自营开发工程成本的核算   (一)中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区( k" e8 a* Y1 D* g

房地产开发企业的基础设施和建筑安装等工程的施工，可以采用自营方式，也可采用发包方式进行。 
C采用自营方式进行的基础设施和建筑安装（包括装饰）等工程，如果工程规模不大，在施工过程中发生的各项工程费用，可直接计人有关开发成本的核算对象，记入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方和“银行存款”、“库存材料”、“应付工资”等账户的贷方，作如下分录入账：
借：开发成本——房屋开发成本XXX $ s3 R! @9 W$ A4 [
贷：银行存款XXX 
Z库存材料XXX
应付工资XXX 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（www.canet.com.cn)主办8 M0 I2 T9 X9 W/ M  a6 `+ H: |7 T8 a
如果工程规模较大，由企业所属施工单位进行内部核算的，可根据需要设置“工程施工”账户，用来核算和归集自营工程费用，并按工程施工成本核算对象和成本项目设置工程施工成本明细分类账进行工程成本明细分类核算。 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区9 N5 l7 ?/ o* n4 Z# M- c- s- t8 \
       一,自营工程成本核算的对象和项目： 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区1 k' d! _1 o4 o5 |! m7 T
由于开发企业基础设施、建筑安装等工程具有多样性和固定性的特点，每一工程几乎都有它的独特形式和结构，需要一套单独的设计图纸，在建设它时，要采用不同的施工方法和施工组织。即使采用相同的标准设计，也由于必须在指定的地点建造，以致它们的地形、地质、水文等自然条件和交通、材料资源等社会条件不同，在建造时，往往也需要对设计图纸以及施工方法、施工组织等作适当改变。工程的这些特点，使工程施工具有个体性。因此，基础设施、建筑安装等工程的施工属于单件生产，在对工程组织成本核算时，必须采用定单成本核算法，即按照各项工程进行分别核算成本的方法。凡是可以直接记入各项工程的生产费用，应直接计入各项工程成本；凡是不能直接计入各项工程而应由有关工程共同负担的生产费用，要先按照发生地点先行归集，然后按照一定的标准，定期分配计入有关工程成本。
按定单成本核算法核算工程成本，必须确定工程成本计算的对象。工程成本核算的对象，通常是具有工程预算的单位工程。因为单位工程是编制工程预算、工程进度计划的对象。根据单位工程来组织工程成本核算，便于反映工程预算的执行结果，分析工程成本超降的原因，及时反映施工活动的经济效益。为了简化工程成本核算手续，对于：（l）在同一施工地点、同一结构类型、开竣工时间 9 v. b- w8 E" V$ O+ D4 Q7 H
相接近的各个单位工程；（2）在同一工地上施工的几个预算造价很小的工程，也可把它们的成本合并核算，然后按照各该单位工程预算造价的比例，算得各该单位工程的实际成本。 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（www.canet.com.cn)主办5 }# ~' R) A4 v: o3 V1 y6 S) {
为了便于核算各项工程成本和分清工程成本超降的原因，必须对生产费用按照经济用途加以分类。施工单位的生产费用按照它的经济用途，一般应分为下列成本项目： bbs.canet.com.cn* `7 g. d$ f/ P" n: m( w
1．材料费指在施工过程中所耗用的构成工程实体的材料、结构件的实际成本以及周转材料的摊销和租赁费用。
2．人工费指直接从事工程施工工人（包括施工现场制作构件工人，施工现场水平、垂直运输等辅助工人，但不包括机械施工人员）的工资、奖金、津贴和职工福利费。 8 r" A) h: z. c) I, k; g2 u) S
3．机械使用费指在施工过程中使用自有施工机械所发生的费用，包括机上操作人员工资，职工福利费，燃料动力费，机械折旧、修理费，替换工具及部件费，润滑及擦拭材料费，安装、拆卸及辅助设施费，养路费，牌照税，使用外单位施工机械的租赁费，以及按照规定支付的施工机械进出场费。 # k3 V9 I8 p3 @: t5 e) O: Z
4．其他直接费指现场施工用水、电、蒸汽费，冬雨季施工增加费，夜间施工增加费，土方运输费，材料二次搬运费，生产工具用具使用费，工程定位复测费，工程点交费，场地清理费等。 * g$ R9 N7 d+ u4 a( Q: r: q
5．施工间接费措施工单位为组织和管理工程施工所发生的全部支出，包括施工单位管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅交通费、行政管理用固定资产折旧修理费、低值易耗品摊销、财产保险费、劳动保护费、民工管理费等。如搭建有为工程施工所必需的生产、生活用的临时建筑物、构筑物及其他临时设施，还应包括临时设施摊销费。 bbs.canet.com.cn8 ~& W( Z1 v' \0 B" c5 s& ^, j
上述材料费、人工费、机械使用费和其他直接费，由于直接耗用于工程的施工过程，叫做直接费，可以直接记入“工程施工”账户和各项工程成本。施工间接费由于属于组织和管理工程施工所发生的各项费用，要按照一定标准分配计入各项工程戍本，叫做间接费，在核算上应先将它记入“施工间接费用”账户，然后按照一定标准分配计入各项工程成本。

