福州华林路四星级宾馆:西安房屋中介市场乱象丛生 存在监管"盲区"

近年来，随着城中村改造搬迁，过去低价租住民房的外来务工者、大学毕业生和城市其他就业人员构成的“蚁族”，只能选择到比较繁华的居民小区或者高层楼盘花高价位租住房屋。这巨大的需求量，促动了房屋租赁中介市场，使限购限贷令实施后，二手房交易受挫的房屋中介市场呈现出一线生机，但是，在为需求者提供便利服务的同时，一些房屋中介机构提供虚假信息，甚至欺骗、设局骗取中介费等等各种违规现象也困扰着求租房屋者，让人防不胜防，而房产中介的管理监控形同虚设，无意间纵容了房屋中介的违规行径，“黑中介”更是肆意妄为……

朝令夕改房屋租赁合同如一纸空文

今年9月，租住在韩森寨一村的萧白听房东说，该村要进行城中村改造搬迁，他就到位于东关的一家房屋中介寻房租住，那位姓王的房屋中介小姐非常热情，问清他需要两室一厅的住房，价位在 800-1100元后，先是上网寻查，过了一会告诉他，目前他们这还没有合适的现房出租，他找别的房屋中介问问，随后经过电话联系，王小姐联系到咸宁路西段一家房屋中介，让他稍等片刻，一会那边人就过来了一块看房子。

大约等了20分钟后，一个姓赵的小伙过来了，说在建东街附近有一套房子在5楼两室一厅水电齐全，有简易家具，月租850元。萧白交了20元看房费，出门要挡出租车三人一块去看房，王小姐却说，不用，几步路就走到了。等到了一看，那房子位于乐居场中段，是西安某局的家属区，四周全部搬迁改造，就剩这么一个孤岛，而房子里边根本就没有打扫，旧柜子、沙发、凳子摆得乱七八糟，到处是灰尘，人都无法下脚。萧白失望极了，扭身就走，那姓赵的小伙却像变魔术一样，从口袋掏出一把钥匙，说在南廓门曹家巷还有一套房源，保准让他满意。萧白想既然已经选择了这家房屋中介，索性就再看一下。

这处房子果然不错，一楼两室一厅，屋里简装后，有沙发、席梦思床、茶几、洗衣机和空调，还有淋浴器和浴霸，月租为每月1000元。萧白看后觉得非常满意，经王小姐和小赵商量，立即联系房东签订租赁合同。月租1000元，押金2000元，每半年交一次房租。一个小时后，房东来了，还带着他的儿子和儿媳，经过简短询问，女房东得知萧白是和妻子儿子居家居住，他给人的感觉也比较实在，愿意租房给他，而萧白也看了房东的房产证，就交了半年房租6000元，押金2000元，签订了1年的房屋租赁合同。最后，他交给房屋中介1000元的中介费，王小姐和小赵当着他们的面各拿500元，他们各自提成为20%，其余上交给中介公司，收这个费没有开发票，只是开了一张收款收据。

花1000元能住上这么好的房子，萧白回家后和妻子立即收拾行李，做好了搬家的准备。不料，第二天上午9点，他就接到中介王小姐的电话，说房东有事让他赶紧过去，萧白不知发生了什么事，不敢耽误，出门挡下一辆出租车。十几分钟后，他赶到了那家房屋中介，女房东正在那等着他呢，见面就告诉他，由于她家里人不同意，说房子租得太便宜了，必须涨到1200元才行，她不愿家里为这事闹矛盾，决定解除合同。“这咋可能呢？昨天刚签订的合同今天就要退，那签订这合同还有啥意义呢？”萧白坚持原则，不肯让步。女房东说，你不同意也行，到时候我母亲要住这个房子，她有钥匙，我们也拦不住。

