什么是软弱围岩:房市必然暴跌的46个理由之一（转）

    1.资金流向投资“洼地”导致房地产利润逐步接近社会平均利润。驳“盖房应该暴利”的错误观点。

　　有的经济体（如房地产）过夏天，有的经济体（如外向型加工企业）过冬天，就会不同心，不和谐，不协调。千商万贾聚集房市，千钱万币蜂拥而入，一家垄断百家争，一碗美味百人抢，一湖水灾百湖旱，一家欢乐百家愁，于是，“倒厂风波”来势凶猛，成千上万的中小制造企业和外贸公司倒闭或濒临倒闭。一家倒闭或资金链断裂，就拖欠三五家，大面积的“三角债”就传染开了，信用危机就出现了。银行（树干）和房地产公司（树枝）都不会先死，要当心的是制造业（树头）会先死。如果第一产业垮了，“皮之不存，毛将焉附？”所以，连通管“一边水高一边水低”的状况是“兔子的尾巴长不了”。

　　资本具有追逐高利润的本性，大家都去追逐暴利，都去填充投资“洼地”，就象连通管的水终将流平，必然导致房地产业利润逐步接近社会平均利润。大家都去盖房炒房，就象栽果树比种稻子好赚，大家都去种，不久，千车万担的“柑橘”就烂在树上了，价格就降下来了。敢于涨得让大家眼花缭乱，结果是物极必反、盛极而衰，一个极端走向另一个极端，跌得让砖家大跌眼镜。　　

　　2. 住房的相对过剩是“生产无计划性”和激烈的市场竞争的必然产物。驳“盖房量小，需求量大”的错误观点。

　　上帝欲其亡,令其先疯狂。由于金钱具有逐利性，各路资金不断流向超额利润的房地产，由于不是高科技，有地就是“草头王”，可以“空手套白狼”，于是“18路军”（包括海尔、雅戈尔）都来盖房，工地遍地开花，商品住房、限价商品房、经济适用房、廉租房、单位自建房、小产权房象雨后春笋到处冒出来，供给以每年2万、3万、5万套的加速度在增加。

　　因为不涨就没人追买，开发商每批都提价，前几年总房价每年以10万、20万、40万元的加速度上涨，需求者以每年10万、20万、40万人的加速度被赶出市场。“Ⅹ趋势”形成了，供给量不断趋大（/），有效需求（＼）不断趋小。左侧“＞状态”时供小于求，发展到右侧“＜状态”时，就变为供大于求。　　

　　3. 盖房炒房者钱太多心太贪，必然是：炒房囤积量X ＞自住性有效刚需Y。驳“刚需很大”和“富人钱很多”的错误观点。

　　富人的钱象山一样的多，所以，炒房囤积量X要大于自住性有效刚需y（比如每年5万套）很容易。炒房囤积量X已经超过今后的自住性有效刚需y了，富人对自住性有效刚需y还在高估，高估，再高估，还在买入，买入，再买入。具有首付10万以下能力的人属于正策房覆盖范围。具有首付10万以上能力的待购者所需要的住房已经盖好，存在炒家手里了。就象制造手机，物以稀为贵，一部几千元，特好赚钱，大家头脑就发烧，就大造特造。市场需求10车，大家就会冲动地盲目地制造出13车。市场需求增大到100车，就会制造出130车。所有好产品都同走一条路：大短缺导致大炒作，大炒作导致大涨价，大涨价导致大生产，大生产导致大过剩，大过剩导致大熊市。　　