自营开发工程成本的核算（二）  / ~" t+ f$ P& l$ @

根据机械使用费明细分类账记录的机械使用费合计数和机械使用月报中各项工程的工作台时，就可通过下列算式将机械使用费进行分配。
　　某项工程应分配的机械使用费＝该项工程使用机械的工作台时×机械使用 费合计÷机械工作台时合计
对于各种中型机械的机械使用费的核算，也可不分机械种类进行。在这种情况下，对于各项工程应分配的机械使用费，可在月终充根据机械使用月报中各种机械的工作台时合计分别乘该种机械台时费计划数，求得当月按各种机械台时费计划数计算的机械使用费合计，然后与当月实际发生的机械使用费合计数比较，求得机械使用费实际数对按台时费计划数的百分比，再将各项工程控台时费计划数计算的机械使用费进行调整。
　　某项工程应分配的机械使用费＝∑（该工程使用机械的工作台时×机械台时费计划数）×实际发生的机械使用费÷∑（机械工作台时合计×该机械台是费计划数） 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（www.canet.com.cn)主办- v9 K% i/ R4 M
现举例说明它的分配计算方法如下： 1 f1 I7 E, c  N7 \0 m" x5 A
（一）先确定各种施工机械每个台时费计划数
施工机械台时费计划数的计算，可参照以往核算资料确定，也可根据施工机械原值、折旧率，随机驾驶人员工资、估计年工作台时等资料加以计算。设例中：0.5立方米履带挖土机的台时费计划数为20元，0.4立方米混凝土搅拌机的台时费计划数为 8元。 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区& Z4 _3 h1 _$ l$ r8 U" a" f
（二）求出各种施工机械技台时费计划数计算的机械使用费合计 bbs.canet.com.cn* v) F8 P6 Z7 X1 K; t
设例中: 中国会计社区4 ]  T; w( m! ^, L6 c6 D
0.5立方米履带挖土机
%290台时×台时费计划数 20元 5 800元
;0.4立方米混凝土搅拌机
6 V9 Y2 [7 z0 k300台时×台时费计划数 8元 2 400元 中国会计社区/ v! ?4 e; v  }+ Y6 K! F  m, a
其他施工机械 11 800元
按台时费计划数计算的机械使用费合计 20 000元
（三）根据机械使用费明细分类账汇总计算实际发生的机械使用费，设例中计 19 000元
（四）计算机械使用费实际数对按台时费计划数计算的百分比，设例中为 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区- J8 _, ?! D+ F2 H$ {
　　　　　19000元/20000元×100％＝95％ 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（www.canet.com.cn)主办5 m! U9 f/ }0 Z
（五）将各项工程按台时费计划数计算的机械使用费按实际数加以调整 中国会计社区; Y' [% i- o) r! t
如 101商品房建筑工程按各机械工作台时和按台时费计划数计算的机械使用费合计数为9 000元，则应分配的机械使用费为： 中国会计社区: F  D- K- V. ?- d" z
9000元×95％＝8550元 # c' }1 Q% X5 z, D+ M6 T: e
对于分配于各项工程成本的机械使用费，应自“工程施工——机械使用费”账户的贷方转入“工程施工”账户的借方，并记入各项工程成本的“机械使用费”项目： bbs.canet.com.cn! E/ x* x8 P) x7 k
借：工程施工 19 000 bbs.canet.com.cn$ @7 ~7 n* L6 ^5 N7 M* O  j  F
贷：工程施工——机械使用费 19 000 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（www.canet.com.cn)主办! X- H+ V1 A! _8 b& \3 L/ X) y5 K
对于小型施工机械的折旧、修理费，可于月末按各项工程的工料费或工作量的比例，分配计入各项工程成本的“机械使用费”项目。

五、其他直接资的核算
.工程成本中的“其他直接贸”，是指在施工现场直接发生但不能记入“材料费”、“人工费”和“机械使用费”项目的其他直接发生的费用，主要包括：
施工过程中耗用的水、电、风、汽费；
,2.冬、雨季施工费包括为保证工程质量，采取保温、防雨措施所需增加的材料、人工和各项设施费用； 
 ．因场地狭小等原因而发生的材料H次搬运费； bbs.canet.com.cn* p4 |! X# B* l% c4 d( t1 f6 Z
4．土方运输费。 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区5 d% H- m" t  |6 M' J2 B) K+ a) D
此外，还包括生产工具用具使用费、检验试验费、工程定位复测资、工程点交费、场地清理费等。 9 n7 Y! j( v2 {/ ?+ _
施工单位在现场耗用的水、电、风、汽和运输等劳务，可按实际结算数记入“工程施工”账户的借方和有关工程成本的“其他直接费”项目。如用银行存款为某项工程支付土方运输费2 000元，应作：
借：工程施工 2 000
贷：银行存款 2 000 ; j" K7 C, N# j+ y# w/ a8 p
对于不能直接记入各项工程成本的水、电、风、汽等劳务费用，可在月终根据各项工程的实际耗用量，将各项劳务费用分配于各有关工程成本。 中国会计社区: m) `3 W9 K' j
根据水、电、风、汽、运输费用分配表，就可将各项工程分配的水、电、风、汽和材料二次搬运费等计入各项工程成本的“其他直接费”项目。 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区( D1 J  U! l& X  X
对于施工现场发生的各项冬、雨季施工资以及工程定位复测费、工程点交费、场地清理兼、检验试验费等其他直接费，凡能直接计入各项工程成本的，应直接计入；不能直接计入各项工程成本的，应先行汇总登记，然后按照一定标准将它分配计入有关工程成本。

