战法假猪套加多少暴击:[经济杂谈]中国房地产2014年前后皆凶险！(转载)

  假如你从2010年穿越到2001年，给你一个选择购买资产的机会，你会选择哪种资产呢？我猜测大多数老百姓都会选择房子。假如在2004年之前的北京上海等大中城市贷款买房，到2010年，你投资的名义收益率会高得估计连贩毒分子都要哭。中国房地产在宏观经济中所占的份额，注定了它对整个中国经济走势构成巨大的影响。所以目前关于房地产的议论,几乎到了白热化的地步。
　　树不可能长到天上去，这一点谁都明白。中国房地产近十年让人叹为观止的大牛市行情，到底何时结束？这是全国人民都关心的热门话题，所以给中国房地产算卦，是非常有前途的事业。因此虽然有诸多困难，但我们也勉为其难算它一卦，在我们寻找中国楼市崩盘时间表的蛛丝马迹中，摩天大楼指数是一个最醒目的路标，它直接指向2012-2016年。其中：2014年房地产最有可能出现危机，因为那一年是中国摩天大楼落成典礼年——通常这都是经济晦气年。因为每一轮楼市的大牛市都起始于央行宽松的货币政策，也都结束于严厉的货币紧缩政策。前者导致摩天大楼商业计划纷纷出笼，而大厦落成之日，也正是央行紧缩货币严厉之时。整个房地产行业，伴随着央行货币政策的曲调翩翩起舞，而摩天大楼就是地产行业舞曲中最醒目的脚印。追溯这脚印，我们发现了2014年。
　　下面是中国在2009—2010年开工的摩天大楼情况：
　　上海中心大厦，位于 陆家嘴 金融区核心，总高度将达到632米，中国的最高楼，大厦于2008年11月底在上海正式开工。按照进度，上海中心大厦将在2014年竣工交付使用。
　　平安国际金融中心，2009年10月动工，高588米的“深圳第一高楼”计划于2014年竣工。
　　摩天双子塔，2010年4月初在重庆兴建，高度可能超过620米，将成为全球最高双子塔，预计在2014年竣工。
　　亚洲国际金融大厦，2010年3月31日在广西防城港市正式开工建设，设计楼高528米，设计工期5年，该大楼最晚将于2015年落成。
　　广州东塔，2009年9月28日，项目动工，将建设116层，高度将达到530米，预计在2016年建成。
　　中国摩天大楼的竣工时间集中在2011—2016年。以上推测的逻辑就是：摩天大楼是房地产行业的典型代表，它是资金密集型商品，只有在利率极其低、资金极度廉价的时候，才能被商家和地方政府列入建造计划。但其实央行大幅减低的利率，不能有效反映现实世界商品和服务供给，让人们误认为现实世界物质资料无限丰富——其实不是那么回事。一旦货币发多了，市场上没有那么多商品和服务，通胀逐步抬头，央行不得不大幅加息，抑制人们不断扩大业务的欲望。但问题是人性中的贪婪一旦刺激起来，人们如何克制得住欲望的膨胀？只有等市场陷入极度疯狂之后，恶性通胀预期开始发酵，央行为了维护信用，不得不出台极度严厉的加息措施，生意难做，而债务危机开始出现，新一轮衰退由于货币紧缩而开始。这时，摩天大楼差不多也该封顶竣工了。
　　因此，从货币极度宽松到极度紧缩之时，也是摩天大楼从开工到封顶竣工之日。两者时间往往是重合的。因此，从摩天大楼竣工的时间，我们可以推测出未来央行的货币紧缩时间表：2010年，中国央行和政府货币政策是微调，但在2011年，估计就要开始全面的宏观调控；2012年前后估计要施行严厉的货币紧缩政策，而在2013—2014年，货币紧缩将达到最高点。2015—2016年，如果那时央行没有出台严厉的紧缩政策，那么整个中国社会因为恶性通胀而失序，陷入无休止的动荡和*当中，经济可能因为信用体系崩溃而一落千丈。如果在此之前央行已经采取严厉的紧缩措施——这是大概率事件，那么2015—2016年可能是中国经济的衰退期，经济进入新一轮通缩，央行甚至有可能开始新一轮的降息过程。
　　
　　
　　再谈谈库存周期
　　2009年中国宏观经济“V”型反转，完美验证了易纲当时在2008年12月做出的推测。为何易纲能够做出这么准确的推测？功在库存模型简单而实用，并在中国经济过去若干次周期中都得到了检验。因此，这个模型值得我们做楼市推测之用。下面就用通俗易懂的语言，对库存周期模型做一个大致介绍。接着再利用这个水晶球对中国经济和房地产周期的拐点，再来一次更为逼近的推测。
　　
　　
　　同志们厌倦了课堂上老夫子的唠叨了吧？可能每个人都厌恶那些晦涩的经济学术语，让人云里雾里，眼花缭乱，最后不得不放弃对现实世界经济问题的探索。这确实是一件令人遗憾的事情。这里，有兴趣的同志们，不妨找人合伙玩一个模拟游戏，这个游戏玩下来之后，可能很快就会明白库存周期究竟是怎么回事，而且也能明白经济周期是怎么回事了。
　　这里以生产啤酒为例，列出四个部门：
　　首先，是啤酒厂；
　　其次，是经销商；
　　再次，是批发商；
　　最后，是零售商。
　　游戏的玩法涉及这四个玩家，分别是啤酒厂厂长、啤酒经销商、啤酒批发商和酒店零售商的角色。其中每个参与者，只负责四个部门中的某一个，管理其存货。当消费者在零售商处买一瓶啤酒的时候，零售商要做好库存准备，同时向批发商下订单，批发商接到零售商订单后再向经销商下订单，做好自己的库存准备，而经销商接到订单后，再向啤酒厂下订单，啤酒厂同时开工生产做好库存准备，随时向市场提供啤酒。
　　这是不是非常简单？可能谁都以为这是小菜一碟。但结果可能会让你大吃一惊！这个游戏最先是由美国人发明的，一开始只是在麻省理工学院的学生中间玩，后来传到其他国家的大学，成千上万的人——从高中生到大公司的首席执行官，都在玩这个游戏。多年以后，麻省理工学院的教授发布了超过4年时间的48场游戏的统计结果。在每场游戏中，他设定消费者需求完全相同，而且极其简单：第一个4周每周有四种情形，而最后36周每周有8种情形，在全部的48场试验中，啤酒厂存在一个平均的积压量，即是每周消费量的9倍！前后所有时间平均下来，一个消费者的需求，在啤酒厂那里放大到7倍，也就是说，一个顾客在酒吧喝一瓶啤酒，通过四个环节的传导，最后到啤酒厂那里，就会对应生产出7瓶啤酒！

　　这是怎么发生的呢？
　　就在于顾客买1瓶啤酒的时候，零售商就要多准备1瓶啤酒，以防止啤酒脱销。同理，在批发商那里，卖给零售商1瓶啤酒后，也得多准备点库存，防止脱销，因此到经销商那里的订单，就会变成4瓶啤酒，而经销商接到4瓶啤酒的订单后，当然也要防止脱销情况出现，因此给啤酒厂下订单的时候，就会多要2瓶啤酒。啤酒厂接到经销商6瓶啤酒的订单后，无论如何也要多准备点存货，这样啤酒厂就得生产出7啤酒。这样经过层层放大，顾客喝一瓶啤酒，最后变成啤酒厂的7瓶！
　　我们不妨继续这个逻辑，顺着产业链，追踪酒吧多卖出1瓶啤酒，究竟能引发出多大的经济波澜。啤酒厂多生产7瓶啤酒，是不是要向酒瓶生产商和大麦经销商订购啤酒瓶和大麦原料？酒瓶生产商难道不需要准备库存？至少也要准备10个酒瓶吧？粮商接到啤酒厂的订单后，当然也是要增加库存，酒瓶生产企业的下游是玻璃厂，粮商的下游是各级经销商和农民。这样，1瓶啤酒的消费，如果放大到生产链最低端，那么将会带来多大的库存呢？大家不妨展开想象力吧。
　　
　　2010年，对于中国的养猪户来说，绝非是好年头，至少在2010年5月之前，中国的猪农们还看不到任何曙光（我预计到了2011年的下半年猪肉有可能再次大涨。)据统计，中国部分城市地区，2010年5月生猪出场价格已下滑至元/公斤左右，较上月同期下降。目前每头猪亏损在102元左右，可以说，中国的养猪户已全面亏损，个别散养户已清栏出局。 但在2007年可不是这番景象，那时猪肉价格几乎要涨疯了！
　　
　　前后三年，猪肉价格来个完美的过山车，这就是“猪周期”。 无论是从猪肉价格还是从反映养猪收益的猪粮比来看，“猪周期”都是确实存在的。中国每一轮完整的“猪周期”一般约为3 年，特别是从2003 年以来，从波峰到波谷的路径清晰可见。美国的“猪周期”一般为4~6 年。从2000 年以来的数据看，从猪农们意识到养猪利润开始上升，到多养母猪，再到生猪出栏量上升，前后至少共需要17个月左右，而从2009年以来，猪肉价格早已经从谷底走向顶峰；而当价格下跌的时候，猪农们又开始减少母猪的存栏量，但由于适应性的预期和生产的时滞性永远存在，猪农们似乎永远是计划赶不上变化， “猪周期”也因此而不断地周而复始。实质上，猪农们其实并不缺乏对“猪周期”进行预见和预防的能力，但在实际中，即使是在理性的预期下，“猪周期”仍然不可避免。
　　
　　在2001年中国宣布加入WTO之后，全球资本蜂拥而入中国投资置业，同时中国强大的制造业能力也开始和全球经济对接。全球经济一体化给中国企业带来前所未有的机遇，于是中国各地掀起了一股经济建设高潮。根据库存周期原理，这股经济热浪，使企业扩大生产规模，导致生产链条的下游部门，像煤、电、油、运等基础产品供给紧张。
　　一个顾客喝1瓶啤酒，啤酒厂需要生产7瓶啤酒作为库存准备，并引起玻璃厂和粮商巨大的库存振动。那么，一条公路建设、一个新工厂的投产、成千上万只鞋袜，以及机电产品的外贸出口增多，会引发对电力、煤炭、运输以及金属、原材料等下游产品多大的需求呢？
