筑外维护体系，建筑外维护的保温水平怎么样？现在国家提倡节能，保温意味着要保温、保冷，使里面的温度很舒适。如何把这个能源保留下来，就涉及到外维护体系，你这件棉衣怎么穿？你的围巾扣子领带怎么配？包括门窗问题、阳台问题，断桥构造问题。这就是在建筑外维护体系上如何建立这套系统？不是我做保温，实现各地方要求的二度节能的目标，在上一个节能目标上再节省30%，达到这个目标。但是你墙体达到了，窗户或者阳台没有达到，因为我们说阳台悬飘以后有冷桥效应，这些地方没有达到，你仍然达不到真正的节能。    二是信息控制体系：比如我们说3G牌照要发了，你就可以在办公室里遥控你家里的空调，甚至煤气炉都可以进行远程遥控。这样的情况下，我们说我们要做高档次的住宅，是不是要配远程控制系统？也就是说我们要买一辆高档的汽车，如果车门钥匙还不是遥控的话，就没有人说这个车是高档的。但是这个远程系统同时是花钱的，又要花一部分成本。上海的世贸花园装这一套系统，软件30万，硬件30万，总的设备远程控制系统60万，达到的目标就是你在世界各地可以用你的计算机控制你家里所有的安防、电器设备，可以全程控制，包括你在纽约可以看你在上海家里的情况，可以达到这样的程度。当然这个房子卖得更贵，这60万成本就不算什么了。而我们普通的住宅显然就装不起。所以定档次的时候，什么样的档次配什么样的东西很重要。    三是能源供应体系，这块实际是一个社会性的东西，我们更关注社会化的内容，比如采用绿色能源、可再生能源，雨水搜集等等，这块在中国其实是很难推行的，我们经常说节能也好、做什么也好，像我们公司大概做了三年的节能住宅，我们号称高科技住宅，实际建成的项目没有几个，这里面并不是说政府不支持，或者开发商没有钱建这个，而是市场没认识到节能的重要性。为什么呢？比如在德国，德国政府对你采用绿色能源进行能源补给，比如你用太阳能发电，你家里发的电可以并网，享受用电的同样指标，比如我发一度电，电网给我的一度电是不要钱的，因为我供应电网的电是绿色能源发的电，还要求电力公司给我钱，收购绿色能源的电，所以就有效益，对于社会来说是有效益的。现在绿色能源也好、节能也好，对我们社会的个体是没有效益的，所以我们现在就很难做。我们要做节能住宅，实际上无外乎就是两个方法：一方面要做市场的噱头，我是节能住宅，销售上可能会好一些；第二无非就是上面领导布置下来的工作，因为市建委或者市政府有指标，每年要建成住宅多少，这是政府安排的，但是真正市场是不是接受？这里面我们中国还有一个很大的过程，这块不解决，我们什么绿色能源根本做不了，因为这个都是比较昂贵的东西，你的一次成本是比较高的，但是你怎么去计算20年、30年的利益？我们一般的老百姓是不会这样算的。    四是健康保证体系，这是非常重要，也是大家都看得到的，我们做节能，国家的要求越来越高，做节能的关键是密封，但是密封以后，就会产生里面空气质量问题，这个问题怎么办？就是我们的系统还要保证有新风进来，而新风的进出又不把能源带走，所以我们一直在研究健康保证体系，我们健康保证体系的保证性越高，你的楼盘的档次越高。比如说室内温度的控制，通常16—26摄氏度是人体适宜的温度，采暖是16度采暖，制冷是26度，这10度的空间是幅度很大的。但是最舒适的就是19—22摄氏度之间。我们如何接近最舒适指标？越接近它，代价也就越大，我保证2、3度的区间和保证10度的区间，代价完全不一样。五是环境保护体系，现在环保都是在对工厂这些企业管得严，对我们开发商没有太大的制约，但是环保在西方的制约是很厉害的，甚至影响到政府的决策，环保的意识增强以后，政府会制定更多的环保政策来限制我们的建设活动，我们的建设活动过程中，如何关注环保的概念，就是顺利通过政府管理条例的内容。所以往往我这里排了四条出来，比如垃圾处理、垃圾分装系统，北京大概搞了十年了，北京有几个NGO组织在搞垃圾分装系统，但是搞到现在北京老百姓还是没有分装的习惯，比如我女儿把废电池分装出来，但是装到最后也不知道装给谁。所以现在还不完善，完善以后垃圾就有更好的处理方式。比如说植物，这两年开发楼盘有钱以后，植物的配置也很昂贵，一百万一棵树的楼盘也不在少数。但是从植物学的角度来讲，在景观配置中，第一要求是本地树种，第二要保持多样性。以前北京种槐树种多了，“吊死鬼”的那种虫子就多。所以植物多样性和地方物种的利用是我们现在景观设计的核心。我们现在景观设计都是洋人设计，他不知道北京的槐树怎么样，只好从美国搞一些树种过来。     （2）规划工作的基本观点：过程与统筹    ①城市规划是社会经济发展的继续和具体化    我们在做一个项目过程中，如何进行统筹安排的考量，包括一些近期项目、远期项目，有可能的轨道线。    （PPT）这个项目是在2003年做的，当时就考虑应该有一个轻轨线，其实那时候良乡政府自己都没有底气，因为这条线在北京列不上日程，但是从规划角度就必须要考虑，考虑完以后，这条线今年已经开工了，2010年就可以建成，投资是大兴和良乡政府和外资进行联合运作的，所以规划阶段就要考虑有这样的路线，实现以后就是重大利好。我们昨天在成都讨论川西公路设计的时候，就在讨论成都地铁三号线什么时候建，大家通常估计是够呛了，又地震、又经济危机，再建一条新线至少是十年以后了，但是这个线建的时序完全决定了在川西两侧所有土地的价值，如果早建，这条轨道线的价值就会充分体现出来，这都是城市规划的统筹考量的问题。    （PPT）这是我们在克拉玛依做的项目，这不仅仅是考虑房子应该怎么摆？怎么有一个标志性的建筑，而是必须要考虑在这样的区域里面，这样的气侯条件下，我的街道应该怎样组织？比如我们住在新疆克拉玛依，根据当地人的习惯，街道不可以是南北向，都要调整一定的角度，有利于避开风直接灌进来，这是对严寒的考虑。我的绿化怎么考虑？戈壁滩上绿化代价很高的，新疆有新疆的做法，他们有一套形成的种植方法，我们怎么引到我们的规划体系里来。（PPT）这是一个七万平米的新城，在规划层面研究基本就有这么多条，各个方面，包括竖向设计等考虑在内，最终做成这样一张总平面图，这样的总平面图并不是拿出来说这里有一个滨水建筑，最重要的是这个项目有一个很好的城市环境。     （3）不同规模项目的规划特点：投资与市场节奏    市场好，你没钱开发，没有用；你现在有钱，市场不好，也不敢投。