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观察：房价从来不是楼市调控的目标

一、高敏感的中国房地产

中国的房地产现在已经成为高敏感话题。政府官员自不必言，房价已经被问责了，各市市长经常被住建部约谈。就连学界、金融界、企业界也三缄其口，唯恐说出和大众意愿相悖的话，成为全民公敌。过去常常放炮的任大炮，现在也哑火了，可见形势严重的何种地步。

国家领导人已经三番五次表态，坚决抑制房价增长过快趋势，确保行业健康稳定发展。银行业也发话了，跌吧，没事，我们很抗跌。原银监会主席刘明康表示，即便是最坏的情况，哪怕房价下跌50%，“我们的不良贷款都可以承受，银行业不存在着被房地产商挟裹这一说法。”

二、“铜九铁十”，哀鸿一片

在购房者复杂情绪和开发商的一片哀叹声中，今年的“金九银十”，成为三年来首个“量价齐跌”的“铜九铁十”。

综合各地报道，现在开发商普遍是在试水，用各种方式试探市场反应，为日后销售策略制定寻找依据。全国百城房地产数据监测显示，环比跌幅从9月份的0.03%升至10月份的0.23%，为连续第二个月环比下降，且降幅较9月出现明显扩大。北京等十大城市10月均价降至今年3月以来最低水平。

房地产下行趋势目前更多地体现在成交量上。据不完全统计，北京市住宅销售签约总量比去年同期下降40%以上，上海商品住宅周成交面积比去年下跌了近一半；深圳商品住宅周成交面积比起去年则下跌了三分之二。

按照量先价后的规律，不排除各地房价进一步下跌的可能。

三、“跌、跌、跌”与“砸、砸、砸”！

吊诡的是，当房价下降那一天真的来临之时，原来叫嚷得最厉害的老百姓、购房者却不满了，他们用实际行动抗议房价下跌。在一片“跌、跌、跌”声中，还伴随着另一个声音：“砸、砸、砸”！

在全国楼市一片限购之下，开发商通向购房者的唯一渠道终端——售楼处，在降价后遭遇到了老业主空前“围攻”。

如龙湖郦城，由1.8万元/平方米(毛坯房)，降为1.4万元/平方米(含2500元/平方米精装修)。10月23日下午，售楼部遭遇群情激奋的百余名前期购房者围攻；在北京，远洋一方(论坛)业主9次“非暴力围堵”售楼处。类似的情景在全国多个城市发生。

房价涨挨骂，范房价跌挨砸，开发商何去何从？

四、房价越低越好？

在一般消费者看来，房价当然越低越好。

事实果真如此吗？换句话说，房价下跌，老百姓扛得住吗？

已经买房子的人不必说了，当然不希望房价下降，不管一套自住还是多套投资的需求，房价下降就意味着资产的缩水，财富的流逝。像上述围攻售楼处的人就属此列。

问题在于，对于没有房子的人来说，也是房价下降越多越好吗。这个问题听起来好像很好回答。但实际上，并非如此，房价并非下跌越多越好。

房地产涉及上下游40多个行业，和一个地区乃至一个国家的经济联系十分密切，对经济的拉动作用十分巨大，也是吸纳农民工就业的主渠道。一旦房价出现大幅度下降，中国经济就会受冲击越大，会对中国的银行业以及中国宏观经济造成极大的冲击。因为房地产以及房地产的资金“上家”银行都是高杠杆、高负债的行业。一旦出现资产价格向下剧烈波动，那么房地产、银行业、宏观经济都要遭遇巨大风险。尽管刘明康说可以承受房价30%到50%的下跌，但是实际上银行无法承受。因为房价一旦下跌到这个幅度，就已经说明中国经济硬着陆了。这样的风险是承受不住的。当然这种可能性基本不存在。

买不起房子的人，一般是基层工作者、低收入群体和无保障群体。这部分人就越容易失业。如果房地产调控导致中国经济大滑坡，造成大面积失业，连基本生活都无法保障，那么他们怎么买房子呢？所以并非房价下跌越多对百姓越好。

