千与千寻白龙被分尸:土地增值税税率表

档次级 距税率速算扣除系数税额计算公式说 明
1增值额未超过扣除项目金额50%的部分30%0增值额30%扣除项目指取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用或旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金； 财政部规定的其他扣除项目。
2增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分40%5%增值额 40%-扣除项目金额5%
3增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分50%15%增值额50%-扣除项目金额15%
4增值额超过扣除项目金额200%的部分60%35%增值额60%-扣除项目金额35%
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
■土地增值税的税率
土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
上述所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。
土地增值税税率表
档次
级 距
税率
速算扣除系数
税额计算公式
说 明
1
增值额未超过扣除项目金额50%的部分
30%
0
增值额30%
扣除项目指取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用或旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金； 财政部规定的其他扣除项目。
2
增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分
40%
5%
增值额 40%-扣除项目金额5%
3
增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分
50%
15%
增值额50%-扣除项目金额15%
4
增值额超过扣除项目金额200%的部分
60%
35%
增值额60%-扣除项目金额35%
注：1、本表所称的土地增值额是指纳税人转让房地产取得收入减除<<中华人民共和国土地 增值税暂行条例>> 规定扣除项目的金额。
2、转让土地使用权和出售新住房及配套设施应纳税额的计算步骤：
⑴增值额=转让房地产收入—扣除项目金额
⑵增值额与扣除项目之比=增值额÷扣除项目金额×100%
⑶土地增值税税额=增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数
3、出售旧房应纳税额的计算步骤：
⑴评估价格=重置成本价×成新度折扣率
⑵汇集扣除项目金额
⑶计算增值率=增值额÷扣除项目金额×100%
⑷依据增值率确定适用税率
⑸依据适用税率计算应纳税额:
应纳税额=增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数
■相关链接：
一、土地增值税的计税依据
土地增值税的计税依据是转让房地产所取得的增值额。
增值额是指纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额。
二、土地增值税的应纳税额的计算
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。
可以用查表法。查表法就是用求出增值额占扣除项目金额的比例，直接查对四级超率累进税率表，然后按照计算公式求得应纳土地增值税税额。
第一步：先计算增值额。增值额=转让收入额-扣除项目金额
第二步：再计算增值额与扣除项目金额之比。公式：增值额÷扣除项目金额
第三步：计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：
(一)增值额未超过扣除项目金额50%
土地增值税税额 = 增值额×30%
(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的
土地增值税税额 = 增值额×40%-扣除项目金额×5%
(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的
土地增值税税额 = 增值额×50%-扣除项目金额×15%
(四)增值额超过扣除项目金额200%
土地增值税税额 = 增值额×60%-扣除项目金额×35%
公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。
土地增值税扣除方面，现在不少地方税务局对于土地使用税的扣除问题也有了明确规定：
琼地税函〔2007〕356号 关于明确土地增值税若干政策问题的通知  二、关于土地使用税的扣除问题    房地产开发企业缴纳的土地使用税，不管在房地产项目完工前或完工后发生的，均在管理费用列支按规定予以扣除。
大地税函[2008]188号  大连市地税局《关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》第二条规定：纳税人取得土地使用权后缴纳的土地使用税，应当计入“房地产开发费用”中的“管理费用”扣除。
青地税发〔2008〕100号 青岛市地税局关于印发《青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》的通知第二十五条 开发企业在房地产开发项目完工前或完工后缴纳的清算项目的城镇土地使用税，均应计入管理费用并按规定予以扣除。
没看到过国税总局针对这个问题单独出文，可参考会计有关规定
《房地产开发企业会计制度》（93）财会字第02号中对房地产企业的土地使用税是这样规定的：月份终了，企业计算出当月应交纳的房产税、车船使用税和土地使用税，借记“管理费用”科目。
根据《财政部关于国营企业缴纳土地使用税有关财务处理问题的通知》（(88)财工字522号）文件规定：“根据国务院令<中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例>规定，从1988年11月1日起，对在城市，县城,建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，开征土地使用税。现将国营企业缴纳土地使用税的有关财务问题通知如下：企业按规定缴纳的土地使用税在企业管理费中列支。”
《企业会计制度》第一百零四条规定，企业缴纳的城镇土地使用税应计入管理费用，而不是其它科目。
应用指南中（P254），在会计科目和主要账务处理6403科目营业税金及附加中，明确说明房产税、车船使用税、土地使用税、印花税在“管理费用”科目核算，但与投资性房地产相关的房产税、土地使用税在本科目核算。