所以项目的大小和自有资金是很有关系的，我遇到很多的项目最后流产，确实有空手套白狼之嫌，根本就没有资金，很难操作下去。我们往往把房地产开发的项目规模分为这样三个档次：    ①大盘规划——1000亩以上。    五年内一般很难开发完，为什么这样考虑呢？我们往往说我这个项目很不错，一百多万平米，我也有钱马上盖出来，但是问题不在于你有没有钱，而在于市场能不能消化掉那一百万。所以往往一千亩以上的大盘，大致要五年左右的时间才能建完，也可能你有钱投近期，但是你没有效益。    ②普通楼盘规划——300亩—500亩。    这种比较好做一些，就是一般小区的规模，建筑量在20万左右，一般两三年就搞定了，而且这种项目目标很清晰。    ③街坊规划——150亩左右。    在300亩项目里面我们可能都是放标准户型，在150亩面积里，标准户型就放不进去了，肯定要专门设计，所以150亩项目都是整体设计建筑环境和室内关系。    所以，无论项目大小，都要有时间的考量。    大盘有三个方面要重点考虑：一是用地评估，二是系统构建，三是因地制宜。    在用地评估方面，我介绍一些例子，用地评估涉及到两个层面的工作，一个就是外部关系，项目所在的位置外部关系如何评估？第二就是内部关系，场地现状、地形地貌、水资源、树木资源、历史文化等等，然后才可以产生规划的内容。    （PPT）这是我们在济南做的一个项目，这个项目以游乐场为主体，将近有两百万平米的住宅开发量，范围很大，16平方公里。这个项目后来没有实现，因为涉及到济南的水资源保护，它在济南千佛山的南面。当时我们对它整个地区进行一个现状的调研，包括当地农村的情况，因为涉及到农村的改造，包括周边的一些建设的情况，已经有的一些项目是什么情况，还有城市设施，在这一代可能会产生的条件，包括城市主要道路的建设，因为这个都是政府投资的，政府是有计划的，在什么时间内要建成什么样的路，都要算清楚。    然后是对内部进行详细的分析，这个地块很复杂很大，就需要对各个界面进行评估，我们需要对山体的界面进行评估，我们知道济南很多山很漂亮，有的山已经采石采得乱七八糟，所以要进行修复、保护。所以在规划的评估阶段，就要做得很细。    然后是地形地貌的情况，水体的情况，如何保护？这个项目也正因为我们对水体做了详细的分析以后，我们后面就认为这个项目操作不下去，济南好不容易地下水位上升，趵突泉可以自流出来了，在南面影响到了济南市的水脉，这个项目可能很难通过上一级政府评估的，我们当时对水体评估以后，认为这个项目很难通过了，当然这个项目最后没有实施。    通过这些现场看到的，回到计算机里面进行GS分析，还有土地的适用性，用计算机计算它的坡向、坡度，因为我们工程设计上有一个标准，大于这个标准我们认为这个土地不可建，虽然你有什么办法也可以建房子，但是在总体评估上，这是不可建的，否则你要花更多的钱来整治。把它综合起来，形成我们对每个地块进行的评价，切分出每块土地适合建什么样的项目。这是我们在规划前期很重要的一个工作，就是对现状分析。这个时期你是看不出方案来的，但是通过这样的评估以后，规划方案自然就形成了。城市规划里面很重要的一个原则就是因地制宜，对现状的研究很重要。    （PPT）这个图纸是符合现状条件的、符合发展条件的，你可能在墙上挂两三年没问题，但是以后条件变了，你还有修订。    （PPT）这是另外一个在重庆的项目，地形也是很复杂，这是一个住宅项目，这个项目大概有一平方公里，对所有的地形地块做研究，重庆的高差很大，是山地，这里面的高差情况、植被情况，对每一块地做出它的适应性评价，包括一类用地、二类用地。每一个类型的用地和坡度、坡向的关系，确定它最终的功能，最终是一平方公里核算下来只有70%可用，30%是根本没有办法用的。70%可用，再折回到容积率上，可能局部容积率就要做到4—5，我们就要跟开发商把这个事讲清楚了，4—5的容积率方案，就是有山有水还想做点别墅、花园洋房，想都不要想了，就得做高层。    然后把产品布局进去，在这样密度的情况下，全是二、三十层的高层，这一系列高层住宅的安排，同时也和你的山地关系有密切结合的关系。所以我们从规划一直梳理下来，比如这里是建筑与等高线平行的，它的一二层怎么处置？这是车库的处置情况。这是建筑与等高线垂直，它的车库如何处理。所以我们的研究非常细致，把每一块评估下来可以用的地，要尽量用充分。    所以在这种大盘规划过程中，重要的一点就是如何对这块土地进行评估，对土地使用想出一些基本策略，这些策略并不是马上要用、马上要建成。往往大盘第一期开发就是7—10万平米，不会开多，开多了卖不出去，所以头两年搞一个7万、10万，试一下市场，调整我们的定位，再继续搞下去。    第二种楼盘就是300—500亩的，市场定位、产品定位、效益指标都很明确，而且一般是两三年就可以运作下来。    这是我们在四川绵阳做的项目，这里有一个水库，这里是绿化带、景观带的组织，这里不是简单的建筑单体的事，而是从城市角度看，对它有什么要求，包括宏观的形态关系，公共建筑和住宅的关系组合。从设计的角度讲，设计的这个桥，开车没问题，走路也没问题，但是对城市的形象有影响，所以我们把桥的改造方案给他做出来，在这样的基础上，逐渐把这个项目调整到符合城市规划的原则。当时我们跟编制城市总体规划的规划院也进行了研究，从总体规划礼说，希望这块是一个绿地，是公共绿地还是生态绿地？我们在这个项目做的过程中，要保证政府的合约是合法有效的，又要保证总体规划的基本原则，比如要求这里面有相当的绿化，不能修得太密，像墙一样，也不能说搞得太破烂，所以在整个项目的规划层面上，更多考虑到上下衔接的关系，通过衔接把很多的东西明确地做出来，最后是皆大欢喜，城市市长、书记很满意，开发商也很满意。所以这种项目我们在规划层面上基本是解决不错的。    （PPT）这种150亩左右的项目往往设计性就很强，这是我们在安徽做的生态办公花园，大概是一百多亩地，里面要盖27栋办公楼，这个办公楼都希望是3000—5000平米，在这样的情况下，如何有效地对这块土地进行组织？我们就要考虑一系列的原则，从设计层面考虑原则，就不是前面讲的庞大的规划体系的原则了。    