　　下游基础产品的供应紧张，其实在2003年就初现端倪：处处可见“煤荒” “电荒”“油荒”以及“民工荒”，这些“荒”，本质上是价格管制下的通胀，因为它是反映价格功能缺失的必然现象。此时，中央开始实行宏观调控进行干预，但 2003年出现的SARS给中国经济带来严重的冲击，导致经济和物价在2003年都出现大幅调整。
　　
　　进入2004年之后，由于SARS给中国经济的冲击逐步过去，中国经济再次走向过热，从大米到煤炭、从黄铜到钢铁……，可以说，在2004年，中国物价没有不暴涨的。这引发了中央严厉的宏观调控——紧缩银根和地根。如此严厉的调控措施，引发基础建设项目大缩水，根据库存周期原理，企业纷纷缩减库存，导致物价新一轮下调，这轮调整到2005年底到位。此时，银根和地根都放宽，各种投资项目和房地产、汽车消费需求的膨胀，又刺激企业进入新一轮加库存周期。
　　如此这般，经济循环到2007年，通胀再次抬头，引发全社会全面恐慌。因此，中央在2007年底开始“双紧”政策，对宏观经济再次开启调控。但从调控政策措施出台到显现效果，还是有时滞性的。按照惯性，物价和经济增长，要到2008年中期达到峰顶，此后就是世人皆知的全球金融危机。内外夹击之下，中国经济形势空前严峻，需求急剧萎缩，导致企业纷纷削减库存。这使得中国经济和物价指数在2008年中期出现高台跳水，其剧烈程度在中国堪称罕见！在2008年底，在全球都因金融危机惶惶不安的时候，中国立即采取宽松的货币和积的极财政政策以刺激经济。
　　刺激经济政策的实施效果立竿见影，中国经济在2009年出现“V型”反弹。之所以如此，在于2008年下半年中国企业清仓彻底，下跌幅度非常大。在2009年第一季度，在上市公司的季度财报上，各上市公司都表示：自家库存没有多少，公司现金流非常充足，已经做好过冬准备……
　　从2008年年底到2010年年中，这个加库存周期仍在进行中，接下来的问题是，这个周期下一个高峰在哪里？根据中国经济库存周期的年的时间推算，下一个高峰应该在2012年前后，而且很大概率就在2012年底。而那一年，恰恰就是“上海中心”大厦封顶的时间！因此，诸多因素交织在一起，我们推测，在2012年中的某个时间，中国经济将达到顶点，包括房价在内的诸多物价，在2012年估计也要达到峰顶。
　　房地产高速发展和高房价都不是什么祸事，恰恰相反，房屋最终盖出来是给人住的，不是搞毒品军火，多盖房子不是罪过，房地产商和地方政府也许从中赚了不少钱，但高价格最终会导致更多的房屋供给出现，让高房价消失。当今世人恨高房价入骨，估计也是无房户想买一套房而已，而有房有业的房主，却是看着高房价满心欢喜，立场角度不同，结论有时自然不一样。
　　
　　在1998年之前，城镇居民住房都是由单位作为福利来分配的。那时中国所谓的房地产行业，基本都是商业用房的概念。而在1988年*同志考虑给儿子买套房子之前，中国压根儿就没有房地产行业一说。所以，当代中国人从未经历过一次完整的房地产周期。勉强来讲，之前的一轮房地产周期高峰，只能是出现在1993年的经济过热时期。眼下这场房地产疯狂大牛市，从1998年起步，到2001年开始发威，进而疯狂，本质上是因为实际利率为负的结果。中国央行如此宽松的货币政策，最终肯定引发恶性通胀和经济过热，随之而来的，必然是严厉的货币紧缩政策和宏观调控措施。从房地产大周期来推测，2014年前后，是中国房地产行业崩盘最可靠的时间。
　　
　　
　　
　　1978年10月20日上午，*同志在北京视察新建的几十栋公寓住宅楼时，曾希望能用积蓄替儿子买套房子。随行的国家建委副主任张百发回忆，“*先是问居民住房可否成为商品，当时现场的同志没有人敢回答，他又自言自答说，'如果房子算商品，我这几年也还有点积蓄，想买套房子给朴方，我的其他孩子不需要照顾，只有这个朴方，是因为我致残的，我需要照顾他。’”。 （出处）
　　当时房子尚未成为商品，中国大多数父亲也还没有为儿子买房的打算。不过，1978年发生了几件事，预示着变化。这年秋天，*同志访问新加坡。对新加坡的公屋制度赞赏不已。再早些时候，在北京召开的全国城市住宅建设会议上，国务院副总理谷牧传达*同志关于解决住房问题的指示，希望路子能宽些，譬如允许私人建房或者私建公助，分期付款；把个人手中的钱动员出来，国家解决材料。1978年的中国老百姓还没有听说过“房地产”这个词语，他们只晓得自己家住的房子太挤、太小。1978年的中国，拥挤，是每一个城镇居民最真实的居住体验。1949—1978年，全国累计用在住宅上的投资为374亿元，年人均住房投资不足10元。到1978年,中国城镇居民的平均住宅面积不仅没有增长，反而比1949年减少平方米。其中有5年，上海市的统建住宅没有1平方米的建。普通人能住在废旧木板搭成的简易储藏室就算很不容易了，不少人无处栖身，流落街头。任何一个对二十世纪七八十年代有回忆的中国成年人，大概对房地产绑架中国经济的说法，都摇头吧？
　　1978年，小平同志都考虑为儿子买套房子，可想而知，中国当时是多么的缺少房子。改革开放之，中国不是有没有房地产周期的问题，而是从来就没有房地产行业。而在1978年，当小平同志也在询问房子是否是商品、是否能被出售的时候，可以理解为这是中国现代经济中的一个重要底部，从此，无论是中国的经济也好，还是中国的房地产也好，就一个劲儿的往上走了，中间虽有跌宕起伏，但总的趋势是走牛的。
　　
　　
　　1980年1月8日，中国第一家房地产公司──深圳经济特区房地产公司成立了，1980年也成为中国房地产业突飞猛进的一年。当月，北京的《红旗》杂志发表文章，论证住宅属于商品，私人购房与社会主义公有制并不矛盾。随后，围绕着福利分房是否应该坚持的问题，报纸上也发生了激烈的争论。与此同时，《人民日报》则罕见地报道了吉林推广四平市建房出售经验的消息。这批住宅同时面向集体单位和个人出售。4月2日，*同志在北京一片灰旧低矮的建筑物旁边，对*、万里等人发表了后来被称为《关于建筑业和住宅问题的谈话》。这次被后来在房地产业发展中反复引用的谈话确定了几个原则，其中包括“房子是可以卖的”。小平同志指出：“城镇居民可以自己购买房屋，也可以自己盖房。不但新房可以出售，老房子也可以出售；可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年还清。”这一讲话在一定范围内传达后，有很多人不理解，非议之声不断。不过，到10月，全国已经有128个城市和部分县镇开展了私人购买、建造住宅的工作。北京市在9月成立了全国第二家房地产公司──北京城市开发总公司，拉开了开发北京房地产的序幕。这一年还有一个文件应该被记住，因为即便是在30年后的今天，人们对它谈及的内容一定不会陌生，那就是《全国城市规划工作会议纪要》。这个纪要明确表示，对新建小城市、卫星城、现有的城市新建区、旧城成片改造区，都应该考虑“组织开发公司，实行综合开发”。
　　
　　1989年，中国第一个房地产经纪公司创办，从此开始左右许多人的生活； 1991年，万科已经成为中国首个上市的房地产企业。
　　1992年，*同志发表了重要的“南方讲话”，紧接着就是中国房地产开发的热浪。大量的房地产开发经营公司成立。据统计，1988年，全国房地产公司为3124家，此后3年，全国房地产公司基本上维持在这个数量；1992年年底，房地产开发经营公司有万家，到1993年，房地产开发经营公司有3万多家。1992年，全国商品房的销售额达440亿元，比上一年增长了80％。这场来势凶猛的房地产开发狂潮首先是从海南岛开始的。当时，在总人口数不足万人的海岛上，房地产公司最多的时候居然有5600多家。1992年4月13日，《海南日报》报道：“某房地产公司在海口市投资的25层大厦，刚破土就被抢购一空。还有人大概算了算，发现人口只占全国％的海南，商品房却占到了全国总数的10％。”1993年，这一切被推到了顶峰。该年度前5个月的统计数字让西方经济学家目瞪口呆：中国固定资产的投资在上一年的基础上又增长了69％。1993年6月23日，时任国务院副总理的*突然发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。第二天，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，一共16条的整顿措施犹如一剂猛药，让一路高歌猛进的海南房地产热戛然而止。1993年的这一年，中国人见证了房地产业的泡泡涨大到巅峰和破裂的那一瞬间。这一年，更多人更记住了经济学中的一个重要词语——宏观调控。从此，这个本来是对经济总量进行调节的概念，就与中国房地产业结伴儿而行了。
　　这场调控的结果，是给占全国总人口％的海南省留下了占全国10％的积压商品房。全省的“烂尾楼”足足有600多栋、1600多万平方米，闲置的土地18834公顷，积压资金达到800亿元，而在全国金融系统中留下的坏账就高达400多亿元，海南省是积压房地产的重灾区。 这一时期，是中国房地产业的青春萌动期。
　　
　　
　　%1998年以后，在中国延续了近半个世纪的福利分房制度被彻底变成回忆。这年的1月，国务院总理*向王石询问对房地产市场走势的看法。2月28日，*在主持召开国务院房改领导小组第三次会议上说：“要作个决定，今年下半年停止福利分房。”1998年7月3日，是中国住房制度改革的一个分水岭。这一天，国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》。从这一刻起，中国的福利分房制度彻底被废止。这不仅是中国两种住房体制的转换期，也是中国人两种生活方式的分水岭。