　　4. 认清“投资投机房属于供给”的本质，房市供大于求的真面目就暴露了。驳“自住性买量大，投资投机性买量小。”和“供给多少，就被需求吃掉多少。”的错误观点。

　　同时具备“具有支付能力”、“愿意在近期在本市购买”、“自用房”这3个要素的才是“自住性有效刚需”。当一个人“月供还不起”时就是无效购买力了。不是自住的不应该统计进来。以下几种不应该统计进来：“更新改善性需求”是一套换一套，住房总量不增不减，不能算需求增加。“拆迁需求增加”对“鸡蛋市场”是“母鸡增加”，是供给增加的表现，不能算需求增加。低收入者不是有效刚需。王石在中央二套说过，一般的中产也买不起了。大家都错误地把“投资投机者买入量很大”理解为“需求很大”。比如，2006年开盘10万套，自住购房者买走4万套，投资投机者买走6万套，大家都说“供给10万套，被10万个需求都吃掉了”。揭开投资投机房的“供给本质”，将其归类于供给后，房市供大于求就清楚了。

　　自住性有效刚需越来越少，只剩一种了。新房总价100万，因为按揭已收紧，需要首付40万，需要按揭60万。每年需要还贷5.5万 / 还贷占收入0.5 = 家庭年收入11万的才买得起。刚需只剩“准富人自住性有效刚需”了。“准富人区”（接近富人的中产）里大多有房。大致有3种情况：第一种是将钱用于实业，“忙钱”在房价高时不会撤资买房。第二种是投资于股票、期货和外汇，当股民的最多。近一年来，许多股票大跌八成，市值消灭了10几万亿。想买房的股民的钱“坐牢”动弹不了。“刚需，刚需，你在哪里？”满世界去找，也找不来足够多的自住性有效刚需！　　

　　5. 土地奇缺导致土地不断增值是假话。驳“人口特多，土地奇缺，地段不可复制，所以住房不断增值。”的错误观点。

　　土地不但是可再生的，盖了拆，拆了再盖；而且可多子多福，6层以下的拆掉盖18层就是3倍土地。旧城旧村里大多是矮房子，拆迁改造后建高楼，总体上还可以放大1.5倍。1500万人的大城市是由1000万人的大城市发展而来的。1000万人的城市再来500万人，放大1.5倍，土地不外扩也不缺。30年来，有的地价涨了500倍以上，已经涨过头了，已经要回调了。许多人还认为奇货可居，所以到处在晒地皮。2007年底，开发商囤地约10亿平方米，足够开发4年。

　　日本人口密度是每平方公里339人，我国是130人，东今更有发展潜力，地价照样连跌17年，跌幅60％。　　

　　6. 计生导致许多“80后”的子辈最终会拥有五七套房。驳“人多房缺”的错误观点。

　　在老居民里，2008年2岁的张小强和李小花，在25年后买1新房后结婚，各自最终继承了父母、爷爷奶奶、外公外婆的3套房。说明计生导致许多“80后”的子辈最终会拥有七套房。这是单套房的情况。二套以上的家庭很多。25年后，小强和小花的父母还在世但55岁上下了，爷爷奶奶和外公外婆的房子先后要拆迁了。有二种可能：一是被看空者说对了，那时房价低，但出于“祖产不可减少”的传统观念，留5套是可能的。二是被看多者说对了，当时房价不低，由于80后的子辈正是中青年，有几份房租，还有拆迁费，就会七套还是七套，少则5套。二种可能的最终结果都是严重过剩。　　

　　7. 大城市的住房，不管是静态还是动态都是大量过剩。驳“住房紧缺，房价还要上涨十几年”的错误观点。

　　把水杯里的石块（已有人入住的房子）拿出来，水杯里剩下多少水（尚未有人入住的房子）就一目了然了。看静态，我可以大声地说：“今天，总人口1000万以上的所有大城市，睡在室外的小于1000人，说明99.99％的人住在房子里；尚未住人的挂牌待售房、闲置房和在建房总数大于10万套。” （例如深圳，闲置房数以万套，2008年8月挂牌待售房5万套，三年计划新建9.71万套社会保障性房，商品房在建和计划建的大于9.71万套）。今后50年的任何一天，我都可以一字不改地大声地说出这句话。由此得知：大城市里的住房，不管是静态还是动态都是过剩，毫无疑问的过剩，大于10万套的过剩，永远的过剩！不然，请你告诉我，哪个大城市，在今后哪一天，不应该说出这一句话？在今后哪一天，挂牌待售房、闲置房和在建房总数不是大于10万套？3年不盖房也不会有1％的人露宿街头。