首先我们要建立它的网络，我们设计一个网格，在这个网格里面安排这20多栋办公楼的关系，要解决好这些个体和群体的衔接关系，要有很好的路，以及环形的景观空间，要有一些景观道，这都是很具体的规划设计。然后有一些基本的水系，通透的绿化，它的配套建筑要求都很明确，比如在什么位置上、多大规模。然后每栋办公楼相互之间是什么样的关系？是以水面相隔？还是以绿地相联？还是用其他的构筑物来遮挡？是在这个层面要考虑的问题。还有停车系统应该怎么做？相对平缓的地方，我们为它设计什么样的停车模式？是全地下的呢？还是半地下的？还是结合生态处理做附着式的？有很多的方式可以进行考虑。进一步建筑应该是什么样的形式？在建筑规划层面提出来，有一个基本的建筑模数，符合甲方提出来的3000—5000平米的办公单元，我们的设计师有一个基本模数的研究，我们在前面规划已经确定的基本网格，适合3000—5000平米的办公单位，使用这块土地，同时形成的建筑体量可以进行多种模式的划分，可以是L型的，也可以是U型的、T型的等等。这些结合以后，我们把它变成适应不同公司使用的空间模式。应该说这就是从规划的设计到单体的设计一体化做下来，从规划阶段到单体都是在严丝合缝地对接，形成这样一个项目。    所以，在这种小规模项目里，特别适合建筑师和规划师最密切的合作，把这个项目清清楚楚地做下来。所以不同规模的项目确实有不同的工作方法和工作目标。（休息十分钟）    （4）不同性质项目的规划方法：公共与私有的关系    我们知道不同的项目有不同的开发方法，可以各个项目具体情况来讨论。我想有很重要的一点就是我们用什么样不同的理念来处理不同的问题，这个可能更大于我们具体项目的做法，在这个地方我想跟大家讨论到不同性质项目的规划方法，其中很重要一点就是我们在规划过程中，如何处理公共与私有的关系。    大家知道我们在从事规划的工作人员更多是关注公共空间的总体规划，在这里面核心考虑到一个问题的时候，公共空间与私有领域的划分，来决定住宅阶层的选择，这点非常重要，因为这也是我个人在很多项目中，包括我作为评委去评别人的项目，包括我作为项目设计人，别人评我的项目，平常发生一些见解上的冲突问题，我想今天也在这个地方提出来，跟大家做一些讨论。我们可以看到现在的住宅类型已经不同于20年前的住宅模式了，我们现在住宅的类型是越来越多样化，在这样的情况下，我们用一个住宅规范、用一个居住区规范进行管理，往往就会出现很多矛盾，这个地方打出来的这张图，大家可以看出是一个标准的别墅区平面图，我们往往遇到一些很重要的问题，争论中难以辨别清楚的问题，我们在做住宅区规划的时候，什么样的住宅区有大量公共区域的要求，什么样的住宅更强调私有领域的保护？所以我们针对不同的项目要做出不同方法的处理。比如我们在做别墅区或者低密度高档楼盘的过程中，我们一直在强调一点，大规模压缩公共空间，确保私有领域的最大化。这有两个方面的考虑：一方面就是我们在系统组织上，我们的别墅区需要进车，所以要求道路空间优化，甚至道路两侧的景观要进行最强化的设计；另一方面其他的公共设施是不是要配套进去？可能有很多朋友有别墅区开发的经验，如果别墅区里面做一些公共绿地，会有多少人去享受？从我们现在的经验来看，比如我们在北京，一到3月15号的植树节，每家的院子都在忙着种树，是私人投资，自己在种树。我们在现在别墅区里面，尽量的压缩公共区域，把这些空间压缩到个人的空间中去，他就会更好地去种植这些区域。    （PPT）这是一个标准的别墅区的小组团，要求把所有的用地尽量划归各个私有领域范围内，由各个住宅来管辖，我们就更多地体现出私有性的关系，因为住别墅是有天有地，希望周围的相互空间大一些，所以在别墅的规划设计过程中，强调了私有性领域的加强，而相对来说，降低公共性的空间和范围。我们以高层、多层为结合住宅的区域，它的私有领域被局限为除了楼梯以外的入户门的领域里面，所以对外面的领域占有就不强，我们就更关注公共空间的设计，包括公园、活动场地、活动设施就会相应地增加比例。所以这样的情况下，我们说针对不同的楼盘，最重要的一点它属于什么样的客户群来使用？一定带有不同客户群使用的特性。我记得我曾经在长沙和很多的专家做过一次争论，比如说我们做很大一片别墅区，规划局也要求做多少公共绿地，后来我们在讨论过程中就明确认为，大量的公共绿地会导致以后管理费用的增加，导致使用率的下降，我们在整个规划过程中，尽量把大量的绿地划归到每一家院子里去，这样在销售上到后期的管理上，都会有很好的解决以后绿化的问题。在公共住宅上面，就要从另外一个角度考虑，就要强调公共空间。     （5）城市规划对项目规划的影响力：不可逾越的管理条例    ①指标控制：容积率、绿地率、建筑高度、建筑密度。    项目规划只是一个小CASE，其实我们剥掉所有的要求，包括市长的概念，比如市长说这个要做亮点工程，要做标志性建筑，把这些都去掉，真正对你控制的是两个方面的控制，一个就是容积率，容积率对城市规划最重要的一点是什么概念？我们做城市规划的时候，我们是要算总量的，这个总量决定了我们对城市提供什么样的设施，包括从自来水厂到煤气站到地下铺设的管线，都是根据容积率反算过来的总量和人口的总量来计算的。所以往往容积率更大的意义在于我们在城市总体规划层面上如何考量每年的公共投资，如何投入到公共建筑中去。    我们在北京西城区做建筑规划的时候很有意思，当时西城区整体规划是65万人，规划是按人口核算下来的各种指标，但是通过控规对四万多个地块进行切分赋予指标以后，再反过来统计，超过了原有规范的两倍，以前可能是1，后来我们统计出来是3。这样一个量马上就导致了我们在整个北京市的工程路网、管线的变化，后来再进行论证，如何找到合适的位置，确保整体系统供应上能有一个支撑。所以容积率反算下去，各个点突破一点没有关系，但是总的来算对城市影响巨大。后来北京市控规在1995年做了一个全覆盖，当时做的时候，就有很多地块不适合，也可能很多情况不清楚，不适合后期的开发。我们最后对每个地块再进行调整，量又上来了，所以现在北京市交通拥堵，以前算的道路通行就没有在二环内盖这么多高层的情况，所以必然超过拥堵，所以带来最终城市大系统的问题。所以后来规委要求不能再对控规进行调整了，现在规委已经把这个权力收回去了。    