发包开发工程及其价款结算的核算  ! T0 v# L$ R8 O) z0 \
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房地产开发企业的基础设施和建筑安装等工程的施工，如不采用自营方式，可以采用发包方式。 中国会计社区7 A1 y/ c: o- A: e/ G- O" r' W
对发包的基础设施和建筑安装工程，一般采用招标、议标方式，通过工程公开招标或邀请施工企业议标，将工程发包给施工企业的，按工程标价进行结算。开发企业要根据工程承包合同条例的规定，同承包工程的施工企业签订工程承包合同。承包合同是发包开发企业和承包施工企业为了完成承发包工程，根据批准的设计文件和中标标函内容所签订，明确双方相互权利、义务关系的协议。它一般应具备以下主要内容：（l）工程名称和地点；（2）工程范围和内容；（3）开、竣工日期；（4）工程质量、保修期及保修条件；（5）工程造价；（6）工程价款的支付、结算及交工验收办法；（7）设计文件和技术资料提供日期；（8）材料、设备的供应和进场期限；（9）双方相互协作事项和违约责任等。开发企业应将承包合同副本送开户银行作为结算工程价款的依据。 中国会计社区% n* C- y% I8 g( R5 y
一、工程价款结算的办法 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（www.canet.com.cn)主办' q& R. V1 U& `* t
开发企业与施工企业在工程承包合同中规定的工程价款的结算，应根据国家有关工程价款结算办法，结合当地的有关规定具体确定。从目前各个地区所采用的工程价款结算办法来看，归纳起来，主要有如下三种。
1．按月结算就是按照每月实际完成的分部分项工程进行结算。因为建筑安装工程等虽具有个体性的特点，但不同的工程，都是由一定的分部分项工程构成的。每一个分部分项工程，都有一定的施工内容、质量标准和统一的计量单位，并在短期内可以完成。国家为了管理工程造价而制订的工程预算定额和地区预算造价，都是以分部分项工程为基础的。因此，根据经验收合格的各月份的已完分部分项工程的工程数量和预算单价等计算的工程造价，就是各该月份应结算和支付的工程款。如果招标出包工程，工程标价与工程造价不同时，应按工程标价占工程预算造价的百分比进行调整计算。在具体做法上，各个地区也不尽相同，目前一般都实行月中预付、月终结算，即在月中按照当月施工计划所列的工作量一半预付，月末（实际为下月初）按照各工程当月实际完成工作量（即预算造价或调整计算后的工程标价）扣除月中预付款后进行结算。 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（www.canet.com.cn)主办! v: t* |1 t' z  h% B5 r
2．分段结算就是将一个单位工程按形象进度划分为几个阶段（部位），如基础、结构、装饰、竣工等；按照完成阶段，分段验收结算工程价款。分段结算也可按月预付工程款，即在月中按照当月施工计划工作量预付，于工程阶段完成验收后按分段工程预算造价或调整计算后的工程标价扣除预付款后进行结算。
3．竣工一次结算开发项目或单项工程施工工期在12个月以内，或者工程承包合同价值较小的，可以实行工程价款每月月中预支、竣工后一次结算。即在工程开工后，每月按当月施工计划所列工作量预付工程款，于工程竣工验收后按工程承包合同价值扣除预付工程款后进行结算。
不论采用何种结算办法，施工期间结算的工程价款一般都不得超过承包工程合同价值的95％。结算双方可以在5％的幅度内协商确认尾款比例，并在工程承包合同中订明。尾款应专户存入银行，候工程竣工验收后清算。但如承包施工企业已向开发企业出具履约保函或有其他保证的，可以不留工程尾款。
又由承包施工企业储备工程施工所需主要建筑材料、结构件时，发包开发企业可根据承包施工企业的要求，在签订工程承包合同后按年度发包工程总值的一定比例向承包施工企业预付备料款，干后期以抵充工程价款的形式陆续扣回。
在实际工作中，预付备料款的额度和扣回办法，在各个地区并不完全相同，当材料储备天数为4个月、材料费比重占工程造价75％的情况下，预付备料款的额度应为当年工程价值的25％。在累计已完工程价值达到当年发包工程价值的50％时，就可将超过发包工程价值50％部分的工程价款的50％，抵作预付备料款扣 回。这样，到工程完工，扣回相当于发包工程价值25％（50％X50％）的全部预付备料款。不过随着生产资料的开放，施工所需的建筑材料、结构件，一般均可从当地市场随时采购，今后也就没有必要再预付备料款了。

开发间接费用的核算  
一、开发间接费用的组成和核算 中国会计社区: d/ z+ e: I; Y1 Z9 C% ], r0 ?
开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。为了简化核算手续，将它先记入“开发间接费用”贴户，然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发产品成本。
为了组织开发间接费用的明细分类核算，分析各项费用增减变动的原因，进一步节约费用开支，开发间接费用应分设如下明细项目进行核算：
l．工资　　指开发企业内部独立核算单位现场管理机构行政、技术、经济、服务等人员的工资、奖金和津贴。 5 S9 h4 ~: z% Q1 p  q0 J0 K
2.福利费　　指按上项人员工资总额的一定比例（目前为14％）提取的职工福利费。
．折旧费　　指开发企业内部独立核算单位使用属干固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费。
4．修理费　　指开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的修理费。 bbs.canet.com.cn' p3 ~5 [( B+ y% s& I2 r
5．办公费　　指开发企业内部独立核算单位各管理部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、烧水和集体取暖用煤等费用。
6．水电费　　指开发企业内部独立核算单位各管理部门耗用的水电费。
7．劳动保护费　　指用于开发企业内部独立核算单位职工的劳动保护用品的购置、摊销和修理费，供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费或补助费，以及工地上职工洗澡、饮水的燃料等。 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（www.canet.com.cn)主办% x% M! _$ A+ q
8.周转房摊销　　指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。 中国会计社区8 b3 _- Z$ y- `0 [
9．利息支出　　指开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及相关的手续费，但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入。开发产品完工以后的借款利息，应作为财务费用，计人当期损益。
．其他费用　　指上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。 ; |; e; a; \% O0 A  G' G
从上述开发间接费用的明细项目中，可以看出它与土地征用及拆迁补偿费、建筑安装工程费等变动费用不同，它属于相对固定的费用，其费用总额并不随着开发产品量的增减而成比例的增减。但就单位开发产品分摊的费用来说，则随着开发产品量的变动而成反比例的变动，即完成开发产品数量增加，单位开发产品分摊的费用随之减少；反之，完成开发产品数量减少，单位开发产品分摊的费用随之增加。因此，超额完成开发任务，就可降低开发成本中的开发间接费。 bbs.canet.com.cn( \- e! \  G9 e: N
开发间接费用的总分类核算，在“开发间接费用”账户进行。企业所属各内部独立核算单位发生的各项开发间接费用，都要自“应付工资”、“应付福利费”、“累计折旧”、“递延资产”、“银行存款”、“周转房——周转房摊销”等账户的贷方转入“开发间接费用”账户的借方，作如下分录入账：
借：开发间接费用 41 600 7 G; d) C' y% Q2 p+ A
贷：应付工资 8 000 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区5 W) O  S" L4 j8 t  X+ E% B5 y
应付福利费 1120 / T/ C/ c* A8 i! M" J
累计折旧 10 000 中国会计社区( z. ]" K$ \: ]: L" b2 {2 ?+ W; E3 \
递延资产 3 500
银行存款 8 480
周转房——周转房摊销 10 500 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（www.canet.com.cn)主办7 M( h) v3 K" F1 _4 V3 y
必须指出，如果开发企业不设置现场管理机构而由企业（即公司本部）定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动，其所发生的费用，除周转房摊销外，其他开发间接费可记入企业的管理费用。 bbs.canet.com.cn0 g+ A. a7 R4 T( C* r
开发间接费用的明细分类核算，一般要按所属内部独立核算单位设置“开发间接费用明细分类账”，将发生的开发间接费用按明细项目分栏登记。