　　然而，在告别了拥挤的集体居住记忆后，普通的中国人又迎来了高房价的痛苦。
　　2003年，关于房地产和财富这个话题，为人们增添了不少谈资。先是最新的《福布斯》“中国内地百名富豪榜”公布后，涉及房地产业的富豪竟有35人，前10名富豪中有6人是靠房地产上榜的。在福利分房结束后的几年里，房地产热已经到了何种程度？我们可以用这一年的建材价格做个衡量：水泥、钢铁等的价格有时候一个月要涨出3个价格来。曾经对个人贷款颇有顾虑的中国人，没几年，就把“按揭”这个作为常用语。2000年5月底，建设银行的个人住房贷款总额经过8年的发展后终于超过了100亿元，但此后仅过了5个月，就一跃成为200亿元。 2009年建行个人贷款增长达到亿元，其中个人住房贷款增长，达到亿元。在2009年的新增贷款中,个人住房贷款占个人贷款总比例的98%。
　　在1998年，中国房地产行业的开拓者们如何能想到，在2010年中国的房价会疯狂到这个地步呢？如果我们回顾一下过去历史，中国人对高房价的抱怨，似乎都差不多——1989年人民日报新闻评论房地产泡沫：“北京最近提供2万多平方米的住房， 1600—1900元/平方米。若买两居室，少说也要6万元。一名大学生从参加工作起就日日节衣缩食，每月存款50元已是极致，100年才能买上两居室”
　　现在重温这段话，让人不禁感慨，历史虽然从来不会简单的重复，但绝对是押韵的。如果历史是押韵的，那么我们如果找到其中的节奏，是不是就能找到其中的转折点呢？
　　
　　中国经济下一轮的顶峰应该是在2012年中某个时点，那一年，估计是乐极生悲的“极乐年”。而房地产周期一般较宏观经济滞后，在一般情况下，楼市大规模跳水的现象滞后于宏观经济顶峰一两年，譬如，2007年美国经济出现问题，楼市就跟着降价，但大规模跳水行情却出现在2008年。中国的情况会是怎么样的呢？
　　具体的走势情况，需要结合中国房地产行业运行的大趋势，根据国外历史的18~20年的房地产大周期的经验来看，既然1993年是第一个高峰，那么下一个高峰，按大概率计算，应该出现在2011—2013年的某一年。当然这是平均数的算法，但20年周期运行规律和库存周期叠加在一起，绝非是什么好事，这意味着两股力量，到那时如果交织起来，形成共振，杀伤力惊人。诸多迹象都告诉我们：在2014年前后的两年内，都不会有什么好事情发生，中国房地产的大跳水就在此时。
　　到时，同志们要高度警惕啊！
　　
　　房价高涨和以后暴跌的条件，就在于利率的变化。2010年，一些地方房价和年房租的比例达到了40—50倍，反过来说，就是租价比。租价比（房租和房价的比例）受很多因素的影响，包括预期的未来房租变化情况，房屋折旧率和利率等。假定其他因素不变，利率上升1个百分点租价比也上升1个百分点。在租价比很低的情况下，房价对利率的弹性非常大。在2%租价比即50倍价租比的时候，租价比上升1个百分点可以导致房价下降1/3。需要强调，这里说的利率，是公众预期的未来长期实际利率，不是短期利率。
　　房价是一套房子几十年房租的总和的折后价。譬如一套房子一年房租1万元，考虑到房子的真实寿命不过50年，那么推算一下，这套房子的房租未来的现金流总和不过50万元，但房东不可能一次性获得这50万元的房租，需要按年获得，这有点像股票的分红。你怎么计算这个东西的价值？
　　凡是能带来现金流收入的东西，都是资产，资产定价就是若干年的收入总和，人们预计未来若干年内的实际利率是多少，然后确定标杆给个折扣后的价格，就是这个资产的价格。50万元现金总和的房子如果计价，就按一年期央行基准利率算。2010年5月的一年期定期存款利率是，那么就是1万除以，总价应为44万元左右。问题是，这是假定名义利率和实际利率差不多情况下得出的结果。
　　如果实际利率为负呢？价格应该是多少？
　　答案是，人们认为是多少就是多少，因为实际利率为负，就意味着把现金放在银行里面就相当于被打劫。
　　以1978—2010年的银行存款利率平均计算，1年期银行存款的利率勉强与CPI通货膨胀率持平，即真实利率平均为0。如果扣除利息所得税，税后的利率平均还低于通货膨胀率，即税后真实利率为负。2002年以来，1年期存款利率也勉强与通货膨胀率持平。目前，月环比通货膨胀率折年率大约是3%或者更高，对2010年通货膨胀率的普遍预测也是3%或更高，但是存款利率还是。从环比的意义上说，2009年下半年以来一直是负利率。 换句话说，改革开放30年来，你如果一直把钱存在银行，那么你被银行打劫了30年，因为你的财富悄悄的被通胀侵蚀掉了。目前居民的储蓄率很高，大部分居民家庭都有银行存款，包括活期存款。对大部分家庭来说，边际的真实投资报酬率为0，相对于社会的投资报酬率而言，相当于承担了一个惩罚性税收。这样来看，高房价，一定意义上是在逃避这样的惩罚。
　　人们的预期是可以变化的，人性的乐观和贪婪，经常导致长期利率走势发生巨大的变化。如果公众预期的未来长期利率，一旦有朝一日，达到真实利率水平，房价下降的空间非常大。
　　可是中央何时大幅加息呢？天晓得！所以，谁都不能随便预测房地产拐点。
　　因为你无法精确预测央行在未来的具体加息的时间，即使你猜测到名义利率将大幅上调，但名义利率如何影响整个社会的预期，也是个问题，因为利率是时间的价格，是对未来的判断。大多数情况下，人们一旦对持有的货币不信任了，那么任何疯狂的行为都会出现，通常在这个时候，就该出现货币危机了。所以不奇怪为何张化桥这样的市场金牌分析师，对于地产价格拐点的预测不感兴趣，甚至奉劝同志们不要在这上面浪费力气了。
　　那么，为什么名义利率长期偏低，逼得老百姓纷纷买房来保护自己的收入呢？
　　中国央行长期维持实际负利率的根源，是政府为了保护国企的利益而压低的利率。政府虽然放开市场，但是利率还没有完全由市场调节。国企经营效益那么低，如果贷款利率高了，企业成本增加，利润将更少，会影响企业的生存和职工的去留；如果贷款利率不能高，那么存款利率自然也就不能高了！
　　谁来给国企的低效益埋单？自然是全体中国老百姓。
　　没有大幅加息的另一个主要原因，就是人民币汇率。管理层在一定程度上认为，中国利率不能明显高于国际特别是美国利率，否则会导致热钱大量涌入。另外，从过去几年利率调整的情况来看，管理层对商业银行的利益非常关注，甚至是小心呵护。这样的考虑也是导致存款利率过低的重要原因。
　　另外，为了抑制热钱涌入，中国就要人为的压低所有的投资报酬率。也可能是管理层认为压低利率真的可以抑制外来投资，但是压低利率有一个重要的真实理由，就是外汇储备的盈亏。目前央行的资产和负债高速增长，主要是外汇储备高速增长。外汇储备是央行的资产，而商业银行缴存的准备金和其他储备货币以及央票 是央行的负债。如果提高了存款利率，是否要提高准备金利率和央票的利率？不提高后者，商业银行就要完全承担损失，提高了后者就由央行承担亏损。商业银行的大部分资本还是国有的，算来算去还是是财政的损失。
　　人民币联系汇率注定中国迟早会出现恶性通胀。
　　
　　通缩周期开始于1996年，在2001年结束，根源在于人民币汇率钉在美元上面。随着2001年美联储采取弱势美元政策，从趋势上看，中国有可能在未来 的某个时刻，通胀指数再次回到1993—1994年的恶性通胀失控的局面。自1993年之后，中国恶性通胀得到较为根本的治理，其根本原因，就在于人民币钉在美元上，财政赤字不能由央行埋单，从根本上截断了中国之前恶性通胀的根源。但问题是，如果美联储也实行通胀政策，拼命印发美元，中国最终也会恶性通胀。
　　
　　在互联网泡沫破灭和“9?11”事件后，美联储大幅减息，美元泛滥成为中国人民币投放量增大的主要根源，这突出表现为外汇占款的增多。而在2008年金融危机爆发后，美元走强，国际市场流动性枯竭导致中国经济外需萎缩，外汇占款也随之减少，再加上中国央行信贷紧缩，中国货币投放的根源被掐断，这也是2008年股市、楼市乃至CPI、PPI进入通缩的根本原因，而在2008年11月底，中国央行和美联储同时实行宽松货币政策，意味着中美两个货币投放源头，同时开闸放水！
　　
　　对于中国经济而言，中央每次看到经济过热、基础设施压力增大，同时通胀抬头的势头开始出现的时候，都开始进行宏观调控。采取宏观调控的措施，更多地依赖于砍项目、压缩基建投入等行政手段。但相关力度则随着经济的温度而有所调整。在经济萧条时期，中央鼓励地方加快加大投资力度。随着经济的复苏，中央则对投资采取“有保有压”的方式进行。在经济过热期间，则采取全面*的态度对待投资增长。
　　而央行则是另外一种手段。从以往央行的紧缩政策来看，则是严格遵守经济学教科书的原则来调控，即通胀目标制。当CPI、PPI代表的通胀指数低于1%左右，立即大幅减息和下调准备金率，采取宽松的货币政策，信贷额度控制立即无影无踪。一旦CPI指数回复2%左右，央行就加紧市面流动性对冲力度，主要采取发放央票的手段，其次是上调准备金率。一旦CPI指数超过4%，立即实行信贷额度控制，并且连续加息。