另外几个指标，比如绿地率，城市规划对绿地率的研究应该说是不够到位的，有很多的问题，我们只是一个经验值，35%左右，但是这个很难控制。    建筑高度，这个指标受两个制约：一个是空气制约，比如有机场，制约性就很强，比如北京西郊机场边上的建筑高度控制就很严格，这是需要由规委和空军共同协调这一代的高度，我们飞机有飞行的界面、各种的要求，所以控高的原则是突破不了的，因为涉及到安全性的问题。另一方面从历史文化保护角度进行的高度控制，这也是北京最明显的特点，大家看到北京二环之内很低，二环到四环之间高起来，四环以外又低下去，形成一个“锅底型”的城市。在故宫太和殿的平台上，希望看出去看不到现代建筑，因为周边有红墙阻隔，但是七十年代后期盖了一个北京饭店，后来中南海又盖了一堆围墙式的房子，再到现在几乎很多房子都从红墙里面冒出来，这点后来在高度控制上失手以后，北京的历史文化名城的轮廓线受到了破坏。    再比如颐和园，在佛香阁看过来以后，万泉河周边的建筑受到严格的控制，后来中关村改造过程中，规委针对中关村最高建筑的确立是在那个地方放气球，请专家在佛香阁上进行评估，看看这个高度如何？所以高度控制的另一方面就是历史文化名城保护的问题，也就是城市总体风貌的问题。    建筑密度，北方和南方不一样，我们到广州去看，有很多的握手楼，因为不存在日照间距的问题，到重庆去看，重庆的建筑密度很低，重庆市规划管理局在控制建筑的时候，是以楼栋之间的空间关系来控制，因为重庆也不存在日照问题，但是在北方城市，一定是标准的日照控制。所以产生的城市密度关系都不一样。    ②三线控制：红线、绿线、蓝线    最早我们是执行到红线控制，城市主干道应该是多少？次干道是多少？往往很多规划局的同志出现被调查的问题，都是因为整齐的一条街突然突出两个建筑，如果是新建筑，必然有问题，就是红线的问题。但是红线最重要的一点是地下的问题，我们要为城市留出很重要的公共管线布局范围，只有这个留出来以后，才能保证城市正常的运营。我曾经以前在规委跟他们讨论过，北京以前有一个经验数据，两栋房子之间一定要留到18米，把其中的管线一下排开，这个距离刚好排下，因为每个管线有每个管线的间距标准，这个排下以后，基本就是18米的距离。我们后来讨论过，你的管线有的可以上下排，高层不一样，可以相互错位的，这在国外用得很多。还有做共同管沟，但是这个造价很大。    蓝线的控制更强调河流的保护，这在浙江地区非常多，我们最近在上海嘉定做项目的时候，都要求把蓝线画出来，保证我们水系的畅通。这几年首先开发商立了一大功，因为开发商认为有水可以创造价值，从1995年开始，开发商开始做水景，做得有多有少，但是对水体有了新的认识，不像以前认为有水会有蚊子，所以规划管理部门把水体保护作为蓝线控制指标。    还有历史文化建筑保护的范围，我们通常在规划部门叫紫线，它的保护涉及到国家法律规定的历史文物保护单位的范围，涉及到城市规划确定的历史文化街区的保护，这个现在也在慢慢制定。所以以后指标看来不会再增加什么了，但是控制线会越来越多，对我们各个建筑开发的项目都会产生一些制约。   三、项目设计——既定目标的实现过程     1、项目设计——定位、布局与形态我们要确定做一个产品，有这样几方面的内容：一是产品设计与建筑设计，作为房地产开发项目，一定是一个产品设计，不仅仅是一个建筑设计，我们按传统意义说，建筑设计非常简单，只要你给我任务书，我给你做设计就可以了，任务书设计收设计费，设计院几十年来都是这样的工作，非常的标准。住宅商品化以后，设计就不这么简单了，涉及到针对这个市场要设计一个什么样的产品拿出去销售，就是一个产品设计了，开发商生产这个产品，投向市场一定要有销路卖得出去，不能挤压。所以设计领域已经从单纯的建筑工程设计拓展到产品设计的概念。所以很多项目来了以后，先不忙着画方案，先是对任务书进行研究。我遇到很多的开发商说我给你一个任务书，其实做到最后满不是那么回事，如果仅仅是基于任务书的概念，开发商不用找我们，只是找设计院就可以了。而是要在这个过程中动脑筋，如何把这个项目研究出来。     2、项目设计——既定目标的实现过程    ①产品设计与建筑设计，任务书研究    任务书的研究，从任务书开始建立对产品的设计意识和目标形态，非常重要。我们在设计过程中，任务书现在看来往往不是决定性的文件，是可以调整的文件。任务书开始的时候，作为设计师的观点应该马上转到一个产品设计的层面上去，通过这个设计要求你有很强的市场意识、市场背景，然后为我们的开发商做好产品设计的策划过程。    所以策划阶段的研究可以保证产品的合理性，但是策划阶段研究的好与坏，成功与否，又是一个非常困难的评估标准，这就要求开发商在制定任务书的时候，我们往往要求开发商有一个策划，但是我们往往拿的很多策划是无法进行设计的，所以任务书研究是一个非常重要的阶段，而这个阶段很可能不是你简单做方案的阶段，更多是琢磨我们这个产品应该怎么做。    （PPT）这是我们在上海做的一个项目概念规划，我们甲方要去拍这块地，需要做一个概念性的设计，开发商告诉我们很清楚，第一我要知道我在什么价位上可以举牌？什么价位上就不举牌了？第二你要告诉我这个数据关系，你要用什么样的产品来支撑？就是你能设计出什么样的产品来支撑我举牌时的土地的楼板价？第三你凭什么能设计这样的产品？来销售这么多的钱？让我们解决这三个问题，我们的工作核心其实就是产品设计，通过我们对市场的分析判断，来确定一张任务书。这个任务书一方面支撑我们的开发商去土地市场举牌，另一方面支撑我们下一阶段如何实现这样的产品。所以当时这个项目并不是很大，工作周期也不是很长，但是我们对这个项目的考量是三个方面的考量。    （PPT）这是项目本身的情况，在上海浦东，离世纪公园很近，离以后上海的世博会也很近，应该是很有价值的一块土地。政府对这块土地有一系列的要求，包括产品类型，其次物化的产品类型也相对清楚，包括配套也非常清楚。    拿到这样的一些基础资料，我们对场地进行研究分析，包括它周边的情况，周边有磁悬浮以后规划的路线，要通过这里；有上海市第二党校浦东干部学院；有农民安置的新村等等。在这样的情况下我们首先确定这个项目有可能开发的是什么样子，因为周边有特闹腾的磁悬浮，又有江南水乡的水网，也有很高级的楼盘，卖到两万多块钱以上的楼盘，也有很差的楼盘，安置农民拆迁户的，还有一些公建，所以我们对它周边的情况判断出来以后，需要有一个目标的设计，我到底想把这里打造成什么样的品质？