偶看新闻《雷雨》读后感:母子公司间转让不动产 纳税人俱乐部
来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/04/28 05:17:03
- 母子公司间转让不动产
老师，你好！我公司现有一块工业用地闲置，经与主管政府机关沟通可以转化为商业用地用于地产开发。现有两套开发方案：
方案1：以土地的账面价值和资金，将现有公司分立为两家公司，即以1000万资金以及土地账面价值分立一个房地产公司，其它部分资产由原公司保留，原公司的营业性质不发生改变。
方案2：以自有资金1000万单独注册一个房地产公司，然后将土地评估，将评估后的土地作为增资投入房地产公司，原公司的营业性质不发生改变。
请问老师，1、两套方案在税务上是否可行（以账面价值投资）？两套方案各需要缴哪些税？
2、工业用地转化为商业用地涉及到哪些税？土地评估增值需要缴哪些税？
尊敬的会员：
您提出的问题专家解答如下:
一般情况下，国家不允许工业用地转化为商业用地，如果可以转化，可能涉及补交土地出让金交纳契税，土地评估增值投资涉及企业所得税和土地增值税。
以土地和资金投资一个房地产公司，其中以土地投资入股应当进行资产评估，两种方案都可行，都会涉及到以下税种：
1)、土地投资涉及企业所得税税率25%。
2)、如果投资到房地产公司要缴纳土地增值税，实行四级超率累进税率，税率 30%-60%。
3)、印花税：按产权转移书据税目，按所载金额0.5‰计税贴花。
相关依据如下：
1、财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知
财税【2002】第191号
一、以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
2、土地使用权换取股权发生了非货币性资产交换，需缴纳企业所得税。
中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第512号）规定：
第二十五条 企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
3、财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知
发文字号： 财税字【1995】第048号
一、关于以房地产进行投资、联营的征免税问题
对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知 》
（财税〔2006〕21号 ）
五、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题
对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。
4、土地使用权转让按0.5‰缴纳印花税。
财政部 国家税务总局关于印花税若干政策的通知
发文字号： 财税【2006】第162号
三、对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。
5、被投资企业需缴纳契税（3%--5%浮动税率）。
6、投资人以非货币财产出资的，应当进行资产评估
关于加强以非货币财产出资的评估管理若干问题的通知
财企[2009]46号
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