　　一旦经济过热、恶性通胀达到顶峰之时，整个经济政策都向紧缩转变，主要表现为所有的地方投资都要进行压缩。央行将利率和存款准备金率上调到最高峰，企业感到头寸紧张，民间拆借资金利率也到了骇人的地步。
　　随着经济的复苏，从2009年三季度开始，央行开始进行货币微调，但绝不会立即加息或者上调存款准备金率。随着时间的推移，CPI、PPI不断走高，央行不断加大央票对冲力度收紧市面流动性，但只有到2011年通胀趋势开始明显之后，才会最后加息，但整个紧缩过程，还是以打点滴的方式进行，央行总是谨慎小心的处理紧缩银根问题，以防止对经济增长构成损害。按照库存周期推算，恶性通胀可能在2012年前后出现，这时，最严厉的行政紧缩措施——包括紧缩信贷额度在内的行政手段才会出现，估计那时存贷款利率也会处于最高位置。
　　根据库存周期的推测，很可能在2012年左右，中国会同时出现资产泡沫和恶性通胀的局面，而且根据18~20年地产周期的规律进行推测，在2011—2013年前后，有很大概率中国房地产泡沫出现顶峰。到那时，中国政府实际上面临着经济软、硬着陆的选择，也就是让经济增长和通胀同时萎缩。
　　但根据自2001年之后，中国政府进行宏观调控的历史经验来看，我们得知，只要中国政府采取紧缩地根和银根的措施，就能将经济增长和通胀形势压制下来，但房价却不一定能跌下来。而且根据2004—2005年、2008—2009年两个出库存周期的数据看，我们没有发现中国经济大幅下滑的局面，即使在2005年和2008年调控最严厉的时候，我们也未发现一个经济严重衰退和楼价大幅下调的情景出现，那么我们如何判断在2012年之后，会必然出现一个恶性通胀的局面呢？而且在2012年之后的宏观调控，难道不能像前几次那样，搞定未来可能出现的经济过热吗？
　　最后一个疑问就是，18~20年的房地产周期，只是根据国际数百年来房地产行业一个经验性数据，而且还是平均数，不代表说房地产周期一定就是18~20年。一百年下来，平均20年，或者开始的一个周期是11年，后面一个周期是30年，中间三个是20年，你能断言这次中国房地产周期一定就是18或者20年，难道不能是30年吗？如果是30年，那么中国房地产历史高点出现的时间，是2023年。
　　虽然万事皆有可能。但笔者的研究结果显示，可能不用等到2023年，我们就能看到中国房地产崩盘的场景。因为既然人民币汇率钉在美元上面，那么中国货币政策就肯定是追随美联储政策的。而美联储每次加息减息的周期变动，历史上，引发新兴市场经济的潮起潮落，都是有一个历史周期的，这个周期，据笔者观察，大致在8年左右。——美联储基准利率最高点间隔时间在8年左右。
　　美联储在2007年底将基准利率上调到的中性调整，最终引发全球金融风暴，而2008年底开始零利率政策，引发包括中国经济在内的新兴市场经济泡沫的顶点，可能就在2015—2016年前后——这又和摩天大楼指数相吻合了。如果2012年是下一轮库存周期的顶点，那么还要再经历一轮库存周期，才能彻底达到中国房地产的拐点。不知道中国地产空头们能否坚持到那一天……
　　基于美联储利率周期的推测，未来还有诸多模糊性和变数，如果要进一步逼近正确答案，我们可能需要其他额外的知识帮忙。这就牵扯到中国城镇化进程的时间表，以及中国人口周期引发的置业潮。这里的规律，是无数学者的研究结果。前辈们的研究发现，中国城镇化可能在2020年前后达到70%左右——这是城镇化的顶峰，如果按照这个说法，房地产的拐点又给推迟到2020年了，但人口红利模型又揭示出，中国人口红利引发的房地产高峰最有可能出现在2015年前后，对比美联储利率周期的发现，以及摩天大楼的预示，2014年要是没有暴跌，中国房地产也难逃2016年这道鬼门关！
　　可以说，从2010年之后的四年内，闪电随时有可能会劈下来！
　　%1998年以后，在中国延续了近半个世纪的福利分房制度被彻底变成回忆。这年的1月，国务院总理*向王石询问对房地产市场走势的看法。2月28日，*在主持召开国务院房改领导小组第三次会议上说：“要作个决定，今年下半年停止福利分房。”1998年7月3日，是中国住房制度改革的一个分水岭。这一天，国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》。从这一刻起，中国的福利分房制度彻底被废止。这不仅是中国两种住房体制的转换期，也是中国人两种生活方式的分水岭。
　　然而，在告别了拥挤的集体居住记忆后，普通的中国人又迎来了高房价的痛苦。
　　2003年，关于房地产和财富这个话题，为人们增添了不少谈资。先是最新的《福布斯》“中国内地百名富豪榜”公布后，涉及房地产业的富豪竟有35人，前10名富豪中有6人是靠房地产上榜的。在福利分房结束后的几年里，房地产热已经到了何种程度？我们可以用这一年的建材价格做个衡量：水泥、钢铁等的价格有时候一个月要涨出3个价格来。曾经对个人贷款颇有顾虑的中国人，没几年，就把“按揭”这个作为常用语。2000年5月底，建设银行的个人住房贷款总额经过8年的发展后终于超过了100亿元，但此后仅过了5个月，就一跃成为200亿元。 2009年建行个人贷款增长达到亿元，其中个人住房贷款增长，达到亿元。在2009年的新增贷款中,个人住房贷款占个人贷款总比例的98%。
　　在1998年，中国房地产行业的开拓者们如何能想到，在2010年中国的房价会疯狂到这个地步呢？如果我们回顾一下过去历史，中国人对高房价的抱怨，似乎都差不多——1989年人民日报新闻评论房地产泡沫：“北京最近提供2万多平方米的住房， 1600—1900元/平方米。若买两居室，少说也要6万元。一名大学生从参加工作起就日日节衣缩食，每月存款50元已是极致，100年才能买上两居室”
　　现在重温这段话，让人不禁感慨，历史虽然从来不会简单的重复，但绝对是押韵的。如果历史是押韵的，那么我们如果找到其中的节奏，是不是就能找到其中的转折点呢？
　　
　　中国经济下一轮的顶峰应该是在2012年中某个时点，那一年，估计是乐极生悲的“极乐年”。而房地产周期一般较宏观经济滞后，在一般情况下，楼市大规模跳水的现象滞后于宏观经济顶峰一两年，譬如，2007年美国经济出现问题，楼市就跟着降价，但大规模跳水行情却出现在2008年。中国的情况会是怎么样的呢？
　　具体的走势情况，需要结合中国房地产行业运行的大趋势，根据国外历史的18~20年的房地产大周期的经验来看，既然1993年是第一个高峰，那么下一个高峰，按大概率计算，应该出现在2011—2013年的某一年。当然这是平均数的算法，但20年周期运行规律和库存周期叠加在一起，绝非是什么好事，这意味着两股力量，到那时如果交织起来，形成共振，杀伤力惊人。诸多迹象都告诉我们：在2014年前后的两年内，都不会有什么好事情发生，中国房地产的大跳水就在此时。
　　到时，同志们要高度警惕啊！
　　
　　房价高涨和以后暴跌的条件，就在于利率的变化。2010年，一些地方房价和年房租的比例达到了40—50倍，反过来说，就是租价比。租价比（房租和房价的比例）受很多因素的影响，包括预期的未来房租变化情况，房屋折旧率和利率等。假定其他因素不变，利率上升1个百分点租价比也上升1个百分点。在租价比很低的情况下，房价对利率的弹性非常大。在2%租价比即50倍价租比的时候，租价比上升1个百分点可以导致房价下降1/3。需要强调，这里说的利率，是公众预期的未来长期实际利率，不是短期利率。
　　房价是一套房子几十年房租的总和的折后价。譬如一套房子一年房租1万元，考虑到房子的真实寿命不过50年，那么推算一下，这套房子的房租未来的现金流总和不过50万元，但房东不可能一次性获得这50万元的房租，需要按年获得，这有点像股票的分红。你怎么计算这个东西的价值？
　　凡是能带来现金流收入的东西，都是资产，资产定价就是若干年的收入总和，人们预计未来若干年内的实际利率是多少，然后确定标杆给个折扣后的价格，就是这个资产的价格。50万元现金总和的房子如果计价，就按一年期央行基准利率算。2010年5月的一年期定期存款利率是，那么就是1万除以，总价应为44万元左右。问题是，这是假定名义利率和实际利率差不多情况下得出的结果。
　　如果实际利率为负呢？价格应该是多少？
　　答案是，人们认为是多少就是多少，因为实际利率为负，就意味着把现金放在银行里面就相当于被打劫。
　　以1978—2010年的银行存款利率平均计算，1年期银行存款的利率勉强与CPI通货膨胀率持平，即真实利率平均为0。如果扣除利息所得税，税后的利率平均还低于通货膨胀率，即税后真实利率为负。2002年以来，1年期存款利率也勉强与通货膨胀率持平。目前，月环比通货膨胀率折年率大约是3%或者更高，对2010年通货膨胀率的普遍预测也是3%或更高，但是存款利率还是。从环比的意义上说，2009年下半年以来一直是负利率。 换句话说，改革开放30年来，你如果一直把钱存在银行，那么你被银行打劫了30年，因为你的财富悄悄的被通胀侵蚀掉了。目前居民的储蓄率很高，大部分居民家庭都有银行存款，包括活期存款。对大部分家庭来说，边际的真实投资报酬率为0，相对于社会的投资报酬率而言，相当于承担了一个惩罚性税收。这样来看，高房价，一定意义上是在逃避这样的惩罚。