这个品质决定了我的设计，再决定了我要卖给什么样的人。我们确定首先对这块基地有可能整合出什么样的概念，然后对基地进行草图研究，可能会形成什么样的布局关系，我们现在做方案往往多是最客观地把房子先码一下，这里面涉及到产品的位置合不合适，我们的量能不能实现。然后开始确定我们在这个项目上要明晰的设计目标，这个目标就是我们以后对设计师的目标，一定要达到这样的目标。    然后针对这个目标进行方案的模拟制作，包括我们前面提到要有城市品质、要有生态人居、空间要多样化、社区生活要有品质，我们在草案的时候就需要组建出代表这样品质的物质空间，就是形态空间，这些空间表述了不同的目标达到的不同品质。我们希望打造一些非常细的环境应该到什么样的水平？比如上海新天地一些很有文化氛围的环境，很代表上海的生活传统的内容，还有很好的水岸环境，还有住宅细部体现的一些生态绿植。包括公共空间、街道、一些场所，我们根据这些来模拟出模型来，希望我们要的街道空间类似于这种街巷型的，有欧式小品位的，适合上海年轻一代人需求的东西。这种空间必须有吸引力，把什么样的品牌店吸引尽来，比如肯德基进来的话，我们就说小区品质不会太高。然后我们设计什么样的娱乐活动，也要考虑进去。    这是一个对概念的设立，然后我们再引入这个地方的产品设计应该符合什么样的原则，比如我们引用查尔斯王子对于高品质社区的十项基本原则，对于设计师的要求就是要把它变成设计语言，比如说第一是关于地点的研究，新建筑应该与景观结合，这是很重要的一点，所有的新的建筑要和周边的景观结合起来，而不是说我再造一个景观，比如星河湾景观都是再造的，没有历史和文脉的关系。等级划分，建筑的大小和用地应根据建筑的重要程度而定，同一座建筑内的不同要素间应有明确的区分。还有要不要做围合空间？围合空间产生东西向怎么办？围合空间是从心理学角度产生的需求，在七十年代里面有一个理论，就是只有围合性的空间才是人类居住最安全的空间，我们不需要保安，也可以自然监视好我们的住宅，保证我们的安全。因为我们说围合以后，大家都认识，进来一个陌生人，马上就会有某个老太太老头看你，我们说北京的胡同安全，两边的街委会的老太太一站，她就知道你是周边的小商贩还是游客、还是流氓，她可以分别出来。所以我们经常强调围合空间，但是我们现在的趋势是不要围合空间。现在因为日照关系，只强调了日照的方面。还有是材料的使用问题，还有它的艺术性概念的体现，还有标志、照明等等，很小的东西都能体现你社区的品质。    这是规划大的关系，概念的关系确定下来，那么产品到底是什么？我们最终目标不是前面说的那么多的口号，前面只是一个铺垫，到底我建什么样的产品？这块地预估好几十个亿，它卖的产品应该到什么价位？我们的测算师有测算，在这个区域这个房子应该卖到一万五到两万之间。在现在这样的目标下，现在周边的房子只有一万二左右的价格，如何提升三千块钱的价值空间，我们说设计需要表述出这种价值。    这个设计背后有很多技术上的支撑，所以好的设计需要有两个层面的考虑：一个是必须有内涵，第二是应该了解新技术，学会一些新的科技。这两方面结合起来，我们才能创造出最好的设计产品。我在清华做教师的时候，对学生也是这样要求的。    基于这样的观点，我们为他设定这样的产品，这个地区我们以年轻的夫妇为主，大概30岁上下，可能还没有孩子，这样的夫妇家庭，我们设定的面积是80平米，因为考虑到总价100万上下的价位，按照80平米来设计。但是并不意味着小户型就是最便宜的房子，它一定要是最贵的，所以我们要为昂贵的房子配置什么样价格的设备呢？电梯是肯定要入户的，通常高档住宅的要求是用卡直接进到自己的家门，开电梯就进入到自己的家门了。第二厨卫相对集中，让80平米进去看到可能是100平米的概念，让空间显得大，所以我们要做成整体空间，采用优良的结构；第三保证里面能够灵活分割，因为现在的年轻人相对自由，不会你给他三居室，他就住三居室，他个性的体现，对环境的不同要求，还有很大变化；第四我们要有先进的技术搭配。所以结构必须先进，支撑80平米，我们希望里面没有承重墙，没有柱子，所以我们采用用了钢结构的柱子，虽然这样成本会贵一些，但是我们的利润也会高一些。第二它里面不是实墙墙体，而是可以自由移动的隔断墙体。当然有合适的尺度，需要有各种空间来保证，尤其是它的厨房和卫生间，对于30岁左右的家庭，往往是年轻的夫妇都很时尚，再也有可能是丁克家庭、单身家庭，都有可能，这一类家庭的社会活动的需求跟我们这种年龄的人不一样的，我们下班就想回家，他们下班可能要和朋友去聚会，去参加一些派对，往往他们不会在家里请客吃饭，也不会在家里经常做饭，可能晚上回去晚了，方便面就可以了，早上就是牛奶面包，所以厨房对他最常使用的就是烧开水、泡方便面，就是这么简单的使用功能，但是我们一定要配备最精美的厨具，所以我们希望厨房是开敞的，所有的橱柜应该是展示出来的，让它看上去是很舒服的，可能旁边就是床，这边就是橱柜。所以我们要求厨房一定是开敞的、精致的。    那么，80平米的房子我们不希望做很大的卫生间，但是每太天必须要冲澡，所以浴室必须是完备的三件配套，必须是非常洁净的，但是不一定是很大的。后来我们找了一个1.5平米的浴室，所有的设备都是整体化设计，在里面都可以完美解决，都可以达到完美的标准，只是浴缸很小，但是功能可以全部达到。    最重要的是室内的设备要达到什么样的目标？我们要设定一个参数，我们现在卖房子的说明书还不如我们买一个照相机的说明书厚，我们现在卖房子大概就一页纸，都不用看就知道那个房子是怎么弄的，因为没有技术含量。一个照相机很厚的说明书，你看半天也看不懂。而我们做为产品来设计住宅的时候，必然有大量的参数，你就要详细说明。这个房子的温度应该在20—26摄氏度之间，湿度应该是30—60%之间，它的风速小于0.2m/秒，这些指标必须在设计的时候确定下来，设计师就知道如何保证这样的热工环境，通过设计实现它。    这样我们再计划这个房子卖多少钱，产品大概定位在一平米价值在一万五到两万之间，我们又为甲方进行土地核算，在这个区域里面，到底土地价格市面价是多少？因为土地局有公开的地价关系。周边的房子卖多少钱？