假房东行骗诈钱“黑中介”逃之夭夭

今年刚从大学毕业的刘审荣没有社会经验，他通过一家房屋中介公司在西安兴庆路附近一居民小区租住了一室一厅一卫50多平方米的房屋，每月房费550元。当时租房签合同时，他没有看那个所谓的房东的房产证，只相信房屋中介的一面之词，结果，半年后，真正的房东过来收房费，他才知道自己上当受骗了，他去找那家中介公司，中介公司老板听说后，非常生气，说竟然还有这样的事？你放心，明天你来我一定给你讨个公道。第二天，当刘审荣拿着租赁合同去这家房屋中介说理时，却已是人去楼空。他这才想起来，当初到这家房屋中介租房时，没有看个体工商营业执照，也没有看到房管局颁发的资质证，原本就是一个“黑中介”，结果让他损失了3000多元。

“开一家房屋中介很容易，‘五个一’就够了，一间门面，一张桌子，一部电话，一个黑板，一个人就足够了。”业内人士这样形容一些房屋中介。西安目前在房管部门登记在案的大大小小的房屋中介有1000多家，实际参与经营的近3000家，其中不乏这种“五个一”型的房介，不需多大投入，不办理经营手续，有关部门一查就跑了的“黑中介”。

从去年6月10日起到8月30日，西安市住房保障和房屋管理局对全市取得《西安市房地产中介服务机构资质证书》的房地产中介服务机构进行年检。年检结束后，西安市住房保障和房屋管理局在有关媒体上公布年检结果。未年检和年检不合格的房地产中介服务机构，不得再从事房地产中介业务。这对违规房屋中介和黑中介起到了一定的遏制和打压作用，但一年后，死灰复燃，一些黑中介和房屋中介违规行为有所抬头，欺骗消费者。

房屋中介哄抬房价两边通吃赚黑心钱

“我以后再也不会让中介帮我卖房了，他们都是两边通吃。”家住西安市南郊的袁先生去年打算把自己家一套100多平米的房子卖掉，但自己没有认识的买家，他便把卖房消息告诉了周围的邻居和朋友。一名自称是某房产中介的刘先生却主动找上门来商谈卖房的事，直接问他，打算把房子卖多少钱？袁先生随口说了个50万，最低48万也行。那姓刘的中介想都不想，就直接说，“这样吧，你把房子交给我，我给你卖52万，服务费给我付1.1%。

”过了几天，房屋中介刘先生带来第一个客人，简单看了房子后，按照规矩，袁先生离开了几步，让中介单独和对方商谈，但是他还是听到了几句大概，“那中介最后给看房者的最低价是55万。”这时，袁先生才明白为什么中介会给他开出那么高的价钱。随后半个多月里，袁先生陆续迎来了四五名看房者，而这些看房人里，中介最高开出了60万的价格，这让袁先生大为吃惊：“中介带的人越多我就越火，才50万的房子给人家卖60万，这不是坑人么！”

最后一次，一位买主对袁先生说，60万太贵，最多付58万，这几天他本来就对中介两边通吃觉得气愤，“我这边要掏1.1%的佣金，而中介还要在买房人拿1.5%中介费，就这样还要在房价中再捞一笔”，他便生气地说“这房我不卖了，别说60万，就是多少钱我也不卖了”，随后他便和中介解除了合同。袁先生说：“我把这事说出来的目的就是让大家别再上中介的当了，他们赚钱太黑了，哄抬房价，两边通吃，西安的二手房价其实没那么高，都是这些人炒出来的！”

房屋中介存在监管“盲区”

西安市房地产交易中心中介科郑建西科长认为，目前西安房屋中介主要存在两种情况，一是“有照无证”。照是指工商营业执照，证是指中介机构资质备案证。由于房地产中介机构工商注册在先，登记备案在后，部分经营者在取得工商营业执照后，法律观念淡漠，从业人员不参加专业培训，机构也长期不做登记备案，被称之为“有照无证”；二是“无照无证”，就是既无工商营业执照，又无中介机构资质备案证，甚至烟摊旅馆兼职作中介，由于他们在经营中，只要有利可图，不按法律法规办事，不计后果，随意性很大，在行业里“打一枪换个地方”，挣一把就跑，被老百姓称作“黑中介”，对整个中介业务的冲击很大。经纪人员缺乏强有力的手段。

