银行信贷的一再收紧，配合上加息风，大伙都在盘算着怎么才能让自己的贷款买房更加划算。于是，房贷理财产品突然又变得热了起来。经记者调查发现，在广州有9家银行可以办理房贷理财业务，但这些将房贷与存款结合的理财产品，主要是通过贷款的抵减部分与活期存款收益的“混合”来实现理财目标。这样虽然达到了降低贷款利息支出的效果，但实际收益却未必抵得上一般的银行理财产品。专家认为，对于资金波动较大，流动性要求较强的客户来说，不妨考虑投资相关产品，而对于有大量长期闲置资金的人来说就不甚划算。

　　存款至少5万元民生门槛10万元

　　银行房贷部门的工作人员解释说，所谓房贷理财产品，就是将房贷与存款结合在一起，在存款账户上的钱，可按照一定比例折算为住房贷款本金的提前偿还，存款期内减少的房贷利息，可以按照理财收益的方式结算给贷款人。

　　记者以购房者的身份咨询了广州的多家银行，发现有中行、工行、建行、深发展、民生、浦发、中信、花旗和东亚等9家银行在出售相关产品。因为定位是理财产品，所以此类产品大多对存款部分的金额有一定的门槛，需要存款至少5万元，而且该产品只适合商业房贷的客户。此外，民生银行的存抵贷产品门槛在10万元，而花旗和东亚的虽对存款没有限制，但其“息息相通”和“贷利存”产品都分别要求贷款金额需要在100万元和50万元以上的，才可以申请房贷理财产品。综合各家的条件来看，房贷理财产品在门槛上的差别并不算大。不过，民生银行的“存抵贷”除了设定了10万元的起步线外，还需要上浮贷款利率才能申请房贷理财产品，因此门槛较高。此外，需要注意的是，虽然大部分的房贷理财产品并不需要额外支出手续费，但中行方面也表示会收取一定的律师费。

　　收益率计算复杂

　　工行折扣比例最高

　　虽然是房贷理财产品，但与一般的理财产品相比，其收益率的计算方式则显得复杂很多，因为是存抵贷，那么其中的一项关键指标自然就是抵扣贷款的比例。而记者在采访中也发现，不少银行的相关工作人员对于房贷理财产品的情况并不十分了解，在具体存款抵扣贷款的比例上也不愿意详细地计算，虽然还是会给咨询者一个大概的收益率，但其中的门道却不少。

　　案例

　　我们以刘小姐想要贷款100万元购买广州天河区某楼盘的二手房为例。除了首期款外，刘小姐还有55万元的流动资金暂时没有用途，但又不想一次性都用于付房款。所以，她想了解一下自己这55万元，如果选择以房贷理财的方式来偿还贷款，是否更加划算？

　　解析一

　　中行抵扣比例70%收益率3.11%

　　例如，根据中行的标准，如果存款在5万元至10万元(含)之间的，就可以有50%的金额可以抵扣贷款，相当于直接偿还了贷款。如果是50万元至60万元(含)则抵扣比例在70%左右。那么刘小姐存入55万元，扣除了5万元的起存金额，剩余的50万元即为存款余额，按照70%的比例则有35万元可作为抵扣贷款。在深发展，其50万元存款余额的抵扣贷款比例也在70%左右。

　　以此计算，刘小姐的50万元存款余额中有35万元可以抵扣贷款，这一部分按照目前贷款最低优惠利率5.05%减去活期存款0.36%的利率计算，实际利率是4.69%，那么一年可获得1.64万元收益；其余的15万元加上起存点的5万元共20万元则按活期利息计算，一年收益为720元，两者收益合计为1.71万元。由此计算，刘小姐在“存贷通”这款产品上可以获得的年化收益率为3.11%。

　　【计算公式】：50×70%×(5.05%-0.36%)+50×(1-70%)×0.36%+5×0.36%=1.71(万元)

　　解析二

　　工行抵扣比例80%收益率3.55%

　　而相比行业平均的60%至70%水平，工行提供的抵扣比例最高，50万元存款可以抵扣贷款的比例为80%，但还有花旗、东亚等的这一档存款抵扣贷款比例在50%左右。

　　如果以工行80%的存款抵扣比例来计算，那么刘小姐的55万元中，实际有40万元可以抵扣贷款，那么一年可以获得收益1.88万元；其余的10万元加上5万元的起存金额，则可以按照活期利率计算获得720元的利息。两者合计的收益达到1.952万元，那么刘小姐这55万元购买工行房贷理财产品的收益率为3.55%。如果以行业平均的60%至70%的折算比例来计算，则其可以达到收益率2.73%至3.11%。

　　【计算公式】：50×80%×(5.05%-0.36%)+50×(1-80%)×0.36%+5×0.36%=1.952(万元)

　　收益率不如银行理财产品

　　从记者统计的9家银行的房贷理财产品收益率来看，除工行的收益率可以达到3.55%之外，大多在3%上下，个别则只有2.6%左右。而如果对比近期发行的银行理财产品来看，目前半年期银行理财产品的年化收益率都已经突破了3%，1年期的银行理财产品，尤其是信贷类银行理财产品的年化收益率都已经在4%以上，此类产品的申购门槛也都在5万元，资金量的要求也并不高。而如果投入的资金量可以达到100万元以上，那么购买银行理财产品的收益率更可以飙升至6.5%至7%的水平。