这些房子建的都是什么样子？我们要保证竞争力。包括具体的区位，对周边的楼盘进行大量的调查。分析出来以后，我们给出一些基本的数据，包括规划评估下来这个指标是能实现的，政府给的容积率的情况下可以实现。然后估算的竞拍价格，基本确定在楼面价在7880块钱左右，意味着我们在建安成本上有2000块钱的投入，成本应该在一万多块钱，这样的情况下，我们建议实现20%的利润，卖一万七好了，总价算出来就是43亿元。最近我们的甲方是用53亿拍得这块地，我说你们设定的目标是在两万块钱的目标上，因为他指望利润更高，因为他预期可以卖得更高，因为我们是保守一些，而开发商有超前的预期，所以以这样的价格把这块地拿下来了。然后楼板价基本是9000块钱，成本是15000块钱，实现3000—4000块钱左右的利润。    我觉得这个项目对我们设计师有很好的教材作用，设计是我们想设计什么产品的概念？这是现代设计师必须要理解的。    ②建筑设计的要素    包括功能、空间、结构、表皮、设备。什么是最低限度的空间？在这样的空间里我要满足什么样的功能，我们用什么样的结构支撑？外面的表皮是什么样的？最终是配置设备。    这是我们在设计过程中，针对一个项目的设计，非常清楚的一点就是在山地这样的台地上，我们要对每一个组团进行15户的设计，每一户的面积有一个大致的差距关系，因为这块地全是坡地，这些坡正好在不可建设的范围内，我们说25%的坡度是可建设的范围，大于这个基本不可建设。但是我们通过工程处理，附加了工程代价以后，还可以把建筑做出来，这个开发商后来就说，你们这个想法好，就选定我们，我们就给他们做，但是这个设计非常麻烦，我们首先就要确定我们的户型应该是怎么形成的，不可能去市场上拿一个万科的单元往那里一放，或者拿一个星河湾的房子往那里一放，一定是针对这样的户型有一个针对性的设计，形成不同的户型特点。    通过上面的分析，形成这样的建筑，它是一个台地型的建筑，这样的空间建筑应该用什么来支撑呢？首先是小框架建筑，最适合在这种坡地上建筑。（PPT）我们最终做出来的就是这样的关系，可以成为依附这块山地上的一个很完整的产品。    （PPT）这是我们在任务接洽过程中遇到的一个大楼的改造，什么都做好了，最后老板有点头疼，说这种房子在广州再盖，租都租不出去，需要对表皮进行重新设计，我们说外表皮的设计，涉及到设计学上采用什么样的时尚方式，看到你的写字楼级别很高，是A级写字楼，形象也很好，在城市里面的标识性很强，进驻到这里的公司都很得意，就像我们的公司在上海的外滩中心，一说起来大家都知道，因为从延安路上也看得见，从浦东也看得见，形象性又很好。所以外表皮的做法也是代表了一个建筑价值的体现。    （PPT）这是我们对刚才那栋楼的外表设计，通常叫外立面设计。    （PPT）这是给珠江做的，我们完成规划以后，开发商把这个项目是请一家公司做别墅的设计，结果设计完了以后就是上面这个样子，老板看了以后说这哪儿是别墅呢？这就是农民房子，要的是西班牙风格，除了用了红瓦以外，没有任何风格是西班牙的风格。下面这个图是我们修改完的，你既然是做西班牙的房子，做为商品需要这个样子，我们一定要设计到位。实际上独栋结构的情况下，我们用的完全是外加方式，做一些很小型的处理，包括色彩的调整，马上就可以靠近风格上的需求。    在基础层面要求的就更高一些。比如这是我们在德国建设的一个生态住宅，里面就有一系列的设备配置，它的设备和建筑本身是完全结合起来的，这是一栋楼是一套住宅，下面是一个柱状的设备空间，里面所有管线通过楼板来支撑。    包括我们在南京做的锋尚零能耗住宅，也采用各种技术，在技术上面支撑，最终技术演变成设备，设备上的支撑代表我房子的价值，这是很大的一块。所以在技术的使用上其实有两个层面的考虑：一种是设备上的技术，比如混凝土楼板，小管子的悬挂、安装等等；第二种就是建筑设计的物理技术，我们通过建筑窗户的选择以及室内空间的形式保证空气的流通，通过被动式的调整，实现室内空间的舒适度，是两个技术结合起来。    （PPT）比如这个房子的卫生间要达到一个先进的水平，我们知道现在做墙体的后排水，你在设计之初就要考量，墙体排水有什么考量呢？不会为卫生间有死角而感到烦恼了。但是如果设计上没有考虑到，后排水就没有办法做。    ③住宅项目的设计概要    关于住宅项目的设计，我们通常是三个方面的考量：一是户型研究，万科项目一直是成功的项目，我们在专家评审的时候就觉得他们做得确实非常好，因为他们户型研究非常细，户型研究有两条线：一条是研究市场需求，第二条是研究户型空间如何使用最合理，价值最大化。所以这里有一个价值平衡的关系，三是产品研发。    比如说起居室，标准的起居室是干什么用的？现代的家庭是在起居室里面看电视，国外的起居室里面没有放电视的，中国的起居室也好、客厅也好，最重要的一个指标就是电视怎么放？放在什么位置？看电视的距离是多少？我们以前对电视的认识是在显象管的时代是厚度60公分，所以在电视墙这部分的厚度应该是70公分，加上我们看25寸电视的距离应该是3米左右，所以大概就是3.7米、3.9米这样的距离，所以三年前包括到现在，起居室的开间最少应该是4.2米以上。但是现在家庭电视是平板电视，是10公分，那么我们就损失了60公分，又回复到以前客厅的基本最少尺度，3.6米应该是合理的，所以就算这个尺度。一个合理的起居室空间，10.5平米就可以了，这是最基本的空间。    昨天跟中铁集团还聊到说做高品质住宅，在户型上怎么体现？最重要的就是餐厅，因为我们自从用了现代住宅以后，我们对餐厅越来越淡漠了，尤其是在七十年代，我们住房紧缺的时候，几乎就是过厅临时吃吃饭，到了八九十年代我们把餐厅和客厅一起布置，我们的起居室里面有非常漂亮的餐桌，搭上台布。但是真正文明的餐厅空间应该是独立的，应该是很舒适的一个环境，可以看到外面的景观，这在现代住宅学里面，尤其在西方的住宅里面，对餐厅是非常讲究的。如果你是高品质的住宅，一定要有一个独立的进餐空间，而这个空间是和你的最好景观衔接的，这是很重要的一个空间。我们算餐厅的基本功能，一个方餐桌，80公分算大尺寸的，一个人的座位是60公分，两个加起来是2米，从这个椅子背到这个椅子背是2米，送餐的通道是60公分，所以一个餐厅的开间做到2.7米到3米，完全可以满足非常舒适的空间，你可以是封闭的，也可以是相对半开敞的。