土地开发成本的核算  ( y3 T2 w  [0 K4 m* g
   
一、土地开发支出划分和归集的原则
房地产开发企业开发的土地，按其用途可将它分为如下两种：一种是为了转让、出租而开发的商品性土地（也叫商品性建设场地）；另一种是为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地。前者是企业的最终开发产品，其费用支出单独构成土地的开发成本；而后者则是企业的中间开发产品，其费用支出应计入商品房、出租房等有关房屋开发成本。现行会计制度中设置的“开发成本——土地开发成本”科目，它的核算的内容，与企业发生的土地开发支出并不完全对口，原则上仅限于企业开发各种商品性土地所发生的支出。企业为开发商品房、出租房等房屋而开发的土地，其费用可分清负担对象的，应直接计入有关房屋开发成本，在“开发成本——房屋开发成本”科目进行核算。如果企业开发的自用土地，分不清负担对象，应由两个或两个以上成本核算对象负担的，其费用可先通过“开发成本——土地开发成本”科目进行归集，待土地开发完成投入使用时，再按一定的标准（如房屋占地面积或房屋建筑面积等）将其分配计入有关房屋开发成本。如果企业开发商品房、出租房使用的土地属于企业开发商品性土地的一部分，则应将整块土地作为一个成本核算对象，在“开发成本——土地开发成本”
账户中归集其发生的全部开发支出，计算其总成本和单位成本，并于土地开发完成时，将成本结转到“开发产品”账户。待使用土地时，再将使用土地所应负担的开发成本，从“开发产品”账户转入“开发成本——房屋开发成本”涨户，计入商品房、出租房等房屋的开发成本。 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（www.canet.com.cn)主办0 N$ f$ u% a  ~5 J. R
二、土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区7 w+ j. l8 `  ]3 @; r* d7 g5 Q
（一）土地开发成本核算对象的确定
为了既有利于土地开发支出的归集，又有利于土地开发成本的结转，对需要单独核算土地开发成本的开发项目，可按下列原则确定土地开发成本的核算对象：
1．对开发面积不大、开发工期较短的土地，可以每一块独立的开发项目为成本核算对象； bbs.canet.com.cn1 Z5 W' m  m4 x" V
2．对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土地，可以一定区域作为土地开发成本核算对象。 
  成本核算对象应在开工之前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区: ]( |# d: k  k& c
（二）土地开发成本项目的设置 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（www.canet.com.cn)主办- @! `  R) N$ o
企业开发的土地，因其设计要求不同，开发的层次、程度和内容都不相同，有的只是进行场地的清理平整，如原有建筑物、障碍物的拆除和土地的平整；有的除了场地平整外，还要进行地下各种管线的铺设、地面道路的建设等。因此，就各个具体的土地开发项目来说，它的开发支出内容是不完全相同的。企业要根据所开发土地的具体情况和会计制度规定的成本项目，设置土地开发项目的成本项目。对于会计制度规定的、企业没有发生支出内容的成本项目，如建筑安装工程费，配套设施费，可不必设置。根据土地开发支出的一般情况，企业对土地开发成本的核算，可设置如下几个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或土地批租费；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）开发间接费。其中土地征用及拆迁补偿费是指按照城市建设总体规划进行土地开发所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费，及有关地上、地下物拆迁补偿费等。但对拆迁旧建筑物回收的残值应估价入账并冲减有关成本。开发土地如通过批租方式取得的，应列入批租地价。前期工程费是指土地开发项目前期工程发生的费用，包括规划、设计费，项目可行性研究费，水文、地质勘察、测绘费，场地平整费等。基础设施费是指土地开发过程中发生的各种基础设施费，包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯等设施费用。开发间接费指应由商品性土地开发成本负担的开发间接费用。土地开发项目如要负担不能有偿转让的配套设施费，还应设置“配套设施费”成本项目，用以核算应计入土地开发成本的配套设施费。

