邻家大贱谍完整版种子:谁来掘取于都商业地产第一桶金?

引言：于都经济迅速发展，于都房地产迅速发展，但是商业地产却发展缓慢，巨大的消费力与落后的商业地产供给形成鲜明对比。做为现金奶牛的商业地产被所有人忽视，谁来做第一个吃螃蟹者，谁来擎起于都商业地产大旗？

一、
什么是商业地产

商业地产顾名思义是为实现商业目的而开发的房地产项目，以区别于以居住功能为主的住宅房地产,以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。

在中国说到商业地产，不得不说大连万达。早在90年代末，万达就开始往商业地产转型，提出了“造MALL计划”，积极在全国一、二线城市开发商业地产项目。所以目前在很多城市都能看到万达广场，就好象前不久的一个大火，烧的就是万达广场。在江西，万达有南昌万达广场。

MALL就是大型商场的意思，特指规模巨大、连成一体、包罗众多专卖店和商铺、集购物、休闲、娱乐、饮食为一体的商业中心或加盖的林荫道商业街。Mall原意是“林荫道”，现在也可译为“购物林荫道”，意指在Mall里肯定有一条或多条步行街，身临其境购物、消费或漫步，犹如在林荫道上闲逛一样舒适和惬意。较新版本的美国词典释意：“在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，许多商店和餐馆组成的大型零售综合体。”

万达的成功在于他早早的傍上沃尔玛，沃尔玛有着在中国扩大连锁规模的愿望，但是在10年前，中国的商业地产就如同现在的于都，几乎为零，想要找一个合适的开大型超市的场所非常难，所以他必须找一个专门帮他建超市房屋的人，万达在全国的布局符合了他的意愿，两家企业走到了一起。在有了沃尔玛这一主力店资源后，他本来想找一家电影院线合作，可惜的是当年的电影院已经衰败，但是却又没有人看到电影院的前景，万达干脆自己建了一个，万达影城。在这两个主力店的基础上，万达不愁精品店和小商家的进驻，因为哪里有人流，哪里的店面就会上去。后期跟进的还有诸如国美电器、苏宁电器、迪信通手机连锁、美凯龙家居等，主力店资源取之不尽。

二、
于都商业地产现状

综观于都目前的地产项目，几乎没有符合以上定义的，也就是说还没有任何一个项目可以真正说是商业地产。如果一定要算，或许可以算上新龙都市场，要么再加上贸易广场，又或者把原来的金都商厦也算上吧。下面来具体分析一下于都目前的涉及商业的地产项目

1．旺达商城。
旺达商城可以说是于都目前最纯粹的商业地产，但是由于设计的不合理，以及分段出售，一直都做不好，业态混杂，营业面积偏低。连续开过两家超市都关门了。

2．金都商厦
实际上，金都商厦在某种程度上可以说是于都商业地产的鼻祖，无论从地理位置还是设计功能，都比较接近于目前的商业地产范畴。他原来是商业局建设的一个商住两用的项目，但是不知道什么原因，成为了于都有名的烂尾楼。前几年租给了坚强量贩，后来随着国光超市进入于都市场，坚强量贩避开了面对面的竞争，放弃了这个店铺。直到去年被新联整体承租后转租出来，于都成了现在的样子。

金都商厦一、二楼是商场型设计，三楼以上是住宅。如果整体策划实施得好的话，依托黄金般的地理位置还是会产生很高的利润。

3．新龙都
新龙都是位于新车站旁边的一个市场型项目，全部为三层高的建筑，原本的想法是做成一个批发市场，基本上模仿的是赣州贸易广场。但是建成后由于位置和招商上面的缺陷，导致后来沦为低档KTV集中地。没有整体策划管理，开发商只求出售获利是没有做成功的最根本原因。

4．贸易广场
贸易广场是一个商住两用的项目。据说在刚建成的时候无人问津，后期做为住宅出售才解了套。商业项目除了红旗大道旁的店铺红火外，里面的店铺一直做不起来，也成为不了主要的商业街。

5.工贸城
建的太早了,现在虽然热闹,但是商业和住宅等比较混杂。

6.其他
除了以上这几个,基本上就没有带上什么联系的商业地产了.于都的地产一直走的是住宅为主,商业为辅的路线.建设出来的商铺都是住宅底商型,算不上是商业地产。所以于都目前的商业地产开发等于零，谁要敢于下手，谁有能赚取于都商业地产第一桶金，甚至称霸于都的商业地产开发。

三、现代商业地产模式MALL的特点分析

1．大而全的一站式消费理念
MALL强调的是在一个大型建筑里集合购物、娱乐、餐饮、文化休闲等功能。你可以在里面的超市购物，精品店买衣服物品，你还可以在这里的KTV唱歌、酒吧聚会，可以来吃饭，可以来看电影，买书看书等等。可以说是集合人类综合需求的一个商业形态。

2．集中商业平台供给。经济发展迅速，以至很多地方的商铺供应不足，在临街店面供应短缺的今天，商场型的店铺成了一个很好的补充。看看于都满大街找寻店铺的创业者和不断上涨的铺面转让金就可见一斑。除了小铺面，于都还奇缺酒店型建筑、大型超市型建筑、影院型建筑，象MALL这样的大型框架结构建筑，不仅于都缺，全国都缺，基本上只要建设出来的大型框架结构商业建筑就不怕租不出去的。

