桃眼哥哥 齐思乔:2011年11月17日

2011年11月17日 - 冬日杂谈

最近风月也很少谈了。

林园说过，股市里90%的时间都是横盘或者下跌，真正上涨的时候只有10%。

所以大部分时间都是等待，或有些无所事事。

---------------------------------------------

1. 深圳有两个群体的人数在减少。也就是下面的2）和5）。

1) 流动资产超过500万美金的富豪。

2）流动资产超过100万美金的中小企业主。

3）原住民，来深圳10年以上拥有多套住房的人士。

4）有稳定工作的白领（月收入接近或高于10000元）

5）外来打工者，应届大学毕业生（月收入<4000元）

6）其他

由于2）和5）的减少，现在深圳出现了两种现象，一些商铺关门（转租），另一些商铺还在招工。一些工厂关门，另一些工厂还在招工赶着年底出货。

目前湖南湖北重庆等地经济发展很快，一些原籍在这些地区的中小企业主回去发展了，而原籍在潮汕，梅州等地的老板大部分仍然留在深圳。朋友聚会上遇到的做手机的老板表示，10年前，在华强北租一个柜台，楼上租一个仓库，7、8个人，每天可以出货200～500部，每部手机可以净赚200元以上，许多做手机的老板一年都可以轻松赚1000万。而这几年，每部手机赚几元钱就不错了。而且出货量还在下降。

而现在内地工厂工资也不低，但消费要低于深圳很多。对于打工者，赚差不多的钱，在老家，在父母身边要比在沿海地区更有吸引力了。而对于大学毕业生，也许二、三线城市未来会逐渐成为好选择。因为1线城市绝对提供不了那么多岗位，未来也不可能提供工薪阶层能接受的起的房价。

2.  目前深圳（以南山为例），商品房租售比在22～55倍之间。

1）商业区周边（步行距离）的单房，1房1厅，小两房。租售比在22～35倍左右。租售比较低的原因是：小房好租，可以省去交通费（深圳交通费较高）

2）平米单价在2～3万左右的房子，租售比在30～45倍。

3）平米单价在3～5万左右的房子，租售比在40～55倍。

如果房租稳步上涨（年均5%～10%），我同意国世平的说法，深圳的房价平均会跌去30%或者更多。

如果深圳竞争力下降导致房租下跌，可能遭遇更猛烈的戴维斯双杀。

值得一提的是，09年初，深圳楼市的上一个低点时，我调查的深圳租售比是20～40倍之间。目前是22～55倍。

这几年租金上涨了很多，也是房价的一个推手。

3. 香港。

陪老婆去香港买东西（每次都是负责背东西），香港的交通餐饮价格近一年涨了很多。香港本地居民有补贴发放（今年每人6000元），所以主要是涨给大陆游客的。而高档服装和化妆品要比国内便宜30%～60%，还有大量的深圳妈妈去香港买奶粉婴儿用品，所以香港游客数量绝不会下降。在铜锣湾莎莎旁边，看到了谭木匠，这是香港第一家谭木匠，和店员聊了聊，香港人也同样觉得谭木匠很贵，但也有人群去购买，去年香港有4家，今年又新开了3家。看了一把绿檀木梳，香港的标价是488港币，国内的标价是350人民币，大约高出15%。我也有一把，两年前购买的，记得160元左右，想不到涨了这么多。

4. 德国。

最近和德国朋友见了一面。老头说，公司今年下半年销售低迷，所以继续亏损，累计已亏损400万欧元，但明年有望实现盈利。在出让了59%的股份之后，两套房子还属于他（之前抵押了，后来应该用股份换回来了）。还不知道德国银行（大股东）明年还没有耐心继续等待。老头打算退休后（今年65岁，估计70岁之前退休），把两套公寓卖了养老（每套都是3层的独立公寓，每套套内面积是280平米，共用一个院子，院子很大，占地面积大约800平米）。两套公寓带一个大院子，合计560平米的居住面积，市场价是45万欧元左右，和建筑成本差不多。每年给政府交的税（房产税)大约是200欧元（没想到这么低），而德国房价房租每年的变动都在2%～4%左右。我深圳的房子140平，是06年初140万左右买的，现在市场价是560万左右。可以到德国小镇买两套大公寓，外加一辆10万欧元的好车了。而这个小镇离荷兰只有3公里，很多荷兰人也在镇上工作。荷兰人和德国人相比，更喜欢拥有自己的房子。

老头所处的小镇，房价在800～1000欧元左右，而德国慕尼黑房价是4000欧元。但慕尼黑的平均工资仅仅比小镇高20%左右（真正实现均贫富了）。德国是设备出口大国，许多国际知名的设备制造商都在小城市或小镇上。老头说，德国现在经济状况很好，经济增长也不错，德国设备制造商出口订单今年一直都处于高位。而老头的公司今年下半年在最大市场中国几乎是0销售，在美国欧洲印度销售都还可以。

还有一点想提一下，德国老板和员工的工资差别很小。我第一年的年薪是4.4万欧元，第二年提高了5%。当时总经理（也就是前面说的德国老头）年薪是8万欧元，还不到普通员工两倍。我们公司的母公司是上市公司，CEO的年薪是16万欧元，只是普通员工的3～4倍而已。

