地基分类:中国投资客热衷到美国当“地主”

　　300多万人民币在美国买房产，还能附赠绿卡，这怎能不让许多做着“美国梦”的中国人动心？毕竟，这一价格甚至无法在北京或者上海的市中心买一套两居室，而常规途径申请美国绿卡的队伍据说已经排到了N年。

　　《国际先驱导报(微博)》记者牛海荣、金微、徐海波发自纽约、北京

　　从小就随父母从台湾来到纽约的杰森·吴在一家中型的房地产中介机构做经理人，他最近接到了无数来自中国大陆的客户电话，咨询是不是花50万美元(1美元约合6.36元人民币)买了房子就可以获得绿卡的事情。

　　“我倒是希望是这样，那我的生意岂不是要好得很？但是我不能欺骗他们嘛，”他对《国际先驱导报》记者表示。“这个事情八字还没有一撇，在大陆好像就已经传得沸沸扬扬了。”

　　买房获签证限制多

　　事实也确实如此，最近一段时间，“50万购房送绿卡”引得网友在各大网站的论坛上热议“到美国买房”一事，一家服务于国外投资移民的经理告诉记者，最近，不少电话咨询50万美元买房送绿卡的事。

　　300多万人民币在美国买房产，还能附赠绿卡，这怎能不让许多做着“美国梦”的中国人动心？毕竟，这一价格甚至无法在北京或者上海的市中心买一套两居室，而常规途径申请美国绿卡的队伍据说已经排到了N年。

　　说起来，这个让许多中国人跃跃欲试的这些消息并非全是谣言，而是源自两位美国参议员向美国国会提出的一项议案。

　　来自纽约州的民主党参议员查尔斯·舒默和来自犹他州的共和党参议员迈克·李近日联合建议，向那些花费50万美元以上在美国买房的外国人发放居留签证，以刺激美国低迷的房地产市场。

　　根据这一提议，外国购房者可以用50万美元购买一套住宅供自家居住，也可以购买一套25万美元以上的房屋自用，剩下的钱用于房地产投资，购房出租。同时，购房者及其配偶和未成年的子女可以获得一种为期三年的在美居留签证，三年后仍可续签。

　　10月25日，美国驻中国大使馆的微博转发了这条消息，立刻引来关注无数，咨询电话纷纷打向中介机构。

　　但是，《国际先驱导报》记者了解到，且不说以上仅仅只是一两个议员的提议，即便这一提议变成现实，事实上，要想获得提议中所说的签证，必须符合以下几个条件：

　　第一，50万美元必须全部为现金，不可以贷款。第二，购房者每年最少要在美国居住180天以上并缴纳各类税费。而获得签证者不能享受美医疗补助、社保金等福利。简言之，这个议案不花政府一分钱，不会抢占美国人工作机会，还要给美国经济做贡献。

　　杰森·吴在接受《国际先驱导报》采访时说，这种签证不是真正的绿卡，因为按照提议，除非再通过正常的途径申请到工作签证，否则，单凭这种购房居住签证不能在美国工作，也不能享受任何福利。而一旦卖掉这一房产，签证随之作废。

　　议案针对中国人

　　按照舒默的说法：“这一方案不花美国政府一分钱，就能解决房地产市场的需求问题”，“既增加了税收，还不会抢走美国人的工作岗位”，可谓是空手套白狼。

　　不过，这一提案在美国国内却引起了很大争议。支持者不乏股神巴菲特等名流，他们认为这对经济的确有益，且并不是值得大惊小怪的新鲜事。按照现有的移民法，外国人只要在美国投资100万美元，并雇佣10个当地员工，就可以获得绿卡，而在有些相对偏远贫穷的地区，这一门槛只需50万美元。此外，能够从这一议案中受益的美国商会、美国旅游协会、美国酒店及住宿协会还有房地产经纪商也迫不及待地举双手赞成。

　　反对者则认为，这一提案相当短视，不仅对房地产市场的复苏犹如杯水车薪，还会让美国人购房变得越来越困难。而且，这种“国门大敞开，有钱就进来”的政策早晚会引火烧身，对美国的国家安全造成威胁。甚至有美国网友取笑说：“有这样没脑子的人在华盛顿，难怪我们的经济一团糟。”