　　人们的预期是可以变化的，人性的乐观和贪婪，经常导致长期利率走势发生巨大的变化。如果公众预期的未来长期利率，一旦有朝一日，达到真实利率水平，房价下降的空间非常大。
　　可是中央何时大幅加息呢？天晓得！所以，谁都不能随便预测房地产拐点。
　　因为你无法精确预测央行在未来的具体加息的时间，即使你猜测到名义利率将大幅上调，但名义利率如何影响整个社会的预期，也是个问题，因为利率是时间的价格，是对未来的判断。大多数情况下，人们一旦对持有的货币不信任了，那么任何疯狂的行为都会出现，通常在这个时候，就该出现货币危机了。所以不奇怪为何张化桥这样的市场金牌分析师，对于地产价格拐点的预测不感兴趣，甚至奉劝同志们不要在这上面浪费力气了。
　　那么，为什么名义利率长期偏低，逼得老百姓纷纷买房来保护自己的收入呢？
　　中国央行长期维持实际负利率的根源，是政府为了保护国企的利益而压低的利率。政府虽然放开市场，但是利率还没有完全由市场调节。国企经营效益那么低，如果贷款利率高了，企业成本增加，利润将更少，会影响企业的生存和职工的去留；如果贷款利率不能高，那么存款利率自然也就不能高了！
　　谁来给国企的低效益埋单？自然是全体中国老百姓。
　　没有大幅加息的另一个主要原因，就是人民币汇率。管理层在一定程度上认为，中国利率不能明显高于国际特别是美国利率，否则会导致热钱大量涌入。另外，从过去几年利率调整的情况来看，管理层对商业银行的利益非常关注，甚至是小心呵护。这样的考虑也是导致存款利率过低的重要原因。
　　另外，为了抑制热钱涌入，中国就要人为的压低所有的投资报酬率。也可能是管理层认为压低利率真的可以抑制外来投资，但是压低利率有一个重要的真实理由，就是外汇储备的盈亏。目前央行的资产和负债高速增长，主要是外汇储备高速增长。外汇储备是央行的资产，而商业银行缴存的准备金和其他储备货币以及央票 是央行的负债。如果提高了存款利率，是否要提高准备金利率和央票的利率？不提高后者，商业银行就要完全承担损失，提高了后者就由央行承担亏损。商业银行的大部分资本还是国有的，算来算去还是是财政的损失。
　　人民币联系汇率注定中国迟早会出现恶性通胀。
　　
　　通缩周期开始于1996年，在2001年结束，根源在于人民币汇率钉在美元上面。随着2001年美联储采取弱势美元政策，从趋势上看，中国有可能在未来 的某个时刻，通胀指数再次回到1993—1994年的恶性通胀失控的局面。自1993年之后，中国恶性通胀得到较为根本的治理，其根本原因，就在于人民币钉在美元上，财政赤字不能由央行埋单，从根本上截断了中国之前恶性通胀的根源。但问题是，如果美联储也实行通胀政策，拼命印发美元，中国最终也会恶性通胀。
　　
　　在互联网泡沫破灭和“9?11”事件后，美联储大幅减息，美元泛滥成为中国人民币投放量增大的主要根源，这突出表现为外汇占款的增多。而在2008年金融危机爆发后，美元走强，国际市场流动性枯竭导致中国经济外需萎缩，外汇占款也随之减少，再加上中国央行信贷紧缩，中国货币投放的根源被掐断，这也是2008年股市、楼市乃至CPI、PPI进入通缩的根本原因，而在2008年11月底，中国央行和美联储同时实行宽松货币政策，意味着中美两个货币投放源头，同时开闸放水！
　　
　　对于中国经济而言，中央每次看到经济过热、基础设施压力增大，同时通胀抬头的势头开始出现的时候，都开始进行宏观调控。采取宏观调控的措施，更多地依赖于砍项目、压缩基建投入等行政手段。但相关力度则随着经济的温度而有所调整。在经济萧条时期，中央鼓励地方加快加大投资力度。随着经济的复苏，中央则对投资采取“有保有压”的方式进行。在经济过热期间，则采取全面*的态度对待投资增长。
　　而央行则是另外一种手段。从以往央行的紧缩政策来看，则是严格遵守经济学教科书的原则来调控，即通胀目标制。当CPI、PPI代表的通胀指数低于1%左右，立即大幅减息和下调准备金率，采取宽松的货币政策，信贷额度控制立即无影无踪。一旦CPI指数回复2%左右，央行就加紧市面流动性对冲力度，主要采取发放央票的手段，其次是上调准备金率。一旦CPI指数超过4%，立即实行信贷额度控制，并且连续加息。
　　一旦经济过热、恶性通胀达到顶峰之时，整个经济政策都向紧缩转变，主要表现为所有的地方投资都要进行压缩。央行将利率和存款准备金率上调到最高峰，企业感到头寸紧张，民间拆借资金利率也到了骇人的地步。
　　随着经济的复苏，从2009年三季度开始，央行开始进行货币微调，但绝不会立即加息或者上调存款准备金率。随着时间的推移，CPI、PPI不断走高，央行不断加大央票对冲力度收紧市面流动性，但只有到2011年通胀趋势开始明显之后，才会最后加息，但整个紧缩过程，还是以打点滴的方式进行，央行总是谨慎小心的处理紧缩银根问题，以防止对经济增长构成损害。按照库存周期推算，恶性通胀可能在2012年前后出现，这时，最严厉的行政紧缩措施——包括紧缩信贷额度在内的行政手段才会出现，估计那时存贷款利率也会处于最高位置。
　　根据库存周期的推测，很可能在2012年左右，中国会同时出现资产泡沫和恶性通胀的局面，而且根据18~20年地产周期的规律进行推测，在2011—2013年前后，有很大概率中国房地产泡沫出现顶峰。到那时，中国政府实际上面临着经济软、硬着陆的选择，也就是让经济增长和通胀同时萎缩。
　　但根据自2001年之后，中国政府进行宏观调控的历史经验来看，我们得知，只要中国政府采取紧缩地根和银根的措施，就能将经济增长和通胀形势压制下来，但房价却不一定能跌下来。而且根据2004—2005年、2008—2009年两个出库存周期的数据看，我们没有发现中国经济大幅下滑的局面，即使在2005年和2008年调控最严厉的时候，我们也未发现一个经济严重衰退和楼价大幅下调的情景出现，那么我们如何判断在2012年之后，会必然出现一个恶性通胀的局面呢？而且在2012年之后的宏观调控，难道不能像前几次那样，搞定未来可能出现的经济过热吗？
　　最后一个疑问就是，18~20年的房地产周期，只是根据国际数百年来房地产行业一个经验性数据，而且还是平均数，不代表说房地产周期一定就是18~20年。一百年下来，平均20年，或者开始的一个周期是11年，后面一个周期是30年，中间三个是20年，你能断言这次中国房地产周期一定就是18或者20年，难道不能是30年吗？如果是30年，那么中国房地产历史高点出现的时间，是2023年。
　　虽然万事皆有可能。但笔者的研究结果显示，可能不用等到2023年，我们就能看到中国房地产崩盘的场景。因为既然人民币汇率钉在美元上面，那么中国货币政策就肯定是追随美联储政策的。而美联储每次加息减息的周期变动，历史上，引发新兴市场经济的潮起潮落，都是有一个历史周期的，这个周期，据笔者观察，大致在8年左右。——美联储基准利率最高点间隔时间在8年左右。
　　美联储在2007年底将基准利率上调到的中性调整，最终引发全球金融风暴，而2008年底开始零利率政策，引发包括中国经济在内的新兴市场经济泡沫的顶点，可能就在2015—2016年前后——这又和摩天大楼指数相吻合了。如果2012年是下一轮库存周期的顶点，那么还要再经历一轮库存周期，才能彻底达到中国房地产的拐点。不知道中国地产空头们能否坚持到那一天……
　　基于美联储利率周期的推测，未来还有诸多模糊性和变数，如果要进一步逼近正确答案，我们可能需要其他额外的知识帮忙。这就牵扯到中国城镇化进程的时间表，以及中国人口周期引发的置业潮。这里的规律，是无数学者的研究结果。前辈们的研究发现，中国城镇化可能在2020年前后达到70%左右——这是城镇化的顶峰，如果按照这个说法，房地产的拐点又给推迟到2020年了，但人口红利模型又揭示出，中国人口红利引发的房地产高峰最有可能出现在2015年前后，对比美联储利率周期的发现，以及摩天大楼的预示，2014年要是没有暴跌，中国房地产也难逃2016年这道鬼门关！
　　可以说，从2010年之后的四年内，闪电随时有可能会劈下来！
　　市场经济的一个基本原则，就是优胜劣汰，如果你不让劣汰，那么赢家最终也做不大，最终整个经济的效率都无法得以提高。譬如，1990年后的日本，政府死保那些本该破产倒闭的大银行和大企业集团，走凯恩斯主义路线近20年。结果是那些本该倒闭的企业、银行不倒闭，那么社会储蓄的宝贵资金就不会流入那些效率高的企业中去，日本人辛辛苦苦的积蓄，都化作日本根本不需要的水泥公路、大型场馆，以及一大堆华而不实的建筑物，整个国家的生产效率一直不能提升。日本经济，一个“失去的十年”不够，2000—2010年，又来一个“失去的十年”，至今为止也未见日本政府对此有何悔改之处，如果不出意外，2010年之后，还会再来一个“失去的十年”，给世界一个惊喜,其实是失去的30年！
　　同理，2008年之后，各国央行一口气下调基准利率，向市场开闸放水提供流动性，这个应该是没有问题的，就好比人休克过去，马上来一针强心剂，让他苏醒。但问题就出在各国政府搭救那些大金融机构上面，高盛和AIG这样的金融机构本来应该是关门大吉的，结果被美国政府死撑下来。据说是“大到不能倒”，防止经济系统性崩盘。这真是滑稽透顶的理由，这好像说杀一人是罪犯，杀一万人则是英雄。