3．业态聚集效应MALL还具有业态上的“集聚”效应。所谓“集聚”（cluster）是指在特定地域上，一些 相互联系的企业和机构在地理上集中的现象。由于生产网络的密切联系，可以提高生产率； 提高创新率和创新成功率等等效应。MALL里面包括散铺、专卖店、餐饮、超市、百货、电 影院、娱乐设施、运动场所、酒店，甚至旅游景区等，由发展商聘请商业规划专家进行精心规划和组织设计。各种业态均可得益于其他业态的人流及消费流。同时在业态组合上实 现“错位经营”，即由两到三个具有不同档次或特色的百货店、几百家中档专卖店、一两家超市，以及餐饮、娱乐、运动、休闲等项目组成，它们各自拥有不同的消费群体，同一消费 群体又具有不同的需求。不仅让MALL更加丰富多彩，还避免了同行业的过度竞争。

4．管理创造财富。MALL更多的讲求管理，而不是出售地产套现退出。在资金压力面前，一部分MALL开发和管理者会选择带租约销售的形式，一方面给购买者一个明确的投资回报，一方面要求购买者一定要在购买后统一授权管理。如果全部用于出售，且不统一管理，业主就会随意的出租，造成业态混乱，不能形成集聚效应，旺达商城就是这样，所以不成功。一个成功的商场管理组织，能够让一个普通的商业项目创造出非同一般的财富效益。就拿南昌的金童女装购买街来说，本来只是一个破旧的楼房，但是由于统一管理和有效的宣传，经过数年发展已经成为江西最富盛名的商业形态。

5．体验创造财富。MALL主题明确、个性突出的特点，营造一种立体的生活模式，相对一般购物中心而 言，它提供的精神享受更为丰富，能满足不同层次人们的个性化体验需求。MALL不同于简单超市在于逛MALL等于逛大街，吃喝玩乐购物消费均有，即使不买也可以来逛逛，而不象超市那样，总觉得进去了不买点东西都不好意思。在逛的同时，人们可能开始没有想过要买东西，但是在看到合意的商品后却又买了，这就是体验式的消费。

四、于都建设商业地产MALL的可行性分析

1．商家寻租可行性分析。从目前于都的商业地产供求不难看出，于都的商业铺面供给十分短缺。即使是长征广场以下的铺面都有那么多人去寻租，就足以证明。另外主城区的铺面转让金不断高涨也是有力的说明。目前工贸城附近租金40平方左右的是3000元/月，转让金8-10万。国光两边租金超过5000元/月，转让金不详，因为看不到有人退出。红旗大道也少有转让的，据说金都商厦楼下某服装店的接手转让费是13万。八方电器旁某服装店接手转让金11万。普通40平方的店面租金在3000-6000，转让金6-10万。滨江大道菜市场以上转让金6-10万。（以上数据仅供参考，作者不负任何责任）

电影院为什么会开到广场去，因为市区没有合适的物业，只有剧院合适。为什么华意家具和快乐农家菜馆、健身房会开到阳光水岸去？因为只有这些新楼盘的底商是全新不需转让金。所以，只要不是太差的地理位置，只有抢着买，没有求着卖。

2．消费力评估。于都县城有超过20万人口，包含工业园5万左右人口，全县100万人口。其他的话不多说，以下是于都县政府网发布的《于都县2010年上半年经济运行情况分析》部分内容：上半年，全县社会消费品零售总额实现13.66亿元，同比增长20.9%，增速同比提高2.4个百分点。其主要特点：一是城市消费市场增速高于农村。上半年，县级市场实现零售额7.39亿元，增长22.4%；县以下农村市场实现零售额6.27亿元，增长19.2%，城市消费增速高于农村3.2个百分点；二是住宿和餐饮业零售额增长快于批发零售贸易业。上半年，全县批发零售贸易业实现零售额12.33亿元，增长20.2%；住宿和餐饮业实现零售额1.33亿元，增长28.4%，住宿和餐饮业增长快于批发零售贸易业8.2个百分。截止6月末，金融机构存款余额872515万元，比年初增加126311万元，增长16.9%，其中：居民储蓄678661万元，比年初增加92083万元，增长15.7%。上半年，全县城镇在岗职工平均工资10641元，同比增长10.3%。城镇居民人均可支配收入5715元，同比增长8.1%。农民人均现金收入1394元，同比增长8.6%。

3．商业地产回报收益分析。因为具体项目要具体分析，所以我们主要拿每平方来说明。地价根据我的调查来看，主城区基本在5000元/平方，按10层建筑来算，每平方平均地价500元。建筑成本应该不超过1500元/平方。目前于都的商铺据说没有低于10000元/平方，利润一算就出来了。假设一个MALL的建筑面积是3万平米，那么理论上利润超过2亿。

五、商业地产还能给人们带来什么？

更多的商家选择，更多的商家竞争，更多的商品供应，更多的创业机会，更多的投资渠道……

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