三、土地开发成本的核算
N企业在土地开发过程中发生的各项支出，除可将直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本——房屋开发成本”账户核算外，其他土地开发支出均应通过“开发成本——土地开发成本”账户进行核算。为了分清转让、出租用土地开发成本和不能确定负担对象自用土地开发成本，对土地开发成本应按土地开发项目的类别，分别设置“商品性土地开发成本”和“自用土地开发成本”两个二级账户，并按成本核算对象和成本项目设置明细分类账。对发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费等土地开发支出，可直接记入各土地开发成本明细分类账，并记入“开发成本——商品性土地开发成本”、“开发成本——自用土地开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。发生的开发间接费用，应先在“开发间接费用”账户进行核算，于月份终了再按一定标准，分配计入有关开发成本核算对象。应由商品性土地开发成本负担的开发间接费，应记入“开发成本——商品性土地开发成本”账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方。 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区& s1 I. Y4 L9 B6 {! r. R
现举例说明土地开发成本的核算如下；
如某房地产开发企业在某月份内，共发生了下列有关土地开发支出： 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（www.canet.com.cn)主办+ R3 R8 o  l% D0 k' }
301　　　　　 　351
商品性土地　　　　自用土地 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区6 H6 a/ A8 l$ p5 @0 B1 V3 O) N
支付征地拆迁费 78 000元 72 000元 + Y1 h6 B/ \7 i" H8 Q2 `
支付承包设计单位前期工程款 20 000元 18 000元
分配开发间接费 10 000元
合　　　计 133 000元 108 000元
则在用银行存款支付征地拆迁费时，应作： 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（www.canet.com.cn)主办" W' }* [& R8 e
借；开发成本——商品性土地开发成本 78 000 中国会计社区( K3 x5 G6 y( K- G
开发成本——自用土地开发成本 72 000 bbs.canet.com.cn, u2 ~- ]& }! L  Z' e- M
贷；银行存款 150 000 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（www.canet.com.cn)主办) [$ {/ f9 w3 g3 Q
用银行存款支付设计单位前期工程款时，应作： 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区2 d* }  }' g9 j% ?% Y+ D
借：开发成本——商品性土地开发成本 20 000
开发成本——自用土地开发成本 18 000 " a/ e$ `, c& ~6 A
贷：银行存款 38 000 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（www.canet.com.cn)主办8 I4 D# l! }0 A0 h. B9 p
将应付施工企业基础设施工程款入账时，应作： 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（www.canet.com.cn)主办) h* f7 ]1 d, @6 F) }( v1 }
借：开发成本——商品性土地开发成本 25 000
开发成本——自用土地开发成本 18 000 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区9 P0 z3 M) {: L# r
贷；应付账款——应付工程款 43 000 % q4 o3 J# p: v  d2 L5 d+ \
分配应记入商品性土地开发成本的开发间接费用时，应作：
借：开发成本——商品性土地开发成本 10 000
贷：开发间接费用 10 000 中国会计社区- s9 B# I& U$ w% e
同时应将各项土地开发支出分别记入商品性土地开发成本、自用土地开发成本明细分类账。

配套设施开发成本的核算(一）  
一、配套设施的种类及其支出归集的原则
房地产开发企业开发的配套设施，可以分为如下两类：一类是开发小区内开发不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等；另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目，包括：（1）开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；（2）开发小区内非营业性配套设施，如中小学、文化站、医院等；（3）开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等。这类配套设施，如果没有投资来源，不能有偿转让，也将它归入第一类中，计入房屋开发成本。
按照现行财务制度规定，城市建设规划中的大型配套设施项目，不得计入商品房成本。因为这些大配套设施，国家有这方面的投资，或是政府投资，或国家拨款给有关部门再由有关部门出资。但在实际执行过程中，由于城市基础设施的投资体制，无法保证与城市建设综合开发协调一致，作为城市基础设施的投资者，往往在客观上拿不出资金来，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，开发企业也只得将一些不能有偿转让的大配套设施发生的支出也计入开发产品成本。
为了正确核算和反映企业开发建设中各种配套设施所发生的支出，并准确地计算房屋开发成本和各种大配套设施的开发成本，对配套设施支出的归集，可分为如下三种： " u# G$ o' Y* E9 i
1．对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出，可直接计入有关房屋等开发成本，并在“开发成本——房屋开发成本”账户中归集其发生的支出；
2．对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出，应先在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集，于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本；
3．对能有偿转让的第二类大配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集。 中国会计社区) c# _3 a+ {/ _; U' a
由上可知，在配套设施开发成本中核算的配套设施支出，只包括不能直接计入有关房屋等成本核算对象的第一类配套设施支出和第二类大配套设施支出。