五、房价从来不在房地产调控目标之列

国家对房地产行业进行综合调控，目的是什么？真的是要把房价降下来吗？

个人认为，那只是部分媒体、学者的自我解读和广大购房者的自我暗示，房价从来不在房地产调控目标之列。

理由如下：

（一）中国房地产业的最终发展目标已从实现“人人有住房”演化为“人人有房住”。

以1998年7月国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》为标志，全国城镇取消住房实物分配，逐步实行住房分配货币化改革，发展到今天，经过多年的改革探索，中国的房地产改革终于出现一些希望，房地产市场的总体格局开始成形。这个格局在目前的阶段主要由两个房地产市场组成，一个基本上由市场调节的商品房市场，和一个基本上由政府控制的非商品房市场，或者政府管制市场。

高收入人群的住房需求以商品房市场来满足，而中低收入者的住房需求由政府控制的非商品房市场来满足，诸如解困房、经济适用房、廉租房等多种形式。

（二）房地产业的过度繁荣，导致制造业的“空心化”

近十年，中国的经济兴奋点和着眼点，不用说大家都知道，是房地产行业，人才、资金纷纷进入这个行业，从而卸掉了制造业发展的动力，包括人才动力和资金动力。在这种情况下，很多主业不是房地产的企业，挣得的钱不是投入扩大再生产，而是用来进行房地产开发。一些小企业，没有实力进行房地产开发，则把钱用来炒房，甚至包括用专项贷款来炒房。

（三）房价的临界点难以确定

如果以房价为调控目的，则有一个最大难题，就是房价的临界点难以确定。房价究竟下降多少才符合老百姓的心理预期？才最符合目前的经济形势？

我们很难说清楚房价下跌银行扛不住的底线在哪里。但从房地产贷款这项业务来说，如果要得出这个临界点，就必须掌握每年全国银行贷款的数据以及不同地区的购房价格。这个数据是很难掌握的。由于市场临界值要求非常准确，做到精准调控的难度则非常大。

（四）房价下降20—30%，老百姓就能买得起房子吗？

按一般业界测算，房价下降20—30%，是开发商和银行能够承受的底线。

如果房价真的下降20—30%，老百姓就能买得起房子吗？

按沿海大城市15000元/米计算，下降20—30%仍达到10500—12000元/米，和普通工薪阶层收入相比，还是高出许多，除非房价回到2003年之前，3000元/米左右，跌幅在70—80%。而实际上，这是不可能发生的。

六、房地产调控的目的何在？

首先，这是一个政治任务。

越来越高的房价，已经严重脱离了老百姓的心理预期，从而使房地产业成了暴利、剥削的代名词，房地产商成了暴发户、吸血鬼、黑心商人的代名词。尤其是强拆、乱拆引发的群体性事件和血案，官商勾结的种种内幕和传说，更把全社会仇视乃至仇恨的目光聚焦在房地产上。

因此，必须作出明确表态，必须对房地产进行调控，必须把房价压下来，这才符合“立党为公、执政为民”的宗旨。

其次，为建立、完善由政府控制的非商品房市场争取时间。

房地产市场有其自身规律，一个周期在两到三年之间。而要初步形成一个覆盖全国、惠及众多中低收入者的非商品房市场，没有三到五年乃至更长时间是不可能的。政府对房地产市场进行调控的目的之一在于在这一过渡期力保房地产行业的稳定，以免再激发起更大的社会矛盾，激起民变，为建立、完善由政府控制的非商品房市场争取更多的时间。

再次、开闸放水，为其他行业发展提供资源支持。

前面说过，近十年中国的经济兴奋点和着眼点是房地产行业，成了人才、资金和其他资源的最大蓄水池。老板愿意进来，政府愿意进来，资金愿意进来，人才愿意进来，挤压了其他行业的发展空间和发展动力。调控的目的之一在于向社会宣布，这个行业的钱不是那么好挣的，该干啥干啥去，别老盯着这点事。政府也别老盯着土地财政这一块，全面发展经济，保障民生，促进社会和谐发展才是正事。