　　在二线的E市，总人口1000万。300万人租房 / 6人 = 目前有人居住的可出租房50万套 + 闲置房、挂牌待售房、在建房等12万套 +“六年里新增闲置房”6万套 = “六年后可售将可售房总数”68万套。

　　炒房者是在“住房稀缺，奇货可居，先出租，待高价而沽”的错误理念指导下大量囤积住房的。平日里，风平浪静，大家都不急于卖出。但是，高处不胜寒，一旦大风险到来，买者因为恐惧，“每年自住性有效刚需购买”5万套就减为1万套。持有人发生信心危机，几十万套潜在的供给就象“笼中虎”上街，就象堤坝崩溃而洪水奔涌而出，就象股市的“大小非”，卖盘汹涌，竞相杀价，夺路而逃。几十条狼抢吃1块肉。就要看谁跑得早，看谁跑得快，看谁杀价杀得狠了。　　

　　8.郊区农房类似股市“大小非”，一旦可以流通，将冲跨城市房价。驳 “城市化使住房永远供不应求”的错误观点。

　　随着土地改革，居民可以买农村住房，可取得产权。农民家庭财产将大为增加，农村的吸引力增强，“就地闹革命”不比城里差很多，城市化进程放缓，住房刚需大减。

　　郊区农房每平米仅几百元成本，配套差，离城市中心远，一旦可以买卖，价格必然低很多。出现了新选择，一些购房者就会去购买这些低价格的农房。城市的高房价将被这些低房价拉低。

　　目前郊区农房卖不出，只好赚租金，等待拆迁后“乌鸡变凤凰”。一旦可以买卖，价值就增高，就会大量兑现，落袋为安。就象股市“大小非”，一旦放出来，目前城市的住房已经过剩的情况将更加严重，大量投资房为了回避降价大潮就会恐慌地竞相杀价，冲跨房价。

　　小产权房一旦有了获得产权的希望，也会涨价，更加暗流涌动，造成供给增加，加剧住房的过剩。　　

　　9.“住房扩销普及”象高考招生，分批录取，标准越来越低。驳“一般人永远买不起住房”的错误观点。

　　社会生产力在不断发展，任何国家任何中高端产品都要走不断降价以增大“准客户圈”的“产品扩销普及”之路。不信？你看“手机扩销普及”：20年前只有1％的人用得起手机，现在70％以上的家庭有手机，从厅长到处长、科长、股长、工程师、干事、班长、技术工、普工，已经普及到清洁工，一万多元降到几百元。你再看“汽车扩销普及”。

　　从原理上说：某市每年盖5万套商品房。第1年，处于“准客户圈”顶层的有6万人买得起120万，开发商就一套卖120万。第2年，处于“准客户圈”顶层的有6万人买得起100万，就卖100万。第3年，处于“准客户圈”顶层的有6万人买得起80万，就卖80万。“住房扩销普及”象高考招生，从高分往低分，分批录取，不断往低层次普及。较有钱的先买先走了，留下来的“准客户”消费层次越来越低，价格就不得不每年降低。投资投机者坚持就是失败。

　　在E市，99.99％的人不是住在露天，闲置房和在售在建房有10万套。说明，住房囤积严重，表面上目前“处长”才买得起，实际上连每月收入1000多元的“普工”的住房都建好存放在炒家手里了。不信？假设进行游戏性的“沙盘模拟”：将第N套房(N≥2)和在售在建房调集起来，一天内卖给已经连续居住在本市一年的有8万元首付能力并有每月还贷800元能力的待购首套住房的人（未婚的2人为一户），每家买到1套后一定还有剩余。目前的价格是，有40万元首付能力并有每月5500元还贷能力（准富人能力）的才买得起。目前的炒家（小鱼）却在等待再涨一倍，实际是打算在今后卖给具有“富人能力”（大鱼）却待购首套住房的人，难道你不知富人囤积得比你更多？