成本报表  
+ Y7 g, q  {+ ?: Q# Abbs.canet.com.cn
- |( G3 @; s' Z* W  M房地产开发企业除了编制以上各节所述的会计报表外，还应根据企业本身管理上的需要，编制诸如在建开发产品成本表、已完开发产品成本表等成本报表。
2 ~% Z% m2 g' X4 Z' G6 zbbs.canet.com.cn一、在建开发产品成本表 % i( o: V7 m  N! g* ?+ |( Y# Q
在建开发产品成本表是反映房地产开发企业或企业所属内部独立核算开发分公司年末在建开发产品的实际开发成本的成本报表，也是年末资产负债表资产方“在建开发产品”项目的明细报表，用以考核企业年末各项在建开发产品资金占用情况，了解企业各项开发产品的实际开发成本，检查各项开发产品开发成本的 3 k" r; l3 y) f' Q8 F3 B6 o
构成。 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（www.canet.com.cn)主办, u6 V8 x- _& z1 u4 {6 B! N  R
为了反映各项开发产品开发成本的构成，本表应采用棋盘式结构，纵向各行反映年末尚处于在建过程开发产品的类别和项目；横向各栏反映年末各类各项开发产品的开发成本。 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区8 r! n* y9 ^3 D/ G; G
在编制本表时，应按开发产品的类别和项目逐行填列。开发产品的类别，一般应分：商品性土地、自用土地、商品房、出租房、周转房、配套设施、代建工程等。在开发期内尚未确定其具体用途的房屋，均可在商品房一类反映。开发产品的项目，一般应以开发产品成本核算对象为依据。
/ Z. V: u$ e; F. {% {, f3 a7 g本表一般应设置项目开工日期、计划开发面积、计划开发总成本、年初开发成本、本年发生开发成本、年末累计开发成本等栏。 4 ]2 K) d6 R! \% u9 ?
“开工日期”栏填列在建开发产品的实际开工日期。
; l6 j) [9 C+ Z% U) l, C  {“计划开发面积”栏反映各项开发产品的计划开发面积。土地开发项目为场地面积；房屋等开发项目为建筑面积，根据批准的开发产品开发计划确定的开发面积填列。 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区% c4 ~* P8 ~) Z' |* |5 f
“计划开发总成本”栏根据企业制定的有关开发产品成本计划或预算填列。
6 y% T$ s, S! K' y/ m) e中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（www.canet.com.cn)主办“年初开发成本”栏根据上年本表“年末累计开发成本”栏数字填列。
& l! x+ ~; R7 t中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（www.canet.com.cn)主办“本年发生开发成本”栏所属“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”、“前期工程费”、“基础设施费”、“建筑安装工程费”、“配套设施费”、“开发间接费用”和“合计”各栏，分别反映各项在建开发产品本年实际发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费及应负担的配套设施费、开发间接费用和开发成本合计，根据技开发产品设置的开发成本明细分类账各成本项目的本年发生额分类分项填列。
+ @5 F0 @! S8 i. W( T中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区“年末累计开发成本”栏反映各项在建开发产品本年年末累计”实际成本，根据按开发产品设置的开发成本明细分类账的年末余额分类分项填列。本栏数字应等干“年初开发成本”与“本年发生开发成本”合计数之和，本栏合计数应与年末资产负债表资产方“在建开发产品”项目期末数核对相符。
) j8 `. d1 a5 ]8 c! k. q6 o5 [bbs.canet.com.cn二、已完开发产品成本表 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区6 W* L* h! p, @
已完开发产品成本表是反映房地产开发企业或企业所属内部独立核算开发分公司在本年度内已完成全部开发过程、并已验收合格的开发产品的实际开发成本的成本报表。它是用以了解和检查在年度内已完开发产品的成本水平及成本构成情况，考核开发产品成本计划或预算的执行结果。
8 C6 M" ]% q" Q. k( H' ]bbs.canet.com.cn为了反映各项开发产品开发成本的构成，本表也应采用棋盘式的结构，纵向各行应按开发产品的类别和项目境列，反映当年已经完工的各类、各项开发产品，横向各栏按开发产品的成本项目和开竣工日期、开发面积、计划成本等设置，反映各项已完开发产品的实际成本及其构成等情况。填列本表的开发产品，应以开发产品成本核算对象为依据，并只限于本年完成全部开发过程、并已验收合格、合乎设计标准、可以按照合同规定的条件移交购房、用地单位，或委托单位，或者可作商品房对外销售、出租房对外出租、周转 房周转使用的开发产品。
" s  Y. D# M0 e* _8 r) h3 q; D中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区本表“开工日期”和“竣工日期”栏填列已完工开发产品的实际开工日期和实际竣工日期。
0 C9 _8 a4 A5 c) @6 b- l* W2 n4 T“实际开发面积”栏反映已完工开发产品的实际开发面积，土地开发项目填列场地面积，房屋等开发项目填列建筑面积。
3 B4 Q2 N7 E* s9 N8 d中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区“计划开发成本”栏根据企业制定的有关开发产品成本计划或预算填列。由于现行制度规定开发产品成本只计算开发过程中发生的开发成本，不计算开发产品在经营过程中发生的包括销售费用、管理费用、财务费用在内的完全成本。因此，表列的开发产品的计划成本的计算口径亦应是开发成本。如果计划、预算成本的计算口径不是开发成本，包括有项目借款利息等财务费用，则在境列时应加以剔除，以便对比分析。]
# @1 h3 O( A/ q6 X3 z1 I, Z& c中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（www.canet.com.cn)主办“实际开发成本”栏所属“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”、“前期工程费”、“基础设施费”、“建筑安装工程费”、“配套设施费”、“开发间接费用”和“合计”各栏，分别反映各项已完工开发产品自开工至完工时为止实际发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、开发间接费用和开发成本合计。根据已完工开发产品开发成本明细分类账各成本项目的累计发生额及其合计数填列。

