扭转梁半独立悬挂:转让旧房应如何计算缴纳土地增值税？(转）

答：2006年3月2日，财政部、国家税务总局联合下发了《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号），对土地增值税的相关问题作了明确规定，其中对转让旧房的扣除项目作了进一步规范。由于旧房扣除项目的变化直接关系到旧房土地增值额的确定，也会影响旧房土地增值税的计算。现就转让旧房计算土地增值税应注意的问题进行分析。

一、让旧房准予扣除项目的确定

（一）转让旧房能提供评估价格的。根据财税字[1995]48号文件的规定，转让旧房可扣除的项目金额包括三项：一是旧房及建筑物的评估价格（旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格需经当地税务机关确认）：二是取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用：三是在转让环节缴纳的税金。此外，纳税人支付的评估费用准予在计算土地增值税时扣除。

（二）转让旧房不能提供评估价格但能提供购房发票的。根据财税[2006]21号文件的规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《土地增值税暂行条例》第六条、第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％的计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5％的基数。即转让旧房不能提供评估价格但能提供购房发票的扣除项目金额也包括三项：一是购房发票所载金额（实际上包含了《条例》中第六条的“取得土地使用权所支付的金额"以及“旧房及建筑物的评估价格”两部分）：二是加计扣除金额（加计扣除金额=购房发票所载金额×5％×购买年度起至转让年度止的年数）：三是与转让房地产有关的税金（包括转让旧房时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、契税以及教育费附加，上述四税及附加均必须提供相应的完税凭证）。

（三）转让旧房既没有评估价格又不能提供购房发票的。根据财税[2006]21号文件的规定，对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征管法》第三十五条的规定，实行核定征收。

二、转让旧房应纳土地增值税的计算方法

转让旧房应纳土地增值税的计算，可按下列方法进行：（一）确定转让旧房的应税收入；（二）确定转让旧房准予扣除的项目金额；（三）计算转让旧房的土地增值额；（四）计算转让旧房的土地增值额与扣除项目金额之比，确定适用税率及速算扣除系数；（五）计算应纳土地增值税（应纳土地增值税＝土地增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数、）

现举例说明如下：

例1：某公司2006年5月转让一幢2000年建造的公寓楼，当时的造价为1500万元。经房地产评估机构评定，该公寓楼的重置成本价为3000万元，该楼房为七成新。转让前为取得土地使用权支付的地价款和按规定缴纳的有关费用为1200万元（可提供支付凭证），另支付房地产评估费用3万元，转让时取得转让收入6800万元，已按规定缴纳了转让环节的有关税金（已纳税金均能提供完税凭证）。该公司的评估价格已经税务机关认定。则，该公司应纳土地增值税计算如下：

1、转让房地产的收入为6800万元

2、准予扣除的项目金额：

（1）取得土地使用权支付的金额为1200万元

（2）房地产的评估价格＝3000×70％＝2100（万元）

（3）房地产评估费用为3万元

（4）与转让房地产有关的税金为：6800×5％×（1＋7％＋3％）＋6800×0.5‰＝377.4（万元）

扣除项目金额合计：1200＋2100＋3＋377.4＝3680.4（万元）

3、土地增值额＝6800－3680.4＝3119.6（万元）

4、土地增值率＝3119.6÷3680.4×100％＝84.76％

5、应纳土地增值税＝3119.6×40％－3680.4×5％＝1063.82（万元）

例2，某食品厂2002年1月购买办公楼一幢，取得商品房销售专用发票，注明购买金额为260万元，购买时已按税法规定缴纳契税13万元（能提供契税完税凭证）。2006年8月，该食品厂因搬迁将购买的办公楼转让给某商场，取得转让收入800万元，转让时已按税法规定缴纳了营业税、城建税、教育费附加及印花税（能提供已纳税费完税凭证）。该食品厂转让的办公楼不能取得评估价格。该食品厂应纳土地增值税为：

1、转让办公楼的收入为800万元

2、准予扣除的项目金额：

（1）购房发票金额为260万元

（2）加计扣除金额＝260×5％×4年＝52（万元）

（3）与转让房地产有关的税金为：800×5％×（1＋7％＋3％）＋800×0.5‰＋13＝57.4（万元）

扣除项目金额合计：260＋52＋57.4＝369.4（万元）

3、土地增值额＝800－369.4＝430.6（万元）

4、土地增值率＝430.6÷369.4×100％＝116.57％

5、应纳土地增值税＝430.6×50％－369.4×15％＝159.89（万元）