　　炒家不知道“产品普及”是“放之四海而皆准”的经济规律，想赚“高额保管费”，在做“老酒放得越久，价值越高”的黄粱美梦呢。“高个子跳高”只买得起60万，他就只能卖60万。买者晚几年拥有而已，坚持就是胜利。

10.目前超低的房租投资回报，是“可出租房”已经严重过剩的铁证。驳“房租会不断上涨”的错误观点。

　　正常的“租售比”为1：200。2007年秋，二线城市E市二等地段的售租比为：年租金2.4万元÷（2007年秋每平米房价1.2万元 * 90平米 + 5万元的装修、家具、家电）= 2.4 ÷113 = 1：212。

　　总房价113万元 / 每年租金2.4万元 = 房价租金比为42，即42年回本，即市盈率42。2008年9月，沪深股市不少绩优股的市盈率在10倍以下，足见房市风险之大。房价再涨一倍就是84年回本。怎么可能！

　　买房投资是“先赚房租后赚涨价”。因为房价不涨了，收益只有租金了。目前，房租涨不动是明摆着的事实。在二线的H市买房花108万/ 70年 = 每年折旧1.54万。5万元的装修、家具、家电 / 10年 = 每年折旧0.5万。中介费和其他费用平均每年0.16万。租金2.4万 - 1.54 - 0.5 - 0.16 = 一套90平米新房一年的“租金实际收益”0.2万元。（108万 + 5万）× 银行五年期利息率0.0587 = 一年利息有6.6万。0.2 / 6.6 = 33分之1。说明投资回报低得“别人我不告诉他。”　　

　　11. 几年后大城市将有大量“可出租房”闲置,租价成了房市长期降价的发动机。驳“闲置房不多，最终都会被加价买走”和“租金会不断涨价”的错误观点。

　　从总量上说，现住民99.99％的人没有住在房子里，“尚未有人入住的房子”（包括闲置的和新建的）就是为新移民准备的。新移民绝大多数是租民，所以基本上是为“新增租房人口”准备的。“租民搬出人数”大于“租民接班人数”，于是“可出租房过剩率”逐年增高。对E市预测, “六年后可出租房总体过剩率”为28％。供过于求时，只有较新的住房才租得出去。“可出租房”过剩不可怕，可怕的是未来不断升高的趋势，“十年后可出租房总体过剩率”35％，大量闲置，乏人问津。要卖出价太低，等拆迁还要一二十年，成了“弃之不舍，食之无味”的鸡肋。买房投资投机既赚不到涨价回报，也赚不到租金回报，就会纷纷卖出。买方市场时，谁杀得低谁先逃，于是，房价就不断走低了，所以说，租价成了房市长期降价的发动机。

　　假如出现房主普遍大提价，将导致租房者不堪重负，人才出走，民工回流，企业内迁，进而导致更多的住房闲置过剩，房价下跌，于是房租又回跌了。　　

　　12. 儿童玩游戏需要常换常新。驳“炒房永远存在”的错误观点。

　　30年来，玩过无数的“家家”。炒卖过计划物资，炒卖过走私货，炒卖过国库券，炒卖过君子兰，炒卖过手机，炒卖过进口汽车，炒卖过城市户口，炒卖过原始股凭证，炒股，炒外汇，炒期货，炒黄金。哄买过的确良布，哄买过火柴盐巴，哄买过家电，哄买过摩托车，哄装过电话，刚哄买过房子和黄金。

　　一种生意特别赚钱，大家都来做，不久就洗牌，从大赚降到小赚，降到保本，降到亏本。市场不断发展，不断创新，不断变着花样来炒，常炒常新，老品种、老花样的价格就回落了。按同档次和按全市月平均收入来说：1988年买一台18英寸彩电，需要10个月的工资，现在1个月买2台。1992年前后买一部手机，需要40个月的工资，现在1个月买2部。那钱花得真是冤啊。几年后，肠子都悔青了。