所以我们说户型里面很重要代表你档次的，就是餐厅是不是独立的。    卧室也是一样，现在的卧室设计床是双面上床的，就要双面通道，加上卧室往往也要放电视，这个尺寸也要算出来，就是10公分加上50公分的通道，卧室最小的开间尺寸是3米，现在基本合理是3.3米。    卫生间和厨房同样有最小尺寸的计算，卫生间往往计算比较清楚的，卫生间的标准不是越大越好，而是合理地分成各个独立空间，马桶应该是独立空间、洗手洗脸是独立空间，浴缸是独立空间。你要把这三件套还是放在一起，家庭人口多就是不合适的。所以日本的住宅，无论多小，卫生间的空间分得特别细，这是日本的文明习惯。    这里有一个厨房，厨房单边控制是比较理想的，但是考虑到无障碍的设计问题，主要是轮椅的问题，轮椅要求在里面可以转身，所以要求有这样的圆形尺寸。    所以各种户型设计的时候，空间标准是按照人体行为学来进行设计的，把最低限考虑清楚了，高限就好考虑了，但是你不能低于最低标准，低了就不行了。    （PPT）这是我们做的一个方案，就是如何做灵活布局的。住宅不管多大，我们都希望它是可以灵活布局，房间可以自由分割，功能可以自由变换，这是最理想的。但是住宅受制约于管网。所以现在欧洲大量的研究项目就是如何做水平管。这个方案里面是一个竖管系统，加入家庭以后，我们希望是水平管进入家庭，水平管就可以根据它的位置关系，确定卫生间的位置、厨房的位置不一定和楼下对应，可以自由变化。    （PPT）这是我们在武汉设计的一个项目，是一个相对高科技的项目，在设计上一栋1500平米的别墅，在这一侧面是车道，全封闭的，只留下通风口，在另一面，全部打开，包括这面的家庭游泳池。这个房子已经盖好了，大家到武汉可以去看一看。    有很多住宅的设计不仅仅是简单标准户型的设计，还有很多是结合到现状的要求或者一些特定条件下的设计，（PPT）这个项目是我们进行北京旧城改造做的现代四合院，很简单，它的档次要求很高，几千万一套，但是我们在材料的选择上希望不是镶金贴银的风格，四合院的昂贵是透在骨子里的。所以旁边的这栋老的四合院完整地保留下来，在外边配置新的院子，使用的材料非常简单：木材、灰砖，形成传统的中国人文居住的模式，可以看到这种长长的通道，水池里面做的一些竹子的雕塑，这些竹子可以用青铜来做，看上去就是老北京的感觉。这是原有树木的保留，这是在旧房子改造过程中所考虑的问题。    （PPT）这是我们为广州珠江新城设计的两栋超级豪宅，一个户型大概是700平米，大概要三千万。我们这边是刘力亲自做的设计，形象上设计的比较自由、比较怪诞，户型就是有一梯两户、有一梯一户的，组合出来最大的户型是2000平米，最小的是700平米，是作为豪宅的设计。外面有自由的阳台，以出挑阳台的方式做的。这样的一家，外面的空间是很舒服的。    ④商业类项目的设计    重点考虑的方面：专业的市场策划，建筑空间开敞自由，项目的电梯枢纽，充分的广告位置，招牌式的外观形象。    商业项目操作的标准流程：第一阶段做定位；第二阶段做商业设计；第三阶段要有营销招商；第四阶段是运营管理。    针对我们建筑师来说，商业设计涉及到六大方面：一个是形象设计，商业地产设计首先要有形象，然后再解决各个界面，临街面的设计，室内的设计、外部环境的设计、标识系统等等，所以更强调广告式的运营模式。    商业项目的设计分为这样的六个步骤，一是市场调研，二是国际水准概念设计，三是做扩初设计，四是施工图，五是现场指导实施，六是开业前后冲刺与调整。（PPT）这是一些商业设计的例子。     四、复合地产综合规划与设计——房地产运营的外延    有很多大型的复合地产已经演变成城市的小政府的概念了，涉及的内容有这样几个方面：    1、土地研究    比如拿地，要分几步，如何拿这块地，；    2、系统构建    比如路网系统、交通体系、管网系统、景观系统。    3、产品布局    4、先导开发的产品定位    一期产品的定位决定了你的项目成败。    5、市场发展中灵活性与可变形    （PPT）这是我们在成都的一个项目，四万亩地，里面有一个大型的高尔夫球场，风景环境很好的百合花、郁金香的养殖基地，早期是搞旅游活动的，在去年拓展了这一侧的土地以后，开始进行地产的运营，其中很重要的一点就是大的结构体系规划完了以后，需要我们对中间这个衔接点的关系做出一个合理的规划，这个衔接点是启动西侧大面积的土地开发，也是带动东面品质的进一步提升。所以我们当时认为这样一个大盘基本大结构定了就可以了，关键是启动阶段如何解决，这块解决好了，整个项目定位就清楚了。    我们进行了各种规划层面的分析，其中确定一系列的目标，比如说第一我们要保证中心区土地利用与行为的多样性，我们说建立一个小镇的中心最重要的一点就是多样性；第二保证中心区有一个吸引人的环境，因为这是一个开放性的空间，我们可以到高尔夫球场，可以到花卉中心；第三是强化滨水的特色；对开放空间的定义进行拓展，形成一个乡村公园，因为距离成都有40公里，距离比较远，是保证在周末可以把整个家庭都吸引出去的一个项目。作为中心区活力生活的一部分，尊重游人对私人汽车的需要。提供到达中心区域的可选择的交通方式和入口，降低交通工具和停车的干扰，还有鼓励艺术品的流通与制造。    我们从一条主街一定要分出更多的小巷，巴黎为什么吸引人？因为它有很多的小街小巷，我们也希望在这里面制造更多的小街巷，产生更多奇遇艳遇的地方，所以它的基本空间素质很重要。能把各种业态的项目都融合进来。还有水域，有水上交通的关系，有一些建筑。所以最重要一点是明确的，土地全部混合使用，而不是明确地划分这是住宅、那是商业，全部混合使用建一个中心区，可能下面是商店，上面是住宅，也可能旁边是住家，那边是商店，也可能前面是住宅，后面是商店，我们希望是很多形态的东西。    （PPT）这里有一些对它业态的设立。所以最终想形成多业态的结合，愉悦性的空间感受，亲水性的公共岸线、花园式的公共空间。    （PPT）这是一个郑州果岭山水小镇，这是距离郑州北面20公里的一个项目，靠近黄河边上的一个旅游地产衰败了，后来被收购，开始只是想盖一些住宅，开始的时候是五千多亩，现在已经快一万亩了。