　　由于这次议案是由美国两党议员跨党提出，因此有人认为这个议案获得通过的可能性还是存在的。分析人士还指出，这一议案主要针对的人群就是那些想移民海外的中国人。

　　议员迈克·李的新闻发言人表示，希望这项议案能够使包括中国在内的“某些地区”的人赴美更加便利。议案特别提到，现在美国只向中国人提供一年有效的多次往返签证，应该给予来美中国人5年有效的多次往返签证，以方便中国商界人士和游客来美访问。

　　美国房地产经纪人协会公布的数据显示，目前在所有的海外买家中，近邻加拿大人首当其冲，占据四分之一的份额。紧随其后的就是中国购房者，已经达到了所有海外购房者的9%。

　　由于加拿大人往来美国本来就比较自由，这一议案对他们的吸引力远没有对中国人那么大，甚至在他们眼里，这一议案限制多多，颇有些“冤大头”。

　　几年前获得美国公民身份的关先生也觉得这个议案风险有点大：“即使这个议案能够获得通过，问题是除非你愿意，且够有钱，一年里可以有半年的时间在这里呆着，无所事事，否则这种居留签证有什么意义？而且，这种签证到底属于什么种类，除了不能工作外对子女入学等各种事情有什么限制，目前都是未知数，我不会盲目押这个宝。”

　　中国豪客早已“坠入”美国

　　但是对于难以获得在美居留签证又喜欢购房置产的中国人来说，这一法案要是通过，很有可能会造成新一轮赴美购房热潮，因为，50万美元现金不仅对于中国富豪来说是“小意思”，即便对许多工薪阶层，如果卖掉在国内的房子，也不是什么难事。

　　“虽然不是传说中的绿卡，更和入籍没有任何关系，但是对一些中国的富豪来说还是有很大吸引力。”杰森·吴说。

　　近一两年来，荷包鼓鼓、出手阔绰的“中国买家”早已“坠入”美国楼市，在楼市谷底的美国房地产市场中已经成为了一道别样的风景。“40万美元买美国别墅”、“50万美元投资全家移民美国”……这样有针对性的广告语在美国各地也比比皆是。

　　曼哈顿地产投资公司经理陈伟明说，中国客户正在成倍数地增长，特别是过去一年，中国投资客对美国房产的兴趣陡增，“过去他们投资香港房产，但目前香港房市也被高估。许多大陆投资客转而投资美国，来曼哈顿买房。”

　　美国房地产经纪人协会公布的数据显示，在今年3月结束的过去一年，国际买主购买美国住宅房地产的金额为820亿元，而前一年是660亿元。在这820亿美元中，有四分之一是中国富人贡献的。

　　加利福尼亚州高档住宅区圣玛丽诺的房地产经理人麦琪·内瓦罗说，她刚刚以高于叫价8%的价格，将一栋价值167万美元的房子卖给了中国的一个煤老板，而几乎她所有挂牌出售的房产都会有至少一名中国大陆买家愿意现金全款一次付清。

　　而同一地区的另一位华裔房地产经纪人吴念平也有同样感受。她去年成交了300万美元以上的房子15栋，其中11栋的买家来自大陆，而且几乎全都是直接付现金。

　　各种税费及贬值风险

　　美国各州也在积极地迎合着中国的投资客，目前美国至少有20多个州在中国设立了代表处，进行招商引资。不少州都推出了中文网站，介绍本州的详细情况。为了更好地进行“推销”，很多州更是由州长亲自带队，到中国来进行“公关”。据统计，仅2010年一年，就有8位州长率领经贸代表团访问中国。上个月，俄勒冈州长约翰·基查伯率领庞大代表团访华，随行的官员都印制了中文名片。

　　搜房网的海外事业部负责人庄诺在接受《国际先驱导报》采访时说，目前约有5000亿元的民间资本从楼市中流出，这其中至少有500亿元转向海外购地，随着楼市的降温，资本外流的趋势更加明显。

　　全美房地产经纪人协会主席罗纳德·菲利普斯介绍说，对于中国买家来说，在美国购房的用途主要有长期居住和商业投资两种。

　　旅居美国20多年的华人李植(化名)在接受《国际先驱导报》采访说，从法律角度看，中国法规允许房产但不允许地产的私有，而美国是房产地产都可私有。但是有利就有弊，在美国投资房产要交各种税费，比如房产税、房屋管理费、火险费等。

