德云社京剧专场:国外住房保障制度

国外住房保障制度

2009年05月15日
　　近期，社会各界对经济适用房、廉租房建设等我国住房保障体系相关政策的讨论不绝于耳，面对质疑，学习和借鉴国外在住房保障制度方面的经验，无疑对构建、完善我国的住房保障体系有着有益的启迪意义。

　　美国：全面的立法保障
　　
　　美国主要实行的是商品化的住房保障形式，住房商品化程度较高，私人拥有住房比例较大。
　　一、通过立法保障住房措施的落实。美国在住房保障方面最具特色的，就是各项措施通过立法保障来落实、实施。美国政府为了解决低收入居民住房和贫民窟问题，先后通过了《住房法》、《城市重建法》、《国民住宅法》、《住房与城市发展法》等，对住房保障作了相应的规定。一是扩大房屋抵押贷款保险。除了少数富人家庭外，很少有人能一次付清房款，他们通常可按房价25％支付现款，其余部分以房屋为抵押向银行和放款协会寻求贷款。二是提供较低租金公房。《住房法》规定，政府必须为低收入者提供较低租金住房，其租金一般不到私有住房租金的一半。三是提供低利息贷款建房。《国民住宅法》规定，政府提供低利息贷款，鼓励私人投资于低收入家庭公寓住宅的建设，建成后的住房，优惠提供给因城市重建或政府公共计划丧失住所的家庭。四是提供房租补贴。家庭收入为居住地的中等收入80％以下者均可申请此项补贴。五是帮助低收入家庭获得房屋所有权。六是禁止住房中的种族和宗教歧视。
　　二、加快住房自有化步伐。美国住房自有化水平的提高得益于美国居民住房消费观念的变化。美国家庭消费中用于住房租金的比例呈上升趋势，因此绝大多数人逐步由租房转向买房。自有住房占总住房面积的比例，1940年为44％，1970年为63％，到现在已超过90％。据统计，早在80年代初美国平均一户拥有住房就已超过一套，住房自有化水平及居住水平均居世界前列。
　　三、发达的房地产金融。美国房地产金融发达，金融机构积极地参与住房建设。美国私人金融机构和政府金融机构都经营房地产贷款，特别是个人住房抵押贷款。私人金融机构中的商业银行，房地产抵押贷款证券化趋势突出，私人金融机构中的非银行储蓄机构，如储藏放款协会、互助储蓄银行、信贷协会等也经营房屋抵押贷款。美国政府有专门的信贷机构，如联邦住宅放款银行委员会、联邦住房抵押贷款公司、联邦住宅管理委员会等。主要职能是为放款协会提供贷款二级市场，为买房提供抵押贷款保险与资金。

　　日本：优惠的住房政策
　　
　　日本作为后起的市场经济国家，社会保障起步晚而发展快，保障水平已不亚于其他发达国家，住房保障在其社会保障中占有十分突出的地位。
　　一、完善的法规建设。第二次世界大战后，日本住房短缺达420万户，约2000万人无房可住，占到当时人口的1/4。日本政府为了缓解住房短缺问题，先后于1950年制定了《住房金融公库法》、1951年制定了《公营住宅法》、1955年制定了《日本住宅公团法》。此后日本政府又陆续地制定了一系列相关法规，通过建立健全住房保障的法规，使得日本住宅政策逐步走向正轨，不同程度地满足了不同阶层的住房需要。
　　二、优惠的住房政策。在构建住房保障制度方面，日本政府采取了一系列的优惠政策，他们的具体做法是：
　　第一，以低息贷款促进企业从事民间住宅建设。早在1980年，日本累计约有220多万家大企业，兴建了面积在16万平方米以上的住宅区40多处。日本银行为促进企业建住宅，于1985年10月以后，将利率从8.88％降为7.38％。全国银行同期发放了7789亿日元的住宅信用贷款。
　　第二，政府以低税和免税优惠促进私人住宅的兴建与购置。政府曾推出一种50万日元以内免税利息的“住宅零存整取邮政储蓄”。还在不动产取得税、固定资产税等方面对住宅用地实行优惠，不动产取得税一般用地为4％，住宅用地则只为3％。固定资产税率对住宅用地面积在200平方米以上的减半，200平方米以下的只缴纳1/4。税收优惠对住房开发起到了积极作用。
　　第三，发挥地方群众团体的作用，吸收社会资金发展住宅建设。到了20世纪80年代，日本通过各种形式建房，面积50万平方米以上的就有143处。其优势在于，住宅开发不由国家包下来，主要以民间团体吸收社会资金进行，规模不大，利于市政管理和因地制宜的组织施工。
　　第四，组织公团进行住宅开发。与一般国家不同，日本政府在积极进行普通居民住宅建设与经营的同时，不是直接介入，而是组织公团进行住宅开发管理。公团利用政府财政投融资资金建设住宅，也可按照法定程序依法提出住宅征地申请，让有关机构审批。由中央和地方政府组织的住宅建设公团，提供了占全国居民户数10％的住宅。

　　德国：独特的住房储蓄
　　
　　德国从战后的房荒严重，发展到今天的住房供应充沛、住房金融发达和相关政策法律完善，这其中也有着不少成功的经验。
　　一、实行房租管制。为保障居民的基本住房条件，德国政府采取了租户权益保障措施，要求各地政府按照不同区位、不同结构和质量的房屋，分别提出相应的指导租金水平，作为住房出租人和承租人确定住房租金的参考标准。
　　二、发展福利性公共住宅。政府资助个人、非营利住宅公司或自治团体建造福利性公共住宅，向多子女家庭、残疾人、低收入者以及养老金少或领救济金的居民出售或出租。另外，福利性公共住宅也包括了大中型企业用自有资金建造并在税收收入上得到国家优惠的职工住宅。德国法律规定，对于因经济收入低，或某一民族、信仰某一宗教，或孩子太多等原因导致找不到房子的家庭，政府有提供福利性公共住宅供其租住的职责。
　　三、实行房租补贴制。房租补贴制度是德国对低收入居民住房保障的主要方式。根据德国法律规定，德国公民凡家庭收入不足以租赁适当住房者，有权享受住房补贴，以保证每个家庭都能够有足够的住房支付能力。房租补贴的资金由联邦政府和州政府各承担50％。
　　四、推行住房储蓄。德国住房储蓄制度是为实现建房筹资而形成的互助合作融资体系，主要有以下特点：一是先储蓄、后贷款。二是贷款利率固定、低息互助。三是政府实行储蓄奖励。此外，政府对住宅价格的有效调控以及相应的住宅价格稳定，保证储蓄的住宅购买力不发生大的变化(贬值)，也是住房储蓄制度得以发展的一个重要外部条件。
　　五、实行购建房税收优惠政策。首先，政府对非营利性建房企业所兴建的福利性社会住宅给予资助。第二，鼓励私人建房。第三，鼓励私人按市场价格购房。另外，一些企业还给将要购房的职工提供较优惠的购房贷款，以缓解职工的购房压力。