会计报表附注  中国会计社区5 Y6 f- r) s+ `; W1 q3 t
. S8 |$ T* e. G  R9 V' t
房地产开发企业除定期编制会计报表向报表使用者提供会计 bbs.canet.com.cn5 B& y. J" V. F/ i' Z
信息外，还应本着充分披露的原则。在会计报表之外，另用附注的
1 v1 z" L5 O& X1 B6 U0 L8 B1 f+ p方式，用文字对报表有关项目作必要的解释，来帮助报表使用者理
/ r% d: m4 R. J7 T4 |解会计报表的内容。会计报表附注的内容，主要有以下几方面： - }5 Q' k  P0 p9 Z) E- u0 g1 X
一、企业所采用的主要会计处理方法的说明 ( X3 E( ]: p' {. E" w+ I
不同的会计处理方法，其所提供的会计信息的结果是有差别
" d8 j$ P- C1 J* ?. [4 l( o7 t的。为使报表使用者正确评价企业的财务状况和经营成果，企业在编制会计报表时，应对所采用的主要会计处理方法及其变更加以说明。如：
$ i! l. D1 X! @5 h- `7 ^短期投资，应说明其期末数的计价方法：按成本计价，还是按成本与市价孰低计价。 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（www.canet.com.cn)主办1 a! J' D; s  E- \; }: x
应收账款，应说明其对坏账采用直接转销法，还是采用备抵法；如采用备抵法，是采用应收账款余额百分比法，还是采用账龄分析法。 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区# r/ x/ r. I1 m: T( v6 u& g
存货，应说明其平时收发按计划价格计价，还是按实际成本计价；如按实际成本计价，是采用先进先出法，还是采用后进先出法。移动平均法、全月一次加权平均法。
7 ^0 h/ z; d  o3 |# Z* \: _固定资产折旧，应说明其采用折旧是采用平均年限折旧法，还是采用双倍余额递减折旧法、年数总和折旧法；又采用平均年限折旧法时，是用个别折旧率，还是用分类折旧率。 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区5 y# O, R1 e+ o7 n" I5 g
长期股权投资，应说明其按成本法记账，还是按权益法记账，或哪些长期股权投资按成本法记账，哪些长期股权投资控权益法记账。
( r6 M2 |" T/ l5 u% T4 S6 b/ ?/ k无形资产和递延资产，应说明其成本和摊销年限的确定依据。 中国会计社区2 L0 b; [+ H% m
房地产经营收入，包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入、出租土地租金收入，应说明其确认原则。 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区( G0 [5 E& ^0 N
所得税，应说明以应付税款法作为核算当期所得税费用的方法，还是以纳税影响会计法作为核算当期所得税费用的方法。
/ ]. K$ [2 @0 N会计中的一贯性原则，要求企业在不同会计期间采用相同的会计处理方法，否则，不同期间会计报表反映的会计信息，就无法进行比较。但是坚持一贯性原则，并不等于说前后各期的会计处理方法永久不能变更。会计工作为了适应经济环境的变化而必须作出会计处理方法变更时，应在会计报表附注中说明变更的原因及其对企业财务状况和经营成果的影响。当然，这种变更，也应在企业会计准则的允许范围之内。
4 v" ^  M* b. I& d  W$ ^- Ybbs.canet.com.cn二、报表中有关重要项目明细资料的列示 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（www.canet.com.cn)主办. n2 o# P1 o9 ~7 E
对会计报表中的一些重要项目，因报表格式的限制，未能详细列示，应在附注中列出明细资料。如：
) ~* ^# V# E* I/ M0 D4 ^bbs.canet.com.cn短期投资，按各类投资列出成本价和市场价。 / N: n2 J  H( t; W
应收账款和其他应收款，按账龄分类列示，并注明持有本企业一定股权（如5％以上投资）单位的欠款额。
! u  ?+ z9 M& `! j* X' n2 t! Y6 ?  ?bbs.canet.com.cn存货，按存货务会计科目列示。提取存货跌价准备的企业，还应列示各类存货可变现的净值。 9 ^9 ?0 ~, ?) A3 K5 L
待摊费用，如数额较大，应分项列示。
' c! H3 ^4 I, [; ]中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（www.canet.com.cn)主办长期投资，按债券投资、股票投资、其他债权投资、其他股权投资分项列示账面余额和当年投资收益。
! ?) d5 c% e$ z: |8 N' K0 p8 |固定资产，按类别列示其原价、累计折旧和净值。
- P5 r9 K; f$ ?8 |% G; q9 h中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区固定资产购建支出，按工程项目列示其预算数、期初数、本期增加数、本期转出数、期末数、工程进度和资金来源。
; j# y, b0 e- }  e中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区无形资产，按种类列示期初数、本期增加数、本期摊销数和期末数。 * y- n" \* }4 s! E# c3 b' Z: z% i! X
递延资产或长期待摊费用，按种类列示期初数、本期增加数、本期摊销数和期末数。
2 R; u3 j9 m9 b% n中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（www.canet.com.cn)主办短期借款和长期借款，列示各笔借款的债权单位、借款金额、借款起讫日期、利率和借款条件。如有外币借款的企业，还应列示外币金额及折合率。
( @+ E4 T& z/ K" Zbbs.canet.com.cn经营收入和经营成本，按土地转让、商品房销售、配套设施销售、代建工程结算、出租房屋、出租土地列示其收入和成本。
  g; @; U( |4 j# ^/ D中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（www.canet.com.cn)主办其他业务利润，如数额较大，按业务类别列示。
  t8 K  V5 t6 y中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（www.canet.com.cn)主办营业外收入和营业外支出，如数额较大，按收支项目列示。