　　窃钩者诛，窃国者诸侯！
　　所以聪明的大机构很快就明白，瞎胡闹没有关系，关键是你胡闹到一定地步，政府也对你无可奈何，大家要死一起死的情况下，你最终也会没事的。
　　在这种思路指导下，谁会琢磨着提高企业经营效率？于是乎，一股脑的往大了做，搞创新的中小企业都渐渐没有活路，这种情况下，你认为对这个国家的经济还会有好吗？
　　如果经济不好，政府如何还债呢？一般情况下，有两种还债方式。一种是坐地不起，要钱没有，要命一条，大不了政府破产就是。许多投资者似乎相信国家不会出现偿债违约的情况。但这并不正确。全球在20世纪80年代到20世纪90年代曾出现过一系列的政府债务违约事件，主要发生在罗马尼亚等新兴市场国家。据学者们研究判断，平均而言，陷入信贷危机3年的国家，债务负担会增加86%。同时，在债务危机问题开始发作后的第二年，政府财政收入会平均减少2%。即使一些国家不会让投资者直接遭受打击，但它们在一定时候能以通胀达到同样目的。学者们发现，他们跟踪的约1/3的国家在1980—1981年的衰退期后，每年让货币贬值在15%以上。 当然此办法只是在以本币发债时奏效——这就是开始往歪路上走了。因此，第二种方法就是让货币贬值赖账，这其实也就是政府出面制造通胀，这和第一种方式在本质上没有什么不同。都是耍无赖，不过是体面或者不体面的区别而已。
　　从趋势上看，那些债务累累的国家，从美国到欧盟，从日本到英国，未来十年，如果他们混一天是一天，那么最后唯一办法就是走歪道——让本国货币贬值搞恶性通胀！
　　尤其是美国，因为美国对外债务都是以美元计价的。
　　
　　实际上在CPI指数突破10%以上的时候，任何一个负责任的政府都会出台包括加息在内的紧缩措施，减少流通领域中的货币量；如果突破20%，政府如果不对通胀形势采取措施，那么结果就是这个国家经济将陷入无休止的停滞状态，居民生活水平一落千丈好多年。这也是欧美国家在1970年中后期发生的故事，也是拉美国家整个20世纪80年代以来的故事。政府换了一届又一届，货币发行了一轮又一轮，大家日子一天苦过一天。有关系的权贵集团把持了国家有油水的企业，效率虽然低下，但权贵集团依然优哉游哉，企业烂而不倒，僵尸企业横行，吸血鬼银行乱飞，经济衰而不亡，鬼气森森。这就是最糟糕的滞涨僵尸经济。
　　
　　
　　在未来五年内，可能重蹈20世纪70年代滞涨的历史。但你不能想象，到那时，欧、美、日等主要经济体的国家政府，也和拉美国家或者非洲津巴布韦这样的国家政府一样不负责。历史证明，欧美国家很会吸取历史教训，一旦发现事情不对头，知错、认错、改错的速度，远远超过其他地区的国家。面对滞涨形势，到时欧美等主要经济体国家肯定会大幅加息以抑制恶性通胀。
　　如果按照8年一个轮回的美联储利率周期规律，那么下一个全球通胀的高峰，应该出现在2015年。恶性通胀一来，全球经济真的要彻底崩盘了，那时候，欧、美、日乃至中国在内的新兴市场国家的央行，也要逐渐加息，到2016年估计会加息到惊人的地步，不这样，不足以压制恶性通胀。一旦利率上调到中性，那么市场泡沫又一次被挤爆，经济将又一次进入大衰退，市场再次要来一次清算。美联储利率周期自2008年到2016年，又圆满的完成一个轮回。
　　本来在2001年之前，亚洲对美贸易顺差的国家，也就日本和中国台湾等几个国家和地区，但在2001年之后，中国加入WTO之后，欧美国家将制造业大规模转移到中国东部沿海，这规模宏大的产业转移，外加人民币汇率被低估，导致中国对美贸易顺差激增！这些大把的美元，如何处理？自然就是购买安全性最高的美国国债，尤其是长期国债。
　　
　　如此多的美元买美国国债，等于借了大把的钱给美国人。中国政府借了这么多美元给美国政府，中国人民知道吗？
　　
　　回答是，不知道。因为在2008年之前，中国外汇管制政策就是强制性的，中国公民必须将持有的外汇上缴给政府，不得私自保留外汇，更不得私下交易外汇，抓住了，就算“黄牛党”，那得送去劳动改造！外贸企业也不得保留过多的外汇，超过一定限额，就必须向商业银行结汇，换成人民币。商业银行的外汇如何处理？那得上缴给央行，央行拿这么多美元做什么？——买美国国债。
　　汇率是货币之间的价格，假如美国人愿意以1美元兑换4个人民币，你不换，非要给对方6个美元，那么你等于给对方2块钱的红包。红包谁不要？因此大把的美元蜂拥而入，买走中国的商品和资产。
　　当人民币汇率被有意或者无意低估的时候，实际上中国人是亏本给美国在内的全球市场的消费者打工。
　　理论上说，国际贸易是平衡的，中国商品出口美国，换的是美元，即使不在美国花，也得在其他国家市场上花掉，譬如进口石油或者铁矿石等，这样，进出口额始终是平衡的。但人民币汇率被低估之后，外贸顺差却年年激增，也就是说中国出口美国换了大把的钞票，但这些钞票在美国，却不能买回中国人需要的消费品，中国人如何处理呢？理论上说，是买美国的资产，从房地产到股票都买。
　　
　　但中国人不是，中国央行是买美国国债，借钱给美国人，这等于资本输出。不是不想买石油股权或者其他赚钱的买卖，而是好东西，美国人不让买，中国只能买国债。下面我们再做一个猜想，如果人民币汇率没有被低估，中国出口会有这么旺盛吗？那肯定是不可能的，没有谁愿意做亏本的买卖啊。
　　
　　分析到这里，我们大致明白了，中国在2001年之后，向美国人提供大量的廉价资金。这些廉价资金，都是中国央行用低估人民币汇率的方式全民强制储蓄。因为到手的这些外汇现在不花，留着未来花，所以就借给美国人了。中国是全球最大的发展中国家，而美国是全球最富裕的大国，却出现穷国借了大把钱给最大富国的事情！连美国人自己也惊呼：历史上从未见过一个穷国借如此多的钱给一个富国！
　　2010年3月，中国央行依然大笔增持美国国债，中国人依然将大把的国民储蓄资金借给美国人。
　　利率不过是资金的时间价格，当美联储企图拉高利率时候，中国人却增加资金的供给，导致美联储的利率调控最终失败。利率一旦上不去，那么就等于告诉投资者，同志们，资源无穷无尽啊，大家敞开了用啊。一旦资金很便宜，那么泡沫的发酵不可避免。这也是为何格林斯潘和保尔森说，是中国的高储蓄导致美国房地产泡沫的原因。这话儿，在政治上，是上不得台面的，因为没有道理，我借钱给你，还借错了？你花天酒地搞得一片狼藉，最终还怪我这个债主太大方？这有道理吗？虽然这话确实没有道理，但中国政府外汇管制政策也是有问题的，因为它限制了中国公民的权利选择的自由，政府对汇率市场的强行干预，最终导致美国利率价格长期扭曲，从而引发了席卷全球的次按危机。在这场危机中，中国和美国，都有责任！
　　
　　中国还能持续借钱给美国人吗？中国人还能否持续向全球市场提供物美价廉的工业品，以吸纳美联储印钞机加班加点印刷出来的绿色钞票？2007年，格林斯潘的看法是，三十年来的全球通缩时代快要到头了。

作者：DANGDAI天宝　回复日期：2011-08-19　16:13:42　

回复 

　　中国产能过剩了吗？
　　
　　2009年底，一个典型的“中国过度投资论”的论点，在中外市场比较流行。就是说，中国投资增速过快，投资占 GDP 增长比例过高。2009 年投资增长对 GDP 增长的贡献率达到 8%，明显高于往年，而且很大部分是政府投资。2009 年的投资占 GDP 比例为 42%，这一比例高于日美以及东亚其他新兴市场。很多投资者认为中国投资过剩的论据之一，是中国很多行业的产能名列全球第一，远超美国和日本（譬如钢铁）。 这些说法，就是本书第一章华尔街看空中国的诸多理由中的一个。事情并没有人们想象的那么可怕。
　　
　　
　　目前为止，中国不存在所谓的基建规模过大、投资过多造成财政项目效率下降的事实，中国的基建项目不是多了，而是少了，尤其对于中西部地区更是如此。因此，相对于1990年之后的日本经济来说，当时万亿美元的财政基建项目投入，可能对市场没有什么刺激作用，但对于中国经济而言，那几乎是立竿见影，因为这是个精神状态不太好的20岁的年轻人，给点滋补品，立即就生龙活虎了。
　　 在说明这个问题之前，我们首先要掉掉书袋，梳理一下经济学的基本理论，那就是，财富究竟如何产生的。当然，每一个人都会说，那是靠劳动干出来的，但假如把你扔到荒岛上，让你吭哧吭哧地苦干一辈子，你能创造多少财富？能享受多高的生活？
　　北大经济学教授周其仁曾回忆当年在东北完达山插队狩猎的经历，他的师父什么都能干，从做子弹到肥皂，从打猎到种田，都是一把好手。因为在深山老林的生活方式犹如鲁宾孙。周其仁说，上海的父母要说能耐，比师父小多了，但生活水平，要比这个师父也不知道高到哪里去了。
　　为什么？根子就是社会分工，城市生活水平要比农村水平高的核心因素，就在于社会高度分工，每个人只干一种工作，效率非常高，而农村分工不细，一个农民可以是建筑工、酿酒的、厨师、菜农……效率比起城市来有着天壤之别。
　　