　　以房产税为例，一般而言，房地产税的税率在1%左右。如果你的房产价值为30万美元，你就得每年拿出3000美元来交给当地政府。在美国部分州，外国人在美国的房产如果出租每年获利部分的交税额为个人所得利润的20%，如果卖掉房子则要交房子获利部分的33%。

　　李植介绍，除此而外，投资者还要承担维护和保险等成本，而这些成本几乎是年年递增的。

　　另外，还有信用受损的风险，许多美国人买房地产是借款购置。如果不能及时还债，那就有信用受损甚至信用破产的危险，若一个人信用记录发生问题，那就可能在借款甚至找工作或找业务方面是寸步难行了。“不过好在中国人在美国购置房地产，不靠借贷分期支付，而是一次现金付清。不过这也给美国社会造成了中国人富得比流油还富裕的印象。”李植说。

　　最重要的，如今美国房地产市场陷入低谷，复苏缓慢，投资者还需要承担房产贬值的风险。

　　去美国当“地主”并不容易

　　“如果这地能使人发财，那么美国居民早就抢光了，哪里还有大洋彼岸的事？”

　　《国际先驱导报》记者牛海荣、徐海波、金微发自北京、纽约“去美国当地主”，这不再是一句口号。

　　今年7月，上海白领小叶今年7月以8800美元(1美元约合6.36元人民币)的价格，拿到美国迈阿密的1000平方米的土地永久持有权，成了名副其实的美国地主。搜房网国际事务部负责人庄诺介绍，如今，已经有100多名中国人通过这种方式成了美国地主。

　　买地比买房更“简单”

　　小叶从来没有去过美国佛罗里达州，她只是在谷歌地图上看了这个陌生的地方，但一想到这个遥远的地方有自己1000平方米的土地就有些莫名兴奋。

　　小叶的这块地源于今年7月搜房网的一场美国土地秒杀活动，搜房网将来自美国佛罗里达州格林布尔的21块地挂到网上，单幅地块土地面积在1000平方米左右，市价约为5万美元。这场土地拍卖活动，吸引了千名中国人报名，近500人参拍。

　　庄诺介绍，最初他是希望寻找中国开发商开发这块约60万平方米的土地。这块土地原本是要造别墅，但赶上经济危机，美国开发商资金周转不灵被迫出手，而中国开发商也不愿意接盘。让庄诺始料未及的是，当他将这块土地分割以网上拍卖的形式挂出这块地，却引来众多的个人投资客。

　　小叶只是众多拍客之一，如今她已经获得了土地拥有权的法律文件——土地全权证书，前后只花了不到两个月的时间。

　　庄诺告诉《国际先驱导报》：“1000平方米的地块，我们已经卖了一百多块。”如今，搜房网推出的第二、三批土地源已经卖完了，购买土地的投资客大多都是来自北上广和江浙地区。

　　在美国，私有土地占总量的50%左右，其他土地则属于美国联邦政府和各州政府。按照美国宪法，土地属于私有财产，地上和地下的资源都属于拥有者，并且可以自由买卖。因此买地卖地也完全是私人间的事。凡是被美国法律承认的私地，在州政府都有详尽记录。交易的手续也十分简单，在双方自愿签订协议后，只需向政府缴足税金，进行注册登记即可。

　　与拥有房产所承担的交易成本、管理成本如保险费、水电费、消费费、租金费等相比，土地拥有者承担的费用则相对较少，一般而言土地的交易费用往往不超过土地价值总额的3%。交易成功后，产权所有人只需要每年缴纳土地价格1%的地税。

　　“以前经常带团到美国买楼，后来发现即使买了房产在美国也很难以出租出去，所以现在我更建议客户直接买地。在美国有地，你到使馆办签证都会好些。”庄诺说。

　　中国买家们的“长远想法”

　　在美国单独买地是不能取得移民资格的，事实上，这100多名成为美国地主的中国人似乎也并不是因为这个目的才购买美国土地的。一些人对于买地抱着更长远和实际的想法，比如，有些人打算给未来将要出国留学的子女提前购置居所，即便小孩还在上幼儿园。