三、非经常性项目损益的说明 : L: K6 _! o8 P
非经常性项目损益是指企业在房地产开发经营活动中不是经常发生事项的损失或收益。如： bbs.canet.com.cn; B' \4 q% S- p: k$ ^9 p' S
固定资产转让，应说明其转让收入大于账面净值和有关税费后的净收益，或小于账面净值和有关税费后的净损失。
5 }, u, R3 z- p# }; ?* P中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（www.canet.com.cn)主办收回长期投资，应说明收回长期投资大于账面投资的收益或小于账面投资的损失。 中国会计社区; J) c7 J9 G8 P4 G- ]
非常损失，应说明因自然灾害等非正常原因造成的各项资产账面净值减去保险赔偿款及残值后的净损失以及善后发生的各项清理费用。 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区" M8 w) Y7 ~' A% j: B
其他数额较大的非经常性项目的损益，均应在会计报表附注中加以披露。
2 T3 h5 D+ R' `! ]9 c四、或有事项及其收益、损失的披露 中国会计社区2 t/ b( B" Q$ p/ @% Q4 I# ^
或有事项是指在会计报表编制日已经存在的事项，它能否使企业获得收益或发生损失，有赖于未来一种或多种事项的发生或不发生而定，具有很大不确定性。
2 _: a& X1 |; |6 @/ v3 @6 Wbbs.canet.com.cn或有事项按其发生可能性的大小及其收益或损失金额能否合理估计，有三种处理方式：确认人账；在会计报表附注中披露；不予反映。
1 p0 l/ m5 G7 W: A4 G8 m# R" Y2 g中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（www.canet.com.cn)主办或有事项发生的可能性，分为很有可能、有可能和很少可能三种情况。或有事项发生收益或损失的金额，分为能合理估计和不能合理估计两种情况。
- i8 x6 j" `# m2 F: Z1 L) m7 e5 X中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区对或有收益的披露，应遵循谨慎原则和收入实现原则予以处理。对或有损失，应遵循谨慎原则和充分披露原则予以处理。 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（www.canet.com.cn)主办$ r% e4 x, w; N# ]
一般说来，对很有可能获得收益的或有事项，不将其收益估计入账，但应在会计报表附注中披露。对有可能获得收益的或有事项，不将其收益估计入账，是否在会计报表附注中披露要特别谨慎。对很少可能获得收益的或有事项，不必在会计报表附注中披露。 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（www.canet.com.cn)主办! [$ _+ \$ U7 H' g# ?5 u8 i% o
对很有可能发生损失的或有事项，能估计损失金额的，应将其损失和负债同时估计人账；不能估计损失金额的，应在会计报表附注中充分加以披露。对有可能发生损失的或有事项，其损失和负债不估计入账，但应在会计报表附注中加以披露。对很少可能发生损失的或有事项，一般也应在会计报表附注中加以披露。 ; ~7 E" B6 G- b) L, |3 _
对于下列或有事项，应估计其可能发生的收益或损失的金额，并说明对未来结果的可能影响：
3 }9 ~7 P$ w5 N2 p3 K$ L中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（www.canet.com.cn)主办为其他企业负债提供的担保；
" {5 p; V& |/ p/ Q# o中国会计社区因票据贴现而承担的义务； , a( O! P( a+ _& g$ l( }+ g
企业承担的其他责任； 5 m% Q0 z" P; x9 \0 A; A* ?
有可靠证据证明的或有收益。
# Y, `+ J& o/ d" P* h五、关联方关系及其交易的披露
% ~. G- s0 r2 P; {/ Gbbs.canet.com.cn关联方的交易，往往会影响企业的经营收入、经营成本、其他业务利润，对企业经营成果的真实性产生影响，所以也应在会计报表附注中加以披露。
7 O4 p3 z! h4 |/ _4 K; [- {+ w, ~会计中所指关联方，是指在财务和经营决策中，一方有能力直接或间接控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响的各方，以及两方或多方同受一方控制的各方。关联方关系主要指：（1）直接或间接地控制其他企业或受其他企业控制，以及同受某一企业控制的两个或多个企业（如母公司、子公司、受同一母公司控制的子公司之间）；（2）合营企业；（3）联营企业；（4）主要投资者 % c- {4 e1 E( k" t
个人、关键管理人员或与其关系密切的家庭成员；（5）受主要投资者个人、关键管理人员或与其关系密切的家庭成员直接控制的其他企业。在存在控制关系的情况下，关联者如为企业时，不论他们之间有无交易，都应当在会计报表附注中披露如下事项：（l）企业经济性质或类型、名称、法定代表人、注册资本及其变化；（2）企业的主管业务；（3）所持股份或权益及其变动。 - O* n! s' {- e
关联方交易是指关联方之间发生转移资源或义务的事项，而不论是否收取价款。主要包括：（l）转让土地使用权；（2）承发包工程；（3）购买或销售商品；（4）购买或销售除商品以外其他资产；（5）提供或接受劳务；（6）代理；（7）租赁；（8）提供资金（包括以现金或实物形式的贷款或权益性资金）；（9）担保和抵押；（10）管理方面的合同；（11）研究与开发项目的转移；（12）许可协议；（13）关键管理人员报酬。在企业与关联方发生交易的情况下，企业应在会计报表附注中披露关联方关系的性质、交易类型及其交易要素。这些要素一般包括：（1）交易的金额或相应比例；（2）未结算项目的金额或相应比例；（3）定价政策（包括没有金额或只有象征性金额的交易）。关联交易应当分别关联方以及交易类型予以披露。类型相同的关联方交易，在不影响会计报表阅读者正确理解的情况下，可以合并披露。

房地产业行业纳税指南

涉及税种： 营业税 城市维护建设税 教育费附加 企业所得税 房产税 城镇土地使用税 车船使用税 印花税 契税 个人所得税 土地增值税bbs.canet.com.cn) h9 j8 h/ x4 h6 y1 H9 m2 U- R
有关规定 行业介绍0 K7 K7 ]" \" f9 a7 [! Z7 m
房地产业主要包括房地产开发与经营、房地产管理、房地产经济
% C9 D9 q4 I9 ?中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（www.canet.com.cn)主办与代理。其主要涉税事项包括转让土地使用权和销售不动产。: t! [+ e5 H7 y3 H' V- n' t, L
一、转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。
- {3 M& ^/ Y; j% ~# C, m" T* T二、销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（www.canet.com.cn)主办  U; ^( p  Z6 c6 I1 _
　　不动产，是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产。
: i3 _( c  d: i& X, l" G# `bbs.canet.com.cn　　本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。
$ K. E& d) y6 k, q0 V; e2 }　　1、销售建筑物或构筑物. L( K1 w; a7 E9 j4 x/ \" Z. U% U
　　销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。
+ D8 g# _4 c, e* Q5 D8 T中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（www.canet.com.cn)主办　　2、销售其他土地附着物
/ X6 O$ X6 l: p! I( ~' x$ J# `- c　　销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。
! y1 T$ y) h# S5 ^5 ^* E0 A4 u中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区　　其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。
: D; W5 i6 c0 V& m　　单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。
2 e& r1 F, {$ ]5 O) c3 S9 I. E- j中国会计社区　　在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。
! x% ]/ G/ R( T8 B9 r9 l中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（www.canet.com.cn)主办以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。
4 S$ p  Y' N9 l0 I9 E# o% k" p* D中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（www.canet.com.cn)主办　　不动产租赁，不按本税目征税