偶看新闻欧洲杯送分球队:商业地产租赁纠纷如何解决？
来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/04/27 15:20:31
商业地产租赁纠纷如何解决？
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中国网
0说两句0分享 本报记者 赵东旭通讯员 宁志刚
长春房屋置换股份有限公司（以下简称长房置换）经纪人张女士说，目前经商人员逐渐增加，对商铺的租赁需求也在增加，地段好的商铺往往“一铺难求”，店铺的租金也有一定程度的增长。租金再高也有人租，一些品牌店甚至不计成本在“品牌街道”设立门店做形象。另外，商铺的买卖也被很多人看好，所谓“一铺养三代”。目前，主旨限购，消费者普遍认为买套住房也要几十万元、上百万元，不如瞄准时机和地段买个商铺出租，商业地产租赁火爆也很正常。但是，商业地产租赁纠纷也会发生，如何规避也需要智慧。
租金约定――
应维护双方利益
商业地产租金是投资回报的主要方式。因此，如何确定租金的数额是关系到业主利润的重要因素。
目前，商业地产出租人和承租人之间租金收入的约定主要有两种方式：一是固定租金方式。无论商户经营状况如何，每个租期商户向出租人固定交纳一定数额的租金，这种方式比较简单，出租人只需收取固定租金即可。二是扣率租金和固定租金两者取其高的方式。即确定一个比例，按照每个租期商户的营业额乘以百分比所得的金额为扣率租金。如果扣率租金高于固定租金，则当月租金为扣率租金，如扣率租金低于固定租金，则当月租金为固定租金，一般采取的是先预交固定租金，待租期结束后再补足扣率租金与固定租金之间的差额的形式。这种做法，使得出租人在获得固定收益的同时，也分享了商户的经营成果，保证了出租人利润的增长。
业内人士黄先生认为，如何确定商户的营业额是个突出问题，很多时候出租人和商户会因为营业额数额上的争执而引发法律纠纷，甚至终止双方之间的租赁合同。 如果是商业经营者统一收银方式的话，则不存在此问题。如果是由商户各自收银，最好采取“日报”和“月报”相结合、商户自报和出租人定期抽查相结合的形式更为合理。确定租金是事关出租人利润的重要事项，应在《租赁合同》中进行明确具体约定，以避免出现纠纷。
免租期约定――
应纳入《租赁合同》
出租人在招商时往往会给予商户一定期限的装修期，在装修期内商户享受免租待遇。由此引发了一个法律问题，即装修期双方之间的法律关系究竟如何确定？
某电器品牌经销商租赁了某商场一楼一间50平方米的商铺，商场为了在财务统计上便于操作，把装修期独立于正式的租赁期限以外，当时规定装修期1个月，装修期间免租金，双方签订了《装潢协议》。结果电器经销商装修仅半个月就结束。销售出的产品出现了质量问题，与客户发生争执。客户找商场，商场要求电器经销商解决，同时还要按照商场规定对电器经销商进行处罚。电器经销商负责人说，我们没有正式租约，你们无权处理。
某商业中心负责人王女士说，装修期是一个容易出现各种问题的阶段，装修期独立于租期之外很容易出现法律上的风险，应将装修期纳入正式租赁期限。在租赁期限内，双方存在租赁法律关系，签订约定双方权利义务的《租赁合同》，出现任何纠纷可以直接适用租约。
其他问题――
具体情况具体处理
商户欠租怎么办？出租人是否可以采取停水停电的措施呢？这需要在《租赁合同》中要有明确的约定。首先，应在《租赁合同》中写明，在商户欠租的情况下出租人享有对商户采取停水停电的权利。需要满足下列条件：出租人作为使用人与自来水公司和电力公司签订了《用水协议》和《购电协议》，商户和自来水公司、电力公司并没有直接签约。在这种情况下，对于商户的欠租，开发企业可以采取停水停电措施。因为商户和自来水公司、电力公司并不存在水、电使用合同，开发企业是使用人，对于商户的欠租行为开发企业有权采取停水停电的自助措施。如果擅自停水、停电造成了商户损失，应该承担赔偿责任。另外，还要注意的一点是，在出租人有权采取停水、停电措施的前提下，出租人应事先书面通知商户，提前告知将采取停水、停电措施，这样能避免因贸然停电给商户带来突然损失，以减小风险。
解除合同――
多方见证避免纠纷
《租赁合同》一般都会约定合同解除条件，如商户在欠租达到一定金额和时间时开发企业就享有合同解除权。在满足合同解除条件的情况下，如出现商户拒绝腾退房屋和不偿还欠款的情形，出租人大都会采取强制收回房屋的措施。强制收回房屋过程中也有风险，如欠租商户以丢失珍贵物品为由告出租人，出租人难以逃脱责任。
长房置换经纪人张女士认为，合同解除应采取如下措施较为稳妥。首先，在满足合同解除的条件下，向商户邮寄《解除租赁合同通知书》，在《解除租赁合同通知书》上写明商户自动腾退房屋的期限，如超过期限将强行收回房屋。其次，如商户超过该期限仍未搬离，则出租人应做好如下准备：
第一，邀请公证人员至现场，对清理房屋的整个过程进行公证；或者可请该商铺所在地的物业公司、居委会、业委会、派出所等一起到场，在几方在场的情况下派人进入该商铺。从开门前就进行全程摄像，对进入的人员、过程及该物业内的所有物品进行录像。由参与方在清单上一起签字确认。第二，聘请律师作为见证，并对现场商户的遗留物品进行认真清点造册，留作证据；第三，将商户的遗留物品妥善保管，并书面通知商户留存物品的地点和清单。来源长春晚报)