　　当然，更多的“地主”是希望自己的地能够升值。上海一家民营电力科技企业的高管韩先生一次性地拍下了三块土地，同样是格林布尔的地块，每块19998美元。韩先生并不打算在这个没去过的地方建房，他希望买地保值，“打算长期持有后转手，获得稳健的回报。”

　　浙江一位买家也曾坦言，买房限购、股票不景气、加上逐年上升的通胀率，“现在大家有钱但不知往哪投资，而到美国买块有永久持有权的土地或许具有投资价值。”

　　佛罗里达州利县也在积极迎合着中国投资客的需要，随着这个地区土地的热销，该县县长向中国网友打出广告：“欢迎中国投资者到美国买地。”

　　美国人都不买的地

　　不过，天下是不是真的有这么美的午餐？

　　上世纪90年代，为纪念哥伦布发现美洲500周年，美国人司各特·摩格曾向外国人出售“美国土地证”——买家将拥有一平方英寸美国土地。这个商业发明演化成“拥有一片美国”的主题活动，“一平方英寸土地”最终止于一万多元人民币的天价，仅在中国大陆就销售10万份。当时，司各特·摩格也像现在的美国开发商一样一再保证，这一平方英寸土地受美国法律保护，但是最终花钱获得的土地既无实际开发价值也无利用价值。卖家、炒家均“满载而归”，只剩最后接盘的人如梦初醒。

　　如今，中国人购买美国土地，可能不是上述这种诈骗案，但是，美国地广人稀，很多地区没有人居住，也不通公路，土地再便宜也没人要。就算是已经开发的小区也会出现这种情况，因为次贷危机和经济萧条，不少小区已经成了空空荡荡的鬼城。美国全国房地产经纪人协会官方售房网站上，就有许多价格低的让人难以想象的楼盘，比如“汽车之都”底特律，标价1美元、30美元、99美元、100美元的待售房产就有不少。但是，这些怎么看怎么划算的美国房子不仅地处偏远、荒无人烟，而且还有成群的小偷和流浪汉，治安糟糕，根本就住不了。

　　因此，如果只是抱着土地价格便宜就买下地，而不仔细分析地理环境和未来升值的空间，最后到手的这块地很可能成为烫手的山芋，没人愿意接盘。

　　在美国居住20多年的华人李植(化名)在接受《国际先驱导报》采访时说，他不看好中国人海外买地的投资算盘，他介绍，如果中国人买了一片片荒芜区域的土地，水电供应、交通、垃圾处理等等都是大问题。既不能盖房子住、又无法改造为农田搞农业赢利……“一块无用之地，再想脱手，卖给谁呢？”“如果这地能使人发财，那么美国居民早就抢光了，哪里还有大洋彼岸的事？”

　　虽然美国房地产市场经金融危机的重创总体价格处于低谷，但预计不大可能很快复苏。即便房地产价格有所回暖，复苏的速度也会比较缓慢，想要像前几年在中国“炒房”“炒地”那样一夜暴富几乎不可能。此外，不管是地皮还是房子，在美国持有都要纳税，转让的时候还要有经纪人费、律师费、保险费以及税款，转让成本相对较高。

　　李植说，在美国电视网，经常有政府为减少不必要开支而抛售被废除的土地和房屋等等的广告，“虽然有些试图投机倒把赚的的人，但几乎没人购买那些没用的土地。”

　　各有看法

　　美国的移民政策，吸纳了更多优秀的人才和更多资源，使其人口结构变得更为合理，而非像其他几大经济体那样，先后步入老龄社会。这种政策也刺激了美国消费的回升——对于一个消费占比高达七成以上的国家而言，消费的上升对其经济的可持续发展显然是非常重要的。有消费实力的富人大量移民美国，将重启美国消费时代的辉煌，让美国从危机的阴霾中走出来，重新成为引领世界经济发展的火车头。美国的房地产，也将慢慢走向良性复苏。

　　——经济趋势研究专家、财经评论员时寒冰

　　无论是到美国买地还是买房，实际上只是资金出逃的形式之一。很多人不知道资金是怎么出逃的，中国人到银行兑外汇就是形式之一。中国人到海外投资、包括外资企业撤离等现象都意味着中国正走上上个世纪90年代日本房地产泡沫破灭经济萎缩的道路。这个大环境下，很多人希望持有海外资产、黄金等实物进行避险。

　　——中国房地产独立评论人牛刀

　　(本报记者 金微 采访／整理)