偶看新闻新思域方向盘几寸:“经济适用房”的经济学分析
来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/04/28 10:19:54
在中国，“经济适用房”五个字与“住房保障”紧密相连。根据有关政策，“经济适用房住满5年才能按市场价出售”。至今，首批经济适用房用户已经入住满五年，据说，经济适用房一般加价一倍转让。经济适用房到底保障了谁？（焦点房地产9月27日）
据报道，北京市经济适用房自用率仅为51.34%，也就是说，京经济适用房中有将近一半被作为投资的房产出租出售。而且，调查显示，北京市受访经济适用房业主中属于较低收入(中等偏下)和低收入的家庭占22.3%，符合经济适用房购买最基本条件的竟然只有两成余。更令人惊讶的是，经济适用房小区停满了小汽车，甚至不乏悍马、宝马等高档轿车。
经济适用房实际上是一种限价产品，是有福利性质的，针对的也是特定的社会群体。在经济学理论上，它的价格还是一种“最高限价”，是低于市场均衡价格的。对开发商而言，没有达到市场均衡价格，就意味着没有获得利润最大化。由此，他们会善罢甘休吗？开发商会不会突破国家的限制，最终使经济适用房“挂羊头卖狗肉”呢？在现实中，经济适用房越盖越豪华，甚至以吸引开“宝马”、“奔驰”的客户为荣，这早已不是什么新鲜事。
经济适用房“排队等号”、“一房难求”等现象告诉我们，经济适用房需求大于供给，这是一个典型的卖方市场。可以肯定，过度需求必然导致销售者偏好，售房者完全就会根据自己的偏好决定把房子卖给谁，不卖给谁。在供不应求的情况下，经济适用房的享受者很可能是销售者的亲戚、领导举荐的人或者给了销售者好处的人。
由于经济适用房的价格低于市场均衡价格，经济适用房的供给量少于市场均衡需求量，黑市也会应运而生。比如，某某通过关系以4000元每平米购买了三套经济适用房，而经济适用房的市值是5000元每平米，那么，他就可能把房子炒卖到6000元每平米。这就是黑市。在上世纪80年代，因为“价格双轨”，推生了一批“官倒”、“倒爷”；如今，经济适用房似乎与以前的“价格双轨”异曲同工，难道，经济适用房就不会推生出一批靠“倒房”而发财的人吗？可以说，黑市一旦存在，经济适用房也将名存实亡。
既然经济适用房不能让开发商获得利润最大化，退一步讲，开发商就很可能在建筑质量上下功夫，他们会降低建筑质量，以使市场达到新的均衡。经济适用房最终又会使谁获益呢？为了兼顾效率与公平，政府必然会规定“先到先买”、“不许插队”等，很显然，这极有可能诱发权力参与“限价房”的分配。经济适用房最后沦为“腐败适用房”，这大概也算是决策者始料未及的事了。
作为一种砖头补贴，在市场经济运行过程中，经济适用房有着太多缺陷。政府的责任是宏观调控、经济管理和产业政策的安排，过分介入住房市场势必有悖于住房商品化、市场化的改革目标，而且，也很可能使“补贴”补给了不应该补的人。我们的目标是人人有房住，而不是人人有房产，国家政策应从砖头补贴走向人头补贴。政府应该大力发展廉租房建设，以租金补贴或实物配租的方式，向符合要求的居民提供援助。廉租房，在我看来，就是一种比较灵活的“人头补贴”。*****************************************************************************
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