开始想盖一些住宅。我们接手以后觉得做一些普通的住宅产品可能会卖不出去，所以我们建议它以复合型地产的模式进行开发，重要的是打造一些非住宅类项目，通过这些项目形成郑州人对倒闭的公园的重新认识，把他们吸引过来，让他们能够住下来。    左翼在设计的过程中，我们一个是对地形进行判断，是沉降性的黄土型地带，沟沟壑壑很有特色，建了一个高尔夫球场，还有跟高尔夫结合衍生出来的运动产业，然后衔接所有的住房，因为最终还是要卖住宅的，所以我们制定了一系列的原则，对这五千亩地进行了详细的划分，划分成18块地，我们这个项目建筑师和景观师是搭配的，进一步去细化这些设计。这18块地做各自的特点评估，做出一个结构性的总图，大关系是这样。把效果图做出来，跟规划局去讨论，规划局最终确定出基本条件。    对它的一期开发做详细规划，这是它的一期，整个这个范围有一千多亩，实际开发就是这片，和这片老建筑的重新维修、整治，这边形成室内的运动场馆、室外足球场、攀岩等项目。这边我们盖了一些独栋别墅和渡假公寓。当时细部的景观提出一些概念，以什么样的风格来进行设计。包括高尔夫会所的设计，这是我们当初设计的木结构的高尔夫会所，里面不用进行二层装修，都是一次成型，有点类似鸟巢的理念。    实际就是通过高尔夫、运动地产的概念，转而打造出房地产的价值出来，这个在郑州做得比较成功，我们这几年最终做到单体项目，每年都做一点。    （PPT）这是早期做的几栋样板房，最终作为连锁酒店保留下来。    （PPT）这是采用当时市场流行的模式——西班牙式，这是当时市场上卖得最好的。    （PPT）这是另外一部分公寓式的渡假公寓，渡假公寓当时确定的很简单，就是70平米，按两千块钱一平米，15万买一套，所以当时销售的时候，很多人是几套几套的买，郑州人都是周末过来住两天，所以这种小房子很好卖，基本的利润还是有保证的。    （PPT）做出了很多细部的内容。    （PPT）昆明野鸭湖小镇项目。我们早期接受任务书的时候是两三千亩的土地，沿着湖边盖一些别墅项目，我们最终把这个项目做成一万三千亩的项目，大量地把周边的土地纳入进来，往往复合地产的项目，土地的规模都是在变，早期可能觉得两三千亩挺大的，但是融合各种产业的搭配以后，两、三千亩根本不够。    这个项目当时只是想做一个欧式的别墅区，但是我们觉得在这个区域单一的项目是卖不动的，我们希望它有产业性的项目，我们集中了四大产业：生态住宅产业、高尔夫产业、空港产业、新农村的产业。全部综合在一起，最后是跟乡政府一起合作，把这个地方做成了新镇。通过我们的分析研究，给它找到定位，然后一步一步形成最后的设计。    所有的住宅是原生态的、具有中国云南特色的，它的销售对象是全中国范围的，因为它的气候很好，养老业、休假业都很发达，所以它可以建成这样的东西。我们有一系列生态的考量，现状的研究，我们用一本书来指导这个设计，就是它的建筑模式语言，这是美国的一个建筑理论，我们所有的设计都可以坚持一句话，通过这一句话反映你的设计观点和设计原则，所以我们用模式语言讲了几十句话，比如我们要一个街道生活，这里面可能就不是通常小区概念的汽车通道的关系，而是一种街道的生活，还是可以在街上玩足球的，可以产生马拉多纳这样的人才的地方，所以我们要求设计上车库不能直接从道路上直接进去，一定要从后院进去，这是一个基本的规划原则。    我们要求它有深远的屋檐下的阴影，这个阴影很重要，云南高原的房子都有很深的阴影，出檐很深，主要是为了遮挡高原的紫外线，这是影响到我们的设计原则的，我们如果遵循了这样的原则，就体现了当地的资源价值。我们的设计既不是欧式的，也不是西班牙式的，我们形成的是当地风格的产品，所有的设计都是连贯性的。    （PPT）这是最终盖出来的一栋产品，包括我们用的地方材料，要用木头、用一些夯土墙。    因为这个项目是一家上市公司的项目，很有公益事业行为，所以我们考虑怎么解决农民问题，因为我们需要农民的土地，但是要解决农民的就业问题、教育问题，这个都要和地方政府签署协议，落实下去，所以我们在规划布局和设计上都要落实。还有发挥它的产业优势，形成互补关系。    今天就讲到这里，然后看看大家有什么更具体的问题，我们也可以交流一下。主持人：    各位学员有什么问题提问吗？有的话请举手。提问：    项目在规划定位的时候，要请咨询公司来做一个市场调查，我们遇到一个实际问题就是市场调查得出的产品定位和领导、决策层的认识不一致，您从设计角度考虑的话，遇到这种情况，您会怎么来把握设计方向呢？陶滔：    我以前经常跟策划公司打交道，就我个人的背景来说，我不认同现在大量的策划公司的意见，因为我觉得他们在策划上更多趋于广告，而现在产品研发的关系可能不仅仅是这样的关系，现在产品研发的关系，我们更强调于发展规律的研究。我们现在受很多口号的影响，所以有一些项目的策划我肯定要调整，但是更重要的一点是我们对于市场有一些更直观的了解，包括我们有一些人员去调查支撑我们的概念。    另一方面就是有两种领导，一种是开发商老板，另一种就是市长，市长要做业绩，要标志性建筑，要抓眼球、新概念，开发商老板有时候就是用市长的新概念，失败的例子还是很多的。我看很多的建筑师缺乏对项目的分析判断，其实我有很多很漂亮的图片给你们看得很热闹，我觉得更重要的是分析的过程，如果分析好了，就具备了说服力，我相信我们分析到位的话，就可以说服市领导和开发商老板，这个我是接触比较多的。    最近我们一个项目组在成都做四大新城的规划，涉及到三千多平方公里的庞大系统规划，昨天很顺利把规划局局长说服了，改变了他们上半年还想做的一些模式，马上要跟市委书记汇报，所以这就是一个说服过程，我觉得说服过程非常重要，通过我们有理有据说服他们，开发商也希望通过我们不断的分析研究，给他提供一些决策性的建议。所以很多策划公司做的工作很好，但是拿来的结果不一定对，但是他做的过程很有价值，我们要在这个过程里面评估，不能把他的结果拿来就用，因为他不是投资人，我们开发商是投资人，最重要的还是投资人的问题。设计师也好、规划师也好、策划师也好，担不了投资人的风险。因为不能拿着投资去冒险，所以往往有时候我们的设计师容易冒险，可能把我们的投资引入一些不好的层面上，这是有很多教训的，所以分析很重要。