11月10日，记者在西安东关、环南路、东关南街一带采访时，发现仅这一地段，就有大小房屋中介40多家，其中在东门外环南路不到500米长的路旁，就有11家房屋中介。而在这些房屋中介中，有卖彩票、缴纳话费卖手机、开小卖部捎带房屋中介的，最牛气的是东关南街景化巷一家麻将馆也兼营房屋中介。

目前，经西安工商行政管理部门批准的各类房地产中介公司、个体工商户上千家，累计在备案的房地产经纪机构有1000多家。实际参与经营的有3000多家。经培训的房地产中介服务人员6800余人次，全市从业人员队伍（包括未备案人员）在12000人以上。而业内人士认为，“市场准入”门槛过低、存在监管“盲区”、业务规范不完善等问题影响该行业健康发展。

房介市场乱象丛生

在西安东关、环南路、东关南街一带有大小房屋中介40多家，在这些房屋中介中，除了东关南街南段一家房屋中介两个门面，有6个房产经纪人，其他大多是一个房间、一间门面、一张桌子、一部电话、两块黑板、一两台电脑的个体房屋中介。在40多家中，办理营业执照的只有不到20家，而在市房管局登记在册的不到10家。记者发现，房东到这儿办理出租登记的，没有一家中介查看房东的房产证，只要报出户名、房型、地址、留下电话号码就万事大吉了，当然能留下钥匙，就再好不过了。

曾经在一家房屋中介工作3年的杨先生自揭内幕，他告诉记者房屋中介骗人的招数五花八门。那些中介很多都是从缴纳电话费的小店里拿到附近居民的电话号码和姓名，通过电话询问的方式搜罗空置房源，顺便发一些广告信息给他们。

“一般都是房东到中介登记，有些房东在网上发布租房信息被中介看到后，他们也会主动联系房主帮他代理房屋出租。有的中介还会去小区物业那儿购买业主信息，买回来后一个一个挨着打电话问是否有房子租或卖。”杨先生说。东关南街一家房产中介负责人王女士透露，“资源共享”早就不是什么秘密，已成为房屋中介的“潜规则”，一些小中介公司没有大量的人力，无力每天都往外跑找房源，所以只能“互通信息资源共享”，与附近的中介相互平摊共享各自的房源，否则就会被孤立，很难生存下去。

中介常用“发财”伎俩

龚先生原本是很相信中介的，因为在上学的时候他曾经通过中介租过房子，比较满意。毕业后经过几次搬家，他决定买套小户型居住。和中介职员初步达成意向，他决定去看看房子。在交了20元看房费后，看完房的第二天他决定买，可那位职员却告诉他：“房主人总价涨了1万，看你要不要。如果不要，我这里还有其他适合你条件的，可以再看。”无论龚先生怎么说他想要昨天看的那套房，但价格一点都不能少。想想才一天就涨了1万元，要了太亏。于是他就再交看房费，再去看其他的。交了100多元的看房费总算遇到了一套中意的，当决定买时又被告知价格涨了。后来去的次数多了，他发现自己第一次看的房子，中介还在领着人“看”，根本就没卖。

后来通过其他中介介绍，龚先生才知道：他们收看房费，一是为了增加点小收入；二是试探你的买房诚心，如果发现你动心了就立马加价，加高价。事实上房主给他们的价格并没有变，如果你要了，他们就成功赚取了差价；如果你不要，再带你看其他的，继续赚你的看房费。

孙先生是西安某楼盘的策划人员，在朋友圈里有不少从事中介职业的朋友。他向记者分析了西安房屋中介的发财之道：一、为了招徕房源，个税等费用都转嫁到买房者身上。二、赚取房价差额。三、有些中介，无论租售，只要你的房子在那里挂过牌，只要不是从他那里达成的交易，他们就会通过恐吓、堵锁眼等方式搞破坏。这样违背职业道德的做法，使整个房屋中介蒙羞，也使人对房屋中介产生不信任，从而影响了西安房屋中介市场的良性发展。