-----------------------------------------------------------------------------

全民造富时代来临了吗？

全民造富并非是真正的全体国民造富，是指一个有一定规模的群体。

大富在天，大富之人，比如亿万富翁毕竟是少数。

小富由几，小富之人，比如今日中国的千万富翁（净资产千万，并非流动资产）绝对不在少数，而且绝对比任何公开的统计数字要多得多。这类人，也许并非比别人多努力，或者多聪明，有时仅仅是因为在人生的一两个关键时点，选对位置。或者是运气好一些。

全民造富第一季：

上个10～20年中，那些有条件拥有N套房子的大城市居民。这些人流动资产很少，但有许多房产。

我认识的人中，很普通但有代表性的几个人。

一个现在60岁左右的老人，他们两口子都是80年代从海南兵团调到深圳招商局的，工资并不高，几千元而已，但是这么多年已经积累了6套房子，最高一套目前市场价是800万。他的第一套房子是花了1万元从招商局内部买的。

一个现在40岁左右的中年人，10多年前来深圳打工，后来自己出来单干，卖杀虫剂，有几个伙计。赚的钱就买房了，这些年不断改善住房，小房换大房，大房换豪宅，房子越换越好，但旧房子舍不得卖，积攒了6、7套房子越来越多。

一个现在40岁左右的台湾工程师，10多年前在内地给德国公司做设备维护，认识了一个卖房子的小女孩，后来两个人结婚了，这个小女孩用这个台湾人的钱开始炒楼。后来台湾人就辞职了，两个人一起炒楼。赚了很多钱。

我们小区的一个大堂经理，不到30岁，09年初的时候，辞职了，不知从哪里借了好多钱，当时深圳很多炒房的人供不起楼，自愿放弃首付转让，也就是说接手的人，只需要每月供楼，不需要支付首付。这个年轻人先后接手了10几套楼，前后1年，赚了几千万。

一个深圳的原住民，我打篮球时，几乎每天都在篮球场上看到他，他有2套6层小楼，每套720平米，靠出租为生，每层6套单房，每套房子租1400/月。现在开发商商量拆迁，协议价是按1：1面积补贴商品房给他，合计补贴 1440平米的商品房，现在市价超过4000多万。

北京，建国后，从东北老工业基地调来了大量的钢铁工人，建筑工人等各类工人，这些人携家带口到北京，都解决了户口，近年来工厂都外迁了，很多家属房也都拆迁盖楼了，一个朋友家里分了4套三室一厅（他的父母，还有哥哥，姐姐，他自己各有一套，而他们自己都有房子，这4套房子都由他父母出租），就在五道口的东王庄。2003年的时候，我和女友在校外租房住，当时东王庄1室1厅的租金是1600，3室1厅的租金是3500。现在租金涨到多少了呢，楼价涨到多少了呢？

10年前，一个表哥在上海毕业后，到外企工作，工资较高，上海买楼退税的那两年，他在徐家汇买了3套房子。现在可能涨了快10倍了吧。

这些人包括原住民，来城市较早的低成本拥有多套住房的人士，或者上个10年炒房的人士。

虽然说，这类人在城市居民所占的比例并不高，但北京上海深圳广州这些超级人口城市，就算只有5%的比例，也是一个绝对数量庞大的富裕阶层了。他们已经富裕了，即便楼价下跌，如果拥有几套大城市的远离成本区的房子，每月租金也足够你花销了。

反正，上个10年，认识的人中，买楼的，贷款买几套楼的，大多发财了。买股票的，贷款炒股的，有亏了上千万的，但没有听说谁赚了上千万的。

仅仅是正确的时间站到了正确的队伍中而已。

全民造富第二季：

香港有很多人持有汇丰，恒生这些股票。很多上班族，从年轻开始，每月都会买入汇丰，等到他们60岁的时候。每年派息就有上百万港币。

假定几十年前一个香港公民，从25岁开始，每个月投入1000元买汇丰，由于工资增长，投入也相应增长，并假定这个增长是10%（1960～1997，香港工资就是这么涨上来的）。而汇丰的复合增长是17%（考虑派息重新投入）。那么60岁的时候，就拥有3700万港币，派息差不多就200万港币了，即便1997年到今天，汇丰银行股价并没有涨，但每年派息也足够你养老了。

美国，日本，台湾，香港，都有这么一个阶层，也曾经有这么一个年代，工资高速增长，经济高速发展，买入并持有优质股票许多年，完全实现财富自由，即便资产从1亿跌到3000万，但对这些人的生活影响并没有那么大，因为派息并不像股价下降那么多。

目前优质蓝筹有着历史上最吸引人的价格，一些蓝筹的派息也不错，另一些仍处于中高速增长中的低价优质蓝筹，未来增长放缓时，派息也会提高。

下一个10年，中国资本市场会复制上个10年房产市场批量造富的辉煌吗。

我相信，全民造富第二季正在酝酿中。对于大部分人来讲，在差不多的时间，站对位置，也许就能赶上第二季。

当然，运气还不能太差，国内环境要稳定，周边环境也要稳定，最好全世界还要稳定。