　　相比之下，银行房贷理财产品维持在3%左右的收益率很难有足够的吸引力。而更为重要的是，如果投入的金额比较少，那么获得的收益率将更远远低于这个水平。例如，如果以10万元在大部分的银行购买房贷理财产品，那么在扣除了5万元的起存金额之后，剩余5万元能给其抵扣贷款的比例平均只有30%至50%左右。假设按照最高的50%抵扣比例来计算，也只有2.5万元能享受到高利率，而剩余7.5万元都只按照活期存款来获取收益。经记者粗略计算，其最高收益率水平仅有1.4%左右，也就是说10万元一年只能获得1400元收益，但投入银行理财产品的收益则可在3000元之上。更重要的是，银行理财产品的收益率基本都已扣除了各项费用，而银行房贷理财产品的最后收益中还要扣除利息税，实际的收益率会更低。

　　因此，记者在采访时也发现，大部分银行的工作人员都建议客户如果闲置的资金较多，短期内也不使用，最好还是能将这部分资金购买其他的一些银行理财产品，多出的收益依然相当于抵扣了贷款的利息支出。工行的客户经理建议记者购买其最新的信贷理财产品，半年的年化收益率已经超过了3.8%，50多万元投资于这个产品，半年就可以赚回将近1万元。而建行的客户经理也表示并不推荐房贷理财产品。

　　专家建议

　　大额闲置资金不适用房贷理财产品

　　从房贷理财产品的收益构成来看，虽然可以贷款利率的收益来计算一部分收益，但由于抵扣比例的存在，还有相当部分的资金是在以最低的活期存款利率来计算收益。两者平衡后就出现了收益率下降的结果。

　　如果投资者的资金使用具有较大的不稳定性，比如经常有较大的资金在账户上短暂停留，这个时候使用房贷理财业务，可以充分发挥这笔资金的使用效率，收益率也高于活期存款和通知存款收益。因为目前该类产品收益率均大幅超越活期利息，且可以随时存取，尤其适合频繁进行资金周转的客户。当有剩余资金时，放在理财账户内可节省贷款利息，当有资金需要时，又可随时灵活地将资金划走。现在股市低迷，很多资金暂时撤出观望，因此这部分闲散资金，可以考虑投资相关的产品。

　　可是，假使你的资金闲置状态较长，倒不如投资一些短期灵活的理财产品，包括债券基金、流动性强的人民币理财产品，它们的收益高于房贷理财产品，同时能够确保一定的流动性。

　　投资贴士

　　1。抵扣上限不超过贷款余额除了存款需要一定的起存金额之外，存款抵扣也是有上限的，不能超过贷款余额的上限。例如，贷款只有45万元了，那么即使有100万元的存款，最多也只能有45万元左右抵扣，按照贷款的利率来计算收益。

　　2。可以随时支取无需申购赎回虽然存款被按照不同的部分来分别计息，但其实钱依然在账户上没有被划扣，如果需要资金的时候依然可以随时支取，无需像购买其他理财产品一样申购赎回。

　　3。抵扣部分按贷款利率计算不同的存款金额，因为抵扣比例的不同，而导致最终收益率的不同，因此在选择相关产品前应该让理财经理为自己好好地算一笔账。因为抵扣贷款的那部分资金，是参照贷款利率的水平来计算收益率的。因此，如果贷款利率的优惠折扣较高，那么存款部分的收益率也就相应会降低，反之亦然。

　　4。起存线之下的资金按活期算如果存款账户上的余额低于起存线，存抵贷的计划也不会因此而停止，只不过低于起存线金额，可以扣抵的部分就为零，所有资金只是以活期存款利息计算，直到高于“门槛”金额又重新按日计算抵扣利息。

　　★什么是存抵贷比例？

　　不计算收益率，而先要问存款抵扣贷款的比例？估计很多市民对此都会有些疑问，事实上，存款抵扣贷款的比例对房贷理财产品的收益率有着绝对的影响。要搞清楚这个问题，首先就要弄清房贷理财产品的收益构成。因为是用存款抵扣贷款，所以在存入一笔款项后(要在起存点之上)，银行会根据你账户上的存款余额(即存入款项在扣除了起存点金额之后的剩余资金量)的多少来进行分档，一般按照5万元至10万元、10万元至30万元、30万元至50万元、50万元及以上等来划分。而不同档位的存款余额所对应可抵扣贷款的比例也不同，存款越多，可抵扣的贷款比例也就越高，最高可以用存款余额的100%来抵扣贷款。

　　★如何计算理财收益？

　　弄清楚了存抵贷比例之后，就可以来计算这种理财产品的真正收益了，简单来看可以分为两部分：第一部分，计算出可以抵扣贷款部分的存款金额，这部分的收益是按照申请的贷款利率减去活期存款利率来计算实际收益率的；第二部分，除此之外的其余存款，则要按照活期存款的利率来计算收益。由此可以看出，恰恰是抵扣比例的不同才导致房贷理财产品收益的不同。因为目前5年期以上的贷款利率高达5.94%，享受7折利率优惠已经非常困难，如果按照一般的8.5折优惠计算，其实际利率也有5.05%。这个利率水平可比活期存款0.36%的利率高出很多。所以，可抵扣贷款的比例越高，意味着可以以高利率来计算收益的资金也就越高，那么房贷理财产品的实际收益自然也就更高。

　　★房贷理财产品收益公式

　　1。抵扣贷款收益=存款余额×抵扣比例×(相关贷款利率-活期存款利率)

　　2。其余资金收益=起存点金额×活期存款利率+存款余额×(1-抵扣比例)×活期存款利率

　　(备注：大部分的房贷理财产品是以日计息，按月发放结算的，而本计算公式是按年化收益率来计算，未将每个月存款账户因收益到账而引起的金额变动计算在内。因此，最终的收益率水平会与本文计算水平有一定误差，最终收益率水平以各家银行的计算为准。)