京到名段欣赏:跌不起的房价

北师大房地产研究中心主任、博士生导师董藩教授的两则微博，再次像“没有4000万不要来见我”一样引起轩然大波。他于2011年11月7日、8日在个人新浪微博上称：“房价下跌谁高兴谁倒霉？高兴：没房的家庭，约占家庭数的4%~6%；未婚但考虑买房的人，约占城市人口10%。倒霉：占86%的有房家庭（财产缩水）、地方政府（财政收入下降）、银行（信贷收入下降）、财税部门（难收税费）、产业链上就业者（下岗失业），及不觉得受损但会遭遇稳定威胁的更高两大主体，你懂的。现在全国86%以上家庭拥有私房（不很精确，因为每年总有私房被拆，又有很多买了新房，此数字总体呈上升趋势），2亿多流动人口按照我们国家的管理体制都是农民，不是市民，在农村基本都有房子，不在谈论之列，城市流动人口基本在老家也都有房子。”

任志强也加入了争论的行列，他在新浪微博上写道：“看了许多评论，大多数人不了解中国城镇的住房现状。城镇住房私有化率中不包括农村住房。总理报告数为87.4%，指个人产权的住房。每年会有拆除和新增。因此董藩教授用了约86%的数。但住房私有中包括个人拥有的第二套和多代人居住一套的现象。其中商品房约35%，房改房约40%，余者为原有私房和保障等。另有7%左右的原有公房和城镇区划改变时的农村转为城镇的房屋。可以说绝大多数中国家庭都有住房。是否有房不论城乡，都为有房户。但住房条件差和多代同住的家庭比例超过40%，大量农村有房户家庭分户向城镇转移，新婚家庭分户等形成巨大住房需求。每年城镇新增家庭约1100户至1300户。全国现有城镇住房约190亿平米，包括非成套住房。约合2.4亿套（含非成套折算）。约2.4亿户、6.7亿多人。私有化率中拥有第二套住房家庭的比例约12.5%。约2400万套。用于出租的约62%，偶尔居住的约30%，其它有用于营业、办公、仓库等用途和空置的。城镇空置住房的约占其中的3%左右。”

根据任志强的数据，加上现有农村住房高达三分之一空置的事实，再根据第六次人口普查的结论，可以大致推算出中国到底多少人还有住房需求（不考虑投资部分）。

根据2010年第六次全国人口普查结果，当前中国大陆31个省、自治区、直辖市的人口中，居住地与户籍登记所在的乡镇街道不一致且离开户口登记地半年以上的人口为261386075人，其中市辖区内人户分离的人口为39959423人，非市辖区内人户分离的人口为221426652人。

一个非常流行的谬论认为，以自住为目的购置房产，房价涨跌与我无关！不得不说，很多人穷，说到底是观念穷、思维落后。真正的财富是一种思维方式，而不是其他。持这种思维者不明白，在现代风险社会同时又是信用金融社会，一套产权完整、支配自由，随时可以和银行完成抵押贷款交易的、价格稳步上涨的独立产权房，事实上是一张最好的人生保险单！

瑞士信贷董事总经理兼亚洲区首席经济师陶冬在《去杠杆下的中国》（载《新财富》杂志）一文中写道：“在过去的十年中，中国经济经历了共和国历史上最为壮观的增杠杆运动。2001年M2供应总量为13.8万亿元，十年后为72.6万亿元。2001年的M2/GDP比率为140%，在世界范围内偏高但尚未算出格。至2010年，这个比率飚升到184%，远远超过世界的平均水平，比第二高的日本高出约30个百分点。而且，这里的M2数字还不包括隐性的、表外的信贷扩张。这种信用扩张速度，不仅在中国是前所未有的，在世界现代史上也是绝无仅有的。”在这种情况下，中国什么都涨价，如果惟独让房价不涨甚至下跌，可能吗？正义否？

港中大教授、教育部长江学者何佳也认为，有人说“以自住为目的的购买者，房价不管涨还是跌，对他们来说有何差异？何须对冲？”如此谈论这个问题的人很多，但是并不正确。很多人一生的积蓄就是供了一个房子。但是一旦某个地区房价大跌， 例如底特律，一个中产阶级人士立刻就变成穷人。这种风险是需要对冲的。房价的下跌还会导致传给下代的资产减值，减少消费；等等。哈佛大学巴罗据此在1974年提出李嘉图等价假说认为：如代际利他（即父母关心下一代的财富）存在，政府发行债券或增加税收，对经济的运行影响是一样的。同样可以说明，只要代际利他存在，无论你是否全额现金购买房子，无论你是自住还是投资，房价的变化都会影响你。中国人是最关心下一代的。子子孙孙不可能永远住在同一个房子里。房子的资产属性是去不掉的。

很多人只看到住房的居住属性，没看到它的资产属性；只看到它“不动”的一面，没看到它“动”的一面（即人不断地在变换住所）；只看到“自己”这一面，没看到“代际传承”这一面。所以不乏一叶障目、占小便宜吃大亏者。

（注：本文仅代表作者本人观点。作者为信孚研究院研究员，资深时评人，著有《买房的革命》、《世纪大迁徙——决定中国命运的大城市化》等书。）