偶看新闻海尔公司最新产品:房地产企业所得税
来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/04/25 17:06:25
［案例］：某房地产开发有限公司2004年初开发的“普通住宅”项目，整个工程于2006年9月底完工，10月份投入使用。2006年发生经济业务如下：
一季度发生期间费用15万元，收到预售收入200万元，“预收帐款”余额200万元；
二季度发生期间费用8万元，收到预售收入400万元，“预收帐款”余额600万元；
三季度发生期间费用17万元，收到预售收入480万元，“预收帐款”余额1080万元；
该项目共发生房屋开发成本1050（含土地款200、利息支出20）万元，商品房可售面积为10000平米，售价0.18万元/平米。至三季度末累计预售6000平米。四季度发生期间费用30万元，剩余4000平米全部售完，取得收入720万元。
该公司适应的税率：营业税率5%、城建税5%、教育费附加3%、土地增值税预征率0.5%、预计计税毛利率10%、所得税税率33％。假定该公司无其他调整因素，按季计征交纳所得税计算方法如下：
一季度发生期间费用15万元，营业税金及附加10.8（200×5.4％）万元，土地增值税1（200×0.5％）（万元），当季应纳所得税计算如下：
应纳税所得额=200×10％－15－10.8－1=－6.8（万元），应纳所得税0。
二季度发生期间费用8万元，累计期间费用23万元。累计交纳营业税金及附加32.4（600×5.4％）万元，累计交纳土地增值税3（600×0.5％）（万元），当季应纳所得税计算如下：
累计预征应纳税所得额=600×10％－23－32.4－3=1.60（万元）
应纳的所得税=1.6×33%=0.528（万元）
三季度发生期间费用17万元，累计期间费用40万元。累计交纳营业税金及附加58.32（1080×5.4％）万元，累计交纳土地增值税5.4（1080×0.5％）万元，当季应纳所得税计算如下：
累计预征应纳税所得额
=1080×10％－40－58.32－5.4
=4.28（万元）
当季应纳所得税
=4.28×33%－0.528
=1.412－0.582
=0.884（万元）
四季度：10月份开发产品完工，按国税发［2006］31号文规定，计算预售收入确认为实际销售收入毛利额与预售收入毛利额的差额，计入四季度的应纳税所得额。计算如下：
预售收入相对应的计税成本
=1080／0.18×0.105(=1050/10000)
=6000×0.105
=630（万元）
实际销售收入毛利额=1080－630=450（万元）
预售收入计税毛利额=1080×10％＝108（万元）
四季度剩余4000平米全部销售，实现销售720万元，发生期间费用30万元，结转销售成本420（4000×0.105）万元，营业税金及附加38.88万元（720×5.4％）。应补交的土地增值税：
（1）计算允许扣除项目金额＝200＋830＋20＋（200＋830）×5％＋97.2+（200＋830）×20％＝1404.7（万元）
（2）增值额＝1800-1404.7＝395.3（万元）
（3）增值率＝395.3÷1404.7×100％＝28.14％（普通住宅超过增值税率20%）
（4）应交纳土地增值税＝395.3×30％＝118.59（万元）
（5）应补交土地增值税＝118.59－5.4＝113.19（万元）
应纳税所得额=（450－108）+（720－420－38.88－113.19－30）=459.93（万元）
应交纳的所得税=459.93×33%=151.78（万元）
应补交的所得税=151.78（万元）
采用上述方法计算所得税应注意的是，房地产企业必须按照规定结转预售收入，对于没有完工的开发产品提前结转的预售收入，税务机关在计算征收所得税时，还是应该作为预售款处理，否则，由于产品未完工，无法计算成本而不能正确计算当期应纳税所得额，从而影响税款计算征收。企业在预缴所得税时，还要分项目做好备查登记，以免完工项目与未完工项目之间混淆不清，无法正确计算企业所得税。