抗弯强度与抗拉强度:外国房屋的土地使用权有多久？

导读：土地使用权属于他物权，凡属他物权范畴，均需一个使用期限，而制定多少年合适呢？ 土地使用权能永久化吗？近日上海市在《国有建设用地使用权出让预申请须知》中的“无偿收回”及“出让人收回并补偿相应残余价值”规定再一次将70年土地使用期问题推上了一个制度设计的十字路口。

    近期，有经济学博士撰文，提出“如何处理土地使用权70年大限的问题，攸关几乎所有民众的切身利益”，该文作者显然对宪法、物权、契约、建筑概念不甚了解，于是得出城镇住房建设土地70年后应“无偿自动续期”这个于法于理难相融的结论。

    首先，“70年问题”并非攸关所有民众的切身利益，农民就不存在这个问题。中国城市人口少于农村人口，而且城里人并非都拥有住房（有部分人租赁住房），所以，“70年问题”只是一部分中国人的问题。

    土地使用权属于他物权，凡属他物权范畴，均需一个使用期限，而制定多少年合适呢？土地使用权能永久化吗？“70年问题”属于土地的租借合同，在租借合同上肯定要对租借物的使用期限进行规定，世界上任何国家土地租借都是有期限的，一般最高为99年，即使国家之间的土地租借也是如此。香港就是个典型的例子，当年英国作为“日不落帝国”那么强大，它也无法在与腐败的清政府签订的条约上规定租用香港“99年后自动无偿续期”，因为这在法理上是说不通的。

    对“70年问题”的认识起点必须是我们的根本大法《中华人民共和国宪法》，违背宪法提出的任何观点都是无源之水、无本之木。《宪法》第十条规定“城市的土地属于国家所有”，并特别强调“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”。如果提出“70年后自动无偿续期”，这实际上就获得了土地所有权，就是土地私有，这是《宪法》所不允许的。

    不少人认为土地公有是计划经济的产物，其实不然，世界上很多市场经济国家规定土地公有，如《埃塞俄比亚联邦民主共和国宪法》第四十条规定：埃塞俄比亚土地公有，公民个人只有土地使用权,政府保障私人投资者根据法律租借土地。就是允许土地私有的美国，土地所有权人也不能自由处置自己的土地。在美国买块土地盖房子，房子的高度、式样、建筑材料、玻璃厚度、房屋的颜色都要经过地方规划部门审批，土地所有权人无权自由处置自己的土地，甚至在院落里拉根晾衣绳、立根电视天线都要考虑是否违法。

    独立住房的土地产权和房屋产权可以统一起来，但要是楼房，则单元房的所有权人根本无法从法律上获得土地所有权。一栋楼几十层高，怎么把下面那块土地分配给几百户人家呢？那块土地上的任何一个人，都无法认定哪1平方米属于他、由他独占并享有自由处置权利，也就是黑格尔讲的“对物的占有必须能身体把握、给物一种形态和标志”。所以，楼房居民户取得土地所有权从法理上讲是不可能的，针对这种情况，美国法律规定公寓楼单元房的所有权人的产权仅仅是“空间产权”，不包括土地产权。

    那楼房下面的土地算谁的呢？楼房的建筑用地所有权一般在开发商那里，也可能在第三者或政府手里，和中国一样，是开发商从别人或政府那里租来的。英美等国家也有法律规定，如果一栋楼里有超过2/3的人同意，可以先成立一个公司，大家掏钱，把楼房下面的土地买下来，这时，土地的所有权就归公司所有，还是不能归到个人名下。

    那些允许土地私有的国家，在独立房屋交易时的房价上都注明“含土地价格”，实际上，人们很少关注土地本身的价格。2009年，美国独立住房新房销售平均价为838.9美元/平方米，而当年美国独立住房的建造合同价格平均为936.9美元/平方米（精装，含空调和家具），交易价连房子的建筑成本都不保，也就是说，土地是白送的。

    为写作本文，笔者专门给美国朋友Jessica打电话，问她住房土地所有权问题。她告诉我，她从来就没考虑过这个问题，在新买的别墅里住了几年了，还真不知道自己拥有的是土地所有权还是土地使用权。

    当我和她说起中国的“70年问题”时，她说：“你怎么操那么远的心呢？70年还不够呀？你的房子能挺70年吗？70年后那是你儿子的儿子的儿子的事了，那时他们也许移民到火星去了。美国人在一所房子里居住时间平均为7年，谁在意土地所有权是谁呢。”

    我告诉她，中国人疼爱子孙，想给后代留下点儿产业。她说：“你对自己的后代这么没信心？认定他们会是草包将来自己连房子都挣不来？你的房子是老子留给你的吗？你自己能拥有房子，为什么不相信自己的后代也有这个能力？”

    她接着告诉我，美国有个遗产税，而且是累进税率，边际税率高达55%，不交遗产税，房子就要充公。所以，美国人不希望土地价值增加到房子上，不然，纳税额巨大，纳不起税就得把房子捐出去。其实，那些继承了房产的人，有96%的人在一年内就会把继承的房产卖掉，因为自己有房子住，空房子还需要维修、交房地产税，不合算。

    中国规定住房建设用地租用期限为70年不是随意规定的，因为住房的设计寿命一般为50～70年（中国多为50年，因为如果是70年造价剧增）。所以，担心“70年问题”实在没有必要。再有，既然房屋买卖契约上有使用年限，那就是法律，签字后就生效，没有后悔药可吃。对住楼房的城市居民来说，任何国家都无法让房屋所有权人获得土地的所有权，因为楼房单元所有者无法实现对楼房宅基地物权所要求的“边界清晰、排他性和自由处置权”的所有权基本属性。（作者博客http://blog.sina.com.cn/zhirong 本文发《新金融观察》2011年3月21日第09版）