　　鲁宾逊在荒岛不管如何勤劳，如何聪明，怎么折腾，生活水平都抵不上同时代在城市里工作的工人。在兵荒马乱，或者计划经济时代，分工和交易的水准都大幅萎缩，人们生活水平也随之大幅萎缩。只有分工细化了，人们才能琢磨出一些技巧来提高生产力，也只有交易频繁了，我们才可能将分工细化。而要使社会交易频繁，就得让人们有信心，生产出来的东西不会被抢，不会被政府没收，而且买卖双方能否见面等。这就是交易成本问题。现代社会诸多制度和技术，从警察到司法，再到淘宝网、网络银行，等等，都是降低社会交易成本让分工细化的法宝。正是由于无数制度和技术上的保障，我们今日的生活才如此便捷，比起先辈来，生活水准高得不是一点半点。城市的扩大，就是市场的不断扩大过程，分工越来越细，造成生产率的爆炸性提高，带来国民财富的巨大增长。这个过程不是一会儿半会儿能停下来的。
　　新中国成立以来，直到2000年之前，从中央到地方差不多都是反对搞大城市的。中国的城市发展政策基调，四十年如一日，那就是：“积极引导小城镇的发展，合理发展中小城市，严格限制大城市规模。”这个政策基调，直到2000年之后。发展大城市，既然有诸多妙处，为何中央却不让发展呢？
　　长期以来，中国都是公有制基础上的计划经济。在20世纪90年代之前，中国大中城市几乎就是一个国营大工厂，市委书记是董事长，市长是总经理，所有生产活动都置于中国共产党的有计划的领导之下，从人口的口粮供应到妇女卫生巾的配给，从入学的指标到工厂的招工额度，诸多居民生活的方方面面，都得在党和政府诸多计划之下。现在我们都知道了，这玩意儿就是亏本生意，国营企业，规模越大亏损越多，要是国有企业不亏损，也没有后来的国企改革一说了，越是大城市，亏损越是厉害。国企亏损，就越要财政去补贴，这补贴的钱从何而来？政府不过是一个组织机构而已，又不能直接创造财富，唯一的办法就是通过产品剪刀差的办法，用农村的剩余去补贴城市。因此城市不能大，越大，亏损得就越多，财政上撑不住，所以四十年来，中国政府一直采取限制大中城市的政策，实际上不仅限制大中城市，甚至连小城镇的规模都限制，城乡户籍制度就是一道壁垒，如果一个农民想打破这道壁垒，只有参军、上大学等有数的几个渠道。可以说，对于中国农民来说，这是非常令人郁闷的事情，一直郁闷至今。
　　
　　变化是从20世纪80年代初改革开放开始的，联产承包释放出来的剩余劳动力和资金，不能进城，只能就地转化搞乡镇企业。20世纪80年代的乡镇企业的发展火爆程度，超乎当时所有人的预料，从政府领导到大学学者，大家一个劲儿地高唱“离土不离乡，进厂不进城”。你看看，农民就地转化，不给城镇政府添麻烦，还增加政府赋税，多好的事情啊。殊不知，这些乡镇企业最后杀得城市国有企业丢盔卸甲，不得不在20世纪90年代后期搞“抓大放小”的国企改革。
　　这个时候，地方政府的财政已经不堪重负，为了增加税赋，自然鼓励乡镇企业资金进城办厂，因此中国农村剩余劳动力和资金开始了建国以来的第一次大洪流。1998年，中国城镇化率达到里程碑式的28%。
　　国际城镇化进程经验表明，一国城镇化进程的转折点是在28%，也就是说，一个国家的28%的居民开始居住在城镇之后，那么会有越来越多的人、越来越快的在城镇定居，最后约稳定在70%。不少国家甚至是在80%左右，城镇化进程才会停止。这个过程呈“S”曲线。
　　1998年之后，中国城镇化进程进入加速阶段，中国经济也进入一个新的历程。在2000年之后，第一个感受到城镇化巨大好处的，却是中小城镇的政府官员。他们认识到城镇的扩大，会带来巨大的经济收益，因此开始逐步放开户籍。而东部沿海的城市，却因为城市政府要给本地区居民巨大的财政补贴，所以不可能放开户籍。但在2000年之后，无论政界，还是学界人士，大家都很少赞同小城镇战略，而开始高谈城市群发展战略。
　　所谓城市群，是在特定的区域范围内云集相当数量的不同性质、类型和等级规模的城市，以一个或两个特大城市为中心，依托一定的自然环境和交通条件，城市之间的内在联系不断加强，共同构成一个相对完整的城市“集合体”。简单地说，就是“人口扎堆，分工细化”八个大字。这也是城市集聚效应。这个过程中，房租一直呈上涨趋势，因为城市化进程就是人财物在空间集聚的过程。这一过程也是经济加速发展、人均收入提高的过程。为什么呢？因为人口越多，市场就越大，分工就越细，生产率就会提高越快，财富生产也是大爆炸过程。不妨设想一下，在一个村子里，靠擦皮、鞋收破烂如何谋生？但在大城市里面，只要城管不掀摊子，一个在天桥或者码头擦皮鞋的收入能养一家老小。譬如保安、蜘蛛人、快递员乃至物业管理等职业，都是小县城甚至小城市无法提供的。所以大家都往大城市扎堆，因为这里机会多，收入也高。
　　从趋势上看，中国城市化进程，最终表现在空间上，就是片的集中和点的膨胀。所谓的片的集中，就是中国今后大部分的人口和财富都集中在环渤海城市群、长江城市群和珠江城市群以及内陆几个二级城市群中；所谓点的膨胀，就是大城市的集聚向外扩张，比如北京， 1998年前的所谓北京市区概念不过是二环以内，现在都发展到六环了。
　　有兴趣的读者，不妨对比这几年本地区的城市发展和生活水平的关系。所以，城市发展的结果，就是一个核心城市区和周围卫星城镇的关系，居民形成钟摆式生活方式，就是白天到市区上班，晚上回家睡觉。联系二者的是高速公路和城际高铁、地铁。
　　2010年中国城镇化率已经达到46%，如果按每年1%~2%的复合增长速度，那么估计在2022年左右，中国城镇化率将达到70%，这时，中国城镇化的步伐才会慢下来。
　　因此，明白了上面道理，我们就会明白，随着城市群的深入发展，中国人均收入随着生产率的提高，也越来越高。可以说，只要城镇化进程不被打断，中国市场的分工细化过程，就没有停滞，生产率还有提升的空间，2022年之前，中国经济的大趋势仍要看多，不能看空。可以说，仅是城镇化进程加速这一点，就可以让做空中国经济的华尔街空头们集体跳楼。
　　是不是中国经济增长引擎只有城镇化进程加速这一个呢？
　　当然不是。
　　无论如何，我们每个人都要把每天挣的钱留点储蓄，因为吃光、用光，固然快活，但谁知道后天发生什么事情？生老病死，诸多意外困扰着我们整个人生。即使我们不为自己着想，也得为我们的后代着想，我们无论如何得储蓄一点钱，而到了老年阶段不能工作挣钱了，只能吃老本。
　　所以，当一个社会青壮年占人口比例大部分的时候，社会表现为高储蓄、高投资率同时低消费率，尤其2005年之前的国内消费理念更是储蓄为主。
　　之所以如此，就在于大家都未雨绸缪，不能随便乱花钱，这个时候，无论政府还是学者怎么高呼要“刺激内需”，号召大家集体消费，同志们都不会倾囊而出，而是有所节制的。
　　
　　从中国的情况看，婴儿潮出生的一代人在1990—2015年相继进入35~54岁的黄金年龄，使得主要储蓄者比率在这段期间出现了历史最高点。而自1978年以来，主要储蓄者的比率上升带动中国家庭储蓄率的上升。在缺乏更为多样化的投资途径情况下，高储蓄易流向房地产和证券市场等领域，因而主要储蓄者比率越高，越容易推高资产价格。在未来5~10年内，中国仍处于人口红利期，虽然抚养率将下降，不过主要储蓄者比率仍将上升，因而推测中国资产价格在未来5到10年内有望继续保持上升势头。
　　
　　但是，目前较低的抚养率将于2010—2015年间将会出现拐点并逐步明显，主要储蓄者比率将于2015年见顶并逐步回落，从而导致家庭储蓄率回落，进而导致资产价格将下跌。
　　
　　所以，资产价格的拐点很可能出现于2010—2015年。 如果将摩天大楼指数、库存周期以及美联储利率周期，甚至房地产周期结合在一起看，中国房地产泡沫再怎么膨胀，估计也难以挺过2016年！
　　
　　中国目前的城镇化率已经达到45%，国外城镇化进程的经验显示，一国城镇化率达到70%左右的时候，将会停滞。按目前中国城镇化的速度和国外的经验来看，这也意味着中国地方政府财政依靠土地出让金创收的途径，最多还能维持十年左右的时间，因为到2022年左右，中国城镇化率可能稳定在70%左右。那时，不仅仅是有没有地可卖的问题，而是城镇化发展到一定程度，建设用地需求急剧萎缩，即使那时地方政府垄断土地一级市场，估计也卖不出什么价。这十年中间，还没有计算房地产市场大起大落给土地财政带来的冲击。
　　因此，中国财政系统性风险，如果不提前加以解决，那么后面的麻烦，可能不是高房价这么简单的社会问题了，很有可能牵扯到教育、治安和基础公共品提供不足等一系列麻烦。如果现在不能从制度上稳定下来，那么财政系统的问题，在未来若干年内发作，到时，人们只能是头疼医头、脚疼医脚。
　　
　　
　　如果对照香港房地产周期来看内地楼市近年来的走势，其实还是有很多借鉴之处：
　　我们会发现，在2001年之前，美联储实施强美元政策的时候，中国楼市尽管开始起步，中国经济也维持在7%左右的高速增长，人均收入增长速度，尤其城镇化，已经开始加速了，但整个经济还是处于通缩时代，房地产价格依然底部盘旋，当时没人会意识到中国楼市价格会疯狂到今天这个地步。
　　而当2001年美联储大幅减息之后，中国房地产开始悄然进入牛市行情。2007年美联储将利率上调到中性之后，2008年下半年中国房地产价格下跌10%，个别城市的房价，譬如深圳，跌幅高达五成。而当2008年底，美联储实施零利率之后的2009年下半年，中国房价才开始发疯般的飙升。毫无疑问，美联储利率周期也对中国房地产楼市有着决定性的作用，核心关键就在于1996年开始，人民币汇率就基本挂在美元上，中国基本没有自己独立的货币政策。