“市场准入”门槛过低

据记者了解，对中介机构设置的门槛，根据1994年西安市人大通过的《西安市经纪人条例》对工商注册之规定，注册资金3万元以上、业务人员3人以上，就可申请设立经纪人企业，而申请注册个体经纪人无需注册资金，只须1名业务人员，且到现在仍执行上述规定。对从业人员没有户籍、年龄、文化程度的限制。因此，房地产中介行业，实际是一个门槛极低的行业，由门槛低带来的问题：一是整个行业各机构之间形成巨大差异，既有拥有十多家、几十家门店的全国或地方知名的加盟连锁公司，又有大量的一个门店一部电话的个体工商户，“巨无霸”和“小舢板”同时并存，同时分享着市场蛋糕，不利于市场的优胜劣汰和品牌化、专业化的发展；二是从业人员包罗万象，来自四面八方。从业人员文化程度高低悬殊，素质参差不齐，不利于行业整体形象和服务的提高；三是行业内相当部分从业人员经历了学徒-跳槽-当老板的过程，过度的频繁“跳槽”，“挖墙脚”，“飞单”等，加剧了各中介机构之间的无序竞争。

目前，经工商行政管理部门批准的各类房地产中介公司、个体工商户上千家，累计在备案的房地产经纪机构有1000多家。实际参与经营的有3000多家。

据西安市经纪人协会会长邵涛向媒体介绍，中介不需要行业资质审批，一般都是先办完营业手续再去注册。以前房屋中介是属于属地管理，在其所在辖区登记注册，为了统一管理，更好地对房屋中介市场实行监管，近年来工商部门统一规定在市工商局双生分局登记注册。

教你辨认正规中介

市民租房和进行二手房的交易，必然要与房屋中介打交道，那么，正规房屋中介如何辨认？在租赁房屋时又有哪些注意事项呢？

据西安市工商局双生分局建筑房地产管理所房产销售监管队队长李建刚介绍，正规的房屋中介一般都具备以下条件：首先，有工商局颁发的营业执照和由房管局颁发的资质证；其次，工作人员有服务人员上岗证，并且工作人员照片等信息要进行公示；最后，公司的服务收费标准以及服务项目要公开公示。如果要通过房屋中介找房子，还必须要注意确认房源信息是否准确真实，这包括房主是否真的委托中介公司，房子是否表里如一，房屋信息与中介公司提供的信息是否一致等等。

除此之外，最终决定要租房子，准备交定金签合同时，还得注意法律文书是否约定权责分明。双方权利、职责、义务是否明确，公平公正。一旦发生违约行为，要保证双方责任对等。

制度体系有待完善

对于西安房屋中介市场的监管，西安市房地产交易中心中介科郑建西科长说，从业务管理上看，目前我国对房地产中介的管理基本上还是以行政管理为主。

政府主管部门承担了大部分管理职能，如登记备案、年检、收费标准制定、示范合同推荐、执业资格认证、经营活动的监督和处罚，在这种管理模式下，政府承揽了行业诸多自律管理的事务，这样，政府在行业自律管理上处在时间上（取得的是事后信息）、空间上（不直接接触市场交易活动）和专业上（无法集中很多专业人才）的信息不对称的地位，以致对中介企业和从业人员的管理难以到位。

政府对中介行业的实际是多头管理，工商、房产、税务、物价等政府各主管部门分权而治，虽然都有权处理投诉，但往往在时间、空间、信息的不一致，责权分治，形不成监管的合力，实际没有形成有效的处罚制度，无法做到对消费者及时的保护。

郑建西表示，房地产中介市场的治理主体，除房屋管理局外，还需要公检法、工商、物价等国家机关和银行、消协等部门建立密切的联系，以及时掌握经纪机构和从业人员的不良信息。因此，要协调各执法机关和有关部门，建立一种相互通报的联动机制，实现各尽其能，各司其职，把鱼目混珠者剔出西安市房地产中介市场，把侵占、诈骗客户款项犯罪者绳之以法。

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