　　其次，伴随着中国房地产狂牛势头的是中国人均收入不断提高的过程，从2001年到2009年，中国城镇名义人均收入增幅都在10%左右。而且城镇化进程明显加速，城市集聚膨胀的结果，就是导致对房屋的需求急剧膨胀，但这个时候，中国内地土地一级市场，也是地方政府垄断，造成地产行业长期土地供应不足、地价畸高，土地成本构成高房价的主要成本部分，同时，土地出让金的收入也构成地方财税的主要来源，这一切的结果就是城市房地产供需矛盾一直非常突出。
　　最后，中国内地的房地产牛市从2003年起步开始，就有人高呼泡沫，一直到2010年为止，甚至有地产评论人士在，一年365天，天天唱空房地产。这中间，整个社会因为高房价而充满暴戾之气。豪宅，成为大城市中男子的最性感的元素，成为都市摩登女子不可抵御的诱惑，也是岳母给准女婿资产估值的最佳、最主要的评估手段。房价上涨的过程，充斥着无房户对房地产开发商的指责和诅咒，整个社会心态已经被地产牛市折腾得完全扭曲。
　　
　　毫无疑问，在未来数年房地产崩盘之后，我们也会看到当年香港楼市崩盘后的社会心态：无数城镇有产者，跳出来大骂政府不作为导致经济崩盘，百万“负翁”遍地，人们满心恐慌和绝望，不知道自己的下半生如何度过。由于中国内地从未经历过一次完整的楼市牛熊周期，因此，我们需要一代人的狂欢和苦恼，来作为这轮房地产周期的祭品。
　　一只巴西热带丛林中的蝴蝶拍拍翅膀，就会引发北京的大雨，这就是蝴蝶效应。
　　
　　也就是在关键点一个微不足道的变化，往往导致人们所无法想象的结果。从这个意义上说，我们永远不可能精确预测未来。但现代分形几何理论告诉我们，把握世界真相只能靠简单的原则，进行大致的推测。这就是当代混沌理论的启示。如果将上述理论运用在未来楼市前景的推测中，我们应该明白未来几年内出事的概率固然非常大，但我们对于具体时间只能有一个模糊的时间段的推测，不能给予精确的结论。
　　一句话，模糊的正确可以得到，但如果追求精确，则必然导致错误。
　　到目前为止，我们论述了摩天大楼指数、库存周期、美联储利率周期、人口红利和房地产周期以及中国房地产的调控简史、香港两个房地产周期的轮回。对中国房地产未来的大趋势大致推测如下：
　　
　　2012左右年可能是中国房地产景气度最高峰，无论是房价还是交易量或者房地产开工面积，那时都有可能达到峰顶；那一年估计也是通胀和繁荣的最高点；地产空头的“泡沫论”，在那一年估计也被疯狂的楼市和经济彻底击败；那一年也是中国央行紧缩货币政策最严厉的一年，同时也是中国经济盛极而衰转折的一年。
　　
　　2013年中国房地产的走势估计就岌岌乎殆哉，地产销量和价格同时走软，大势开始不妙，个别机灵点的投机者估计开始脚底抹油，溜之大吉了。
　　
　　但真正构成巨大杀伤力的，还是2014年的楼市崩盘，这一年，估计无论股市还是楼市，都会出现剧烈下滑，泡沫终于在这一年出现破灭，如果不出意外，这一年也是美联储和中国央行紧急出手的一年，他们重复2008年的动作再次向市场灌水，并大幅减息到最低点，希望再次刺激经济防止出现大萧条的局面。
　　
　　但在2015年，可能包括中国在内的各国央行面临一个选择，因为之前数年的低息政策最终遇到一个两难的格局——滞涨，尤其是中国，必须在恶性通胀和经济停滞之间想出办法，如果持续低息政策并且向市场灌水，那么很可能是经济非但没有被刺激起来，而恶性通胀失控最终引发社会和政治的重新洗牌，根据新中国的宏观调控历史，此时的中央必然会重复1993年的严厉措施，再次将一年期存款利率上调到10%以上也不是不可能的。而同时包括美联储在内的欧美国家央行，也必然在此做出痛苦的抉择，大幅加息不能让信用系统崩溃。全球央行大幅加息的结果，就是全球经济抱团一起死的结局。
　　
　　如果中国在2012年就出现恶性通胀失控的局面，那么很可能在2012年中国政府就选择人民币和美元脱钩政策，并大幅加息。中国经济的大调整，可能提前三，四年到来。总而言之，花无常好，月无常圆，经济繁荣衰退自有周期，不因尧存，不为桀亡。房地产周期在1993年之后的第20年左右，或者第23年，再次回到顶峰，然后迈向漫漫熊途。
　　上面的推测，听着有点像街头算命瞎子的望天打卦。所谓“能知半夜事，富贵千百年”。如果房地产盛衰周期，都能如此推测，那么世间诸般万物还有什么不能推算出来的呢？如此以来，真有这般灵验，笔者岂不是富可敌国，日进斗金？所以，在考验结论的可信度之前，这里有必要对当代最前沿的方法论做个简单阐述，然后在此基础上，对以上结论做一个修正或者雕琢。
　　关于未来楼市的“模糊”结论
　　这里掉了这么多书袋，说了这么多，归根到底就是印证一下最初的中国房地产大趋势的判断结论，是不是有问题？如果有问题，问题在哪里？结合前述的方法论，我们就可以看出，精确预测中国牛市的顶峰，几乎不可能，我们只能说，或许在2012年，或者在2016年，但无论如何，不大可能再持续十年以上。因为未来趋势的演变，都是基于在以下几个原则上推演出来的“模糊”的正确结论。
　　1．低息必然会导致实际负利率的出现。
　　2．在实际负利率下，包括房地产在内的资产价格必然出现泡沫，而且随后通常就会出现恶性通胀，这是人们逃避惩罚性实际负利率的必然结果。
　　3．一旦恶性通胀出现，社会怨声载道，中央必然紧缩银根，采取严厉的宏观调控措施。另外，人民币联系汇率政策，必然导致欧美主要经济体的低息政策后果大部分都由中国来承担，因此，包括中国在内的新兴市场国家的通胀形势来得比欧美各国迅猛，而且也快。反过来，包括中国在内的新兴市场国家的恶性通胀，最终也会传导到欧美国家，这个“飞来飞去”的回旋过程，估计是未来四五年全球经济的主旋律。
　　4．只有在美联储在内的欧美主要经济体大幅加息到中性的时候，包括中国在内的新兴市场泡沫才会破裂。根据经验，美联储基准利率的中性标准应该是5%，一旦超过这个水平，同志们耳边应该是警钟长鸣，也许当时社会上还是一片乐观，大家心情舒畅，但实际上，好日子应该是不久了。
　　根据历史经验，美联储在内的全球主要经济体加息到中性的时间，应该是在2015年，而中性利率将新兴市场泡沫挤爆的时间，大概是在中性利率之后的一年内——2016年。
　　5．2015年是中国人口红利结束的一年。即使计划生育政策未来做了大幅调整，但一个婴儿呱呱落地到进入工厂打工，最起码需要16年左右的时间，所以2015年之后的二十年内，中国社会的高储蓄率估计将会逐年减小，这意味着真实利率开始逐步提高，名义利率不可能长期扭曲过低。预计2015年之后，名义利率也会逐步走高。因此，即使中国城镇化加速，房地产需求比较旺盛，但再想重现之前的楼市大疯狂，估计也是20年之后的事情了，因为这需要一代人来忘记泡沫爆裂后的痛苦。
　　
　　中国高储蓄一直是全球通缩时代的重要支柱，2015年左右一旦中国高储蓄率减低，那么全球很可能将告别通缩时代，进入通胀时代。如果各国不想通胀失控，那么，必然上提名义利率，所以全球低息时代，估计从2015年之后也将逐步结束。世界上，从那时开始，很难再有便宜钱了。
　　上述就是对未来中国房地产和全球经济未来要发生的事情的预测。猜测未来要发生什么，要比猜测何时要发生什么容易。这好比我们肯定知道每个人最终都难逃一死，但我们无法精确预测每个人哪一天死是一样的。如果以上推测有什么模糊的话，那么必然是在时间的猜测上。时间周期的猜测，不可能完全是由掷骰子来决定，而是根据国内外经验做出的一个大致推测。
　　就这个意义上说，以上时间拐点的判断，都是模糊的大致时段推测，而非精确的时点分析。
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　　（良人雍玉整理，感谢智囊团网络提供数据分析）

评论
在房地产战场，外资已经完胜，他们已经抽身而退，而被套牢的则是国有资本、民间资本以及大量的民间储蓄，除了大量的房奴之外，同时陷入困境的还有地方财政，以至于招商引资拆迁农村居民将耕地变成外资的工业园的景象，正在很多二三线城市甚至广大的农村轰轰烈烈正地上演。
　　 当地方政府的财政不是依赖于广大民众的生产经营活动，不是依靠内生的经济活力，而是依赖外来资本的时候，地方政府就会不自觉的变成买办政府，政府权力就会变成外来资本的工具和打手，这也是为什么强制拆迁屡屡激化的原因所在。
　　建立在土地财政基础上的房地产泡沫已经逼着地方政府与人民的利益背道而驰——谁给钱就是大爷，谁有奶就是娘，当国家的地方政权和地方官员都被一个“利”字所驱动的时候，还能指望他们会自觉践行“为人民服务”这个大义吗？
　　而当房地产泡沫磨灭使“土地财政”山穷水尽而地方政府又缺乏其它财政来源支撑之际，经济矛盾就会传导至政治层面，从而使官和民的矛盾日趋激化，如果再演化至横征暴敛、搜刮民脂民膏，再出来什么“炊烟税”的话，那么，整个中国也就快官逼民反了，陈胜吴广也就快出现了。
　　房地产泡沫不仅会在各个地方产生官和民的政治矛盾，而且由于它透支了大量的民间储蓄、套牢了民间资本、绑架了国有银行，而在输入性通胀造成的物价上涨愈演愈烈的背景下，制造业的市场效益将敌不过节节攀升的成本，这就迫使大量的制造业资本转战到股市、粮油、黄金等其他要素市场，以进行投机活动，即产业资本被迫转变为投机资本。